【正文】 外地人在沈陽買房的不到1000戶，去年接近2000戶，今年將達到3000—4000戶。第四大動力：1992—1993年買房的人現(xiàn)在住房需要更新?lián)Q代，也就是10多年前的買房主力已開始換房了，這部分人大多要買中高檔房，他們是消費市場中最活躍的一個群體。有一些歷史遺留問題，比如1999年以前由于各種原因沒有辦證的，大約有4—5萬戶。加起來，上述兩項共9萬戶左右。這五大動力至少會使沈陽房地產(chǎn)市場在三年內迅速膨脹，供不應求，尤其是中低價位、中小戶型樓盤供不應求。一是沈陽工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，必將增強市場購買力；二是工業(yè)化帶動的城市化，城市化過程，就是人口、財富、人才、資本橫向集中的過程。沈陽具備這方面的優(yōu)勢，三年后沈陽應該有個很大的發(fā)展空間。沈陽市的房地產(chǎn)市場呈三角形低端啟動的態(tài)勢，這個消費結構的特點是它會從底部向上一層擠一層，產(chǎn)生聯(lián)動效應，中低檔房的大量需求會促進高中檔房的需求，排浪式推進，形成了健康有序的市場。目前沈陽的開發(fā)商多數(shù)沒有看清這種形勢，因此缺乏戰(zhàn)略眼光。而沈陽市的有效供給就在于大眾住房這一方面，而大眾住房也就是現(xiàn)在所趨向的小戶型住宅，畢竟工薪階層占絕大多數(shù)。（二）沈陽市鐵西區(qū)房地產(chǎn)走勢分析2003年，鐵西新區(qū)迎來了許多新的發(fā)展契機。自從老工業(yè)區(qū)搬出城區(qū)后，使得鐵西新區(qū)的空氣新鮮了，馬路寬敞了，綠地和樹木也日益增多了，人們的生活環(huán)境也越來越好了，同時也增加了住房的需求。土地市場是房地產(chǎn)市場的龍頭，鐵西新區(qū)對產(chǎn)業(yè)布局進行合理調整，土地無論從價格上、需求上還是存量上都有良好的發(fā)展勢頭。鐵西區(qū)與和平區(qū)、皇姑區(qū)接壤，有著不容置疑的位置優(yōu)勢，相對便宜的地價使開發(fā)商對這塊土地充滿熱情。除了原來鐵西老區(qū)形成的鐵百商圈、經(jīng)過十五六年發(fā)展已經(jīng)成熟的滑翔小區(qū)外，霽虹這樣的地方也將有巨大的發(fā)展空間。2003年整個沈陽城區(qū)進行大規(guī)模改造、大量棚戶區(qū)的拆遷，同時啟動了金廊工程，對拆遷戶進行貨幣補償，這就推動了原來大量的潛在消費群體進入到二級市場中來。鐵西新區(qū)房價在沈陽市屬于中等偏低。目前鐵西的開發(fā)商越來越注重項目規(guī)劃、園區(qū)設計和物業(yè)管理。中小戶型將占主流。這部分消費群體對住房需求很迫切，所以是住房消費的主要群體。而且，中等收入家庭騰空的存量住房，可以進一步成為低收入者住房的主要選擇。而對于鐵西新區(qū)來說，目前中小戶型是其整體特征。對于目前正在積極改變以往純粹工業(yè)區(qū)形象的鐵西新區(qū)來說，美好的未來是指日可待的。三、小戶型住宅供求狀況分析 　　(一)小戶型住宅及供給狀況 小戶型住宅的概念。業(yè)內認定的小戶型主要是從面積上來界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶型?！　〗^大多數(shù)項目中的小戶型一直處于熱銷狀態(tài)，銷售速度遠大于大戶型。究其原因，主要有以下三方面：①目前小戶型相對于大戶型的利潤空間要小。②開發(fā)商對小戶型的長期回報率持懷疑態(tài)度。當前的小戶型只是過渡性產(chǎn)品，將來隨著政策法規(guī)、銀行信用制度的完善，選擇小戶型的人可能很少。 (二)小戶型住宅的需求狀況和特點　　小戶型住宅需求狀況。如在北京，小戶型住宅銷售情況普遍不錯，銷售速度也較快。位于望京地區(qū)的“都市心海岸”在內部認購期間一居室即被認購了100多套。這種現(xiàn)象引起了人們的關注和思考。一般在經(jīng)濟發(fā)達的、人才流動比較大的大都市對小戶型的需求量較大，而內地城市，或人才流動比較小的中小城市，當前對小戶型的需求則相對比較小。市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過80到100平方米。　　(三)小戶型住宅的供給應滿足需求　　目前，在房地產(chǎn)市場中對小戶型住宅的需求是比較大而急迫的。由于大城市商務流動人口眾多，那些比鄰商務區(qū)域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被投資者所青睞。具體包括：①剛剛就業(yè)的或從外地調入的年輕人，乃至本地單身的白領。②中低收入階層。③異地置業(yè)者。④外地父母與兒女團聚用?！　慕趤砜?，我國人口流動性大的京滬穗等大城市，對小戶型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場小戶型供給長期不足有關，如果開發(fā)商們能盡早重視小戶型的開發(fā)，則會極大地緩和小戶型供給不足的狀況。需求決定供給，房地產(chǎn)開發(fā)商應該適應市場的這一變化趨勢，按照市場對小戶型的需求進行開發(fā)建設，由此帶給需求者和開發(fā)商將是雙贏的結果。中國經(jīng)濟的發(fā)展是典型的“樣板”模式，把大多數(shù)的資源集中在像北京、上海以及廣州、深圳等這樣的大城市，塑造了一個個的經(jīng)濟發(fā)展“樣板”，這樣做的后果就是人口急劇向“樣板”經(jīng)濟城市靠攏，人口的劇增導致了居住問題日益突出。 其次，城市的規(guī)劃發(fā)展需要小戶型這種過渡產(chǎn)品。那么，應該采用何種形式來分流城區(qū)人口以及哪些人群應該被分流，才能保證城市建設成本的最低化，管理的有序化呢？但無論是過去的“攤大餅”，還是現(xiàn)在的“分散集團式的住宅郊區(qū)化”，都無法擺脫商業(yè)、辦公等城市就業(yè)功能過度密集于舊城區(qū)的事實，而舊城區(qū)房價過高，眾多中低收入者被分流到郊區(qū)，工作和居住功能的長距離分離不僅導致了城郊交通的極大惡化，而且讓這部分人的交通成本大大增加，不利于城市發(fā)展。而高收入者由于其交通工具多為私家車，借助于各種快速路即可解決問題，同時郊區(qū)的房價較為低廉，可追求更多舒適感。 最后，中國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平對城區(qū)小戶型起到了推動的作用。其二，單價隨市，降低總價，那么必然要減少單戶的銷售面積，小戶型大行其道，開發(fā)商和購房者不亦樂乎，高收入要想住大房子只能住郊區(qū)。 （二）小戶型興起的微觀市場因素分析： 小戶型之所以能引起這么大的爭論，主要在于人們對小戶型的認識有所偏差，這種偏差主要表現(xiàn)在對以下微觀市場的認識上： 其一，認為小戶型的出現(xiàn)是市場供需錯位的結果。在城市的發(fā)展初期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都屬于無序狀態(tài)，開發(fā)產(chǎn)品無規(guī)劃，不遵從城市發(fā)展規(guī)律，想做什么樣的產(chǎn)品就做什么樣的產(chǎn)品，導致了城區(qū)住宅面積過大，大量占據(jù)了城區(qū)寶貴的土地。正是忽略了這一點，小戶型的出現(xiàn)，人們就從微觀市場出現(xiàn)進行分析，得出了“小戶型的出現(xiàn)是市場供需錯位的結果”這樣缺乏市場大勢的結論。盡管目前年輕人普遍購買小戶型，但一想到小戶型就想到年輕人，市場沒法做。所以轉過來一想，只要想追求方便的人都會想住在市區(qū)，這樣小戶型的市場就大了，誰說只有年輕人才購買小戶型？我是商務人員，我也在市區(qū)購買一個小戶型，方便加班或者參加活動；我是老年人，雖然市區(qū)環(huán)境不好，住的也不大，但我喜歡在這附近的公園里操練；我是中年人，在市區(qū)的小房子主要用于私人天地，以便交友溝通；太多了太多了，不管小戶型的供給量多大，只要進行細致的市場調查，細分市場，仍然是皆大歡喜。其實對于小戶型而言，功能的欠缺只是相對的，是相對于居住檔次較高的“豪宅”而言的，小戶型樓盤其功能的設計不僅可以滿足人們基本的居住要求，而且戶型格局的設計還為購房者留下了一定的想象空間，這也是為什么年輕人喜歡購買的重要原因，不僅總價便宜，基本功能也健全。同時，小戶型難做，這是公認的，在小小的面積里能做出品質上等，且五臟俱全的東西的確難度非常大，但這也是彰顯開發(fā)商實力的絕好機會。 縱上所述，城區(qū)小戶型是中國經(jīng)濟、社會和城市發(fā)展的必然結果，而城區(qū)小戶型的熱銷是區(qū)域房地產(chǎn)供需錯位的集中體現(xiàn)，隨著供給量的增加，這種熱度必然會有所下降，但將來城區(qū)住宅市場必將發(fā)展成為以小戶型為主，大戶型為輔的競爭格局；而同時，市場對小戶型的觀念也將隨著大環(huán)境的變遷而產(chǎn)生變化，使小戶型從年輕人的“專利品”走向大眾化的“消費品”，市場細分會越來越有層次感，產(chǎn)品定位會越來越豐富，城區(qū)小戶型也會走向成熟！ 五、本項目周邊地產(chǎn)形式分析從大體上看，本項目周邊整體開發(fā)局勢較好，已呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢。周邊競爭對手較多，競爭現(xiàn)象嚴重。而興龍苑雖然廣告包裝不及鑫豐，但是從我們調研工作中可發(fā)現(xiàn)，其消費對象也有一定的針對性。至于博潤公寓，以酒店式精裝小戶型為主，智能化及配套齊全。從建筑形式上來看，項目周邊多數(shù)為多層住宅樓，而小高層及高層相對較少，從目前看，只有示范和平家園及博潤公寓擁有小高層和高層。新湖周圍的樓盤，從產(chǎn)品檔次上講，幾乎都屬于中檔商品房，還沒有出現(xiàn)打破陳規(guī)的較高檔的商品房，因此有待于開發(fā)。大部分周邊區(qū)域都在城市規(guī)劃建設中。六、本項目自身分析（一）自身狀況基地位置本項目位于沈陽市鐵西區(qū)霽虹生活區(qū)東——頌工街 西——興華街南——北二馬路