【正文】 珠江新城 E11 地塊雙城國(guó)際 珠江新城 E54 地塊南天廣場(chǎng) 珠江新城 E53 地塊名門(mén)大廈 珠江新城 I11 地塊遠(yuǎn)洋明珠大廈 珠江新城 I16 地塊新大廈 珠江新城 I15 地塊碧海灣 珠江新城 I75 地塊保利香檳花園 珠江新城 I3I3I33 地塊皓翰華軒 珠江新城 I35 地塊嘉裕禮頓陽(yáng)光國(guó)際公寓 珠江新城 E5－2 地塊富力愛(ài)丁堡國(guó)際公寓 珠江新城 I5－1 地塊（2）在建住宅項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱(chēng) 地塊位置 用地單位中海觀園國(guó)際 珠江新城 D76 地塊 中海地產(chǎn)麗都國(guó)際 珠江新城 D5D58 地塊 粵海地產(chǎn)保利大型高檔商住小區(qū) 珠江新城 G1－1 地塊 保利地產(chǎn)雋御公寓 珠江新城 G41 地塊 雋御地產(chǎn)/南雅地產(chǎn)譽(yù)峰 珠江新城 D7－7 地塊 合景泰富鉑林國(guó)際公寓 珠江新城 I12 地塊 保稅瑞豐實(shí)業(yè)有限公司中?；ǔ菫?珠江新城 K21 地塊 中海地產(chǎn)利雅灣南區(qū) 珠江新城 K5K52 地塊 南雅地產(chǎn)（3）未來(lái)要建住宅項(xiàng)目情況用地單位 地塊位置 用地面積㎡ 建筑面積㎡ 項(xiàng)目產(chǎn)品性質(zhì)天健/沙河鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司 珠江新城 G12 地塊 6238 近 50000 商住項(xiàng)目嘉裕地產(chǎn) 珠江新城 K1K1K13 地塊 不詳 250000 大型高檔商住小區(qū) 嘉裕地產(chǎn) 珠江新城 E61 地塊 14834 103840 高層豪宅 保利地產(chǎn) 珠江新城 I64 地塊 6800 60000 公寓項(xiàng)目 嘉裕地產(chǎn) 珠江新城 D5D52 地塊 不詳 70000 商住項(xiàng)目 珠江地產(chǎn) 珠江新城 H3H3H33 地塊 不詳 不詳 公寓項(xiàng)目 1. 2. 4 珠江新城的主要基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施由于種種原因，在過(guò)往的十多年中，珠江新城的建設(shè)發(fā)展一直徘徊不前，住宅開(kāi)發(fā)緩慢、公共交通不便、商務(wù)氛圍淡薄。同時(shí)隨著政府的扶持和開(kāi)發(fā)商投資加速，珠江新城在商務(wù)方面也開(kāi)始初具規(guī)模，逐步邁入“CBD”時(shí)代。道路完成 2 條城市景觀道路－臨江大道和珠江大道，2 條交通主干道－花城大道、獵德路，30余條次干道及小區(qū)內(nèi)道路，完成道路面積 160 萬(wàn)平方米。隨市政道路建設(shè)完成電力、電訊、煤氣等各種專(zhuān)業(yè)管線的地下敷設(shè)工作以及路燈、交通標(biāo)志、標(biāo)線及交控設(shè)施等路面配套設(shè)施。綠化開(kāi)發(fā)至今，完成珠江公園 25 萬(wàn)平方米，道路綠化 63 萬(wàn)平方米，臨江景觀帶 16 萬(wàn)平方米以及臨時(shí)綠化 70 萬(wàn)平方米，累計(jì)綠化面積 174 萬(wàn)平方米。 1. 2. 4. 2 在建及擬建市政配套在過(guò)去的十幾年間，廣州市在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面已投入 50 多億元人民幣，但在生活配套設(shè)施上仍是嚴(yán)重滯后，仍是令人赧顏的空白！當(dāng)然，1997 年以后的珠江新城也的確擁有了部分基礎(chǔ)設(shè)施：道路變寬敞，商業(yè)服務(wù)有起色，文化、休閑服務(wù)有優(yōu)勢(shì)，還有三路公交車(chē)直通珠江新城，但是總體來(lái)說(shuō)生活配套設(shè)施還是相對(duì)薄弱。 公共設(shè)施更完善了經(jīng)過(guò)規(guī)劃?rùn)z討之后的珠江新城，將擁有 11 所小學(xué)、6 所中學(xué)，其中增設(shè)幼兒園 9 所，增設(shè)小學(xué) 1 所，教育設(shè)施用地也由原來(lái)的 公頃增至 32 公頃；原會(huì)展中心用地將出現(xiàn)一座市一級(jí)的綜合醫(yī)院，在歌劇院和博物館的后面，采納了市民的建議，廣州市一級(jí)的圖書(shū)館和少年宮將座落于此；賽馬場(chǎng)西側(cè)將建商業(yè)、旅棧業(yè)、社區(qū)配套等公共服務(wù)設(shè)施；而增設(shè)的珠江新城中央廣場(chǎng)將與海心沙市民廣場(chǎng)相連，形成廣州市最大的一個(gè)市級(jí)廣場(chǎng)體系。在建中的地鐵三號(hào)線自體育西路進(jìn)入華夏路后，跨越珠江進(jìn)入海珠區(qū)，向南與番禺區(qū)連接，并于花城大道與華夏路交叉口設(shè)置地鐵站。其中，金融機(jī)構(gòu)在珠江新城中央商務(wù)區(qū)新購(gòu)地建設(shè)自用辦公房的，按照繳納土地出讓金的一定比例給予補(bǔ)助；而新購(gòu)置自用辦公房的，一次性給予每平方米 1000 元的補(bǔ)貼；新租賃自用辦公房的，在一定年限內(nèi)按房租市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格給予 30%的補(bǔ)貼。而隨之而來(lái)的，是政府推出的珠江新城商業(yè)用地行情也一路看漲，好幾塊地都拍出高價(jià)。至 2022 年年底，由廣州市交通規(guī)劃研究所編制的《珠江新城中央廣場(chǎng)地區(qū)綜合交通系統(tǒng)規(guī)劃深化方案》完成終審，海心沙還被定為 2022 年亞運(yùn)會(huì)慶典廣場(chǎng)。而包括多所幼兒園、小學(xué)、中學(xué)在內(nèi)的基礎(chǔ)教育設(shè)施，也于 2022 年全面動(dòng)工。2 個(gè)盤(pán)介紹2. 1 譽(yù)峰項(xiàng)目名稱(chēng)：譽(yù)峰地理位置：天河區(qū)珠江新城金穗路(珠江公園北門(mén))主題概念：CBD 國(guó)際級(jí)中央豪宅發(fā) 展 商：合景泰富集團(tuán)規(guī)劃情況：占地面積為 22693 平方米。總共 8 棟高層住宅建筑，全部為兩梯兩戶，主力戶型為 200 平方米以 上 的 大 戶 型 。均 價(jià)：20220 元/平方米價(jià)格變化：最低價(jià)為 15000 元/平方米，最高價(jià)為 28000 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000 元/平方米管 理 費(fèi)： 元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：整個(gè)樓盤(pán)最早開(kāi)盤(pán)時(shí)間是 2022 年 12 月 30 日，而譽(yù)峰全新峰領(lǐng)軒 A4 棟的開(kāi)盤(pán)時(shí)間2022 年 1 月 21 日交樓日期：峰領(lǐng)軒 A4 棟交樓時(shí)間為 07 年年底樓層布局：8 棟 2 梯 2 戶高層現(xiàn)推貨量：峰領(lǐng)軒、峰華軒以及早期的峰頤軒、峰彩軒、峰雅軒、峰逸軒的剩余單位。這間設(shè)計(jì)公司最擅長(zhǎng)將天然與人工設(shè)計(jì)巧妙結(jié)合，創(chuàng)造出渾然天成的效果。戶型比例：（與網(wǎng)上總戶數(shù) 628 戶有出入） 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì)170180 0 0 180 0 0 180180190 0 0 0 0 0 0190200 0 0 0 0 0 0200 以上 0 0 168 334 0 502合計(jì) 0 0 348 334 0 682比例 0% 0% 51% 49% 0% 100%銷(xiāo)售情況： 從 05 年底正式開(kāi)賣(mài)，峰頤軒、峰彩軒、峰雅軒、峰逸軒是最早期的產(chǎn)品，而峰領(lǐng)軒、峰華軒是近期熱賣(mài)產(chǎn)品，峰景軒、峰耀軒還沒(méi)開(kāi)賣(mài)。主要賣(mài)點(diǎn)： ● 點(diǎn)式立體規(guī)劃，營(yíng)造和諧生態(tài)空間。不但滿足日照及間距等技術(shù)性要求，更營(yíng)造一個(gè)充滿陽(yáng)光清風(fēng)的中央庭院與生態(tài)空間。譽(yù)峰以緊貼珠江公園的中心園林為重點(diǎn)，加上數(shù)個(gè)入口庭院 的點(diǎn)綴，構(gòu)成了譽(yù)峰整個(gè)空間組織。全國(guó)首家使用已在日本高尚住宅運(yùn)行多年的日立 IT 住宅小區(qū)智能系 統(tǒng)、進(jìn)口大金家庭式中央空調(diào)，搜羅境內(nèi)外的昂貴石材，印度尼西亞進(jìn)口的泳池磚，超過(guò) 30 噸紫銅、黃銅、青銅鑄（煉）造的原創(chuàng)性雕塑，一粒粒馬賽克手工拼砌的室內(nèi)恒溫泳池底部?jī)?yōu)美造型，一顆顆扁平型鵝卵石手工拼貼的特色墻面等所有細(xì)節(jié)都承載著發(fā)展商對(duì)該樓盤(pán)“極品”質(zhì)素的要求。 ● 戶 型 方 面 也 多 有 創(chuàng) 新 ， 每 戶 均 設(shè) 有 大 型 落 地 窗 戶 及 空 中 花 園 ， 其 中 大 面 積 的 戶 外 空 間 巧妙 地 將 室 外 的 庭 院 引 入 客 廳 ?！? 項(xiàng) 目 將 以 豪 華 大 戶 型 為 主 ， 規(guī) 劃 上 采 用 “月 抱 形 ”點(diǎn) 狀 設(shè) 計(jì) ?？蛻舴治觯? 買(mǎi)家多數(shù)是來(lái)自天河區(qū)、越秀區(qū)，主要是天河區(qū)和越秀區(qū)工作、經(jīng)商的人士為主；? 從事的職業(yè)主要是從事經(jīng)貿(mào)等生意的私營(yíng)老板為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或海歸派等買(mǎi)家；? 購(gòu)房者以自住為主，多數(shù)是二次或以上置業(yè)的人士；? 他們追求身份和地位的認(rèn)可，是一群向往優(yōu)越的生活的成功人士。內(nèi)設(shè)水底音樂(lè)室內(nèi)恒溫泳池、大型康體中心、咖啡酒廊、紅酒雪茄等眾多設(shè)施。劣勢(shì)①、項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，銷(xiāo)售速度較慢，短期銷(xiāo)售目標(biāo)不易實(shí)現(xiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金回籠有一定壓力；②、項(xiàng)目南面還有施工現(xiàn)場(chǎng)，影響景觀；③、戶型比例偏大，導(dǎo)致客戶選擇面較窄；④、小區(qū)隔壁的觀園國(guó)際在位置、戶型方面上等與譽(yù)峰較相似，但是價(jià)格與譽(yù)峰相比卻較低，不到 20220 元/㎡，存在很大競(jìng)爭(zhēng)影響。 南 面 全 部 單 位 望 江 ， 北 面 設(shè) 有1 臺(tái) 高 速 觀 景 電 梯 。均 價(jià)：19000 元/㎡價(jià)格變化：最低價(jià)為 18000 元/平方米，最高價(jià)為 24000 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：帶 2500 元/平方米裝修管 理 費(fèi)： 元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2022 年 6 月 17 日交樓日期：2022 年 12 月 30 日樓層布局：3 梯 10 戶現(xiàn)推貨量：剩余的少量尾貨單位園林綠化：加 拿 大 ACLA 設(shè) 計(jì) ， 綠 化 率 約 35%。戶型比例： 單位：套 面積范圍(㎡) 一房 兩房 三房 四房 五房 合計(jì)8090 58 0 0 0 0 5890100 58 0 0 0 0 58120130 0 116 0 0 0 116180190 0 0 58 0 0 58合計(jì) 116 116 58 0 0 290比例 40% 40% 20% 0% 0% 100%銷(xiāo)售情況：現(xiàn)時(shí)整個(gè)項(xiàng)目已基本消化完畢，約剩余少量的尾貨單位。? 富力地產(chǎn)在廣州市的品牌成熟度及珠江新城多個(gè)富力項(xiàng)目的相互聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。? 投資型公寓，以投資回報(bào)率高作為賣(mài)點(diǎn)。愛(ài)丁堡項(xiàng)目位于廣州 21 世紀(jì)的 CBD 的核心商務(wù)區(qū)，是外籍人士、高級(jí)白領(lǐng)集中的地段之一。 ? 滿足客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。在戶型設(shè)計(jì)方面，充分考慮了外籍人士對(duì)大空間的需求特征，大膽突破將戶型設(shè)計(jì)成大房大廳。該盤(pán)專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)“愛(ài)丁堡物業(yè)管理中心” ，由一些在四星級(jí)以上酒店服務(wù)過(guò)的管理人員組成，除日常的管理服務(wù)外，愛(ài)丁堡國(guó)際公寓還提供語(yǔ)言服務(wù)，主要包括日語(yǔ)、韓語(yǔ)和英語(yǔ)三語(yǔ)服務(wù)。 客戶分析：? 買(mǎi)家多數(shù)是來(lái)自天河區(qū)和越秀區(qū)，主要是天河北中信廣場(chǎng)一帶和環(huán)市東路一帶工作的高級(jí)白領(lǐng)、經(jīng)商的外籍人士為主，當(dāng)中亦有部分企業(yè)高層或海歸派等買(mǎi)家；? 該區(qū)域目前是市內(nèi)最成熟的外籍人士居住區(qū)，租賃市場(chǎng)活躍，租金及客源穩(wěn)定；? 廣交會(huì)極大地帶動(dòng)投資公寓的市場(chǎng)，以投資為目的的買(mǎi)家不在少數(shù)。項(xiàng)目周邊視野開(kāi)闊，景致優(yōu)美，南可眺珠江及二沙美景，西望東山秀色，北面盡覽天河都市繁華； ②、單體設(shè)計(jì)，四面單邊開(kāi)揚(yáng)，采光通風(fēng)好，有四成戶型為望江單位，且西面靠廣州大道位置，視野更開(kāi)闊； 國(guó)際公寓設(shè)計(jì)，商住兩相宜； ③、園林面積有接近 4500 平方米，園林以濃厚的英格蘭風(fēng)情為設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，英式種植物高低錯(cuò)落，講究層次感，而特色水景雕塑設(shè)計(jì)，大型花崗巖噴泉設(shè)計(jì)，特色景墻等設(shè)計(jì)令園林更添精彩；④、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)越，廳房開(kāi)間肆正，且功能性強(qiáng)，不失為投資及置業(yè)的首選； ⑤、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)全面升級(jí)，能令消費(fèi)者免卻二次裝修的煩惱，令居住生活品質(zhì)更高，舒適生活一步到位； ⑥、封閉式小區(qū)管理，由天力物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)管理，并實(shí)行 24 小時(shí)保安、清潔服務(wù)，全智能化小區(qū)管理系統(tǒng)。如此全面、完善的小區(qū)管理系統(tǒng)。2. 3 富力史丹尼國(guó)際公寓項(xiàng)目名稱(chēng)：富力史丹尼國(guó)際公寓地理位置：天河區(qū)珠江新城廣州大道與黃埔大道交匯處(美居中心 D 座西側(cè))主題概念：CBD 商務(wù)綜合體發(fā) 展 商：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司規(guī)劃情況：占地面積 9082 平方米，總建筑面積為 萬(wàn)平方米。 戶 型 包 括 ： 單 身 公 寓 、 一 房 兩 廳 、 兩 房?jī)?廳 、 三 房 兩 廳 、 四 房 兩 廳 ； 從 40㎡ ― ― 240㎡ ， 以 40㎡ 67㎡ 單 身 公 寓 為 主力 戶 型 。均 價(jià)：15000 元/㎡價(jià)格變化：最低價(jià)為 12800 元/平方米，最高價(jià)為 15500 元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：帶 2500 元/平方米裝修管 理 費(fèi)： 元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2022 年 12 月 23 日交樓日期：一期在 2022 年 6 月就可以交樓，而二期交樓時(shí)間預(yù)計(jì)在 2022 年年底樓層布局： 2 梯 21 戶(47/1113 層)，4 梯 21 戶(1719/2325 層)，2 梯 23 戶（14 層） ，4 梯 23 戶（1516/2022/2627 層） ，4 梯 22 戶（28，29 層） 。小區(qū)綠化率為 %。主要賣(mài)點(diǎn)：? 珠江新城優(yōu)越的發(fā)展前景及地段價(jià)值；? 富力地產(chǎn)在廣州市的品牌成熟度；? 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)越，客廳開(kāi)間寬達(dá)四米，廳房開(kāi)間肆正，且功能性強(qiáng)；? 南臨珠江新城商務(wù)文化脈搏，北接天河商圈，西靠廣州文化底蘊(yùn)深厚的越秀區(qū)；? 40㎡小戶型私賞空間，領(lǐng)銜 CBD 國(guó)際公寓的財(cái)富格子，提供投資創(chuàng)富的大平臺(tái)；? 商務(wù)休閑會(huì)所、會(huì)議中心、地下車(chē)庫(kù)、中西餐廳、中央游泳池、服務(wù)中心，完善的商務(wù)配套，提升商務(wù)核心價(jià)值。自身配套：會(huì)議中心、地下車(chē)庫(kù)、中西餐廳、服務(wù)中心,完善的商務(wù)配套。優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)①、大發(fā)展商品牌支持，富力地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)力雄厚，聲譽(yù)度高；②、地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目座落在廣州珠江新城 CBD 西南部，緊臨廣州大道及黃埔大道；③、公寓設(shè)計(jì)，商住兩相宜；商業(yè)辦公性質(zhì)，可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；④、裝修標(biāo)準(zhǔn)全面升級(jí)，能令消費(fèi)者免卻二次裝修的煩惱，令居住生活品質(zhì)更高雅，舒適生活一步到位；⑤、封閉式管理，由 CBD 物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)管理，并實(shí)行 24 小時(shí)保安、清潔服務(wù)，全智能化小區(qū)管理系統(tǒng)；⑥、項(xiàng)目戶型面積從 40㎡ ― ― 240㎡ ， 客 戶 在 面 積 、 戶 型 方 面 選擇度較大。2. 4 鉑林國(guó)際公寓項(xiàng)目名稱(chēng)：鉑林國(guó)際公寓地理位置：天河區(qū)珠江新城花城大道 16 號(hào)主題概念：商務(wù)型公寓發(fā) 展 商：廣州凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃情況：占 地 5265 平 方 米 ， 由 3 棟 樓 宇 構(gòu) 成 ， 總 建 筑 面 積 約 53000 平 方 米 ， 產(chǎn) 品 包 括小 復(fù) 式 公 寓 和 平 層 單 身 公 寓 ， 以 小 戶