【正文】 市場研究發(fā) 展 階 段 初步 發(fā) 展 階 段 初步繁榮 階 段 持 續(xù) 繁榮 階 段3－ 5年 5－ 8年 5－ 8年拉 動(dòng)發(fā) 展發(fā) 展周期產(chǎn)業(yè) 拉 動(dòng) 房地 產(chǎn) 拉 動(dòng) 服 務(wù)業(yè) 拉 動(dòng)城市地位發(fā) 展 歷 程城市陌生區(qū)認(rèn) 可度低城市中心區(qū)周 邊 城市 認(rèn) 可區(qū)域中心區(qū)本城市 認(rèn) 可城市功能 貢 獻(xiàn)度小 承擔(dān)區(qū)域 級 功能 承擔(dān)城市 級 功能區(qū)域特征 路網(wǎng)形成，公交通 車標(biāo) 志物、 綠 化、廣 場產(chǎn)業(yè) 廠房、 辦 公樓簡 易商 場 、便利店少量住宅及配套人口稀少辦 公樓、廠區(qū)形成商 業(yè) 集群醫(yī)院、學(xué)校公交體系普通配套住宅人口逐 漸 增多行政中心或商 務(wù) 中心形成星 級 酒店和寫字樓城市配套完善大型 綜 合性及特色商 業(yè)各式公寓、小 戶 型人口密集新城 發(fā) 展到持 續(xù) 繁榮 階 段，其最 終 必然會(huì)成 為 城市中心，承擔(dān)城市 綜 合功能一般新城的 發(fā) 展 歷 程都 經(jīng)歷 著三個(gè) 階 段：初步形成段、初步繁榮 階 段、持 續(xù) 繁榮 階 段新區(qū)發(fā)展歷程分析市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 新城發(fā)展研究產(chǎn)業(yè) 新城 發(fā) 展成熟后最 終 表 現(xiàn) 形式： 土地稀缺、 產(chǎn)業(yè) 高端、房地 產(chǎn) 繁榮、服 務(wù)業(yè) 成熟發(fā) 展 階 段 初步 發(fā) 展 階 段 初步繁榮 階 段 持 續(xù) 繁榮 階 段土地產(chǎn)業(yè)房地 產(chǎn)服 務(wù)業(yè)價(jià) 值較 低產(chǎn)業(yè) 投 產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 升 級 產(chǎn)業(yè) 高端緩 慢 發(fā) 展 快速 發(fā) 展 成熟 發(fā) 展起步 發(fā) 展 逐步完善 逐步繁榮價(jià) 值較 高 價(jià) 值 稀缺沈撫新城現(xiàn)處階段產(chǎn)業(yè) 新城 發(fā) 展特征市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 新城發(fā)展研究產(chǎn)業(yè) 新城成熟的最 終 表 現(xiàn) ： 房地 產(chǎn) 、 產(chǎn)業(yè) 和服 務(wù)業(yè) 配套的完美 結(jié)合產(chǎn)業(yè)服 務(wù)業(yè)房地 產(chǎn)土地新城 發(fā) 展最 終 表 現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展會(huì)對土地有提升作用，同時(shí)產(chǎn)業(yè)帶來的人口會(huì)對居住及消費(fèi)產(chǎn)生需求；房地 產(chǎn) 的 發(fā) 展，將會(huì) 帶動(dòng) 服 務(wù)業(yè) 配套完善、 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 移；服務(wù)配套完善也會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級；房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)配套在不同階段主導(dǎo)對土地價(jià)值產(chǎn)生持續(xù)提升作用而土地價(jià)值提升反過來也會(huì)影響產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及服務(wù)業(yè)的發(fā)展。土地價(jià)值表現(xiàn)：沈撫新城目前的土地價(jià)值極低，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、房地產(chǎn)發(fā)展起步，服務(wù)業(yè)還處于匱乏階段，土地價(jià)值表現(xiàn)價(jià)格低廉。市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 新城發(fā)展研究產(chǎn)業(yè) 新城 發(fā) 展 類 型主要有兩種：政府推 動(dòng) 型及城市 發(fā) 展外溢型城市 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展外溢型政府主 導(dǎo) 推 動(dòng) 型發(fā) 展 類 型原有城市 中心已 經(jīng)處 于 飽 和狀 態(tài)原有城市 產(chǎn)業(yè) 的外溢 發(fā) 展而 興 起新城已有 少量人流、商流、物流新城 發(fā) 展 產(chǎn)業(yè) 企 業(yè)選擇 性的入 駐 中心 還處 于未 飽 和狀 態(tài) 過 政府運(yùn)作而開 發(fā) 現(xiàn) 狀 人流、商流、物流落后 府 優(yōu) 惠 政策吸引各 類 企 業(yè) 入 駐起步 發(fā) 展特征新城 發(fā) 展 類 型政府主 導(dǎo) 推 動(dòng) 型新城： 前期關(guān) 鍵 是在于政府通 過優(yōu) 惠政策大力招商、 對 基 礎(chǔ)設(shè) 施配套的投 資 開 發(fā) 運(yùn)作來吸引 產(chǎn)業(yè) 企 業(yè) 入 駐 ， 這 種開 發(fā) 模式由于 現(xiàn) 狀比 較 滯后，前期多數(shù)企 業(yè)熱 情度不 夠 ，開 發(fā) 周期相 對較長 ；城市 發(fā) 展外溢型新城： 前期核心在于原有的城市 趨 于 飽 和，眾多的 產(chǎn)業(yè) 企 業(yè)擴(kuò) 大 規(guī) ?；蛘咝聛砥?業(yè) 呼 喚 新的新城開 發(fā) ， 這 種開 發(fā) 模式是 產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張 需求而 發(fā)展起來，前期多數(shù)企 業(yè) 開 發(fā)熱 情高 漲 ，前景看好，開 發(fā) 周期相 對較 快。政府主 導(dǎo) 推 動(dòng) 型產(chǎn)業(yè) 新城根據(jù)以上新城開 發(fā)類 型分析：沈 撫 新城屬于政府主 導(dǎo) 推 動(dòng) 型 產(chǎn)業(yè) 新城，不屬于城市 發(fā) 展外溢型。產(chǎn)業(yè) 新城 發(fā) 展 類 型市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 新城發(fā)展研究商 務(wù) 活 動(dòng)頻 繁消 費(fèi) 力 結(jié) 構(gòu)完整商 貿(mào) 繁榮 階 段人口 規(guī) 模 擴(kuò) 大商 業(yè) 快步 發(fā) 展消 費(fèi) 力大幅提升商圈基本成型人口形成 規(guī) 模商 業(yè) 起步 發(fā) 展消 費(fèi) 力逐 漸 提升商圈逐 漸 形成人口逐 漸 增多2022年2022年 2020年 2025年持 續(xù) 繁榮 階 段初步形成 階 段 初步繁榮 階 段沈撫新城未來發(fā)展三個(gè)階段2022年2022年 2020年 2025年沈撫新城未來發(fā)展三個(gè)階段市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 新城發(fā)展研究216。產(chǎn)業(yè)區(qū)企業(yè)投產(chǎn)帶動(dòng)，社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目建成及交通系統(tǒng)等城市設(shè)施配套相續(xù)投入使用，區(qū)域人氣逐步引入；216。216。現(xiàn)有的企業(yè)動(dòng)工緩慢難以推動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展，未來需要更多的企業(yè)快速開發(fā)，才能推動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展；216。因配套未完善，沈撫新城目前適宜居住指數(shù)較低，但前景美好，需要加快配套建設(shè)，營造居家環(huán)境。新城推廣不到位，知名度傳播范圍有限，未能引起廣泛關(guān)注。暢、滯銷產(chǎn)品分析：暢銷產(chǎn)品主要一期別墅、多層、洋房；二期洋房基本預(yù)售完畢。滯銷產(chǎn)品為高層頂層，頂層有挑空。產(chǎn)品說明會(huì)、旺鋪免兩年租金優(yōu)惠、老客戶帶薪客戶、團(tuán)購、世博畫展頒獎(jiǎng)典禮、車展、房交會(huì)優(yōu)惠等項(xiàng)目客戶多樣，看重項(xiàng)目活動(dòng)品質(zhì)及價(jià)位優(yōu)惠政策。案場每天到訪量在 4050組左右市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 在售項(xiàng)目項(xiàng)目位置 沈 撫 大道以南、旺力街以 東開發(fā)商 沈陽旺力地產(chǎn)開發(fā)有限公司 暢、滯銷產(chǎn)品分析：暢銷產(chǎn)品主要洋房、別墅，景觀優(yōu)勢明顯，近水景觀滯銷產(chǎn)品為高層，項(xiàng)目所處位置對于高層客戶而言生活不便利，項(xiàng)目口碑不好營銷動(dòng)作分析：2022年春季精品畫展、春節(jié)促銷優(yōu)惠、慰問撫順社會(huì)福利院 、舉辦 “ 我心目中的圣誕節(jié) ” 主題繪畫活動(dòng) 、房交會(huì)價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)等 項(xiàng)目客戶較少，地理位置較偏，來往撫順市區(qū)不便，活動(dòng)效果一般。價(jià)格增長幅度較小。案場到訪量較少，在 10組左右市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 在售項(xiàng)目項(xiàng)目位置 撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)渾河南路 188號 開發(fā)商 撫順恒昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型 綜合體規(guī)模 占地 200萬平，建面 278萬平容積率 綠化率 3540%總戶數(shù) 6000戶價(jià)格水平 多層均價(jià) 4430元 /平，洋房均價(jià) 5030元 /平面積區(qū)間 高層 66180平 洋房 140310 別墅 208300平開盤時(shí)間 A、 C區(qū) 2022年 5月； D區(qū) 2022年 7月 11日；B區(qū) 2022年 10月 31日 銷售周期及價(jià)格分析：08年 8月開始開盤，目前銷售 70%左右， D區(qū)開盤團(tuán)購價(jià)格為 2300元，銷售周期兩年半左右；多層均價(jià) 4430元，洋房均價(jià) 5030元，別墅銷售進(jìn)度 80%，一次性付款 。開發(fā)商對價(jià)格制定較高，影響其去化速度，今年 4月開盤 100套高層房源 ，只去化 40%客戶分析：成交客戶中撫順客群占 80%，沈陽客戶占 1020%。多層、高層和小高規(guī)模 占地 16萬平、 建面： 26萬平方米容積率 綠化率 35%總戶數(shù) 3000戶價(jià)格水平 均價(jià) 4660元 /平方米面積區(qū)間 70150平開盤時(shí)間 一期 2022年 4月 1日銷售情況 一期銷售 96%，二期 65%，三期50%項(xiàng)目現(xiàn)狀 一二期入住，三期年底交房國際鑫城市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 在售項(xiàng)目營銷分析：項(xiàng)目賣點(diǎn)： 位于沈撫中央核心位置，景觀大道南側(cè)。發(fā)展空間及升值空間大。周邊醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)街等配套設(shè)施較全。主要看中項(xiàng)目的升值空間及沈撫紐帶的地理位置。銷售周期及價(jià)格分析：一期 08年 4月開始開盤，目前一期銷售 96%，二期 65%，三期 50%，銷售周期三年左右；一期起價(jià) 3550元、最高價(jià) 5188元、均價(jià) 4660元；二期起價(jià) 3400元、最高價(jià) 5960元、均價(jià) 3660元；三期部分年底交房起價(jià) 2880元、最高價(jià) 3400元、均價(jià) 3156元。客戶分析：多層客戶：撫順客戶占 90%，其中李石本地客戶占 50%，居住條件與區(qū)域發(fā)展是其購買點(diǎn)，習(xí)慣于本地的生活氛圍。多為本地客戶住宅改善。 劍橋 國際鑫城 君悅國際城 萬科 銀江項(xiàng)目現(xiàn)況 　在售 在售　 在售　 在售　 未售　 未售　 未售　市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 在售項(xiàng)目分析房企實(shí)力強(qiáng)弱在很大程度會(huì)間接影響到開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實(shí)力品牌知名度項(xiàng)目規(guī)模 體量產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格園林景觀 亮點(diǎn)項(xiàng)目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計(jì)在售項(xiàng)目錦繡瀾灣： 撫順恒昇旺力城 ： 沈陽旺力 綠地 劍橋 ：占地 60萬方，建面 100萬方國際鑫城： 占地 16萬方，建面 26萬方除國際鑫城外均集中在100萬方以上盤量較大君悅國際城 ：占地 53萬平，建面 150萬方 萬科： 占地面積 ，建面 30萬方銀江： 占地 55萬平，建面 76萬平本案： 占地 17萬平，建面 66萬平除君悅國際城之 外體量控制在100萬以內(nèi)未售項(xiàng)目產(chǎn)品類型多樣化、組合豐富；建筑立面多以現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格為主物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實(shí)力品牌知名度項(xiàng)目規(guī)模 體量產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格園林景觀 亮點(diǎn)項(xiàng)目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計(jì)市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究 產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格對比在售項(xiàng)目錦繡瀾灣： 獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 、多層、小高層、高層，歐式旺力城 ： 高層、小高層，別墅，新加坡風(fēng)綠地 劍橋 ：面積 60228平國際鑫城： 面積 8090平 產(chǎn)品以中大面積為主君悅國際城 ：面積 80160平萬科： 未定銀江： 未定本案： 未定未售項(xiàng)目戶型面積各異，整體以 100200平為主要分布段市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究物業(yè)管理 與建材等發(fā)展商實(shí)力品牌知名度項(xiàng)目規(guī)模 體量園林景觀 亮點(diǎn)項(xiàng)目銷售 表現(xiàn)戶型面積 配比設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型建筑風(fēng)格銷售表現(xiàn)對比在售項(xiàng)目錦繡瀾灣： 開盤至今銷售周期較長，進(jìn)入板塊時(shí)屬于孤軍奮戰(zhàn)，入市時(shí)機(jī)導(dǎo)致銷售情況不佳旺力城 ：高層均為大戶型，去化率較慢綠地 劍橋 平均值物業(yè)類型 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 　建筑類別獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 、多層、小高層、高層多層、高層和小高高層、小高層，別墅多層、小高層、高層，別墅 　 容積率 綠化率 3540% 35% 30% 40% 　占地面積（萬平米） 200 16 156 60 108建筑面積（萬平米） 278 26 215 100 154開盤日期A\C區(qū) 20225D區(qū) 20227B區(qū) 202210一期 2022年 4月 1日 202266 2022919 　交房日期 20221020 一期 09年上半年，二期 10年 6月，三期 11年底。 劍橋國際鑫城160 170 20220 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 300區(qū)域競品在售產(chǎn)品信息市場定位項(xiàng)目核心問題確定產(chǎn)品策略營銷策略項(xiàng)目研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略市場研究項(xiàng)目名稱 本期貨量 推出類別 交房標(biāo) 準(zhǔn) 層數(shù) 單元 戶型 面積區(qū)間 均價(jià) 開盤時(shí)間 人住時(shí)間 認(rèn)籌 (購)情況 公攤面積錦繡瀾灣 2 高層 毛坯 2