【正文】 達(dá)美 奧克斯 運達(dá) 華遠(yuǎn) 本案 梅溪湖 板塊 長房 萬科城 中海 奧園 河西 河?xùn)| 北城 南城 板塊裂變 長沙未來發(fā)展趨勢 Code of this report | 11 169。而洋湖垸難以成就中心，相比梅溪湖，濱江新城地段優(yōu)勢明顯。 兼得自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。 河西區(qū)域發(fā)展趨勢 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2020 本項目 商業(yè)用地 沿江風(fēng)光帶 谷岳公園 坦山公園 商住用地 住宅用地 坦山小學(xué) 茶山中學(xué) 郝家坪小學(xué) 金融商業(yè)為主 濱江新城新調(diào)整規(guī)劃詳解 廣發(fā)銀行 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2020 本項目 第四水廠 商業(yè)用地 沿江風(fēng)光帶 商住用地 住宅用地 二十中學(xué) 銀盆嶺小學(xué) 商住為主 濱江新城新調(diào)整規(guī)劃詳解 奧克斯 Code of this report | 16 169。 生態(tài)中心區(qū)：中央商務(wù)區(qū)的補充，在功能布局及建筑規(guī)劃上擁有更多特色；圍繞北津城公園提升片區(qū)人文及居住環(huán)境，以吸引高端居住人群及研發(fā)、創(chuàng)新企業(yè)。 Code of this report | 17 169。 景觀資源 Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2020 2 貌似平凡實則強悍 Code of this report | 20 169。 Copyright Centaline Group, 2020 戶型配比 21% % 27000 440 公寓 1% % 2700 150 18 洋房 7% % 23400 150 156 四房 4% % 13650 150 91 空中聯(lián)排四房 10% % 29835 135 221 空中聯(lián)排三房 25% % 63120 120 526 三房 22% % 45030 95 474 兩房（ 2+1） 10% % 18304 88 208 兩房（ 2+1） 戶數(shù)占比 面積占比 面積總和 面積 戶數(shù) 戶型種類 戶型面積偏大， 120150㎡三、四房占比 47%； 8898㎡兩房占比 32% 項目本體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) Code of this report | 22 169。 ? 縱三段的立面構(gòu)圖，強調(diào)對稱，營造一種古典秩序感。錯落有致的坡屋頂、屋檐的淺色描邊使得建筑更加精神和雅致。 ? 景觀大量運用水系，以噴泉、雕塑、鮮花、名貴樹種、石材等為元素，項目整體抬高 6米，營造皇家宮庭式臺地園林。 Copyright Centaline Group, 2020 東南亞中央十字景觀，大氣厚重，最大限度保證住戶景觀面。 Copyright Centaline Group, 2020 戶型設(shè)計通過外廊設(shè)計最大化保證南北通透， 戶型設(shè)計具有市場區(qū)隔力 空中廊道設(shè)計： 提供了良好的公共景觀平臺，且保證了所有的戶數(shù)南北通透。客廳都帶陽臺保證最大的采光和舒適度。 Copyright Centaline Group, 2020 創(chuàng)新戶型 —— 空中聯(lián)排設(shè)計，屬長沙市場稀缺戶型。 奇數(shù)層 偶數(shù)層 空中廊道設(shè)計： 創(chuàng)新設(shè)計 2T6戶保證戶戶南北通透，提供了良好的公共景觀平臺，且保證了所有的戶數(shù)南北通透。 Copyright Centaline Group, 2020 項目自身配套較少，難于滿足項目自身住戶生活需求。 項目自身資源配套 Code of this report | 27 169。 發(fā)展商品牌及背景分析 中鐵臵業(yè)集團有限公司是中國中鐵股份有限公司的全資子公司，成立于 2020年 2月，注冊資本金 21億元人民幣。 中鐵臵業(yè)已擁有 33家子分公司，初步建立了覆蓋環(huán)渤海、長三角、珠三角中心經(jīng)濟區(qū)域以及全國各中心城市的全國性戰(zhàn)略布局。 Code of this report | 28 169。 項目周邊現(xiàn)狀 Code of this report | 29 169。 本案 東 南 北 西 項目地塊劣勢： 南面老居民區(qū)難拆遷，項目周邊污染環(huán)境的老工礦企業(yè)多，整體形象較差。 項目四至 項目四至 Code of this report | 30 169。 項目現(xiàn)階段周邊醫(yī)療、商業(yè)、教育配套檔次較低，但項目地處濱江新城生態(tài)中心區(qū)，共享濱江新城后勢完善配套 。 Copyright Centaline Group, 2020 本案 福元路大橋 ? 福元路大橋： 跨越觀沙嶺路、瀟湘大道、濱江景觀道、湘江、湘江大道，東 至芙蓉北路， 交通便捷通暢。 福元路、過江隧道開通及地鐵 4號線動工， 片區(qū)未來交通便捷 濱江新城 地鐵 4號線 項目交通 Code of this report | 32 169。 更是我們與區(qū)別于其他項目的有禮保障 現(xiàn)在，我們急需尋找的界定項目的“關(guān)鍵詞” Code of this report | 33 169。在闊邸大戶全配陽臺的臥房中，讓陽光和山林的呼吸，皆能與你同心共脈，俯瞰世界、遠(yuǎn)足山海奇峻的同時享受豪門別墅大宅的立體空間。 Copyright Centaline Group, 2020 不是別墅，超越別墅 產(chǎn)品定位 Crossover〃 Villa 跨界別墅 誕生 時代的每一次變革都會推動一場居住的飛躍，隨著勢不可擋的頂端居住理念變革，于是： Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2020 項目競爭 本項目地塊位于濱江新城規(guī)劃內(nèi)，眾多品牌開發(fā)商匯聚于此，濱江豪宅和高端綜合體成為今年長沙房地產(chǎn)市場的熱點 萬達(dá)公館 華遠(yuǎn)華中心 保利國際廣場 百江項目 世貿(mào)項目 華潤項目 綠地中央廣場 北辰三角洲 湘江世紀(jì)城 濱江板塊 長沙“一軸雙核心”規(guī)劃，將實現(xiàn)河?xùn)|、河西雙 CBD的局面，屆時濱江片區(qū)將成為集觀光休閑、商業(yè)貿(mào)易、高檔住宅等功能為一體的多功能城市核心區(qū)。 Code of this report | 37 169。 濱江板塊豪宅特征 知名品牌開發(fā)商開發(fā)，項目體量大，產(chǎn)品定位高端，以高端江景住宅及大型城市綜合體為主； 項目地段較好，一線江景資源，稀缺性強； 產(chǎn)品單價在一萬 /平米左右，總價在 120萬以上，具備較強的升值潛力。 Copyright Centaline Group, 2020 項目 占地面積 （萬方） 建筑面積 （萬方） 容積 率 地段 配套 江景 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品戶型 （㎡） 品牌 綠地中央廣場 成熟 成熟 —— 高層、公寓寫字樓、商 業(yè) 95147 綠地 世茂鉑翠灣 成熟 成熟 一線 高層、商業(yè) 82139 世茂 納愛斯陽光麗城 20 50 成熟 成熟 二線 高層 65130 山水 凱樂國際城 25 成熟 成熟 一線 高層、公寓、商業(yè) 61126 長安 北辰三角洲 成熟 成熟 一線 高層、公寓寫字樓、商 業(yè) 42159 北辰 湘江世紀(jì)城 319 成熟 成熟 一線 高層、商業(yè) 60260 湘水雅境 保利國際廣場 12 成熟 成熟 一線 高層、寫字樓、商業(yè) 86330 保利 本項目 27 一期 不成熟 不成熟 二線 高層、少量商業(yè)洋房 90 150 中鐵 本項目與濱江豪宅對比無明顯優(yōu)勢，在地段、配套、江景資源上與濱江豪宅及城市綜合體競爭優(yōu)勢不明顯 濱江板塊豪宅競爭對比 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2020 潛在典型客戶訪談集錦 Code of this report | 41 169。 2020年，市場情況風(fēng)云莫測，根據(jù)市場情況，做針對性的競品及價格策略。 我們的競爭對手是濱江新城豪宅！ 市場不好 市場好 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2020 項目 占地面積 （萬方） 建筑面積 （萬方） 容積率 產(chǎn)品類型 是否復(fù)式 江景 面積區(qū)間 （各戶型） 建筑風(fēng)格 開發(fā)商 景秀江山 13 高層 否 無 89160㎡ 240280㎡ 復(fù)式 現(xiàn)代 同人臵業(yè) 天驕福邸 高層、商業(yè) 否 無 46141㎡ 歐式 融晟 蘭卡威國際 商住樓 否 無 3066㎡ 中式現(xiàn)代 蘭卡威 山水譽峰 高層 否 無 90110㎡ 歐式 永泰 納愛斯陽光麗城 50 高層 否 無 65130㎡ 德式 山水 奧克斯 45 5 高層、寫字 樓、商業(yè) 否 二線 80120㎡ 現(xiàn)代 奧克斯 濱江金鼎 17 高層 否 無 4872㎡ 現(xiàn)代 建設(shè)綜合 達(dá)美 D6區(qū) 46 高層、公寓 、寫字樓 否 無 85130㎡ 現(xiàn)代 達(dá)美 長房時代城 200 高層 否 無 85120㎡ 新古典 成城銀山 本項目 高層、商業(yè) 是 二線 90 150㎡ ART DECO 中鐵 已知競爭分析 項目核心競爭優(yōu)勢產(chǎn)品、開發(fā)商品牌、建筑風(fēng)格 Code of this report | 44 169。 Code of this report | 45 169。競爭壓力非常大 Code of this report | 46 169。 項目位于長沙濱江板塊，是未來雙城市核心的西部 CBD，但是項目與濱江豪宅及高端綜合體對比競爭優(yōu)勢并不明顯 1 2020年項目片區(qū)產(chǎn)品庫存及放量大，產(chǎn)品面臨激烈的豪宅及普宅雙重競爭，銷售壓力較大 2 3 2020年片區(qū)放量較大，項目地段、戶型、江景資源 在非豪宅項目中優(yōu)勢明顯 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2020 區(qū)域性極強，河?xùn)|鮮有客戶來河西購房。 項目 客戶來源 客戶職業(yè) 置業(yè)目的 關(guān)注點110 ㎡ 130 ㎡130 ㎡ 155 ㎡170 ㎡ 180 ㎡兩室兩廳 90 ㎡ 93 ㎡89 . 03 ㎡ 90 . 66 ㎡119 ㎡ 133 ㎡151 . 89 ㎡220 ㎡ 280 ㎡77 . 49 ㎡88 . 48 ㎡84 ㎡ 86 ㎡兩室兩廳 89 . 38 ㎡ 90 . 65 ㎡三室兩廳 125 . 91 ㎡ 128 . 29 ㎡四室兩廳 151 . 16 ㎡兩室兩廳 84 ㎡三室兩廳 92 ㎡兩室一廳 76 . 24 ㎡ 89 . 69 ㎡兩室兩廳 91 . 3 ㎡三室兩廳 112 . 36 ㎡ 129 . 14 ㎡四室兩廳 141 . 71 ㎡兩室兩廳 74 ㎡ 82 . 9 ㎡三室兩廳 99 . 1 ㎡ 118 . 7 ㎡69 . 52 ㎡ 71 . 12 ㎡87 ㎡ 89 . 91 ㎡三室兩廳 98 . 32 ㎡ 127 . 36 ㎡四室兩廳 155 . 24 ㎡地段 、 產(chǎn)品 、 價格環(huán)境 、 配套 、 產(chǎn)品 、價格主力產(chǎn)品產(chǎn)品 、 價格環(huán)境 、 產(chǎn)品 、 價格 、配套產(chǎn)品 、 價格地段 、 產(chǎn)品 、 價格環(huán)境 、 產(chǎn)品 、 價格產(chǎn)品 、 價格 、 配套60 % 為單位白領(lǐng) 、 15 % 周邊私營業(yè)主 、 25 % 外湖南省長沙市以外地州市的公務(wù)員投資 15 % ，85 % 自住75 % 為單位職工 ， 15 % 為拆遷戶 ，10 % 私營業(yè)主投資 5 % ， 自住95%70 % 為項目周邊拆遷居民及周邊單位員工 、 20 % 為私營業(yè)主 、 10 %白領(lǐng)投資 2 % ， 自住98%85 % 私營業(yè)主 、 企事業(yè)單位高管、 醫(yī)生 、 教師扥高收入群體 ，15 % 公務(wù)員投資 35 % ， 自住 65 %萊茵城岳麓區(qū) 65 % ， 集中在市政府周邊 、 湘雅醫(yī)院 、 腫瘤醫(yī)院和大學(xué)城教師 ； 芙蓉區(qū) 5 % ， 集中在原有高端社區(qū) ， 如宏銘中心等 ； 開福區(qū) 10 % ， 集中在伍家?guī)X四方坪 ； 廣州深圳投資客 20 %50 % 為白領(lǐng) ， 30 % 為醫(yī)生 、 教師高收入群體 ， 20 % 為私營業(yè)主 、 企事業(yè)單位高管投資 3 % ， 自住97%35 % 為私營業(yè)主 、 企事業(yè)單位高管 ， 3