【正文】 漫無(wú)目的的、無(wú)序的開(kāi)發(fā)向以市場(chǎng)為導(dǎo)向的規(guī)劃、定位，營(yíng)銷轉(zhuǎn)變。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，能滿足人們購(gòu)物、文化、觀光等多種需求。 ——— 潘石屹 發(fā)展現(xiàn)狀 社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)緣于城市居住空間的日益拓展，樓盤(pán)體量的日趨增大，當(dāng) 市級(jí)商業(yè)中心 與 區(qū)域商業(yè)中心 已無(wú)法完全覆蓋新興社區(qū)的時(shí)候，社區(qū)商業(yè)作為一種區(qū)域性極強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)也開(kāi)始走入人們的視野。 60年代，英國(guó)、日本、法國(guó)開(kāi)始進(jìn)入郊區(qū)化，社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)。 我國(guó)的社區(qū)商業(yè)有所不同，它是從改革開(kāi)放后才開(kāi)始初步出 現(xiàn)狹義上的社區(qū)商業(yè)。 大生活配套 在新建的社區(qū)中逐步出現(xiàn)新的大型商業(yè)形態(tài)（如shoppingmall），規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、種類多。但是隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大進(jìn)步。他們可能在定位上超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，從實(shí)際來(lái)看他們?nèi)问且苑?wù)社區(qū)居民為主要目的。 總的來(lái)說(shuō)我國(guó)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)。 20 發(fā)展現(xiàn)狀 在我國(guó)，社區(qū)商業(yè)街主要位于地方城鎮(zhèn)或城市街道辦的幾何中心，街區(qū)長(zhǎng)度為 100~200米，商業(yè)設(shè)施立面高度為 1~2層，商業(yè)密度為 50%~80%。此類街的顧客主要為家庭主婦或保姆，購(gòu)買(mǎi)商品的數(shù)額少、頻次高。 社區(qū)商業(yè)街整體打造“特色”商鋪是一條很好的思路，但是這需要專業(yè)化的整體經(jīng)營(yíng)策劃理念進(jìn)行支撐。 未來(lái)發(fā)展前景 優(yōu)勢(shì)二： 商業(yè)街相對(duì)傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)內(nèi)容豐富。商業(yè)街具有既為小區(qū)內(nèi)居民提供生活方便又吸引周邊消費(fèi)人群，面向社會(huì)的消費(fèi)娛樂(lè)雙重功能的商業(yè)配套。 社區(qū)商業(yè)街四大優(yōu)勢(shì)： 22 優(yōu)勢(shì)三： 社區(qū)商業(yè)街適合現(xiàn)代人的生活習(xí)慣方式。消費(fèi)已不再被看做是一種純粹的商業(yè)消費(fèi)行為，它已成為人們生活中的重要組成部分。 優(yōu)勢(shì)四： “錢(qián)景”廣闊。 未來(lái)發(fā)展前景 23 未來(lái)發(fā)展前景 商業(yè)街的發(fā)展趨勢(shì)： （ 1）發(fā)展更加趨于理性 （ 2）進(jìn)入微利時(shí)代 （ 3）一些投訴糾紛可能會(huì)增加 （ 4）兩權(quán)分離 （ 5）商企的聯(lián)合可能會(huì)更加緊密 （ 6）市場(chǎng)專業(yè)細(xì)分 （ 7）規(guī)范日益成熟 24 未來(lái)發(fā)展前景 存在的問(wèn)題及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)： 問(wèn)題 風(fēng)險(xiǎn) ，文化休閑功 能不強(qiáng)。 ，內(nèi)外部交通 組織不暢。分析時(shí)主要從核心商圈、中心商圈、次中心商圈三種來(lái)進(jìn)行。在某種情況下，商場(chǎng)也是商業(yè)界的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因?yàn)樯虉?chǎng)在無(wú)形中分流了商業(yè)街的投資者。 區(qū)域商業(yè)街分析 雖然中央商業(yè)街、城市商業(yè)街和區(qū)域商業(yè)街與社區(qū)商業(yè)街是不同等級(jí)的商業(yè)街，但若在項(xiàng)目的周?chē)嬖谥陨先N商業(yè)街會(huì)增加開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于社區(qū)商業(yè)街來(lái)說(shuō)，由于社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)是分不開(kāi)的，所以除了分析區(qū)域商業(yè)物業(yè)、商鋪供應(yīng)外，還要分析住宅的供應(yīng)量。 區(qū)域商業(yè)分析 31 自身情況分析 周邊商業(yè)氛圍分析 所在區(qū)域分析 基本情況分析 周邊配套分析 自身價(jià)值評(píng)估 地理位置分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 基本情況分析 自身情況分析 人流車(chē)流分析 人口數(shù)量分析 居民特征分析 商業(yè)需求分析 總體情況分析 交通配套分析 其他配套分析 32 客戶群分析 對(duì)于商業(yè)街來(lái)說(shuō)，其客戶群主要有三類，分別是 投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者 。針對(duì)不同類型的客戶群，采取不同的調(diào)查方法，如針對(duì)投資者，可才用電話訪談法或小組訪談法；針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，可在營(yíng)業(yè)時(shí)間直接到經(jīng)營(yíng)者的商鋪與經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行訪談交流；針對(duì)消費(fèi)者，可以采用如何訪問(wèn)和街頭攔截訪問(wèn)兩種方式。 投資者投資目的分析 通過(guò)分析投資者的目的，有利于項(xiàng)目在宣傳推廣時(shí)抓住投資者的心理 投資者考慮因素分析 了解投資者的考慮因素，可以根據(jù)他們考慮的因素對(duì)癥下藥，有利于上鋪的銷售 投資者分析 34 客戶群分析 對(duì)經(jīng)營(yíng)著進(jìn)行調(diào)查分析，與對(duì)投資者進(jìn)行分析差別很大，對(duì)經(jīng)營(yíng)者分析，主要是分析其選址的要求、對(duì)面積的要求、租金接受范圍和對(duì)本項(xiàng)目的一些看法。 消費(fèi)者分析 項(xiàng)目周?chē)舴治? 當(dāng)商業(yè)街的規(guī)模足夠大，氛圍足夠旺是，也會(huì)吸引一定區(qū)域內(nèi)的人來(lái)消費(fèi)，所以應(yīng)該把其他消費(fèi)者包含在內(nèi)。 項(xiàng)目概況、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)道路 這里所指的道路包括兩類： 位，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)街。 概況、定位、規(guī)劃、配套、價(jià)格、目標(biāo)客群、租售狀況 競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)廣場(chǎng) 雖然大型商場(chǎng)、廣場(chǎng)與商業(yè)街是不同類型的商業(yè)地產(chǎn)，但他們有可能是商業(yè)界的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 要素 區(qū)位、商圈、成本、規(guī)模、交通、定位、產(chǎn)品、配套、現(xiàn)房 W 描述 劣勢(shì)分析時(shí)，其考慮的角度與分析商業(yè)街項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的角度類似。 要素 投資環(huán)境利好、城市中心轉(zhuǎn)移、市場(chǎng)空白、消費(fèi)觀念改變、其他 T 描述 由于外界的一些因素變化而給本項(xiàng)目帶來(lái)的不利因素。 差異性： 指項(xiàng)目定位必須差異于目前所處的商圈的商業(yè)業(yè) 態(tài)，形成自己的特色。 項(xiàng)目定位 40 商業(yè)規(guī)模 是確定社區(qū)商業(yè)街類型的基本要素之一，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項(xiàng)目的整體發(fā)展。 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量； 市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； 項(xiàng)目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ）； 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等等。 市場(chǎng)定位 42 商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤(pán)的整體風(fēng)格； 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍； 主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等； 主題形象