【正文】 9個 53＃ 1個17＃ 2個 16＃ 3個55＃ 4個 55＃ 1個17＃ 1個 55＃ 按空間結(jié)構(gòu)分類 結(jié)構(gòu)形式 獨立 1層 獨立 12層 第 2層單鋪 第 3層單鋪 負一層 個數(shù) 27 40 2 2 1 分布區(qū)域 51＃ 10個、 55＃ 6個、17＃ 11個 52＃ 10個、 53＃ 10個、55＃ 8個、16＃ 12個 17＃ 1個、55＃ 1個 55＃ 2個 55＃ 1個 72個 24 25 第三部分 招商業(yè)態(tài)定位 一、業(yè)態(tài)布局圖 北 街 中 街 南 街 26 威尼斯商業(yè)街一層業(yè)態(tài)布局圖 ： 品牌服裝專賣店 銀行、電器、電子通信、婚紗攝影 休閑美食 社區(qū)配套 休閑美食（淘淘街） 27 威尼斯商業(yè)街二層業(yè)態(tài)布局圖 潮流街區(qū)（格子鋪） 中西餐廳、足浴、 KTV 休閑美食 時尚餐廳 28 招商業(yè)態(tài)定位 二、業(yè)態(tài)定位、依據(jù) （一）基本定位 主力店：以超市、中西餐飲、銀行為主（同類獨家）； 次主力店：品牌服裝、休閑餐飲、通訊電子等，以同類劃區(qū)聚集為原則增強商業(yè)凝聚力和對商業(yè)氛圍的營造，根據(jù)商家品牌和規(guī)模靈活調(diào)整商家數(shù)量； 社區(qū)配套店：藥店、干洗店、美容等。 29 第四部分 經(jīng)營思路 一、經(jīng)營方式的三種模式 A、全部對外銷售，經(jīng)營業(yè)態(tài)放任自流； B、全部對外招商、招租，物業(yè)自持，實行租賃經(jīng)營； C、部分招商招租，部分銷售；先招商后銷售，在適當時機 開盤銷售商鋪。 缺點： 門面預售之初，門面價格難以提高； 不做統(tǒng)一招商招租、不規(guī)范經(jīng)營業(yè)態(tài)，賣出去后，商業(yè)街形象無法提升，金水灣項目的整體形象受損； 一旦商業(yè)街鋪面賣出后經(jīng)營不善，關門現(xiàn)象較多，容易打擊投資者、經(jīng)營者的積極性，導致今后的商鋪難以快速升值； 由于沒有招商在前，商業(yè)街人氣提升的速度會很緩慢。 缺點： 統(tǒng)一招商、管理、經(jīng)營的團隊專業(yè)化程度要求高，必然形成較高的管理、運營成本； 管理過程及其成本可能有諸多不可控因素： 經(jīng)營思路 —不可控因素 其中之一：招商運營 空鋪面出現(xiàn)，即需招商人員對外招租，增加人力成本； 如遇退租，收不到租金，公司受損； 店鋪生意清淡，業(yè)主要求開發(fā)商開展促銷活動，無疑增加費用； 業(yè)主拖欠水電費、租金等產(chǎn)生的協(xié)調(diào)、訴訟成本。 每月 15000㎡ 3元／㎡ =45000元的物業(yè)收入能否填補所有物業(yè)開支將是問題。 34 經(jīng)營思路 缺點： 招商招租后的商鋪，為后期經(jīng)營管理留下了諸多難題，比如代租是否能持續(xù)，經(jīng)營是否順利，商業(yè)培育期是否樂觀，商業(yè)人氣是否能快速積累； 商鋪購買者是否遵守招商規(guī)則是商業(yè)街經(jīng)營過程的重要隱患；管理不善也是商業(yè)街升值的障礙。 2 、一種能給整個項目帶來快速回現(xiàn)、可短時間去化商鋪的 直銷模式。 經(jīng) 營 思 路 四、如何化解 該經(jīng)營方式 的缺點？ 利用專業(yè)招商公司力量引進實力強、品牌知名度高的商家，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局； 加大力度重點對超市的引進，給予其較好的租賃政策，使其發(fā)揮龍頭效應； 通過租賃協(xié)議里的限制條款要求承租人嚴格遵守開發(fā)商后期銷售活動和轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生時的相關約定； 通過商鋪銷售協(xié)議的補充條款，嚴格約定購買者不得在租賃期內(nèi)損害經(jīng)營者的利益，同時開發(fā)商也應承諾及時返租給購買人； 擬訂合理的銷售推廣計劃，有效結(jié)合招商成果，及時把握銷售節(jié)點，果斷開盤銷售； 6 、提前預測將來的困難，擬訂可行的經(jīng)營管理、招商方案，使經(jīng)營者、投資者對未來充滿信心，同時可預期商業(yè)街的經(jīng)營效益，這才是我們關注的核心。 2023年 3月，商業(yè)街景觀工程完成 ,針對蓄客、認購成果組織招商對接會 ,讓業(yè)主 (或投資客 )與商家意向簽約 ,未買鋪先獲租約，極大增強業(yè)主購買信心； 4 、其后視銷售進度開展招商服務，同時為開發(fā)商、投資者服務。 3 、或采取支付月費的辦法 . 38 經(jīng)營思路 具體操作建議 建議二：如何把握銷售節(jié)點？（見銷控示意圖） 銷售條件 : 今年 12月底主力店 ,特別是超市已經(jīng)簽約、支付保證金； 周邊春天里商業(yè)街、三鑫大廈基本售馨 ,紅星美凱龍綜合體開盤前； 蓄客數(shù)目 100個以上； 南入口、威尼斯商業(yè)街景觀工程雛形初現(xiàn)。 39 現(xiàn)場支持 銷售階段 媒體廣告 物料準備 重大事件 營銷中心和臨時展點 2大銷售現(xiàn)場展示 推廣策略 電視／燈箱／戶外／道旗 報紙開盤 /活動／路演／推薦會 業(yè)主答謝酒會 樓書、折頁、戶型單張等現(xiàn)場物料 11月 12月 1月 2月 34月 預熱推廣階段 開盤強銷階段 持續(xù)強銷階段 投資紅皮書，品牌手冊，品牌海報 戶外、看板、現(xiàn)場導示系統(tǒng) 形象樹立階段 商業(yè)形態(tài)展示，現(xiàn)場體驗區(qū) 推廣高潮，開盤活動 投資客戶團拜會 商家聯(lián)合簽約 現(xiàn)場活動 商家聯(lián)誼會 企業(yè)產(chǎn)品推薦會 節(jié)日暖場、團拜會 重要節(jié)點 認籌 客戶升級解籌 開盤 道旗、網(wǎng)站、短信、公交廣告、 DM等小眾渠道 銷售道具 三維動畫 營銷總控示意圖 二批銷控開盤 樣板區(qū)樣板鋪開放 經(jīng)營思路 具體操作建議 建議三 :關于超市招商的思路 超市可以早點簽 ,條件應果斷給予傾斜 。 超市開業(yè)的條件 年底主體可竣工驗收 。 41 建議四：售后管理思路 主力店成功入駐，銷售大部分完成，超市、 23層獨立大鋪未銷售的情形下 ,公司可以成立一個投資經(jīng)營部 ,主管租賃兼招商對接事宜； 物業(yè)可委托給專業(yè)公司，負責維護、保安、保潔等事務； 在銷售不是很好的情形下，則采取委托專業(yè)招商公司招商招租 ,或 12年期限 ,或短期階段性服務。 42 經(jīng)營思路 具體操作建議 43 經(jīng)營思路 五、如何處理可能面對的其它難題？ 招商情況不理想 ⑴加強招商力量，調(diào)整招商策略； ⑵對重點商家放寬招商政策，延長免租期；特別對超市放寬； ⑶重視前期廣告推廣活動，特別向一期購房戶發(fā)布商鋪推廣信息； ⑷ 開展相關活動，如招商說明會、元宵燈會、項目現(xiàn)場考察交流會。 44 招商成功，但經(jīng)營狀況不佳 ⑴重新進行業(yè)態(tài)調(diào)整，引進需求大的品牌店； ⑵多方開辟招商渠道，尋找可替代的商家進駐商業(yè)街； ⑶多為經(jīng)營戶舉辦促銷活動，創(chuàng)造人氣氛圍； 具體措施： ①結(jié)合住宅銷售活動在商業(yè)街入口、超市前坪舉辦小型音樂晚會、啤酒節(jié)； ②開展消費打折活動，公司免費給予廣告位發(fā)布打折消息； ③出資邀請社區(qū)腰鼓隊、街舞演員、自行車特技演員、演藝公司在節(jié)日期間舉辦表演活動等； ④ 聯(lián)系學院勤工儉學跳蚤市場、服裝行業(yè)協(xié)會、專業(yè)市場等來商業(yè)街舉辦展銷會。 經(jīng)營思路 45 經(jīng)營思路 出現(xiàn)退租現(xiàn)象 ⑴ 原則采取來去自由，公司不承擔任何風險（未賣的商鋪）； ⑵ 對于經(jīng)營無法持續(xù)的經(jīng)營戶，一是由開發(fā)商協(xié)助其轉(zhuǎn)租，找到下家；二