【正文】 （5）外網(wǎng)施工的考慮。（8）樓盤定位的考慮。（10）物業(yè)管理的考慮。該階段設(shè)計(jì)需耗時(shí)2個(gè)月左右。做好單戶型方案和立面效果圖，充分研究通過(guò)后，裝進(jìn)規(guī)劃單體樓內(nèi)。方案設(shè)計(jì)階段要考慮的問(wèn)題：各面積戶型比率是否迎合銷售市場(chǎng)。戶型設(shè)計(jì)要考慮各專業(yè)的設(shè)計(jì)和施工是否能滿足所有規(guī)范要求和施工的可行性。方案設(shè)計(jì)時(shí)要考慮銷售工作和物業(yè)管理等有關(guān)問(wèn)題。方案設(shè)計(jì)對(duì)下一步的施工圖影響很大，要充分考慮各專業(yè)設(shè)計(jì)的問(wèn)題。在方案設(shè)計(jì)時(shí)要重視對(duì)戶型設(shè)計(jì)，要注意哪些空間被浪費(fèi)了，要做到每一寸面積都有用途。該階段設(shè)計(jì)需耗時(shí)1個(gè)月左右。合格的地基報(bào)告書必須有建委批準(zhǔn)簽字。檢查地基報(bào)告要注意持力層深度，低耐力大小，地下水位深度，另外是否有軟弱下臥層和粉砂流砂層等不力土質(zhì)。如果采用水源熱泵供暖方式的工程，還要要求地質(zhì)報(bào)告給出地下水水溫，水質(zhì)評(píng)價(jià)、水量評(píng)價(jià)、允許開(kāi)采水量、供送水方案和污染情況等報(bào)告，為下一步采取何種采暖方式提供依據(jù)。四、施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)前必須準(zhǔn)備好資料：（1）規(guī)劃部門批準(zhǔn)，甲方認(rèn)可的總平面圖；（2）詳勘地質(zhì)報(bào)告書；（3）甲方認(rèn)可的方案設(shè)計(jì)平面和立面效果圖；（4）紅線坐標(biāo)電子版地形圖；（5）四周道路高程和坐標(biāo)圖以及下水管網(wǎng)標(biāo)高圖；（6）甲方設(shè)計(jì)委托說(shuō)明書；（7）所有建筑物室內(nèi)正負(fù)零統(tǒng)計(jì)表。此階段設(shè)計(jì)需耗時(shí)40天左右?？偲矫鎴D內(nèi)容包括：給水、消防水、污水、雨水、電力、弱電、煤氣、供暖等配套專業(yè)管網(wǎng)的走向、線位和線間距以及換熱站、煤氣調(diào)壓站、給水泵房、消防泵房、變電所、箱變、弱電機(jī)房、消防中心等設(shè)備控制的位置（附圖二：桃源欣城配套專業(yè)總平面圖）。各專業(yè)城市管網(wǎng)進(jìn)出園區(qū)位置總圖設(shè)計(jì)前 工程師要調(diào)查清楚并落實(shí)。煤氣調(diào)壓站要選擇在城市中壓管網(wǎng)附近。此階段設(shè)計(jì)需耗時(shí)15天左右。要委托專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)需耗時(shí)15天左右。，小區(qū)排水量能否滿足；標(biāo)高能否滿足，位置是否經(jīng)濟(jì)，施工是否麻煩。給水工程施工圖需要委托市自來(lái)水公司設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí)20天左右。要有水、消火栓和噴灑三種線路，以及消防泵房和給水泵房室內(nèi)設(shè)計(jì)，消防水池和生活水池的設(shè)計(jì)等。（3）水泵房應(yīng)盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長(zhǎng)度和減少線路長(zhǎng)度壓損。（5）室外消火栓系統(tǒng)要保證小于150m間距，并且位置合理。供暖工程施工圖 應(yīng)委托有供熱設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)院。設(shè)計(jì)前先簽定掛網(wǎng)合同。另外還應(yīng)包括一次網(wǎng)入小區(qū)位置等設(shè)計(jì)內(nèi)容。（3）大型社區(qū)時(shí)，應(yīng)考慮單獨(dú)的變電所供換熱站使用。（5）設(shè)計(jì)時(shí)要合理地設(shè)計(jì)幾個(gè)分區(qū)控制閥門井，有利于大系統(tǒng)分段控制。煤氣工程施工圖，應(yīng)委托市煤氣公司設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí)20天左右。（2）注意調(diào)壓站位置，選擇離城市中壓管位置近且小區(qū)中心區(qū)適當(dāng)位置。（3）單體樓平面圖設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮煤氣立管位置。（5）提供煤氣管線入戶位置要求資料，避免與其它專業(yè)間距過(guò)小，影響驗(yàn)收。（1）根據(jù)規(guī)劃總圖，布置變壓器的位置和數(shù)量，或變電所或箱變，同時(shí)確定局維變電所和自維變電所的位置和數(shù)量。（3）自維變電所帶的負(fù)荷有物業(yè)用電（地下室照明、電梯和消防水泵）、大于100KVA的給水泵房和換熱站的用電。（4）根據(jù)以上原則制定用電方案，將每臺(tái)變壓器所帶的樓號(hào)或負(fù)荷劃分出來(lái)，書面報(bào)供電局，經(jīng)供電局審批通過(guò)。弱電工程施工圖，應(yīng)委托電信局設(shè)計(jì)院做電話設(shè)計(jì)和電視設(shè)計(jì)，需耗時(shí)1個(gè)月左右。小區(qū)道路工程施工圖，應(yīng)委托市政設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，需耗時(shí)20天左右。（2）要組織好小區(qū)地面雨水流向問(wèn)題做好豎向設(shè)計(jì)。（4）注意小區(qū)道路與宅間路、與市政路碰口處的道路標(biāo)高的關(guān)系。（1）要注意廣場(chǎng)和大門等重點(diǎn)位置的設(shè)計(jì)。（3）景觀設(shè)計(jì)要注意人車分流的道路系統(tǒng)，避免車對(duì)人的干擾。（5）堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)思想。并及時(shí)安排好各專業(yè)招投標(biāo)工作。做好項(xiàng)目的包裝后，計(jì)劃進(jìn)入市場(chǎng)銷售前做好廣告準(zhǔn)備工作，和配合銷售活動(dòng)等計(jì)劃安排。擁有的條件，發(fā)展的方向及定位。企業(yè)經(jīng)營(yíng)新思想的發(fā)起工作。一般的開(kāi)發(fā)商資金渠道來(lái)源有銀行貸款，企業(yè)借貸，金融融資，投資基金，自己企業(yè)內(nèi)部發(fā)展基金，銷售回款，各種方式的抵押貸款，與其它企業(yè)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)，上市融資。具體的資本運(yùn)作過(guò)程可如下操作：用金融系統(tǒng)借貸的資金來(lái)買地和解決部分動(dòng)遷資金和土地的地上。及時(shí)開(kāi)盤售房以解決工程的建設(shè)資金。抓好銷售回款工作，辦好銷售許可證保證盡早返還銷售按揭貸款直至達(dá)到銷售和工程投資收支。（2）籌建銷售處，做好沙盤、模型，人員培訓(xùn)，宣傳材料等工作。（3）做好業(yè)戶宣傳和積累工作為開(kāi)盤做準(zhǔn)備。（5）配合公司做好銷售單價(jià)工作。將單價(jià)裝在項(xiàng)目中等條件的位置。a) 位置好壞價(jià)格不同，差1～3％。c) 多層，高層價(jià)格不同，（原因：分?jǐn)傁禂?shù)和物業(yè)費(fèi)不同）差5～8％。e) 方便出行價(jià)格不同，差2％。g) 贈(zèng)送面積和私家花園價(jià)格不同，（根據(jù)實(shí)際情況）h) 是否是山墻價(jià)格不同差，1％。銷售過(guò)程（1）做好銷售合同簽訂備案工作。（3）做好銷售中的價(jià)格調(diào)整工作。第七篇 合同談判和招投標(biāo)過(guò)程一、關(guān)于合同施工合同應(yīng)包括的內(nèi)容：（1）合同雙方的名稱。（3）建設(shè)工期（開(kāi)工和竣工時(shí)間）。（5）工程造價(jià)。（7）材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任。（9）竣工驗(yàn)收。（11）質(zhì)量保證等。它在1957年誕生了第一版本，通過(guò)多年修改，1999年出現(xiàn)了四本新版合同，即〈〈施工合同條件〉〉（新紅皮書），〈〈工程設(shè)備和設(shè)計(jì)建造合同條件〉〉（新黃皮書）等四本。我公司合同中支付工程款的方式。工程竣工驗(yàn)收合格后支付至80—85%左右，決算和備案完成支付至95%，質(zhì)保期滿全部付清。二、合同的索賠 開(kāi)發(fā)商管理人員在履行合同中一定要注意避免合同貧農(nóng)感的索賠的有關(guān)事宜。為了避免造成承包人提出索賠，開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真履行合同的同時(shí)，在很多方面要注意不給承包人留有有效的證據(jù)。大家特別是領(lǐng)導(dǎo)干部在簽定和履行合同前，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)《中華人民共和國(guó)合同法》〈〈中華人民共和國(guó)建筑法〉〉和〈〈 人民共和國(guó)招投標(biāo)法〉〉等有關(guān)法律，避免在工作中失誤給公司造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。要有良好專業(yè)技術(shù)水平。要有良好思維和語(yǔ)言表達(dá)能力。 要有良好洞察對(duì)手心理的能力?？疾鞂?duì)方的資質(zhì)、社會(huì)信譽(yù)、公司業(yè)績(jī)]資金狀況等。開(kāi)發(fā)商招標(biāo)工作的主要內(nèi)容 （1）根據(jù)工程情況和設(shè)計(jì)文件編制標(biāo)底。 （3）調(diào)查研究，收集信息，審定投標(biāo)單位資格，確定投標(biāo)單位名單。 （5）組織有關(guān)專家審查投標(biāo)書，以及開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)單位。 （7）.工程部要做好技術(shù)標(biāo)，成本部要做好商務(wù)標(biāo)。首先由開(kāi)發(fā)商委托有招標(biāo)資質(zhì)的代理公司，做招標(biāo)準(zhǔn)備，并由其在招標(biāo)辦備案和組織招標(biāo)和開(kāi)標(biāo)，最后由招標(biāo)辦公室下發(fā)《中標(biāo)通知書》。②招標(biāo)須知。工程實(shí)例：這是一個(gè)真實(shí)發(fā)生的事北站項(xiàng)目：電梯項(xiàng)目招投標(biāo)由工程部技術(shù)標(biāo)編寫不系統(tǒng)，第一次發(fā)招標(biāo)文件時(shí)各電梯廠家提出無(wú)法回標(biāo)？原因是：由于北站項(xiàng)目是一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，各種類型的梯種太多，數(shù)量也多共150余臺(tái)，招標(biāo)文件沒(méi)有清楚的分類，另外對(duì)電梯的功能功能配置要求不具體，編寫人員經(jīng)驗(yàn)不足，且工作不細(xì)致所致。如北站：梯種有人行道梯，自動(dòng)扶梯，貨梯，豪華客梯，普通客梯。2) 貨梯分噸位和分門方式不同。通過(guò)以上分類把每臺(tái)梯都編制一個(gè)代碼，讓其一幕了然。因華銳公司已在三年內(nèi)做了四個(gè)大型盤子，公司也要求以項(xiàng)目為中心各部門全力支持工程建設(shè)的管理模式，所以華銳公司的住宅建設(shè)項(xiàng)目速度快，建設(shè)順利，有一套行之有效的管理辦法。一、工程開(kāi)工前準(zhǔn)備由工程部組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)完成后，并且在動(dòng)遷場(chǎng)平基本到位時(shí)，工程部有關(guān)人員可以進(jìn)入工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備過(guò)程，具體工作過(guò)程如下：土建專業(yè)（由土建部長(zhǎng)指揮）1) 籌建工程指揮所包括辦公室、檔案室、會(huì)議室和食堂。3) 做好場(chǎng)平工作，計(jì)算土方平衡，根據(jù)舊有場(chǎng)地標(biāo)高規(guī)劃標(biāo)高、基坑挖土、道路和管網(wǎng)切土。以利節(jié)省投資。規(guī)劃原則是充分考慮外網(wǎng)階段施工不受影響。即BM點(diǎn)。7) 完成施工用臨時(shí)道路的施工。水、電專業(yè)（由配套部長(zhǎng)指揮）①設(shè)計(jì)好臨時(shí)水和電施工圖，并按時(shí)施工，臨時(shí)水系統(tǒng)設(shè)計(jì)和施工要滿足各 項(xiàng)目部用水要求和綠化水要求，可根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)先考慮采用地下水。②臨時(shí)水管線、井池、箱變和泵房等不能占用土建和所有配套工程線位的位置。③臨時(shí)水和電的工程要求在土建工程前完成水通和電通保證不影響土建施工。：桃源欣城項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃書②根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃書和合同書，由技術(shù)主管負(fù)責(zé)編制工程月份用資計(jì)劃書。小區(qū)有地形圖的總規(guī)劃圖和小區(qū)有道路，建筑物高程的總圖上墻。⑤做好所有專業(yè)甲供和甲控材料的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，為采購(gòu)部做投標(biāo)準(zhǔn)備。工程成本測(cè)算開(kāi)工前根據(jù)工程性質(zhì)做好成本測(cè)算工作，有利于成本控制和工程資金計(jì)劃準(zhǔn)備。（1）如何組建工程指揮部的團(tuán)隊(duì)（人員組成和分工）20萬(wàn)m2以上的大型項(xiàng)目的人員架構(gòu)注：具體土、水、電工程師可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模確定人數(shù)。工程部各專業(yè)人員分工說(shuō)明：工程總指揮：負(fù)責(zé)宏觀控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和人員安排，負(fù)責(zé)合同履行和支付工程款的控制管理。生產(chǎn)副總指揮：負(fù)責(zé)對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全生產(chǎn)以及監(jiān)理公司的責(zé)任管理，也可根據(jù)技術(shù)特點(diǎn)主管技術(shù)工作。 配套工程部長(zhǎng)：主管配套工程的進(jìn)度、質(zhì)量等，以及對(duì)配套工程師工作的日常指導(dǎo)。 專職工程秘書：負(fù)責(zé)部門日常后勤工作，主管工程撥款和抵房的日常工作。 水、電工程師：負(fù)責(zé)對(duì)水、電工程的日常管理，負(fù)責(zé)分工到棟號(hào)，專業(yè)外網(wǎng)工程內(nèi)容，一般負(fù)責(zé)20棟10萬(wàn)平米左右。（2）工程的科學(xué)化管理方法 工程項(xiàng)目要想順利和快捷，以下因素是必須的。 ，帶頭人要吃苦在先，決策準(zhǔn)確，要有奉獻(xiàn)精神，做好表率作用。并公告全員各分項(xiàng)完的最后時(shí)限。 ，過(guò)程要有指導(dǎo)檢查，事后要有驗(yàn)收總結(jié)，起好教練員作用。，上級(jí)為下級(jí)檢查驗(yàn)收的工作方法。，更要科學(xué)地分析和安排，工程內(nèi)容相互穿插。為工程的建設(shè)工期贏得寶貴的時(shí)間。，做到政令暢通。K．下級(jí)處理不了的問(wèn)題，要及時(shí)匯報(bào)，上級(jí)為下級(jí)做主的工作模式，每個(gè)人都知道自己的責(zé)任范圍。確認(rèn)無(wú)差錯(cuò)不修改后放線。審查單體樓施工圖是否與房產(chǎn)局測(cè)繪面積和銷售圖三圖為統(tǒng)一圖紙，并及時(shí)安排圖紙會(huì)審工作，這一點(diǎn)不能出現(xiàn)任何差錯(cuò)，否則會(huì)引起業(yè)戶投訴的麻煩。對(duì)施工單位質(zhì)量、進(jìn)度、安全方面任何不正常的動(dòng)態(tài)要有職業(yè)敏感度，盡量把問(wèn)題解決在萌芽中。合理地使用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全和文明生產(chǎn)等方面地管理。主體階段工程建設(shè)所需要甲方指定的分項(xiàng)施工單位（電氣三箱廠家，塑鋼窗、防盜門、涂料等）的工程部應(yīng)提前提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和供貨數(shù)量于采購(gòu)部確定，并及時(shí)進(jìn)場(chǎng)，不影響土建施工。做好墻身屋面保溫和防水的工程安排，保證施工質(zhì)量。1做到干現(xiàn)在的工作，準(zhǔn)備好下一步的工作，思考好下二步的工作，真正做到謀事在先。華銳公司建設(shè)的幾個(gè)大盤成功的關(guān)鍵就是配套組織的成功，很多樓盤進(jìn)度慢的根源大都在配套工程上浪費(fèi)了時(shí)間。要求每個(gè)分項(xiàng)工程都要根據(jù)土建進(jìn)度情況編制施工圖計(jì)劃圖表并上墻，同時(shí)確認(rèn)是否影響全年大目標(biāo)的完成。②、上水和采暖；③、煤氣；④、強(qiáng)電和變電所；⑤、弱電；⑥、景觀和道路。隨時(shí)檢查各專業(yè)周工程進(jìn)度是否按計(jì)劃完成。為保證工程質(zhì)量控制好園區(qū)瀝青路面的施工時(shí)間，最遲不能遲于10月25日，土方平衡工作要在道路水穩(wěn)層施工前完成。在小區(qū)道路施工前，要求各專業(yè)管網(wǎng)全部施工完成，決不能做完路面后再對(duì)道路開(kāi)溝。四、各專業(yè)機(jī)房的施工過(guò)程各專業(yè)機(jī)房包括變電所、換熱站、煤氣調(diào)壓站、給水和消防泵房、消防控制中心、電梯和物業(yè)管理監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、高位水箱間、發(fā)電機(jī)房等。各種機(jī)房的施工重點(diǎn)：變電所①、土建工程配合施工：做好電纜的進(jìn)出預(yù)留口，如下進(jìn)下出時(shí)電纜做好電纜溝和設(shè)備基礎(chǔ)。②、通風(fēng)工程配合施工：由于變電室各設(shè)備運(yùn)行時(shí)發(fā)熱，為了保證今后設(shè)備正常運(yùn)行，送排風(fēng)工程要到位。設(shè)備要求在送電前兩個(gè)月到位，并及時(shí)安裝和做電纜壓頭。④、要做好過(guò)墻電纜口的防水工作，防止向變電所內(nèi)漏水。②、小區(qū)土建驗(yàn)收前1個(gè)月完成送水泵和排污泵等設(shè)備以及電控柜安裝工程。④、要注意排污系統(tǒng)同步完工。②、如有高層建筑要注意分設(shè)高、低區(qū)兩個(gè)循環(huán)系統(tǒng)。④、要注意排污泵系統(tǒng)的同步完工。②、要給調(diào)壓