【正文】 具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件。及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；團(tuán)結(jié)隊(duì)員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。完成領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他任務(wù)。保安員崗位職責(zé) ①保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌；③④做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。⑥巡邏崗嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；②③④⑤⑥⑦消防監(jiān)控值班員崗位職責(zé) 值班人員不得隨意離開消防控制室，每天做好值班記錄。負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；保持機(jī)房干凈、整潔。發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織住戶撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；保潔員崗位職責(zé)遵守公司制定的各類規(guī)章制度。尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)。上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔。正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥。對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90％以上。熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木。對(duì)工作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或管理員匯報(bào)。管理好澆水的自來(lái)水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水?dāng)?，不?zhǔn)出現(xiàn)長(zhǎng)流，其它開關(guān)用水籠頭要及時(shí)維修。1妥善保管好用于綠化的械具、工具設(shè)備、設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其它用品。第二部分管理處工作流程根據(jù)各崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的工作要求，對(duì)管理處的工作規(guī)范如下：（1）巡視所管理的地段（片、幢）一遍，巡視內(nèi)容為：（1）走訪住戶（內(nèi)容：與住戶交換小區(qū)管理意見，了解住戶在住房方面的困難和需要；掌握住戶家庭基本情況，包括：戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家電話，家庭人口以及人口結(jié)構(gòu)，掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更、租金的變化，住房的戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、保養(yǎng)和維修狀況）。（2）初審住戶裝修申請(qǐng)并報(bào)上級(jí)審批。一月工作：（2）編制租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表。（3） 對(duì)月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪，聽取住戶意見。（4） 整理房屋管理資料、檔案，對(duì)發(fā)生異動(dòng)的（包括：房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、承租戶變動(dòng)、租金變動(dòng)、管理費(fèi)變動(dòng)）作出修改。（5）與有關(guān)單位聯(lián)系，交換情況一次（包括：居委會(huì)、派出所、工商行、房屋產(chǎn)權(quán)單位等），如有重要情況須書面報(bào)告和反映。（6）辦公室大掃除一次（包括：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理）。一季度工作：及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門處理。（2）檢查各糞池、井蓋，檢查化糞池、下水道有無(wú)淤塞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織有關(guān)人員處理。（3）清理房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，并編制季度報(bào)表；清查是否有漏收、錯(cuò)收；采取措施對(duì)拖欠房租和管理費(fèi)的住戶進(jìn)行追收。（4）編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表（5）辦一期房屋管理?？麄鞅?yè)P(yáng)小區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚，指出小區(qū)存在的問題，增強(qiáng)住戶參與管理的意識(shí)。（6）整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報(bào)告。一年工作：（2）組織清理一次化糞池。（3） 編制年度房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告。業(yè)主遷入\遷出手續(xù)及程序一、遷入手續(xù)及程序管理處要合理安排業(yè)主\用戶搬運(yùn)時(shí)間，保證道路暢通。業(yè)主\用戶入住時(shí)要向管理處提供該單元入住人員名單及具體聯(lián)系方法，以備發(fā)生緊急事故或特殊情況下聯(lián)絡(luò)之用。業(yè)主\用戶如需遷出本小區(qū)，請(qǐng)?zhí)嵩绨雮€(gè)月發(fā)出書面信函通知本小區(qū)物業(yè)管理處，注明遷出日期，并按下列程序辦理有關(guān)手續(xù)，否則物業(yè)管理處將拒絕單元內(nèi)的家具、設(shè)備、設(shè)施搬出本小區(qū)。提出辦理撤消租用設(shè)備、設(shè)施以及包括分租車位等服務(wù)合約（若有）的書面申請(qǐng)。退還從物業(yè)管理處借取的一切財(cái)物（若有）。繳清有關(guān)應(yīng)付而未付的帳項(xiàng)（若有），包括管理費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、停車費(fèi)及其他租用設(shè)備、設(shè)施的服務(wù)費(fèi)等。 遷出時(shí)，業(yè)主\用戶應(yīng)保證其委托的搬運(yùn)公司\人員遵守本小區(qū)物業(yè)管理處的指示，從指定路徑遷出本小區(qū)并注意保護(hù)本小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施，如造成損壞，由有關(guān)業(yè)主\用戶負(fù)責(zé)。住戶報(bào)修工作流程 管理處接到住戶報(bào)修要求時(shí)，及時(shí)填寫《報(bào)修記錄表》。管理處將記錄的內(nèi)容，如：住戶名稱、住戶地址、聯(lián)系電話、報(bào)修內(nèi)容、預(yù)約維修時(shí)間等填入《維修單》（一式三聯(lián)）相應(yīng)欄目?jī)?nèi)。管理處將住戶維修項(xiàng)目分類，屬質(zhì)量保修期內(nèi)的，轉(zhuǎn)送項(xiàng)目工程部處理?；卦L工作流程 管理處根據(jù)《住戶投訴記錄表》，對(duì)投訴百分百進(jìn)行回訪，回訪時(shí)間按投訴內(nèi)容具體確定或通過(guò)電話進(jìn)行回訪。因此而造成的一切后果，由違章者負(fù)全部責(zé)任。凡違反規(guī)定不聽勸告或情節(jié)嚴(yán)重者，小區(qū)管理部門將依法移交公安機(jī)關(guān)處理。第三部分接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度實(shí)行“首問責(zé)任制”，管理處每一位員工，無(wú)論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來(lái)訪來(lái)電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場(chǎng)予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。每一位員工都有責(zé)任收集來(lái)自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。公司員工接聽所有來(lái)電時(shí)，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢問，面帶微笑，不得推諉、無(wú)理拒絕，并做到一視同仁。當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門辦理交涉,盡早為業(yè)主排憂解難,決不允許推托了事.對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。管理處走（回）訪制度為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對(duì)住戶走（回）訪制度。①②③④走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪時(shí)間及形式管理處主任、管理員每月登門走（回）訪4次；有針對(duì)性地對(duì)業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見；物業(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話；隨時(shí)熱情接待來(lái)訪，作好登記。、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無(wú)其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無(wú)可疑人員活動(dòng)）；（樹木花草有無(wú)損壞，公共場(chǎng)所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；。 在巡視過(guò)程中，做好記錄。有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過(guò)長(zhǎng)，無(wú)人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。若無(wú)人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是華宸物業(yè)維修人員ⅩⅩⅩ，前來(lái)為您服務(wù)。進(jìn)門走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上。維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。整理如實(shí)填寫《維修派工單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。辭別”各崗位制度第一章工作或執(zhí)勤時(shí)，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等；巡邏中無(wú)情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊；不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對(duì)住戶提出的問題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記， 不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；門崗值班室不得會(huì)客。四、罰則違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；保安員交接班制度值班保安員提前30分鐘叫崗，接班員提前10分鐘接班，對(duì)服務(wù)區(qū)檢查完畢后，認(rèn)為沒有問題方可登記，登記表上要記錄當(dāng)天確切的交接時(shí)間。接班員若有特殊事情，不能準(zhǔn)時(shí)接班，必須提前30分鐘請(qǐng)示，保安部另派人接班。接班員若無(wú)正當(dāng)情由，既不請(qǐng)示又不準(zhǔn)時(shí)接班，按缺勤及處罰條款進(jìn)行處理。交班保安員要等接班員對(duì)管區(qū)巡視一遍并進(jìn)行驗(yàn)收后才能交接，但接班員驗(yàn)收時(shí)間無(wú)特殊情況不能超過(guò)10分鐘。交接班時(shí)，交班保安必須把本班情況以及可能出現(xiàn)的非常情況需在下班值