【正文】 　　公私分開。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質量邁上臺階的體現(xiàn)。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家庭成員的房間有所分離。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 　　如果客餐廳相連，最好能有開放式陽臺與大玻璃窗遙相呼應，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風”更是一種極為舒服的享受。 　　衛(wèi)生間不應臟兮兮、臭哄哄，它不應成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應該有良好的通風透光條件，應該窗明幾靜，無異味，不長霉。 　　一套好的戶型，應安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應是客廳與主臥。 　　好的戶型中廚房應遠離臥室，以杜絕油煙污染。 　　好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網布線應盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。 　　所謂復式，就是在一套房子內擁有兩個樓層面，而且這兩個樓層面的豎直投影面一般是重合的，兩個樓層之間有戶內樓梯作垂直交通聯(lián)系。 　　很顯然，復式住宅給予住戶的空間層次感十分強，功能分區(qū)也能做得十分到位，其隱秘效果遠非平面戶型和錯層式所能比擬。所以復式的中、下層應集中設置會客廳、商務間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或為行動不太方便的家庭成員設置的臥室；而上層則宜設置對隱秘性要求較高的主人臥室、次臥室、家庭起居室等，復式上層并非是一般客人可以進入的。戶內樓梯梯段寬度不宜小于80厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。在下層，樓梯應與過道空間重合而不能占有房間面積，在上層出口處以設置衛(wèi)生間入口為宜，可不另設平臺面積。但它所提供的居住質量，它所帶來的如影視劇里西方“資產階級”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感，又多么讓人心動！ 　　而“錯層式”則是平面戶型與復式戶型之間的折衷主義者。 　　錯層式戶型的帶給人們錯落有致的新鮮感、各層之間高差的不大和室內樓梯高度的縮短、平緩，既增加了樂趣，又不太影響交流溝通，其面積也與平面戶型相差不大，因而近年來在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。 　　1999年，深圳一家公司推出了一種獲得國家專利的“躍復一體”的戶型即將復式房的下層做成錯層式：進門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動空間。 　　香港有“千呎豪宅”的說法，1000平方呎多大？90多平方米而已。而在北方的大部分城市，似乎只有170平方米以上才會被叫做“大戶豪宅”。因為要摳著那一點點空間的確很難做出新穎別致的花樣。而大面積戶型就讓設計師們發(fā)揮的余地就較大，不僅可以在小戶型基礎上增設主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房（音樂室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽臺等多方面功能，而且可以依據(jù)人們通常生活習性做出比較完美的功能分區(qū)，躍、復、錯層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。一般說來，在小戶型的買家中，結婚未久的年輕人是絕對主力。消費者選擇小戶型的很大原因是由于其總價較低、月供輕松，那么增加一間保姆房所帶來的壓力，目標消費者能否承受？希望大連有開發(fā)商、代理商、廣告公司、市場調研公司能對此做一番深入研究。戶型單一則由于客源供給面狹窄，抗風險性相對也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進而賣出好價錢。而一些項目由于對目標消費者界定不清或希望將所有類別消費者一網打盡，于是從40㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的復式一應俱全。因此大、小戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有相對同一性，既錯落有致又充實豐富，則客戶挑選余地大，市場抗風險性也好。 　　戶型的配置決定了項目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進行土地價值分析判斷：景觀豐富、交通便利的地塊當然應以大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優(yōu)點又無特別缺點的，則以中等戶型為主；而地塊較差時則應以總價較低的中、小戶型為主；至于在商務中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當然是小面積公寓甚至酒店式公寓。因為前者將決定項目主要賣給誰，而后者則將決定項目是否真正能滿足這些人。 　　消費者對應性。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺五臟俱全，但對每一部分面積的要求卻應該都是小字號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應超過50㎡。二房二廳、三房二廳所面對的則是最復雜的消費群。二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要我們精確區(qū)分目標消費者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習慣高度對應。 　　舒適性。舒適性就是從人體工程學和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進深及面積。以普通家庭的客廳為例，這里陳設的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。 除人的視角、人的活動外，舒適性還應考慮利用率問題。 　　地域性。這也是戶型設計中必須高度重視的問題。多數(shù)深圳人眼里的三房應該在105—115㎡之間，而大連人則顯然認為這樣的房子太小太逼仄。因為它是進入一個家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。 　　在客廳的設計要素中，包括開間、進深、陽臺、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關等。而在通常情況下，否則也將在因過于狹長影響使用。陽臺還是將自然風、自然光引入室內的最佳途徑，當然應讓全家人都得到這種享受，因而從這個角度看，也應與客廳相連。 　　如果在向陽面設置了陽臺，在背陰面能否設置次陽臺或窗戶以形成“穿堂風”增加客廳的通透性呢？雖然不是必需，至少值得考慮！ 　　在客廳周圍開幾道門，每道門各自朝向何方，當屬客廳設計中最難決定、需要反復研究認真斟酌最費心血的之處。公共衛(wèi)生間的門應朝客廳嗎？廚房呢？哪個臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設過道又如何？……這些問題當然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經典的、最好的方案，而只能通過對目標客戶深入、細致的調查訪問來了解客戶的真實需求，并結合項目的實際情況統(tǒng)籌安排。我們在南方看到多數(shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場，好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯開。 　　玄關在客廳里的出現(xiàn)時間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而進入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認同。 　　關于客廳，我們在這里更想提請發(fā)展商注意的是隨著對消費者的進一步細分及細分后消費者個性化需求，是否應重新界定客廳功能進而從根本上改變我們的設計思路？ 　　對于時尚、前衛(wèi)、崇尚個性、反對拘束、喜歡離群SOHO的年輕一代新人類們，也許并不希望客廳仍然只是個標準模子里出來的方盒子，有起伏變化、有錯落、有曲線或許正是他們的追求。 　　客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調查、不能不有所準備。因此“主臥”的出現(xiàn)，堪稱是戶型設計思想中革命性的突破之一。 　　主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自己的房產在很多人眼里還是事業(yè)成功的標志之一，而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。主臥一定要有獨立衛(wèi)生間！不僅如此，主臥衛(wèi)生間面積也應比公共衛(wèi)生間大，功能也應更完備——在洗臉、浴盆、座便器外，還應根據(jù)項目總體定位設置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。但與此同時，我們又能在不少平面戶型的項目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對著客廳，整個就是自相矛盾。 　　面積：主臥面積當然應比其他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。以我們的調查，目前深圳等地消費者普遍希望的主臥面積在18平方米左右，北方消費者的需求相對大些，平均值在25——30平方米左右。無論電源光是何等的絢麗多彩、浪漫、有情調，也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬；無論電扇風、空調風是多么清爽宜人，它也不能代替輕靈、和諧的自然風；無論電視節(jié)目有何等精彩，它也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所給人的舒緩、放松。而在深圳，轉角窗（將垂直的面對景觀的兩堵墻都設計為透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運用。 廚房　　我們關于廚房的想法可集中歸結為三個方面：廚房在戶型中的位置；如何提高廚房的舒適度；廚房設計的創(chuàng)新性想法。這就決定了南北方的消費者在廚房的位置上有著明顯不同的需求：南方的廚房多位于客廳或餐廳的一側，而北方的廚房多位于廳的北端。其他如廚房門直對客廳、衛(wèi)生間門開向廚房、穿過廚房進入衛(wèi)生間的設計都不太符合人居習慣。以我們的觀察，無論南北方，目前多數(shù)廚房的面積在6—7平方米左右，但我們認為，在“冰箱入廚”已是大勢所趨、微波爐、洗碗機、電烤箱等廚房家電的日益普及、烹調中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明細的今天，廚房的面積還將進一步擴大。 　　創(chuàng)新：在此我們想提出兩點創(chuàng)新性想法，一是在200平方米以上的戶型中設立單獨的早餐室，二是設置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。在我們見過的一些例子中，從抽排油煙機的技術角度來看，將廚房完全敞開一點問題沒有，而開放式廚房的好處不言自明——不僅極大地拓寬了工作面積，而且能一邊擇菜洗菜切菜一邊聽音樂、看電視，任務較重時更可發(fā)動全家人一起動手幫忙，真正讓炒菜成為一種生活的輕松甚至一種享受。這種只重“進口”而對“出口”漠不關心的現(xiàn)象似乎為中國傳統(tǒng)文化中所獨有。就是解放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也還有相當多沒有單獨的廁所。但受傳統(tǒng)文化根深蒂固的影響，目前的洗手間設計中仍存在諸多亟待解決的問題： 　?。?）仍有人將洗手間搞得暗無天日，白天需開燈，余臭長年不絕，且陰森潮濕，讓細菌們大量繁殖、活得自在。 　?。?）設備水平極低，用于配置洗衣機、熱水器、電吹風、電話的管道、線路和插座不足甚至根本就沒有。管線配置雜亂無章，影響美觀和使用，下水道容易堵塞。 　　（6）穿過廚房進入洗手間或洗手間門直接開向廚房的設計仍有所見，而公共洗手間的門直接開向客廳的更比比皆是。在規(guī)劃設計階段討論的重點經常是設計幾個洗手間，而基本不討論洗手間的具體 設計細節(jié)。在廣告中、在現(xiàn)場銷售人員的介紹中，一般都會突出強調洗手間的面積，幾乎沒有人在意不同特征消費者對洗手間功能分布的差異化要求。裝修標準在時下的洗手間設計中已是討論的重點之一，但發(fā)展商、設計人員、營銷人員似乎都有意無意地忽略了洗手間功能設施的研究?；蛟S是由于買家主要使用的是主臥，因而從營銷的角度，主臥洗手間的出彩出新能更有效地激發(fā)客戶的購買沖動，而公共洗手間則多數(shù)因陋就簡，關心者甚少。 　?。?1）重大戶型洗手間設計不重小戶型洗手間設計。 　?。?2）我們在大連還看到過座便器正對洗手間門的戶型，這是永遠不能原諒的設計錯誤。 事實上，現(xiàn)代住宅的洗手間是一組空間，這組空間圍繞著便溺、洗漱、沐浴等基本活動而展開。）拋開洗衣機問題，要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三項功能，使用面積不應少于6平方米，否則必然出現(xiàn)空間局促、功能混雜，為業(yè)主帶來使用中的互相干擾和不便。 　　洗手間是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出現(xiàn)潮濕陰涼，從而滋生細菌病毒的地方，因而其采光通風特別重要。另外無論是何種建筑形態(tài)無論是何種戶型布局，上推式窗戶是最適合洗手間的。 　　公共洗手間通常不是業(yè)主裝修的重點，因此由發(fā)展商提供統(tǒng)一裝修較為合理，但應注意地面、浴具、衛(wèi)具、墻壁、天花板及其他用具應協(xié)調色彩、保持潔凈、清爽的感覺。在一次對年輕人“理想生活”的調查中，不少人就選擇了“泡在三角形大浴缸里，邊泡澡放松邊給朋友打電話”，認為這是極現(xiàn)代、極浪漫的感覺。 　　長方形洗手間的寬度不能太窄，否則將用具集中于一邊或間隙過小都將為使用者帶來麻煩。 　　為安全起見，管道煤氣和燃氣熱水器應盡可能設計在洗手間之外。 　　…… 　　只要真正心存“以人為本”的想法，真正想讓洗手間成為業(yè)主的享受空間，您也一定還能發(fā)現(xiàn)許多改善洗手間設計的方式方法。這是別的空間所無法比擬的開揚、舒暢、心緒飛揚。 　　近年來，隨著居住條件的大大改善，人們對住宅產品功能、品味需求的不斷高升，不僅陽臺的基本面貌、基本功能得到恢復，而且得到很大的發(fā)展，在設計上不斷出新出彩。一種是強調通風，將兩個陽臺分置于廳（客廳+餐廳）的兩端；另一種注重實用，將北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的蔬菜及其他小雜物。內陽臺的好處是可以免除風沙灰塵的侵擾（只要我們的城市仍處于高速擴張的階段仍是大工地，只要生態(tài)環(huán)境沒有根本性轉變，風沙灰塵侵擾就會在較長時間內成為影響我們生活質量重要因素），另外如能以大幅的落地玻璃代替墻體，不僅可引入充足陽光，而且視線也極為開闊，往客廳一站，外面的世界近在眼前，似乎與房間連成了一體，讓人有一種空蕩而博大的感覺。 　　觀景陽臺：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區(qū)中心庭園……優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情，增加樓盤的附加價值，面對某一特殊景觀的“觀景陽臺”也就應運而生。 　　景觀陽臺：陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因而如何讓陽臺自身也成為一種景觀，是建筑設計必要的追求。代表著古今中外各種不同建筑風格的建筑符號都被或貼切或生硬地運用到陽臺上來了，陽臺造型也一改過去千篇一律的長