【正文】 取得產(chǎn)權(quán)，購房還要額外支付費(fèi)用，如補(bǔ)交土地出證金、罰款等。④房屋被政府沒收或拆除15商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)，可在預(yù)售契約上更名，辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。對買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ9686)規(guī)定的方法計(jì)算，其他建筑 ，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！　」媒ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積247?！　》?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)?！　〔粦?yīng)計(jì)入的公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)。20陽臺面積怎么計(jì)算按現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》：(1)封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計(jì)算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間。23什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，()的永久性建筑24什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，()的永久性建筑。25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現(xiàn)房。26“兩書”是指什么？“兩書”是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預(yù)售)兩種。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預(yù)付款，而在未來的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法購買住房且未按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)價的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業(yè)及其他進(jìn)行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機(jī)構(gòu)駐京辦事機(jī)構(gòu))的中方固定職工，勞動合 同制職工，均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調(diào)入單位，單位均應(yīng)為其建立住房公積金。對企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經(jīng)住房資金管理中心審核，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，可降低繳存比例或者緩繳。31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？問：您好，我想問以下幾個問題：個人住房公積金余額的查詢方法新出臺的住房公積金貸款額度及年限的具體計(jì)算方法公積金貸款的借款申請表一定要到管理中心領(lǐng)取嗎？是否可到就近的管理中心領(lǐng)??？一些代辦機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上發(fā)布的借款表是否可用？公積金貸款的流程及各階段?　　答：(1)請撥打電話67606291或67606292查詢。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？問：我今年想要買房，關(guān)于公積金貸款我有一些問題：1。現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過指定評估機(jī)構(gòu)評估。35住房公積金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多可以提多少呢？問：住房公積金貸款是按季由公司提現(xiàn)的，那么每季最多可以提多少呢？　　答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應(yīng)超過每季度還款額。請問我是否能將這些公積金和住房補(bǔ)貼提取出來?！　〈穑嚎梢浴?7住房公積金貸款提前還貸如何辦理？問：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準(zhǔn)備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何計(jì)算？答：請您與當(dāng)時辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)。38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？問：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金，但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設(shè)銀行的儲蓄卡相聯(lián)系起來，不太清楚，現(xiàn)請專家給予詳細(xì)解釋。支取出來的住房公積金作為現(xiàn)金，還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲蓄卡即可。其貸款的最快期限是多長時間？由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。40住房補(bǔ)貼如何領(lǐng)??？住房補(bǔ)貼領(lǐng)取的辦法：(1)住房補(bǔ)貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進(jìn)行管理，委托銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務(wù)。(3)實(shí)行住房貨幣分配的人員，在實(shí)施單位工作滿2年的，購買住房時可向市公積金中心申請?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規(guī)定申請職工政策性住房抵押貸款。(5)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間職務(wù)發(fā)生變動，從變動職務(wù)的次月起按新職務(wù)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼至累計(jì)25年滿為止。(7)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準(zhǔn)出國、出境定居)的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的；已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息金額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計(jì)發(fā)情況記入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計(jì)發(fā)情況，繼續(xù)向本人計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；如未重新參加工作，已計(jì)發(fā)的住房補(bǔ)貼本息余額，在達(dá)到職工法定退休年齡時可一次性提取。(10)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間去世的，從去世的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；其中在實(shí)行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼，但最多發(fā)至累計(jì)25年滿止。 40什么是住房補(bǔ)貼？房補(bǔ)貼是國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題?！　∽》垦a(bǔ)貼發(fā)放的對象是職工。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)住房的職工不享受住房補(bǔ)貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補(bǔ)貼?！　÷毠さ淖》垦a(bǔ)貼額：向職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼額等于每平方米建筑面積補(bǔ)貼額與該職工的住房補(bǔ)貼面積的乘積。無房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。發(fā)放住房補(bǔ)貼應(yīng)考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡?！　“l(fā)放住房補(bǔ)貼的基本形式有：一次性住房補(bǔ)貼、基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼等三種形式。(2)基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼方式，按一般職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)，逐步發(fā)放基本補(bǔ)貼，各級干部與一般職工因住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)之差形成的差額，在購房時一次性發(fā)放。 41消費(fèi)者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。　　消費(fèi)者如果用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠?qū)⑺徺I的商品住宅在一定期限內(nèi)出租，用所得租金收入償還貸款。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。其中公積金貸款20萬元、貸款期限為10年。如果將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實(shí)際支付額僅為370080元?！　∵@種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進(jìn)行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應(yīng)無條件配合銀行的決定。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務(wù)如期被履行時的注銷登記，與房地產(chǎn)權(quán)因折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項(xiàng)嚴(yán)格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權(quán)變更登記。以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。登記機(jī)關(guān)審查后，對合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項(xiàng)權(quán)證》。登記機(jī)關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復(fù)印。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣時，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。無論是抵押權(quán)人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關(guān)問題。個人購買房屋的貸款，數(shù)額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計(jì)算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息?！　〉?，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實(shí)無法按期歸還貸款。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)?！　∵@時，貸款人就要根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊。如果不是臨時的困難，就應(yīng)考慮采用其他辦法來解決。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決，要主動得多，經(jīng)濟(jì)損失也更小。個人住房按揭貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人。46還款期限如何選擇？貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好?？梢?，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負(fù)擔(dān)只減少2元，約為2%。所以合理的期限為5—8年。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。48個人購房如何辦理保險(xiǎn)？個人在購買住房時并無強(qiáng)制保險(xiǎn)，但個人因購房申請公積金貸款和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險(xiǎn)種作為借款條件?！　∽》勘ｋU(xiǎn)屬財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，與抵押行相聯(lián)系。投保抵押住房保險(xiǎn)對銀行對個人都有利。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購置，家庭經(jīng)濟(jì)承受不起不測的災(zāi)禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對住房加保險(xiǎn)。該保險(xiǎn)主要為保障貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個月借款人無法按合同規(guī)定履行還本付息時，保險(xiǎn)公司先予以賠償，使銀行及時收回貸款和利息，然后保險(xiǎn)公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務(wù)，則保險(xiǎn)公司有權(quán)處置抵押住房。一般程序?yàn)殂y行與個人簽訂購房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保