濰坊寒亭天潤錦江苑2008年營銷策略報告-在線瀏覽
2025-05-10 10:36本頁面
【正文】 正處于房地產(chǎn)歷史發(fā)展階段中的快速發(fā)展、日漸成熟階段。背景分析雖然近年來濰坊的房地產(chǎn)市場異?；鸨?，但真正的的高端產(chǎn)品并沒有出現(xiàn)；在供給放量的同時，中端市場快速擴張，成為發(fā)展前途最為看好的一個部分。即兩頭的絕對高價位的頂級豪宅市場和低端的多層住宅相對進入穩(wěn)定期，而中間部分則開始逐漸擴張，成為市場上需求最旺盛的部分。高端市場認同程度還不夠目前寒亭區(qū)域內(nèi)商品房供應正處于初始時期，都是一般的普通多層；高端物業(yè)供應量極少。因此可以知道中端價位，高端品質(zhì)的住宅，對于越來越多的追求崇尚品位的濰坊人來說有著無比的吸引力。在經(jīng)濟高速發(fā)展、寒亭人口快速增長、土地政策、政府規(guī)劃的帶動下，寒亭步入由供給拉動型的房地產(chǎn)開發(fā)高潮期。這說明2007年大量的項目將在寒亭區(qū)破土而立。但是同時也給本案帶來了不小的壓力。這些城中村改造項目體量較大，價格低廉，雖然多用于回遷戶居住，但是仍然會有大量的房源空出，如果一旦流向市場，這對于本案來說，無疑會分流一部分客戶。2007年對于寒亭市場來說，是一個絕對的開發(fā)高潮年。所以本案今后將面臨著激烈的競爭。經(jīng)過詳細的規(guī)劃，寒亭區(qū)的住宅小區(qū)開發(fā)將往寒亭南部延伸，而主力的商業(yè)項目將集中于民族街與幸福路，民族街與渤海路交接的路段之間。 居民消費分析寒亭的房源消化主力：以寒亭當?shù)厝藶橹鳎в猩贁?shù)開發(fā)區(qū)購房者、消費習慣分析216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。需求的升級將要求開發(fā)商注重消費者對住宅產(chǎn)品在精神層面上的需求，在前期的設計上和后期的物業(yè)管理上都能細致周到地營造出一種高雅精致、舒適寧靜的居住氛圍。從目前的市場供應和開發(fā)的項目來看多為多層，其次是小高層，高層開發(fā)極少。由于前期整個寒亭區(qū)住宅市場去化的幾乎均為多層住宅，因此各開發(fā)商對于小高層信心普遍不足，不敢輕易將小高層住宅推向市場。因此只要把面積與總價控制得當，本案的高層住宅是有一定的市場前景的。但是由于寒亭的建筑形態(tài)多為老的物業(yè)，不適合大型，社區(qū)配套入駐。對于酒店來說，金麒麟大酒店是寒亭區(qū)最高檔的酒店，但是由于整體的規(guī)模有限，加上落后的經(jīng)營手法，已經(jīng)不能滿足寒亭區(qū)的需求。而正因為寒亭區(qū)有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機關。品質(zhì)、品位也成為濰坊，特別是急于改善生活環(huán)境，想過上市區(qū)生活的寒亭人們所渴求的。目標市場：216。 寒亭機關企事業(yè)單位職工及居民216。 少量中長期投資者 項目SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）216。 項目的西北側開放式生態(tài)公園，為項目的居住發(fā)展提供了環(huán)境支持；216。 項目體量小，銷售周期短，有利于迅速回籠資金；216。 項目地塊不夠方正，而且體量較小、較難塑造良好的整體形象；216。 周邊生活配套缺乏，商業(yè)業(yè)態(tài)單一；216。機會(Opportunities)216。 寒亭目前住宅形態(tài)過于單一，缺乏高品質(zhì)、特性鮮明的住宅項目；216。 發(fā)展商實力雄厚、在濰坊擁有龐大的人脈，對本案今后的銷售起到極大的促進作用；216。 對于本案良好的產(chǎn)品規(guī)劃以及設計理念大大提升產(chǎn)品附加值。 寒亭城中村的開發(fā)建設分流了一部分項目客源；216。 項目周邊項目開發(fā)較多、價格較低，對本案形成一定的競爭；216。 房產(chǎn)政策（如期房銷售制度、房貸政策、稅收政策等）尚存在不確定因素。上階段案場來人、來電情況匯總2007年9月至2008年1月20日案場來人493組、來電220通；本區(qū)域客源的地域性十分明顯，隨著區(qū)域環(huán)境的改善、商業(yè)配套的完善和捷運設施的建設，外區(qū)域客戶比例在將有所提高。來人來電預估來人量預估來人量=總戶數(shù)*殺傷力（成交比）/（1—退戶率）=240*6/=3600組▲ 由于本案地處城區(qū)南平旺改造區(qū)，區(qū)域客（寒亭本地）將成為本案的主要客源，收入及地域文化的原因已經(jīng)養(yǎng)成了此類客戶的購買習性會相對謹慎——貨比多家。來電量預估來電量=來人量*=3600*=3960通▲ 根據(jù)“區(qū)域客比例、媒體的投放、產(chǎn)品本身的特性”來考量數(shù)值：~2，根據(jù)綜合本案的綜合特性，銷售各個階段的來人來電量略（按上述公式同理可依次計算出）。%的客戶認為目前市場價格尚能接受，但更傾向于2300元以下價格；%的客戶認為現(xiàn)在市場價格合理。 注：附圖 總價接受程度圖 戶型、面積：寒亭地處濰坊北方，地屬寬廣，是濰坊市最大的一個區(qū)域，居民住房歷來寬敞，所以在人們的意識內(nèi)還是向往相對寬敞的住宅，這在此次的調(diào)杳中得到了明顯的顯現(xiàn)。而在面積上，由于目前房價上漲，總價格制約著人們對住房的面積上的需求。僅有少部分人會考慮130平方米以上的住房。 購房動機寒
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