【正文】 216。關(guān)內(nèi)的一些大品牌開(kāi)發(fā)商也紛紛搶占關(guān)外市場(chǎng)：萬(wàn)科、中海屯兵坂田，中航推出了觀瀾的名片——格瀾郡，金地高起點(diǎn)建造梅隴鎮(zhèn)……這些品牌開(kāi)發(fā)商的介入，使得質(zhì)優(yōu)大盤層出不窮，加速了關(guān)外樓盤的品質(zhì)升級(jí)，逐漸追上甚至超過(guò)了關(guān)內(nèi)樓盤的品質(zhì)。 銷售量保持高速增長(zhǎng)、供需矛盾凸顯，:1，需求持續(xù)旺盛。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、收入的增加、人口的快速增長(zhǎng)，為深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的需求動(dòng)力，形成全年需求旺盛態(tài)勢(shì)，造成深圳供求矛盾凸顯。216。這說(shuō)明了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)需求旺盛。 豪宅備受推寵、成交量創(chuàng)歷史新高2005年豪宅的推盤量大增，占成交總量的11%，與均價(jià)超過(guò)10,000元/平方米的商品住宅成交比例一致。 圖5：2005年全市144平方米以上住宅銷售分布（單位：萬(wàn)平方米）圖6：2005年商品住宅各價(jià)位區(qū)間成交比例216。就批準(zhǔn)預(yù)售面積而言，幾乎為過(guò)去3年的推出面積的總和。 別墅居住功能升從2005年批準(zhǔn)預(yù)售的別墅項(xiàng)目銷售統(tǒng)計(jì)來(lái)看，絕大多數(shù)客戶購(gòu)買別墅為自住，觀瀾湖高爾夫大宅、棲湖、東海岸等別墅度假性客戶比例略高其它。216。其中紅樹西岸更是創(chuàng)造了均價(jià)25,000元/平方米的奇跡。2005年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，％。（1）房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)盤升，居高不下216。 全市商業(yè)均價(jià)在保持長(zhǎng)久平穩(wěn)之后開(kāi)始大幅反彈圖8：2001年—2005年全市商業(yè)均價(jià)（2）關(guān)內(nèi)外房?jī)r(jià)差距縮小、房?jī)r(jià)將在合理區(qū)間內(nèi)保持平衡 圖9：2002005年深圳各區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比（單位：元/平方米） 從上圖看出：在區(qū)域分布上，寶安、龍崗兩區(qū)仍然處于全市成交均價(jià)和特區(qū)內(nèi)四區(qū)的成交均價(jià)下方，但特區(qū)內(nèi)外的價(jià)格差距正在近一步縮小。（3）關(guān)內(nèi)二手房?jī)r(jià)上揚(yáng)2005年二手住宅的成交均價(jià)為4,，％，其中以福田區(qū)的成交均價(jià)居最高，達(dá)5,，而鹽田區(qū)因萬(wàn)科東海岸、天琴灣等二手豪宅的入市帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)的二手住宅房?jī)r(jià)上升，同比增幅最高，％。羅湖、福田、南山三區(qū)的二手住宅價(jià)格分別比一手住宅低46％、39％和45％，與一手住宅相比，二手住宅具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 土地稀缺，關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地制約嚴(yán)重?fù)?jù)資料顯示，從2002年開(kāi)始，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量得到了有效的控制，比2001年下降了三分之一。比2002年計(jì)劃土地供應(yīng)量減少了30％，也低于近10年來(lái)深圳土地供應(yīng)量的平均值。據(jù)悉2006年關(guān)內(nèi)新增面積依然不會(huì)增加。即便2006年關(guān)內(nèi)增加20萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)量，但按容積率34的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也只可提供6080萬(wàn)平方米的住房，這對(duì)于深圳每年800900萬(wàn)平方米的住房需求量只是杯水車薪，關(guān)內(nèi)新房供應(yīng)依然緊張。216?？梢哉f(shuō)，誰(shuí)占有了土地資源，誰(shuí)就占有了市場(chǎng)。 城市發(fā)展及功能變化促使工業(yè)區(qū)和城中村改造深圳的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展日新月異，城市功能不斷升級(jí)，迫切需要改造不能適應(yīng)城市發(fā)展的關(guān)內(nèi)工業(yè)區(qū)和城中村。 土地供應(yīng)量的減少，迫切需要盤活土地土地供應(yīng)量的減少，促使關(guān)內(nèi)各區(qū)加速盤活閑置土地，除多數(shù)問(wèn)題樓盤得以盤活外，城中村改造也開(kāi)始加快了進(jìn)程。南山是城中村改造的另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。這些資料表明：盤活關(guān)內(nèi)的土地已經(jīng)成為深圳開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主要途徑之一。 政府強(qiáng)行推進(jìn)工業(yè)區(qū)和城中村改造隨著去年8月《2005年深圳市城中村（舊村）改造年度計(jì)劃（草案）》的通過(guò)，2006年舊城改造將進(jìn)一步加速，催生新的樓市熱點(diǎn)。2006年就有金地漁農(nóng)村項(xiàng)目、新洲舊城改造項(xiàng)目推出市場(chǎng)。（3）特區(qū)內(nèi)住宅容積率將大幅度提高216。％，％；，％，％。 人口增長(zhǎng)催化了住宅需求的增長(zhǎng)，而在土地資源有限的情況下，要解決如此多的人口住房問(wèn)題，必須提高城市的住宅容積率。 最大化土地價(jià)值要求容積率提高深圳土地資源的稀缺性顯著，要求使每一平方米土地的價(jià)值最大化。所以住宅容積率將大幅度提高是一種必然的趨勢(shì)。根據(jù)600戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2005年全年居民人均可支配收入將近3萬(wàn)元，％，扣除物價(jià)因素，％。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空間，購(gòu)房需求及改善性購(gòu)房需求不斷上升。1998年以后近6～8年的階段性人口增長(zhǎng)與居民收入積累，促進(jìn)置業(yè)需求在近年集中釋放。（1）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)上漲經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求尤其是占市場(chǎng)主體的自住型購(gòu)房需求集中釋放，對(duì)房?jī)r(jià)上升影響較大。在未來(lái)幾年內(nèi)住宅需求將進(jìn)一步增加，而深圳的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動(dòng)住宅房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。由于全市特別是關(guān)內(nèi)存量土地的進(jìn)一步被消化，開(kāi)發(fā)商可用的土地資源越來(lái)越緊缺，土地二級(jí)市場(chǎng)的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商將出售其手中的土地，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將開(kāi)始新一輪的洗牌。由于本項(xiàng)目雖屬羅湖區(qū)管轄，但羅湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目沒(méi)有直接的借鑒意義，所以本文直接分析坭崗片區(qū)、八卦嶺片區(qū)、銀湖片區(qū)和清水河片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（2）目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未形成規(guī)模，總體檔次不高2005年推出的樓盤僅有銀暉名居、星湖花園兩個(gè)樓盤推出。兩項(xiàng)目在特區(qū)內(nèi)屬于低價(jià)位樓盤。片區(qū)內(nèi)各地塊土地利用性質(zhì)主要包括政府/團(tuán)體/社區(qū)用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、居住用地、配套設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地、對(duì)外交通用地、市政公用設(shè)施用地、特殊用地、綠地、水域和其它用地等。由于本項(xiàng)目屬于整體改造項(xiàng)目，因此在市場(chǎng)評(píng)價(jià)上應(yīng)該著眼于改造后的前景方面，淡化項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)階段的狀況。泥崗西路以南、筍崗西路以北、紅嶺北路以西、上步北路以東的城市用地。近年逐漸向建材、物流、輕工業(yè)、廠房、居住、商貿(mào)、餐飲、辦公等綜合方向發(fā)展。城市主場(chǎng)、鵬基（3）片區(qū)規(guī)劃?rùn)n次較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好該片區(qū)的定位是通過(guò)綜合重建發(fā)展成為包括居住、商業(yè)、辦公、服務(wù)性工業(yè)和高新技術(shù)工業(yè)在內(nèi)的城市綜合服務(wù)區(qū)，改善工業(yè)區(qū)的整體環(huán)境，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)，在配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和更充分地利用工業(yè)區(qū)土地的同時(shí)，為城市未來(lái)發(fā)展留有余地。（1）該片區(qū)的環(huán)境優(yōu)越、市場(chǎng)形象較高該片區(qū)地處羅湖西北部，北接銀湖水庫(kù)，南臨筆架山公園，東靠白芒嶺，西與梅林相接。（2）片區(qū)的規(guī)劃?rùn)n次很高該片區(qū)規(guī)劃為以政務(wù)、高級(jí)會(huì)議接待，休閑度假為主的高級(jí)旅游度假中心；城市中心重要的自然生態(tài)景觀保護(hù)區(qū)；以高級(jí)別墅為主的、適度完善生活配套設(shè)施的住宅區(qū)。確定本片區(qū)建設(shè)規(guī)模總量為69萬(wàn)平方米。（1）片區(qū)區(qū)域位置該片區(qū)地處泥崗路以北，“二線”巡邏道以南，紅崗路以東，布吉路以西。（2）片區(qū)規(guī)劃限制了房地產(chǎn)的發(fā)展該片區(qū)的功能定位為：以福田、羅湖區(qū)為主要服務(wù)范圍的城市商業(yè)倉(cāng)庫(kù)，城市綜合性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地，特區(qū)東北部重要的城市客、貨交通樞紐和換乘中心。（3）片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡該片區(qū)從2005年到2006年僅有龍鳳雅居在售，均價(jià)為6300元/平方米。表3：附近樓盤信息表項(xiàng)目名稱類型占面建面均價(jià)銷售進(jìn)度主力戶型銀暉名居商住3,18,0005,70097%單房、1*1龍鳳雅居住宅18,94,6,30030%2*2豐湖大廈商住14,79,5,80070%2*2星湖花園住宅9,48,0006,50080%2*2旭飛華達(dá)園住宅3,180,0006,50093%1房盛世鵬程花園商住31,196155,7297,000100%2*2，3*2城市主場(chǎng)商住8,65,4007,800100%1房 從上表看出，坭崗附近區(qū)域的樓盤均價(jià)都在8,000元/平方米以下，低于特區(qū)內(nèi)的熱點(diǎn)區(qū)域。（1）房屋被拆遷的坭崗村村民： 本項(xiàng)目成功改造后，有可能吸引兩類原村民購(gòu)買本項(xiàng)目的物業(yè)。另一類為得到還遷房后，選擇另外再在本項(xiàng)目購(gòu)買住房的坭崗村村民。（3）福田、羅湖上班的白領(lǐng)：這部分群體具有收入較高、工作穩(wěn)定、發(fā)展空間較大、追求卓越的特征。（5）投資者：本項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好，升值潛力巨大，預(yù)計(jì)將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的投資者成為本項(xiàng)目的客戶。不利于銷售和經(jīng)營(yíng)。未能有效地發(fā)掘地塊價(jià)值。有利于高價(jià)出售，補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)一定利潤(rùn)收益。（2）結(jié)論：地域優(yōu)勢(shì)+舊改成本高+市場(chǎng)形勢(shì)好+利潤(rùn)最大化要求===中高檔所以，建議打造中高檔社區(qū)。所處地域及地塊規(guī)模不支撐別墅項(xiàng)目。滿足容積率的規(guī)劃要求。能夠在收回成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)收益。表4：分期計(jì)劃（單位：萬(wàn)M2）還遷面積對(duì)外銷售住宅面積商業(yè)面積公共配套面積面積合計(jì)拆遷占地面積大益可售合作方可售小計(jì)大益所有合作方所有小計(jì)一期15二期 三期 四期 合計(jì)（）（）（）（）1 表5：工 程 計(jì) 劃2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年首期開(kāi)工前工作第一期建設(shè)拆遷