【正文】 ......................................................................................153商圈半徑一般規(guī)律 ......................................................................................153上游渠道一般規(guī)律 ......................................................................................153下游渠道一般規(guī)律 ......................................................................................153經(jīng)營(yíng)平臺(tái)一般規(guī)律 ......................................................................................153競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系一般規(guī)律 ......................................................................................153第八部分 項(xiàng)目定位 ...........................................................................................154一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題定位 .......................................................................................154二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 SWOT 分析 ...........................................................................155優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)分析（ SO） .............................................................................155劣勢(shì)與威脅分析（ WT） ............................................................................156三、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、功能定位 .......................................................................157四、項(xiàng)目商圈定位 ...............................................................................................160核心商圈： ..................................................................................................160次級(jí)商圈 ......................................................................................................160五、項(xiàng)目近期遠(yuǎn)期消費(fèi)群定位 ...........................................................................161六、項(xiàng)目定位經(jīng)營(yíng)平臺(tái)必要條件分析 ................................................................161第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局建議 ...........................................................................1627一、業(yè)態(tài)初步布局建議： ...................................................................................1621. 業(yè)態(tài)布局的原則： .....................................................................................1622. 業(yè)態(tài)布局初步建議： .................................................................................162二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)整體配比及面積規(guī)劃方案（按使用率 85%計(jì)算本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)建筑面積） ...............................................................................................................1658第一部分 平邑城市綜合概況及發(fā)展規(guī)劃一、平邑城市綜合概況平邑縣地理概況平 邑 縣 位 于 山 東 省 臨 沂 市 沂 蒙 山 區(qū) 西 南 部 。 東 西 最 大 橫 距 公 里 ,南北 最 大 縱 距 公 里 ,總 面 積 平 方 公 里 (折 合 萬(wàn) 畝 )， 是 臨沂 市 第 三 大 縣 。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::37，第三產(chǎn)業(yè)占比提高 個(gè)百分點(diǎn)。平邑縣人口結(jié)構(gòu)戶籍人口約 105 萬(wàn)，城市人口約 20 萬(wàn)，以農(nóng)業(yè)人口為主平邑縣轄 16 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，738 個(gè)行政村（居委會(huì)），總?cè)丝诩s 105 萬(wàn)人，其中城市人口約 20 萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口約 85 萬(wàn)，城市化進(jìn)程較慢，相對(duì)臨沂城市化比例 40%還有較大的距離，要達(dá)到臨沂市遠(yuǎn)期規(guī)劃城市化比例 55%，平邑縣必將加大城市化步伐，同樣對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)的剛性需求也越來(lái)越大。平邑縣自然資源概況平 邑 縣 礦 產(chǎn) 資 源 品 種 多 、 儲(chǔ) 量 大 。 主要有“三石一金”，已探明石膏儲(chǔ)量 27 億噸，花崗石23 億立方米，石灰石 60 億噸，黃金 40 噸，均位居全省前列，被 國(guó) 家 命 名 為“中 國(guó) 花 崗 石 之 鄉(xiāng) ” 、 “中 國(guó) 石 材 之 鄉(xiāng) ” 。9利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)等重要資源努力將部分資源型產(chǎn)業(yè)，培育加工貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)，做大地方專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。二、平邑縣交通環(huán)境調(diào)研分析平邑縣大交通情況調(diào)研分析兗（州）石（臼所）鐵路、日（照）東（明）高速公路、327 國(guó)道貫穿全境，東接京滬高速公路，西臨京福高速公路，東（都）平(邑)鐵路南北連接兗石鐵路、津浦鐵路。水路空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。公路方面：327 國(guó)道、日東高速公路、汶泗公路貫 穿 東 西 ， 新 (泰 )棗 (莊 )公 路 、 平 (邑 )滕(州 ) 兩 條 省 道 縱 穿 南 北 ， 境 內(nèi) 干 線 公 路 網(wǎng) 密 集 。日 東 高 速 公 路 是 山 東 省 “五 縱 四 橫 一 環(huán) ”公 路 主 框 架 的 重 要 組 成 部 分 ， 是國(guó) 道 主 干 線 京 滬 高 速 公 路 、 京 福 高 速 公 路 和 同 三 高 速 公 路 的 重 要 連 接 線 ， 是新 亞 歐 大 陸 橋 上 一 快 捷 方 便 的 出 海 大 通 道 。鐵路方面：兗石鐵路東西貫穿平邑全境，東平鐵路南北銜接兗石鐵路、津浦鐵路，形成“兩橫一縱 ”。兗石鐵路是國(guó)家一級(jí)鐵路，西起兗州(接軌站為程家莊站)，東到石臼所站。東平鐵路連貫兗石和磁萊兩條鐵路線，與萊鋼、新礦集團(tuán)鐵路專(zhuān)用線連接，是列入國(guó)家“ 十一五” 計(jì)劃的沿海港口物資疏散和西煤東運(yùn)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。水路、航空方面：平邑距濟(jì)南機(jī)場(chǎng) 180 公里，臨沂機(jī)場(chǎng) 80 公里，日照港 180 公里，連云港160 公里，青島港 220 公里為平邑提供了通江達(dá)海、接港連外的水陸空主體交10通環(huán)境。1）平邑汽車(chē)站主要線路發(fā)車(chē)站 終點(diǎn)站 班次 里程（公里）平邑 淄博 14 171平邑 鄭州 7 433平邑 濟(jì)南 5 207平邑 萊蕪 1 121平邑 棗莊 1 154平邑 濱州 1 257平邑 德州 1 304平邑 威海 1 572平邑 保定 1 551平邑 青島 1 3542）平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站主要線路發(fā)車(chē)站 終點(diǎn)站 發(fā)車(chē)頻率里程（公里）平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 蒙陰 早班 7:40 末班 17:00 平均 50 分鐘一班 45平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 滕州 早班 6:50 末班 15:40 平均一小時(shí)一班平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 臨沂 早班 7:30 末班 19:30 平均半小時(shí)一班 82平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 棗莊 全天二班 7:30 和 10:30 154平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 新泰 全天二班 10:00 和 15：00平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 德州 全天一班 7：30 304平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 萊蕪 全天一班 7：25 12111平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 上海 全天一班 9:30平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 兗州 早班 6:30 末班 18:00 平均 40 分鐘一班平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 濟(jì)南 早班 6:35 末班 14:55 全天共八班 207平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 淄博早班 5:35 末班 17:30 平均半小時(shí)一班171平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 武臺(tái) 平均每隔半小時(shí)左右一趟 23平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 明光寺 平均每隔半小時(shí)左右一趟 33平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 蒙山 平均每隔半小時(shí)左右一趟 36平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 羊城 平均每隔半小時(shí)左右一趟 23平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 臨澗 平均每隔半小時(shí)左右一趟 38平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 天寶 平均每隔半小時(shí)左右一趟 49平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 白彥 平均每隔半小時(shí)左右一趟 45平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 黃坡 平均每隔半小時(shí)左右一趟 48平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 昌里 平均每隔半小時(shí)左右一趟 49平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 魏莊 平均每隔半小時(shí)左右一趟 48平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 資邱 平均每隔半小時(shí)左右一趟 32平邑城鄉(xiāng)汽車(chē)站 岐山 平均每隔半小時(shí)左右一趟 22平邑縣長(zhǎng)途汽車(chē)發(fā)車(chē)班次較多的主要集中在淄博、鄭州、濟(jì)南、兗州、滕州等比較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市、地級(jí)市等，通往長(zhǎng)三角班次較少。整體客運(yùn)交通比較發(fā)達(dá)。平邑縣積極探索推行“ 城鄉(xiāng)公交一體化 ”客運(yùn)模式，在縣城內(nèi)重要路段規(guī)劃12建設(shè) 20 條公交線路，進(jìn)一步完善出行環(huán)境。橫向以石都大道、蓮花山路、浚河路、興水路、朝陽(yáng)路，縱向以蒙陽(yáng)路、板橋路、蒙山大道、財(cái)源路、西環(huán)路為基本框架，規(guī)劃建設(shè) 20 條公交線路。 有 4 趟 到 達(dá) 曲阜 ， 路 程 只 需 50 分 鐘 。東平鐵路線路全長(zhǎng) 61 公里，為國(guó)家 II 級(jí)單線電氣化鐵路，北起磁萊線東都站，南接兗石線平邑站，全線設(shè)有東牛家莊、放城、汶南、仲村等 4 個(gè)車(chē)站。——平邑縣交通情況調(diào)研總結(jié)1) 長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)輻射范圍窄，目前主要線路仍集中在山東一些重點(diǎn)地級(jí)市，且發(fā)車(chē)頻率有限，雖有列車(chē)能到達(dá)北京、上海、鄭州等省會(huì)、一線城市，也只是一天一趟、兩天一趟，說(shuō)明平邑縣與山東省以外省市聯(lián)系較少，未來(lái)本市場(chǎng)上游將較少涉及產(chǎn)地采購(gòu)；2) 平邑短途汽車(chē)主要到達(dá)周邊縣以及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)車(chē)頻率較高，且能到達(dá)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)各個(gè)行政村，境內(nèi)交通覆蓋率達(dá)到 100%，縣內(nèi)交通路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，未來(lái)項(xiàng)目目標(biāo)群體將集中在下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)和鄰近周邊縣鎮(zhèn)；3) 平邑縣境內(nèi)擁有兩條線路：兗石鐵路、東平鐵路，兗石鐵路東西橫跨平邑縣城，東平鐵路連接津浦鐵路。三、平邑縣城市規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀平邑縣的工業(yè)企業(yè)大部分是資源性企業(yè)，平邑縣委、縣政府立足這一實(shí)際，確立了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)際石材城、中國(guó)罐頭城、石膏工業(yè)帶“一區(qū)兩城一帶” 的工業(yè)發(fā)展布局，對(duì)拉動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了帶動(dòng)支撐作用。平邑縣按照特色化、專(zhuān)業(yè)化、集群化的發(fā)展思路，不斷創(chuàng)新機(jī)制，完善配套，提升“一區(qū)兩城一帶 ”的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和承載輻射能力，出臺(tái) 《關(guān)于加快全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，鼓勵(lì)和支持大企業(yè)集團(tuán)和產(chǎn)業(yè)集群向園區(qū)集中。平邑縣城市總體規(guī)劃（20222020）1) 依據(jù)規(guī)劃確定的第二產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)筑特色產(chǎn)業(yè)鏈，由資源型產(chǎn)業(yè)發(fā)展成資源帶動(dòng)型復(fù)合多元性制造業(yè)的策略，實(shí)施“兩城一區(qū)一帶 ”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。 3) 縣城的建設(shè)發(fā)展，主要有四個(gè)方面：? 強(qiáng)抓城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面提升和完善城市功能，增強(qiáng)凝聚力和輻射力。? 新區(qū)建設(shè)：即總體規(guī)劃確定的近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域——城南新區(qū)。? 舊城改造：初步確定的兩個(gè)試點(diǎn)區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃正由臨沂市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制中。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 去年以來(lái)，平邑經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞打造“經(jīng)濟(jì)新區(qū)、工業(yè)新區(qū)、城市新區(qū)”的總體發(fā)展思路，全面加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)文明和黨的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)出又好又快發(fā)展的局面。1) 在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面，2022 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 18 億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值 65 億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值 20 億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總收入 86 億元，利稅 8 億元。其中過(guò)億元的大項(xiàng)目 8 個(gè)。2) 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，對(duì)銀花路西段進(jìn)行了全面的提升改造，建設(shè)了國(guó)際石材城石都大道西延道路工程，對(duì)創(chuàng)業(yè)路、朝陽(yáng)路等路段進(jìn)行提升改造。3) 在民生工程建設(shè)方面，積極建設(shè)新型居民樣板小區(qū)和社區(qū)配套如齊魯醫(yī)院、縣人民醫(yī)院、浚河文體廣場(chǎng)等，為居民打造了宜人的濱水休閑空間和日照清新的健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 （紅色區(qū)域