【正文】 的階梯形，且東寬（臨河面）西窄（臨川大附中）?！局泻? 項(xiàng)目商業(yè)定位分析通過項(xiàng)目投資利潤(rùn)分析、地塊口岸價(jià)值的判斷以及區(qū)域市場(chǎng)等各方面的綜合【中海望江豪庭】項(xiàng)目二層商業(yè)規(guī)劃示意圖分析。，規(guī)劃有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、社區(qū)配套商業(yè)、特色休閑類商業(yè)、高檔臨河會(huì)所式商業(yè)等業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目條件分析 地理位置分析本項(xiàng)目位于成都一環(huán)路九眼橋四川大學(xué)北側(cè)，府南河西南側(cè)，㎡，基地現(xiàn)狀平坦，沒有需要保留之古建筑，構(gòu)筑物及古樹，建設(shè)條件良好。項(xiàng)目東北側(cè)臨21米寬望江路，隔望江路與府南河相鄰，具有250米長(zhǎng)的臨河面；南側(cè)緊靠四川大學(xué)，其邊緣呈不規(guī)則的鋸齒狀；西北面臨16m寬太平南街，隔太平南街為在建商業(yè)+小戶型“好望角”房地產(chǎn)項(xiàng)目；北面有一市政綠化廣場(chǎng)，隔市政綠化廣場(chǎng)為九眼橋頭，視線開闊。本項(xiàng)目文化底蘊(yùn)的發(fā)掘?qū)⒃诤艽蟪潭壬弦劳兴拇ù髮W(xué)深厚的文化積淀，突出項(xiàng)目在時(shí)尚文化、終身教育和健康成長(zhǎng)因素上的突出優(yōu)勢(shì)。府 南 河：本項(xiàng)目地塊北面250米的臨河面是本項(xiàng)目具有成都市唯一性的濱河景觀，同時(shí)，成都人對(duì)河居時(shí)尚和文化的追求注定了項(xiàng)目將成為親水名宅的經(jīng)典之作。政府2001年在新橋與合江亭之間的河面上修建了一座富于川西風(fēng)情的“安順廊橋”，現(xiàn)在安順廊橋與合江亭，已經(jīng)成為府南河上的又一個(gè)文化亮點(diǎn)，景觀亮點(diǎn)。望江豪庭】項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境示意圖水井坊：位于本項(xiàng)目的西北面，是1999年發(fā)掘出的二千多年前的燒酒作坊遺址，今天政府打算將這里建成仿古街區(qū)。項(xiàng)目周邊具有深厚的人文資源、教育資源和自然景觀，適合打造具有濃厚生活和文化氛圍的社區(qū)型商業(yè)； 交通條件分析項(xiàng)目地塊西北面隔三十余米市政綠化帶為一環(huán)路南一段（30m寬），一環(huán)路向東延伸即為九眼橋，九眼橋交通流量很大，交通比較便利。項(xiàng)目西北面臨16m寬的太平南街，太平南新街西端連接文化路。項(xiàng)目目前的交通到達(dá)性及道路設(shè)施均較好，對(duì)于商業(yè)的人流引導(dǎo)及到達(dá)具備先天的條件，只是在項(xiàng)目的交通規(guī)劃及人流引導(dǎo)上重點(diǎn)考慮設(shè)計(jì)規(guī)劃及引導(dǎo)； 商業(yè)現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)目前主要針對(duì)川大的學(xué)生為主力消費(fèi)群體，在商業(yè)形態(tài)上主要以餐飲、服飾為主體，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，商鋪?zhàn)饨鹚讲桓?；?xiàng)目所在地塊為成都具有悠久人文歷史的培根路，原為酒吧商業(yè)集中的街道，在成都消費(fèi)者中具有較好的口碑和消費(fèi)情結(jié)，眾多文人墨客均對(duì)此處情有獨(dú)鐘；目前項(xiàng)目所在區(qū)域存在眾多的商業(yè)空白點(diǎn)，由于該地段距離城市的主流商業(yè)中心很近，周邊商業(yè)氛圍不夠，加上消費(fèi)者的購(gòu)物心理因素，所以對(duì)于傳統(tǒng)的零售購(gòu)物型商業(yè)形態(tài)，如百貨公司、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)在該區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)不大。因此，這里的地價(jià)和房?jī)r(jià)也幾乎成了除市中心外全市最高價(jià)，目前區(qū)域內(nèi)集中大量的高層電梯公寓、聯(lián)排別墅等中高檔住宅，隨著政府對(duì)該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，未來的發(fā)展?jié)摿薮螅瑸楸卷?xiàng)目提供了較大的發(fā)展空間； 區(qū)域商業(yè)空白本區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)空白點(diǎn)較多，隨著區(qū)域內(nèi)的住宅發(fā)展，消費(fèi)人群的集中，具有較大的商業(yè)發(fā)展空間，根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析，可以有望打造為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心； 威脅 目前區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟由于本項(xiàng)目所處的區(qū)域歷史發(fā)展原因，目前的商業(yè)環(huán)境還不成熟，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)不成熟，消費(fèi)力也較低，需要一定時(shí)間的培養(yǎng)和帶動(dòng)； 分析 SO策略——利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)著眼于本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)發(fā)展空間以及區(qū)域的整體發(fā)展前景，結(jié)合項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)條件，突出本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，為投資者和經(jīng)營(yíng)者打造一個(gè)升值潛力巨大的商業(yè)項(xiàng)目； SW策略——利用優(yōu)勢(shì)弱化劣勢(shì)通過對(duì)項(xiàng)目超前的商業(yè)定位和規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)以及發(fā)展商的品牌優(yōu)勢(shì)，合理弱化和規(guī)避項(xiàng)目的劣勢(shì)，有效的處理好銷售和經(jīng)營(yíng)矛盾，避免在后期商業(yè)運(yùn)作出現(xiàn)問題；3 商務(wù)規(guī)劃 商務(wù)發(fā)展規(guī)劃從整體來看，本項(xiàng)目屬于以住宅為主體，商業(yè)為輔助的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，但商業(yè)在項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)中占有相當(dāng)?shù)谋戎?。從?xiàng)目整體發(fā)展的利潤(rùn)指標(biāo)完成情況來看，先期開發(fā)項(xiàng)目太平南街、太平南新街商業(yè)以及小戶型部分，也較利于項(xiàng)目整體資金回籠的需要。 發(fā)展分期：太平南街及太平南新街商業(yè)部分：從目前商業(yè)報(bào)件、施工安排情況來看，A部分商業(yè)（3層）將于今年4月完成施工圖，5月動(dòng)工，交房時(shí)間在今年年底；B部分將在5月完成施工圖，預(yù)計(jì)6月動(dòng)工，明年4月交房（B4棟將與項(xiàng)目住宅部分同時(shí)動(dòng)工，預(yù)計(jì)時(shí)間在8月，交房時(shí)間待定）。望江豪庭】商業(yè)發(fā)展分期示意圖（其中有相當(dāng)部分為招商或定向出售，占約6000平米），可以在一期內(nèi)推出消化。招商方面，主力店（主要為A部分3層和超市）招商部分于2004年4月展開、次級(jí)主力店（主要為B部分區(qū)域）于6月開始，項(xiàng)目前期預(yù)熱推廣在2004年5月開始。鑒于該部分商業(yè)的在建筑形式和業(yè)態(tài)定位方面的特殊性，其商業(yè)招商將先于開發(fā)，提前進(jìn)行，即在太平南街、太平南新街商業(yè)招商開始的同時(shí)，一同展開。 業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次總體定位于中高檔?？傮w而言目前項(xiàng)目的定位，別于傳統(tǒng)的商業(yè)中心注重購(gòu)物消費(fèi)的概念，強(qiáng)調(diào)“生活氛圍”和“體驗(yàn)式消費(fèi)”理念，提倡主題商業(yè)和目的性消費(fèi)，它的特點(diǎn)是：位于城市次級(jí)商業(yè)中心區(qū)域；良好的交通便利性；商業(yè)結(jié)構(gòu)以休閑娛樂為主，購(gòu)物為輔；具有特色化的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，由多個(gè)商業(yè)建筑單體構(gòu)成；項(xiàng)目在整體的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中零售購(gòu)物部分比重只占到1/3，其余的商戶包括酒吧、餐飲、娛樂、商務(wù)配套、社區(qū)生活配套等。商業(yè)從每一個(gè)商戶、品牌的形象、產(chǎn)效、租金承受能力、營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境和功能配套上入手，才能以達(dá)到預(yù)期效果。小戶型底商部分銷售采用上下連接銷售，即“1+1或1+X”的方式進(jìn)行銷售；二層：商業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)主題配套商業(yè)，銷售上采用帶租約銷售的方式進(jìn)行；