【正文】 區(qū)。附件：未來(lái)幾年城東安置房放量情況安置房 規(guī)模 安置拆遷戶(hù)區(qū)域一期（ 美仙山安置小區(qū)） 345畝 （含三期） 潯 美、前 頭 社區(qū)二期（西福、金 鳳嶼 安置小區(qū)） 160畝 金 鳳嶼 、西福社區(qū)三期（ 美仙山安置小區(qū)） 345畝 （含一期） 潯 美、前 頭 社區(qū)四期（ 東 星社區(qū)） 248畝 東 星、埭 頭 社區(qū)五期（海 濱 花苑） 95畝 莊任社區(qū)小 計(jì) 1193畝數(shù)據(jù)來(lái)源：博能市 場(chǎng) 數(shù)據(jù) 庫(kù)說(shuō)明： 城東五期安置房土地供應(yīng)量近 1200畝，總建筑面積達(dá)249萬(wàn)平米，規(guī)劃為 1833層高層建筑，容積率 。將代建回購(gòu)制：地塊出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，建成后 85％由指揮部回購(gòu)， 15％由開(kāi)發(fā)商出售。產(chǎn)品設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞 1：產(chǎn)品形態(tài)時(shí)間 段 建筑形 態(tài) 洛江中心區(qū)代表樓 盤(pán) 合計(jì) 雙陽(yáng)街道代表樓 盤(pán) 合 計(jì) 總計(jì)20222022年 多 層翡翠山莊、金禧名 門(mén) 、首富商城、 漢 唐商城、萬(wàn)源花苑、美 爾 奇花苑、萬(wàn)榮公寓、華 盛嘉園、萬(wàn)祥假日公寓9 僑 福四季花苑、 祥光花苑 (一、二期 ) 2 11小高 層 武夷花苑、 東 辰大廈、日出東 方、金色 麗 景、 東 方星城、 華 景仁居、景明花園7 ――――――――――― 0 7多 層 /小高 層 吉源小區(qū) 1 ――――――――――― 0 12022年 小高 層 ――――――――――― 0 祥光花苑 (三期 )、 陽(yáng)光花園城（一期） 2 22022年 多層帶電梯 武夷花園三期 1 ――――――――――― 0 1小高 層 ――――――――――― 0 陽(yáng)光花園城（二期）、 陽(yáng)光花園城（三期）、 祥光花苑 (四、五期 )3 3高 層 大江盛世、 冠亞 社區(qū)規(guī)劃： 07年之前，配套設(shè)施不齊全，規(guī)劃定位層次不高、不注重建筑立面及景觀規(guī)劃，項(xiàng)目整體檔次顯低。開(kāi)發(fā)趨勢(shì)： 07年后，隨著陽(yáng)光美爾奇、嘉琳廣場(chǎng)、陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)、大江盛世等大盤(pán)及高層項(xiàng)目的陸續(xù)入市，洛江房市呈現(xiàn)出明顯的產(chǎn)品升級(jí)換代的趨勢(shì)，大商業(yè)、教育、休閑會(huì)所、江景資源綜合規(guī)劃利用，高層建筑、別墅產(chǎn)品把整體市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)拉升到一個(gè)新的水平，整體開(kāi)發(fā)水平與泉州市區(qū)接近。 愛(ài) 家 　 160 20 　 20 20 　 　 　陽(yáng)光國(guó) 際 廣 場(chǎng) 　 280 160 　 132 48 　 64 　套數(shù) 142 616 261 27 315 300 3270 64 20比例 % % % % % % 不 計(jì)入 % %比例合 計(jì) % % % %雙陽(yáng)板塊戶(hù)型供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例 室 廳 配比 一房一 廳 二房二 廳 三房二 廳 四房二 廳面 積 區(qū) 間 5070 5070 7080 8090 100110 120130 130140 110120祥光花苑（四、五期） 　 72 125 278 　 69 　 　陽(yáng)光花園城（三期） 　 　 　 　 44 　 　 88套數(shù) 　 72 125 278 44 69 　 88比例 　 % % % % % 　 %比例合 計(jì) 　 % % 13%A、目前商品房供應(yīng)以二房（ 80100㎡）、三房（ 120140㎡）為主，單套 50㎡以下的小戶(hù)型產(chǎn)品缺失；B、從套內(nèi)面積上看，雙陽(yáng)房市戶(hù)型以經(jīng)濟(jì)性為主，而洛江房市則更多地體現(xiàn)出舒適、豪華的產(chǎn)品特征；C、雙陽(yáng)街道在產(chǎn)品定位上與洛江中心區(qū)有明顯差異，主力戶(hù)型面積大約相差 1020㎡；D、目前洛江雙陽(yáng)區(qū)域跟兩年前的洛江中心城區(qū)相似，以商品房投資及中低端經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型的自住需求為主，而中心城區(qū)舒適、豪華的大戶(hù)型開(kāi)發(fā)供應(yīng)量逐漸放大，呈現(xiàn)出中高端自住需求比例上升的趨勢(shì)；E、受 “90/70” 政策影響，中小戶(hù)型將成未來(lái)主流，如何在這一產(chǎn)品區(qū)隔有所創(chuàng)新將是本去化速度的關(guān)鍵所在。雙陽(yáng)、洛江城區(qū)、泉州市區(qū)歷年價(jià)格走勢(shì)圖800 1600202243003300160048003100202241009000750055004350390002022400060008000100002022 2022 2022 2022 2022上半年單位：元 /㎡雙陽(yáng) 洛江 泉州市區(qū)區(qū)域 時(shí)間段 代表樓盤(pán) 均價(jià)（元 /㎡） 備注洛江 2022年以前 首富商城 多層 800900 　2022 2022 吉源小區(qū)一二期 多層 1400，小高層 15001750 　20222022 東方星城、景明花園 多層 24002500，小高層 25003000 　2022年 金色麗景 均價(jià) 3800左右 　2022年 日出東方、陽(yáng)光美爾奇 均價(jià) 4800左右 　2022年上半年 陽(yáng)光美爾奇、陽(yáng)光國(guó)際花園城、嘉琳廣場(chǎng) 均價(jià) 5050左右 　雙陽(yáng) 2022年 祥光花苑一二期 均價(jià) 800 　2022年 祥光花苑三期、陽(yáng)光花園城一期 均價(jià)分別為 4100、 3800 　2022年 祥光花苑四五期、陽(yáng)光花園城 均價(jià)分別為 4300、 4200 祥光花苑目前每㎡降 800900元?！?022 年 1月陽(yáng)光美爾奇一期（ 678）項(xiàng)目以充足的蓄勢(shì)期，加上城東大開(kāi)發(fā)大配套的地緣優(yōu)勢(shì)，以及由于宏觀調(diào)控效應(yīng)的滯后性使項(xiàng)目均價(jià)逼近 6000元 /㎡大關(guān)；而 5月開(kāi)盤(pán)的嘉琳廣場(chǎng)、陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng)直面樓市的冰凍期、在金融緊縮政策面前，不得已以低于市場(chǎng)心理價(jià)格千元面市（嘉琳廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)價(jià) 3888元 /㎡起、均價(jià) 4300元 /㎡，陽(yáng)光國(guó)際廣場(chǎng) 4088起、均價(jià) 4800元 /㎡開(kāi)盤(pán)），雖利潤(rùn)大幅縮水卻贏得了市場(chǎng)的追捧，兩盤(pán)開(kāi)盤(pán)皆突破 60%的銷(xiāo)售率，至今去化率已達(dá)八成以上，說(shuō)明價(jià)格仍然是影響去化速度的最主要因素。而洛江中心城區(qū)在 08年之前銷(xiāo)售情況一直較為理想， 08年之后市場(chǎng)急劇放量 ,供大于求 ,消費(fèi)者日趨理性，多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)始采取低價(jià)入市策略，以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引其他板塊的潛在客群，有效地促進(jìn)了銷(xiāo)售進(jìn)度，整體銷(xiāo)售情況較好。（四、五期） 3500 4300 30% 多層＋小高層陽(yáng)光花園城 （一期） 3400 3800 100% 小高層 一，二期已售畢，三期即將推出。 愛(ài)家 未開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì) 高層 　嘉林廣場(chǎng) （一期） 3888 4300 80%以上 高層＋別墅一期推出 7號(hào)樓，已售畢，二期 8號(hào)樓即將推出。武夷花園 三期預(yù)計(jì) 08年 9月推出 　 多層帶電梯 　客群特征雙陽(yáng)板塊客群特征區(qū)域來(lái)源 職業(yè) 身份 年 齡 特征 購(gòu) 房目的 購(gòu)買(mǎi)動(dòng) 機(jī) 購(gòu)買(mǎi) 力泉州市區(qū)（主要以北峰、 清源山一 帶為 主）工薪 階層和投 資 客2540歲 之間 ，具有一定的 閑錢(qián) 和具 備較 強(qiáng) 的投資 意 識(shí) 和眼光。主要以工薪 階層購(gòu) 房群體和投 資 客， 為 主， 整體 購(gòu)買(mǎi) 力相 對(duì)較 強(qiáng) 。洛江中心區(qū)客群特征客 戶(hù) 來(lái)源 購(gòu) 房目的 購(gòu) 房需求 所占比 例泉州市區(qū) 投 資 ：主要用于投 資 （占 60%以上） 兩房 /小三房 約 55%自?。阂蚍?jī)r(jià) 較 低，而 選擇購(gòu)買(mǎi) （占 40%左右） 小兩房 /小三房萬(wàn)安街道 主要用于投 資 ，用于出租，等待增 值 （ 約 50%） 兩房或小三房 約 15%自住：因原有居住地在 該 區(qū)域（ 約 50%） 大三房周 邊 城 鎮(zhèn) 農(nóng) 村 進(jìn) 城族： 換 房遷移，提高居住 質(zhì) 量 兩房 /三房 10%外區(qū)域 解決居住、 戶(hù) 口 問(wèn)題 ，多 為 泉港、惠安 進(jìn) 城族 兩房 /小三房 20%評(píng)析：客戶(hù)主要來(lái)源： A、泉州市區(qū)客戶(hù)，占客戶(hù)總量的 55%以上； B、萬(wàn)安街道周由于人口有限，只占總體需求的 15%左右； C、洛江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于前幾年自建房較多，因此購(gòu)房自住及投資的比例不高，僅占 10%左右； D、外區(qū)域客戶(hù)在洛江的購(gòu)房比例大約占 20%以上 區(qū)域來(lái)源 購(gòu) 房 動(dòng) 機(jī)分析 首要考 慮 要素泉州中心市區(qū) 因 中心市區(qū)高房?jī)r(jià)無(wú)法承受，而被迫 購(gòu)買(mǎi) 新區(qū)住宅 /看好洛江區(qū)域 發(fā) 展及 認(rèn) 同本案居住及投 資 價(jià) 值 價(jià)格 /增 值 空 間城 東 洛江本區(qū)域 看好本案所 處 區(qū)位地