【正文】 為了全面重塑和樹立消費者對樓市未來前景的信心，除了前一點的 20萬元商業(yè)營銷推廣基金之外，我公司建議： 還必須給購買商鋪的投資者，在投資收益上給予一定程度上投資信心保證。從此在市場上 ,給消費者一種潛意識的心理價位： 區(qū)域商業(yè)超低總價。 其三 通過前部分的錢景分析和風(fēng)險保障分析、結(jié)合上兩點（區(qū)域商業(yè)超低總價和區(qū)域商圈的崛起和成熟）核心分析，以及加上購鋪者的購鋪投資心理分析（穩(wěn) +賺錢利潤），綜合分析得出：商業(yè)最能打動消費者購鋪投資最致命的武器，就是商業(yè)的升值空間，即 商業(yè)價值 。綜合結(jié)合 2022年茨坪路 1期商鋪熱銷的成功秘訣 —— 低價、低總價等； ■強營銷推廣策略： 以“ 2022和濟春天真情感恩年”為年度總營銷主線，采用月月有活動的強推廣手段，全面促進本案的快速銷售，做好和濟春天 2022年壓軸大戲； ■增強項目體驗氛圍策略： 即是著重加大項目自身的形象包裝和導(dǎo)示系統(tǒng)（售樓部內(nèi)外在形象包裝、營造商業(yè)街的商業(yè)氛圍、工地科學(xué)管理等），最終達到 和濟春天家一般的感覺 ； 項目分析 戰(zhàn)略分析 1 Mission? 2 Who am I ? 營銷定位 營銷策略 商鋪營銷策略 ■ 專業(yè)商業(yè)運營策略： 作為專業(yè)運營管理商業(yè)街，一般要做好以下幾點管理工作：①商業(yè)街的環(huán)境 /衛(wèi)生 /招牌 /物業(yè)服務(wù)的維護和管理、②商業(yè)統(tǒng)一對外宣傳的窗口 (如網(wǎng)站 /報紙 /戶外 )、③統(tǒng)一征收商業(yè)工商管理稅，方便商戶繳納稅務(wù)、④提供商店運營管理的技術(shù)和信息咨詢支持； ■整、單互相銷售節(jié)奏策略： 即時項目整體營銷推廣銷售、時針對各商業(yè)街，進行“一對一”的銷售手段（每條街采用不同的營銷策略的思路，達到各個擊破）。 ①吉安市房地產(chǎn)市場面臨“拐點”？ 從市房管部門獲悉，受多方因素影響，吉安市房地產(chǎn)市場已從快速發(fā)展時期漸入蕭條期， 1月 1日至 11月 17日，市中心城區(qū)一手商品房成交均價為 /平方米，同比增長 %；銷售套數(shù)為 2673套，比同期 4029套下降了 %，銷售面積同比下降 %。 微觀市場分析 ■ 商品房銷量直線下降 從房管部門及統(tǒng)計部門獲取了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)： 08年以來，全市有 18個樓盤陸續(xù)開盤，市中心城區(qū)銷售總面積達到281萬余平方米，商品房套數(shù)達到 24475套，截止到 11月 17日，僅銷售了 2673套，占總數(shù)的 %。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，市民持幣觀望心態(tài)強烈，銷量還可能下降。但 08年以來，吉安市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低開低走，緩慢下降的態(tài)勢，無論從投資規(guī)模、商業(yè)土地成交狀況、新開工面積、銷售面積及金額等數(shù)據(jù)來看，吉安市房地產(chǎn)投資規(guī)模理性縮減。房地產(chǎn)宏觀措施“國六條”中明確規(guī)定：“新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90平方米以下住房面積必須達到 70%以上。 其二是空臵面積過大，市中心城區(qū)合計空臵面積 471288平方米，占全市空臵面積的 %等。 08年吉安市場有一個很奇怪的現(xiàn)象，在整個市場受到?jīng)_擊，一、二線城市不斷降價促銷的情況下，各樓盤均按兵不動，只有少數(shù)新盤有營銷活動推出。以下是 08年各大樓盤活動掠影。 ■ 穗華名郡： 12月 20日二期開盤，推出 36套一口價房源，二房首付 4萬，三房首付 5萬。 ■ 江南御景園： 65席黃金旺鋪 1月 1日開盤，當(dāng)天銷售起價 2668元 /㎡ ，另少量住房正熱銷。 5樓以上，公攤部分五折銷售。此活動持續(xù)到現(xiàn)在仍在進行當(dāng)中。均價1850元 /㎡ 左右，推出房源 146套。開盤期過后付款優(yōu)惠調(diào)整為一次性 96折。 ■ 天立花園：一元起拍，買房你說了算，并推出青原步行街商業(yè)免租金招商。 ■ 康居帝景灣： 11月份推出 88折， 2298元 /㎡ 起，未見明顯效果，進而推出 80折起。 ■ 星港澳園：特價房 2022元 /㎡ ， 16樓 9折起銷售。 首先表現(xiàn)在用同等策略吸引客戶的操作及推廣時間上：如采用低首付的水岸名都（首付一萬）與宜家公園（ 1000元訂房），由于水岸名都的推出時間要早于宜家公園，并且推廣力度也大于后者，水岸名都所取得的營銷效果也非宜家公園能比擬。 其次康居帝景灣與香榭麗都對比，兩者均采取低折扣策略吸引消費者，但是很明顯香榭麗都的 5折吸引力要強于康居帝景灣，據(jù)調(diào)查了解，雖然香榭麗都最后成交的房源并非所推 5折房源，而是一口價 1998元房源，但這些成交客戶所獲知信息的首要沖擊卻是 5折。 這些現(xiàn)象表明：吉安市作為三線城市，有這個城市固有特色，在進行營銷推廣時必須注意 推廣時機與推廣力度 。 ■超強性價比（超低總價、超低首付） —— 由于單套面積相對偏小，則總房款也隨之低、首付低，從而在目前的樓市因房款偏高所導(dǎo)致的環(huán)境下，間接降低了購房臵業(yè)的門檻，給消費者樹立一定程度上市場信心。隨著業(yè)主不斷入伙進住，和濟春天生活配套齊全成熟的大社區(qū)，已初步成型；其次周遍的城市配套也日益齊全，先后有市中醫(yī)院、區(qū)政府單位、區(qū)婦幼保健院、 12萬平米行政休閑廣場等一大批生活配套相繼到位。同時周遍城市生活配套也日益齊全完善。 2022年，我們和濟春天又將以怎樣的形象，來貫穿全年的營銷主線？ 市場分析 賣點分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 年度營銷主題 綜合前部分的種種研究分析，我公司建議： 2022年的和濟春天整體定位為 —— 市場分析 賣點分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 2022幸福和諧年 【 和濟春天 LOGO】 在和濟春天 2022幸福和諧年的大背景下，結(jié)合本案目前的社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r（成熟社區(qū) /超旺人氣小區(qū)等），故我公司建議把 2022年和濟春天全年營銷宣傳定位為： 年度營銷定位 幸福和濟 ■ 和諧春天 【 和濟春天 LOGO】 2022幸福和諧年 市場分析 賣點分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 目標(biāo)客戶分析 然而在目前吉安小高層產(chǎn)品還存在一定的市場抗性，我們的產(chǎn)品又將 賣給誰 ？ 這是小高層推出市場前，必須清楚的事。 市場分析 賣點分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 綜合項目核心訴求的分析和目標(biāo)消費者研究分析，以及結(jié)合本案 2022年整體營銷推廣主題“和濟春天幸福和諧年”和全年的營銷宣傳主題“幸福和濟，和諧春天”等大方針下，我司建議對 3 棟小高層住宅產(chǎn)品（最后壓軸 99套）銷售宣傳推廣主題定位為： 營銷推廣主題定位 幸福春天○和濟大作 【 和濟春天 LOGO】 2022幸福和諧年 市場分析 賣點分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 1000余業(yè)主選擇，值得信賴！ 營銷推廣語 城熟傾城，大家風(fēng)范 幸福和濟，和諧春天 2022幸福和諧年 市場分析 賣點分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 3 Who are you? —— 小高層定位 1 報告結(jié)構(gòu) Mission? —— 目標(biāo)梳理 2 Who am I ? —— 我們賣什么？ 4 How to Do? —— 營銷執(zhí)行 5月 4月 3月 68月 910月 質(zhì)感恩月，強銷茨坪路 2期創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富金鋪。 結(jié)合小高層，推出互動銷售 全面啟動小高層產(chǎn)品的市場調(diào)查、營銷定位和推廣準(zhǔn)備事項等。 新年絕量壓軸感摁 小高層入市宣傳 /客戶積累/VIP發(fā)售 1112月 牛鋪壓軸銷售，感恩圣誕等 歲末真情