【正文】 方面： 衡東房地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計(jì)理念上仍處于比較傳統(tǒng)的戶型階段，缺乏創(chuàng)新，無(wú)論通透性、采光性、實(shí)用性方面都存在比較嚴(yán)重的不足，目前僅錦泰新城在這方面有一些突破。 價(jià)格方面： 多層樓梯房一般在 3000元 ∕㎡左右，城區(qū)內(nèi)差異不大。 去化方面： 衡東目前開發(fā)的住房去化形勢(shì)較好，除一些尚未定價(jià)面市的項(xiàng)目外，已經(jīng)開盤的項(xiàng)目去化率均在 80%以上。 基于上述分析，衡東房地產(chǎn)開發(fā)有著比較大的潛力可挖，品質(zhì)和價(jià)格均有較大的提升空間。 ? 含義：才能謀略齊備，堅(jiān)剛有德。宜為人的顧問(wèn)，威望洋洋，乃師數(shù)也。 ? 含義：純陽(yáng)獨(dú)秀的吉數(shù)。（吉 ） ? 金堰龍庭 ? 簽語(yǔ)：載寶沉舟，浪里淘金，大難嘗盡，大功有成。心力不濟(jì)，意志薄弱，傾家蕩產(chǎn)，悲哀困苦，破壞失敗?；蛞榔渌\(yùn)的關(guān)系，致陷于孤獨(dú)，刑罰，病患，短命等災(zāi)禍之中。東臨衡岳高速入口；西靠汽車站（衡東規(guī)模最大、檔次最高），南觀百畝人工湖（城東規(guī)模最大檔次最高 大型現(xiàn)代化家居建材市場(chǎng)），北依臥龍脈，清山秀水，環(huán)境優(yōu)雅。 項(xiàng)目 數(shù)值 用地面積（㎡） 24042 占地面積（㎡） 3578 建筑密度 14% 總建筑面積（㎡） 住宅 +商業(yè) =約 90000 容積率 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 規(guī)劃及面積 商業(yè)群樓總建筑面積（㎡） 初步建議（業(yè)態(tài)） 1樓一層建筑面積（㎡） 臨街（生活配套） 256㎡ 2樓一層建筑面積（㎡） 臨街（生活配套） 256㎡ 3樓一層建筑面積（㎡） 休閑配套 288㎡ 4樓一層建筑面積（㎡） 休閑配套 256㎡ 5樓一層建筑面積（㎡） 臨街（生活配套） 504㎡ 6樓一層建筑面積（㎡） 休閑配套 278㎡ 7樓一層建筑面積（㎡） 臨街（生活配套） 504㎡ 8樓一層建筑面積（㎡） 休閑配套 256㎡ 9樓一、二層建筑面積（㎡） 汽車相關(guān)專業(yè)市 場(chǎng) 490㎡ *2 10樓一、二層建筑面積（㎡） 汽車相關(guān)市場(chǎng) 490㎡ *2 衡東金堰龍庭樓層、戶型數(shù)據(jù)分析表 樓棟 戶型 （名稱） 面積 （㎡） 建筑層數(shù) 套數(shù) 所占比例 （此樓棟） 所占比例 （本項(xiàng)目） 1樓 G 128㎡ 18層（ 1層商業(yè)） 34 100% G戶型占 2樓 G 128㎡ 18層（ 1層商業(yè)） 34 100% 3樓 G 128㎡ 18層（ 1層商業(yè)） 17 50% H 160㎡ 18層（ 1層架空） 17 50% H戶型占 4樓 G 128㎡ 18層（ 1層商業(yè)、架空） 34 100% 5樓 A 139㎡ 28層（ 1層商業(yè)、架空） 54 50% A戶型占 B 123㎡ 28層（ 1層商業(yè)、架空） 27 25% B戶型占 C 103㎡ 28層（ 1層商業(yè)、架空） 27 25% C戶型占 6樓 G 128㎡ 18層（ 1層商業(yè)、架空） 17 50% J 150㎡ 18層（ 1層商業(yè)、架空） 17 50% J戶型占 7樓 A 139㎡ 29層（ 1層商業(yè)、架空） 56 50% B 123㎡ 29層（ 1層商業(yè)、架空） 28 25% C 103㎡ 29層（ 1層商業(yè)、架空） 28 25% 8樓 G 128㎡ 18層（ 1層商業(yè)、架空） 34 100% 9樓 D 128㎡ 30層（ 2層商業(yè)、架空） 56 50% D戶型占 E 116㎡ 30層（ 2層商業(yè)、架空） 28 25% E戶型占 F 118㎡ 30層（ 2層商業(yè)、架空） 28 25% F戶型占 10樓 D 128㎡ 30層（ 2層商業(yè)、架空） 56 50% E 116㎡ 30層（ 2層商業(yè)、架空） 28 25% F 118㎡ 30層（ 2層商業(yè)、架空） 28 25% 項(xiàng)目戶型面積配比 戶型比例面積區(qū)分 戶型 套數(shù) 面積 總面積 百分比 A 110 139㎡ 15290 B 55 123㎡ 6765 C 55 103㎡ 5665 D 112 128㎡ 14336 E 56 116㎡ 6496 F 56 118㎡ 6608 8 G 170 128㎡ 21760 H 17 160㎡ 2720 J 17 150㎡ 2550 總套數(shù) 648 總面積 82190 項(xiàng)目戶型面積配比 不利 市場(chǎng)環(huán)境 有利 STRENGTH 優(yōu)勢(shì) WEAKNESS 劣勢(shì) OPPORTUNITY 機(jī)會(huì) THREAT 威脅 項(xiàng)目本身 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 1)位置優(yōu)勢(shì) : 項(xiàng)目位于衡東縣未來(lái)城市中心，臨城市主干道 —— 衡岳大道（新汽車站）及高速高速連接線，交通非常便利。 3)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目將成為衡東縣第一創(chuàng)新，城市新坐標(biāo)。 5）項(xiàng)目配備大型地下停車庫(kù)，將成為有車一族的理想購(gòu)房選擇。 劣勢(shì)（ W） 1）項(xiàng)目位于新城區(qū)，周邊生活配套缺乏。 3）項(xiàng)目臨近污水處理廠，帶給客戶心理影響。 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 1）政府正進(jìn)行新城擴(kuò)展之中，衡東城關(guān)鎮(zhèn)房產(chǎn)將迎來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)會(huì)。 3）項(xiàng)目片區(qū)在衡東房?jī)r(jià)較低，具備一定的上漲空間。 2）建材市場(chǎng)及周邊地塊大量開發(fā)將大量分割客群。 4）項(xiàng)目離城區(qū)較遠(yuǎn)對(duì)生活帶來(lái)較大的不便。 一次置業(yè)人群 生存需求 目標(biāo)人群 核心需求動(dòng)機(jī) 目標(biāo)客戶群體定位 二次置業(yè)（多次置業(yè)） ： 二次置業(yè)動(dòng)機(jī)較為復(fù)雜，可分為以下幾種情況： （ 1）為了改善居住環(huán)境，進(jìn)行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己滿意的住宅，這種類型的話，一般要求面積大、舒適性強(qiáng)、功能齊全、最好還能體現(xiàn)主人的尊嚴(yán)感、自豪感和成就感； （ 2）投資目的：出租或長(zhǎng)線升值轉(zhuǎn)讓投資，一般要求面積比較小，相對(duì)出租容易； （ 3）買給父母或親人居?。哼@種類型也一般要求面積不是特別大； （ 4）是以上幾種類型的組合。 追求舒適、安全、穩(wěn)定、健康、快樂(lè)、交通便利、配套、齊全、成熟的社區(qū)，強(qiáng)調(diào)整體性價(jià)比，注重項(xiàng)目的整體 實(shí)際品質(zhì)和實(shí)際價(jià)值，注重對(duì)位置、交通、質(zhì)量、配套、服務(wù)等全方位的比較和權(quán)衡； 渴望高品質(zhì)、高品味的生活，希望項(xiàng)目能夠給他們帶來(lái)榮耀感和滿足感，能夠匹配他們的生活品味、身份和地位； 對(duì)地域概念較淡，或?qū)κ煜さ纳瞽h(huán)境有較強(qiáng)的認(rèn)同感，更加看重項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值和精神價(jià)值。 目標(biāo)客戶群體主要可分為幾大塊： 衡東汽車站內(nèi)部員工 建材市場(chǎng)（部分）私營(yíng)企業(yè)主 個(gè)體工商戶 二次置業(yè)者 衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者 返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體 目標(biāo)客戶群體定位 目標(biāo)客戶群體描述 ?自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過(guò) 10萬(wàn)元。 ?重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。 ?年齡在 25— 60歲之間。 ?家庭人口約 3— 5人。 根據(jù)我們項(xiàng)目自身特點(diǎn)和衡東縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況及前期市調(diào)客戶的總結(jié)。 他們主要是： 衡東汽車站內(nèi)部員工 建材市場(chǎng)（部分）私營(yíng)企業(yè)主 個(gè)體工商戶 二次置業(yè)者 衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者 返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體 目標(biāo)客戶區(qū)域分析 價(jià)格定位 定價(jià)是最敏感、最重要的事。價(jià)格定高了，不會(huì)被購(gòu)房者所接受而滯