【正文】 達(dá)本項(xiàng)目，車行交通狀況和兩邊形象對(duì)項(xiàng)目有一定的影響 ；? 紫陽(yáng)東路道路條件不錯(cuò)，道路形象較差? 附加坡一路，整修后道路條件將得到改善，但整體環(huán)境提升的空間有限? 進(jìn)入的形象對(duì)朝附加坡一路開(kāi)口的酒店 (或商務(wù)公寓）的定位和經(jīng)營(yíng)是有一定影響的，高檔酒店對(duì)形象的要求是比較高的合富輝煌 174。– 結(jié)合附加坡一路的改造和項(xiàng)目的建設(shè)，改善武珞路達(dá)到項(xiàng)目酒店（商務(wù)公寓）入口的道路及形象。房地產(chǎn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析? 項(xiàng)目構(gòu)成– 項(xiàng)目由目前的主樓 、新增的裙樓、新增的附樓和擴(kuò)大的地下室組成– 主樓的主要功能為寫字樓– 裙樓的主要功能為商業(yè)物業(yè)– 附樓的主要功能為酒店（或商務(wù)公寓、住宅等）? 項(xiàng)目特點(diǎn)– 規(guī)模很大– 功能綜合– 位置顯赫、形象醒目、極具氣勢(shì)、建成后自然成為武昌地標(biāo)合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 物業(yè)分析– 由于主樓、裙樓不是一次性設(shè)計(jì)的，所以目前主樓和裙樓層高不一致。房地產(chǎn)? 物業(yè)分析– 由于主樓、裙樓不是一次性設(shè)計(jì)的，所以目前主樓和裙樓層高不一致。房地產(chǎn)? 物業(yè)劃分調(diào)整– 建議無(wú)論如何要打通裙樓和主樓– 每層聯(lián)系如圖，通過(guò)樓梯和短距離自動(dòng)扶梯解決裙樓和主樓之間的交通聯(lián)系– 高度不夠和空調(diào)管線要求設(shè)法通過(guò)技術(shù)解決– 如圖所示1層3層2層4層5層6層3層夾層5層夾層 合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 初步功能布局– 寫字樓：? 主樓 9~45層– 商業(yè)物業(yè)及酒店（公寓）配套? 主樓 1~8層、裙樓 1~6層、地下一層和附樓 1~4層– 酒店客房（商務(wù)公寓）? 附樓 5~18層合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 調(diào)整后物業(yè)分析 – 寫字樓? 面積 60245平方米，是大頭，假設(shè)公司自用 25000平方米，仍有 45000平方米，需招租和銷售，如考慮 50%銷售，也有 22500平方米的貨量。– 酒店客房（商務(wù)公寓）? 面積 13254平方米，量不大，無(wú)論是做酒店和商務(wù)公寓，100%銷售是開(kāi)發(fā)考慮的前提。? 商務(wù)公寓是增加了居住功能寫字樓，便于銷售，適合于成長(zhǎng)型的公司，– 商業(yè)物業(yè)和酒店（商務(wù)公寓 )配套? 面積 41370平方米，分額很大，成功經(jīng)營(yíng)這部分物業(yè)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。? 對(duì)本項(xiàng)目而言，在合理劃分的基礎(chǔ)上，首先要解決商業(yè)部分的垂直交通，建議在裙房?jī)蛇呍鲈O(shè)自動(dòng)扶梯。– 寫字樓的車位，在寫字樓經(jīng)營(yíng)后，租賃是不成問(wèn)題的。房地產(chǎn)? 項(xiàng)目有較好的先天條件和自身素質(zhì)，具備了成功運(yùn)作的前提? 項(xiàng)目也有一些不足，包括交通等外部條件和層高不一等自身因素，但都可以通過(guò)一些辦法解決而且必須解決? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)門檻較高，在市場(chǎng)、產(chǎn)品、營(yíng)銷、資金運(yùn)作等方面度需要做很多的研究，找到很好的運(yùn)作模式和各方面的操作策略? 商業(yè)物業(yè)和裙樓部分是項(xiàng)目的成功的關(guān)鍵項(xiàng)目分析結(jié)論項(xiàng)目分析結(jié)論合富輝煌 174。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論合富輝煌 174。房地產(chǎn)整體供求整體供求?98年開(kāi)始竣工量大于銷售量， 供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量，說(shuō)明寫字樓主要以租賃為主 。?寫字樓銷售量不包括住宅性質(zhì)的商住樓。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)寫字樓售價(jià)從 01年二季度開(kāi)始持續(xù)長(zhǎng)，但低于住宅價(jià)格增幅。盡管寫字樓售價(jià)不高，但成交量仍然非常有限。房地產(chǎn)房地產(chǎn)寫字樓分布情況寫字樓分布情況項(xiàng)目位于武昌中南路與武珞路的交叉口。房地產(chǎn)武昌漢陽(yáng)漢口項(xiàng)目貿(mào)易商務(wù)圈金融商務(wù)圈武 廣，世貿(mào)、泰合為代表廣告公司、商貿(mào)代理公司等為主的寫字樓。以 IT、 高科技公司為主的寫字樓商務(wù)區(qū)圈 。房地產(chǎn)本次調(diào)查的重點(diǎn)：武昌寫字樓市場(chǎng)由于徐東中北商務(wù)圈、光谷商務(wù)圈發(fā)展時(shí)間相對(duì)時(shí)間較短，尚未發(fā)展成熟，所以主要選擇中南商貿(mào)圈作分析。因此主要選擇建設(shè)大道商務(wù)圈、解放大道武廣商務(wù)圈進(jìn)行重點(diǎn)研究。房地產(chǎn)武昌寫字樓市場(chǎng)分析武昌寫字樓市場(chǎng)分析合富輝煌 174。武昌區(qū)年銷售面積武昌區(qū)年銷售面積資料來(lái)源：武漢房地產(chǎn)年鑒 2022合富輝煌 174。房地產(chǎn)中南商務(wù)圈寫字樓租金水平約 35元 45/平方米，租賃價(jià)格最高 45元 /M2 ；216。該區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)管理費(fèi)有中央空調(diào)約 12元 /平方米；216。房地產(chǎn)典型分析典型分析?中商廣場(chǎng) ?中商廣場(chǎng) 位于中南路武昌商業(yè)中心，是武昌寫字樓中第一高樓，規(guī)模和質(zhì)量為武昌寫字樓之首。?占地 6700 平方米，總建 112200平方米?層 高 ：層高 3米，凈高 ?室內(nèi)裝修 ：毛坯 ?電 梯 ： 美國(guó)奧的斯 ?使用率： 65%?停 車 位 ： 180個(gè)?物業(yè)管理 ：中江物業(yè)，管理費(fèi) 元含中央空調(diào)合富輝煌 174。項(xiàng)目戶型較為單一，且相對(duì)較大；主要客戶為國(guó)內(nèi)較有影響力的 IT、 科技型企業(yè)，如 ABB 明基 、 神州數(shù)碼 方正科技 、 三一重工、 OTIS 、 佳能 、清華同方，省內(nèi)企業(yè)較少。合富輝煌 174。?一棟為省建設(shè)廳辦公樓?另一棟總建 ， ，除開(kāi)發(fā)商保留了一層半自用外其余對(duì)外銷售。?租金： 45元 /平方米；?物業(yè)管理費(fèi)： 12元 /平方米?電梯： 三部東芝高速電梯 ?采暖： 美國(guó)開(kāi)利中央空調(diào) ?主要配套設(shè)施：?行政餐廳，康體健身中心，電玩中心，空中花園，多功能會(huì)議廳，整棟內(nèi)線電話，郵政票務(wù)中心，手機(jī)加油站等。合富輝煌 174。戶型面積 ： － ，銷售價(jià)格 ： 3830－ 4930元／平方米左右，入住率 ：華銀大廈自 2022年 10月交付使用，大部分購(gòu)買者選擇了在此辦公，因此項(xiàng)目的入住率較高。租金 ： 4045元 /平方米左右物業(yè)管理費(fèi) ： /平方米合富輝煌 174。房地產(chǎn)?武昌缺乏真正的高檔寫字樓?中商廣場(chǎng)建筑形象不錯(cuò)，但內(nèi)部設(shè)施較差，營(yíng)銷水平和管理水平不高?世紀(jì)廣場(chǎng)面積較小，由于一小戶型出售，所以入住企業(yè)層次不高?華銀大廈是目前經(jīng)營(yíng)比較好的一個(gè)，位置很好，但從內(nèi)部設(shè)施、入住企業(yè)、寫字樓形象等方面評(píng)價(jià)算不上高檔寫字樓?入住率的分析?該區(qū)域的寫字樓主要為中低檔寫字樓入住率普遍不錯(cuò)?華銀大廈和世紀(jì)廣場(chǎng)由于銷售的原因入住企業(yè)層次不高，目前華銀入住率較高，而中南商貿(mào)圈入住企業(yè)層次較高的是中商廣場(chǎng)，入住率不高；企業(yè)層次高主要原因是高層次企業(yè)選擇余地很小，銷售率低是自身素質(zhì)不高、管理水平低、售價(jià)貴、投資價(jià)值不高。房地產(chǎn)漢口寫字樓市場(chǎng)分析漢口寫字樓市場(chǎng)分析合富輝煌 174。該地區(qū)寫字樓租金一直保持在較高水平且穩(wěn)步上揚(yáng)，平均入住率達(dá)到85％以上，由于多隸屬銀行機(jī)構(gòu)，一般只租不售。產(chǎn)品一般租售并舉，在銷售帶動(dòng)下一般入住率在 70%以上。房地產(chǎn)該區(qū)域?qū)懽謽浅鲎馇闆r良好，以上各物業(yè)的出租率均達(dá)到 60%以上，充分證實(shí)了武漢市目前高檔寫字樓物業(yè)租賃需求較為旺盛。對(duì)比租金表可看出，在武漢中端寫字樓消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛的同時(shí)，價(jià)格相對(duì)較高的高檔寫字樓同樣有著較高的出租率，這說(shuō)明企業(yè)愿意承受較高的租金以進(jìn)駐品質(zhì)較高的物業(yè)，提升企業(yè)形象。合富輝煌 174。 合富輝煌 174。物 業(yè) 名稱 武 漢 廣 場(chǎng) 世 貿(mào) 廣 場(chǎng) 泰合 廣 場(chǎng)主流租價(jià) 3035（以前） 43 40物 業(yè) 管理 費(fèi) 13 12 （中央空 調(diào)單 獨(dú)計(jì) 算）入住率 55%（原） 80% 90%解放大道寫字樓經(jīng)營(yíng)狀況解放大道寫字樓經(jīng)營(yíng)狀況 216。216。另，近期武漢廣場(chǎng)寫字樓重新包裝銷售，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)該項(xiàng)目將全部銷售回籠資金。該區(qū)域入住客源較為集中，以生產(chǎn)企業(yè)駐漢機(jī)構(gòu)、廣告、代理等服務(wù)性質(zhì)的公司為主。房地產(chǎn)致力打造漢口最好的寫字樓216。目前推出 10000平方米招租，租金 50元 /平方米，管理費(fèi) 20元 /平方米216。銷售價(jià)格 12022元 /平方米，銷售條件至少半層，由于完全沒(méi)有投資價(jià)值，目前缺乏成交紀(jì)錄，公司的意圖就是賣不出去干脆目前不賣，塑造高檔的形象合富輝煌 174。市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)分析小結(jié) 216。寫字樓的銷售以中低檔為主，高檔寫字樓銷售率不高216。216。房地產(chǎn)發(fā)展定位發(fā)展定位? 甲級(jí)寫字樓 ，填補(bǔ)武昌區(qū)空白。– 按行業(yè)劃分目標(biāo)客戶? 金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)? 大型制造業(yè)企業(yè)? 高科技行業(yè)? 律師樓、會(huì)計(jì)師樓? 咨詢、顧問(wèn)行業(yè)– 按公司發(fā)展期劃分目標(biāo)客戶（創(chuàng)業(yè)期、成長(zhǎng)期、成熟期）? 國(guó)、內(nèi)外知名公司、本地成熟公司合富輝煌 174。房地產(chǎn) ? 租金水平– 租金設(shè)定? 租金設(shè)定 4550元 /平方米– 租金設(shè)定依