【正文】 于一度低迷狀態(tài)中。 1995年12月，昆山開始實行住房公積金制度，銀行的放款額度的提高，貸款利率的降低和貸款方式的增加，又使得昆山的土地開發(fā)逐步回到了歷史的舞臺上，并呈蒸蒸日上的勢頭，一直維持至今。他們多數(shù)分布在老城區(qū)的周邊、商業(yè)集中的人民路兩側(cè)，房型基本上是一室一廳或兩室一廳，面積3080平方米不等，現(xiàn)二手市場上這類住宅很難脫手，在這種情況下，戶主一般都等待政府拆遷或?qū)ひ拰ο蟪鲎?。房地產(chǎn)開發(fā)商的項目大多匯聚在老城區(qū)的人民路和中山路兩側(cè)、開發(fā)區(qū)西部以及城北蕭林路與北門路交叉口周圍。同時，在市區(qū)、開發(fā)區(qū)都呈現(xiàn)大面積綠化，%?，F(xiàn)在，這類房屋在二手市場上極其活躍，一般成交價在1500—2300元/平方米。市場價格大幅上調(diào)，售價在18001900元/平方米之間，市區(qū)可開發(fā)地塊越來越少， 市政府把幾個大型改造工程搬到了市郊，如婁邑、漢浦小區(qū)等。從整體上看，房地產(chǎn)燃起的戰(zhàn)火蔓延到了城北和開發(fā)區(qū)，越來越多地開發(fā)商看中了昆山這塊寶地并伴隨有代理公司的介入。昆山各類指標都達到了歷史最高，商品房價格更是一路攀升，外地開發(fā)商大批進駐，昆山房地產(chǎn)市場即將迎來有一次的跨越。2001——，別墅出現(xiàn)飽和。（二）.統(tǒng)計數(shù)據(jù)目前，昆山房地產(chǎn)投資總量上升，建設(shè)規(guī)模擴大，銷售持續(xù)火爆，表現(xiàn)出強勁增勢，以2003年的數(shù)據(jù)來看：開發(fā)投資穩(wěn)步增長，結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整。 投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 全年房地產(chǎn)開發(fā)面積創(chuàng)了歷史新高，%；，%。 別墅、%、%、%、%。 本年竣工面積大幅增長，%。 商業(yè)營業(yè)用房的增加是跟昆山大力推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢密不可分的，一些新興的商業(yè)圈逐步形成，大大刺激了民間資本投資商業(yè)用房的積極性，并進入了新一輪快速發(fā)展階段。 昆山商品房繼續(xù)保持旺銷的勢頭。別墅、其他（含車庫），%、%、%、%。 ，%；。 商品房價格一路上揚。其中普通住宅2083元，別墅、高檔公寓3999元，商業(yè)營業(yè)用房3722元，%、%、%。 空置面積下降。 拆遷規(guī)模猛增。 %。隨著城市范圍的擴大和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的合并，近兩年內(nèi)昆山的拆遷面積還將進一步擴大。 房地產(chǎn)市場的火爆促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的效益得到了普遍提高。 開發(fā)資金充足。 %。但以定金及預(yù)收款占最大比重的資金結(jié)構(gòu)來支撐顯得較為脆弱。昆山市場已經(jīng)過了預(yù)熱，現(xiàn)在正處于在群雄割據(jù)的局面。（一）.老城區(qū)昆山老城區(qū)：即原玉山鎮(zhèn)。目前該區(qū)是昆山市文化，商業(yè)的中心，生活設(shè)施比較齊全。郵電局F,朝陽西路（和興路——柏廬路） 化工新村，盆瀆新村，汛塘商苑，一醉大酒店，司徒街擦菜場，醫(yī)藥總公司，長途汽車站等H,合興路（朝陽街道——柏廬路） 團結(jié)新村，錦陽苑，火車站等 南——北A,白馬涇路（馬鞍山路——震川西路） 紅峰二村，建材批發(fā)市場等B,中山路（馬鞍山路——震川西路） 留琿山莊，紅峰一村，文萃園，桃園新村，中山新村，中山路景觀帶白水潭公園，玉山醫(yī)院等C,亭林路與人民路（馬鞍山路——朝陽西路） 亭林新村，西園新村，昆山中學(xué)，玉山鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府 ，西塘街小學(xué)，老體育館，彩恒賓館，金莎美容美發(fā)，中，農(nóng)，建行，西園，利瑪歌舞廳，昆山書店，昆山商廈，華夏百貨，肯德基等D,柏廬路（環(huán)城北路——合興路） 婁邑，愛之河，柏廬新村，江南新村，柏廬廣場，奧林苑，金鳳凰廣場，昆山市二中，北京華聯(lián)，中鐵快速蘇州公司等。但由于現(xiàn)在已經(jīng)基本很少再有土地可做開發(fā)，即使有，由于地處紙中心，人口密集，寸土寸金，開發(fā)的成本之高也使不少發(fā)展商望而止步。以下為2004年4月老城區(qū)市場調(diào)查結(jié)果：（1）價格已成穩(wěn)步發(fā)展階段：地段的優(yōu)勢還是主宰市區(qū)樓盤銷售速度的關(guān)鍵。1995年6月，又劃玉山鎮(zhèn)熊莊、里黃、群益、車站等4個行政入?yún)^(qū)。區(qū)域面積共28平方公里，世界500強中10家成為開發(fā)區(qū)的投資商，并且逐年加大工作力度，取得了極大成效。 現(xiàn)開發(fā)區(qū)范圍如下：西臨柏廬路、北靠太倉路、南下張浦居民可分為三種類型：①早期從市區(qū)動遷的居民，多數(shù)在玉龍新村、繡衣新村等②被政府征收土地的農(nóng)民③外來人口，現(xiàn)在附近一些外企中就職區(qū)內(nèi)主要道路如下：東西 A、昆山路（昆山北路——太倉）美琦新村、白塔新村等B、同豐西路（柏廬路——青陽河） 玉龍新村、繡衣新村、同豐新村、樾城花園、杉欣小區(qū)、兒童樂園、玉龍廣場、煤氣公司、建委等C、前進中路與前進東路（柏廬路——夏駕河） 昆山日報社、大戲院、財政局、國資局、房產(chǎn)交易中心、計生委、保險公司、中行、工行、農(nóng)行、建行、稅務(wù)局、人才市場、國際大廈、市政府、海關(guān)、公安局、法院、鈔票紙廠、城市廣場、華麗大酒店、奧宇大酒店、景華幼兒園、文峰中學(xué)、農(nóng)工商總公司等D、震川中路與震川東路（柏廬路——夏駕河） 西苑新村、南苑新村、祝家?guī)煨麓?、銀泉新村、友誼醫(yī)院等 E、朝陽路（合興路——三巷路） 愛華園、富華園、友誼公園、開發(fā)區(qū)青陽大藥房等區(qū)內(nèi)主要公交線路：8路、9路、103路、104路、106路 開發(fā)區(qū)分析： 開發(fā)區(qū)成形的小區(qū)，集中在同豐西路、前進中路的兩側(cè)，它們的地域比較集中，房齡一般都在10年左右，面積在60—90平米不等，隨著開發(fā)商的目標市場開始轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品大體上緊靠市政府廣場，圍繞這一中心點進行規(guī)劃；憑借精心的規(guī)劃和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來吸引客戶，現(xiàn)在開發(fā)方向基本上為東側(cè)，項目以別墅區(qū)為主，公寓樓的開發(fā)出現(xiàn)短缺。（3） 小區(qū)規(guī)模普遍比市區(qū)大，目標市場把握準確，有強大的儲備市場，因此，去化比較理想（4） 開發(fā)區(qū)的增長速度將進一步帶動昆山房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭，北側(cè)的房子產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，價格抬高，將使得原先南側(cè)的房子更有市場價值，因為那里更靠近開發(fā)區(qū)外企職工的工作地點。由于開發(fā)較早，因此，規(guī)劃上比較落后，面交通不順暢；治安混亂。該區(qū)域人口基本上有鎮(zhèn)上來的居民和外來打工者。區(qū)內(nèi)主要道路如下：東——西A 富士康路（玉城路——昆山路）靠近北部工業(yè)區(qū)B 寰慶路（玉成路——柏廬路）沁園別墅 濂園 秀中路 城北派出所C 蕭林路（玉成路——柏廬路）富士康新村 文峰公寓 怡和園 月盛花園 振華集團 建管所等D 花園路（玉山路——柏廬路）江南花園，昆北公寓、振華園，文靜園新大陸園，梅園，蘭園，密友新村，昆山第一職業(yè)中學(xué)，秀峰中學(xué)，北門菜市場等E 婁苑路9北門路——市后街）玉峰園婁苑新村，菊園，昆山電大等南——北A 水秀路（城北路—北城河）麗晶花園，寶德公寓，水秀別墅，寶島別墅成人教育中心等B永豐路9城北路——北環(huán)城路）格蘭新村，教師新村，交警中隊C 北門路（成北路——拱辰路）紫荊花園，北門新村，新城花園，文化中心，公路管理處，北門街道D 昆山公路（城北路——昆太路）竹園，杏園等E 紫竹路（城北路——昆山公路）都市新象，紫竹別墅，高科技小學(xué)，第三人民醫(yī)院F 柏廬北路（城北路——柏廬中路）同心新村G 市后街（城北路——昆太路）漢浦新村，氣象局，省農(nóng)田灌溉所，城北 創(chuàng)業(yè)中心 區(qū)內(nèi)主要工公路線：1路 2路 11路 101路 105路城北區(qū)分析城北面貌落后，住宅小區(qū)集中分布在北門路 婁苑路 花園路 蕭林路滑測，該區(qū)人口眾多，生活與商業(yè)配套設(shè)施的比例大大失調(diào)，使得房價上不去，并緊跟市區(qū) 開發(fā)區(qū) 排位昆山第三。以下為城北市場調(diào)查結(jié)果：（1） 個案項目眾多，競爭激烈；產(chǎn)品力不及開發(fā)區(qū)。已成為整個城北市場最大的買點（2）產(chǎn)品市場范圍大，有低至高，都有自己針對的客源層；面對是昆山全市（3）從產(chǎn)品來講，以公寓樓盤為主，缺乏有特征的新品，但相比往年，有了很大提高。同時，這幾條路上的樓盤也將在完工的同時閃放出異彩（四）.周市綜合配套區(qū)周市綜合配套區(qū)成立于1994年，通過8年的時間，面貌發(fā)生了很大的變化，而且，市政政府利用改道324省道，拓寬長江路及成立北部工業(yè)遠的一系列政策，吸引了眾多投資客前來。以下為周市個案市場調(diào)查資料表一物業(yè)名稱寧靜花園東輝緣（二期）