2009年重慶北碚金鼎龍泉項目營銷推廣策劃提案-在線瀏覽
2025-03-10 20:03本頁面
【正文】 方米210戶高層30%綠地率北碚區(qū)城南嘉陵風情步行街旁—朝陽小學、西南大學。結論與對策：針對以上分析，本項目應該在營銷中樹立北碚區(qū)獨一無二的高端樓盤形象，在產(chǎn)品差異化盡量與其他樓盤拉開差距，同時，在推廣中注重對本項目調性的拔高，并采用一系列推廣手段樹立顧客對本項目訴求點的認同。08年12月22日開盤率先推出4號樓海宇凌云香榭3200銷售中心于08年7月19日正式開放，看房送6000元購房金08年8月3日開盤——渝復竹蕓山水26009月27日開盤,折后起價2450元,開盤銷售113套08年9月27日開盤首推40110平米的單間配套到三房渝復新城麗都3000（建面）——08年4月開盤僅剩70平米左右戶型永達縉云峰景均價3000 尾房階段，均價300008年4月19日尾房銷售，剩余房源以高樓層居多， 天生麗街3300——200711目前項目施工進度為地上5層海宇嘉茵苑畔山公館34502009年4月27日新三房、精兩房12幢VIP卡全城預約中20080610現(xiàn)銷售12棟海宇天賜苑2800——200712——魯商云山原筑————09年底——華立北泉公園3500——五期815棟2008年10月23日；五期2227棟2007年12月1日；二組團2005年11月5日；一組團2004年10月10日華立北泉花園08年10月23日推五期8棟房源分析：從上表可以看出，位于北碚城南片區(qū)各樓盤項目價格多在3000元—3300元左右，且目前該片區(qū)的推售體量不大，多為遺留銷售；此外，我機構通過多方渠道獲知信息分析，本項目的直接競爭樓盤魯商云山原筑及海宇西湖山水的售價應在4500左右，由于本項目成本較高，因此該片區(qū)的市場價格對本項目的價格將形成強有力的沖擊。通過對市場和項目產(chǎn)品的深入研究，結合項目區(qū)域本身的行政劃分和自然資源的特性，我們將目標消費群體主要鎖定在以下兩個階層：中產(chǎn)階層、白領階層 ——本地客群及北碚區(qū)域周邊 ；中產(chǎn)階層——主城區(qū)二次置業(yè)者（主要集中在渝北、沙平壩區(qū)域）；具體表現(xiàn)為非體力勞動者，主要是：白領階層：政府公務員、公司中層管理人員等（以城南行政單位公務員為主）——有知識有經(jīng)濟基礎的中青年人中產(chǎn)階層：私營公司或私營企業(yè)擁有者，成功的商人（以當?shù)啬推髽I(yè)主為主）——小有成績及地位的中青年人此類消費人群的需求動機本地客群——向往都市的現(xiàn)代生活，追求高品質的居住環(huán)境需求：本地客群多為私營企業(yè)主。北碚周邊區(qū)域客群——周邊居民，渴望融入北碚城市生活，身份得到認同需求： 多為在北碚區(qū)工作人群，一方面為了生活更加方便以及在生活品位、方式上得到進一步的提升。主城區(qū)二次置業(yè)者——主城居民，不脫離城市生活且享受最大化的自然資源需求：城市的發(fā)展日漸加快，區(qū)域間的區(qū)別不再明顯，他們習慣于城市的繁華成熟，同時意識到環(huán)境的優(yōu)越才是舒適生活的必要條件。結論：綜上所述，我機構認為，本地客群為本項目的主力購買人群——理由： ● 項目的戶型和面積主要考慮到當?shù)厥袌鰧嵱眯缘男枨?，并非豪宅定位?● 本地區(qū)域有較高比例的私營企業(yè)主，就近選擇是重要的選擇理由； ● 因目前政府對城南版塊的市政、交通及相關規(guī)劃已經(jīng)初步成型，對周邊區(qū)域置業(yè)人群有足夠的吸引力及影響力； ● 富足人群關注樓盤質素，本區(qū)域不良因素對他們影響不大；第二部分：項目自身分析“金鼎馬路南側為新興齒輪廠，北靠縉云山國家級園林風景區(qū)，東側為電子元件廠和西南最大占地2000余畝的農(nóng)業(yè)博覽園（2008年開園），西側為規(guī)劃工業(yè)用地，項目南臨云開路，下行100m為北碚區(qū)景觀主干道縉云大道，路面平坦，市政配套齊全，交通形態(tài)良好。云山原筑”及“海宇三．應對策略研究：降價促銷VS高品質高價位目前本項目基本已經(jīng)達到了現(xiàn)房銷售，且市場價格抗性較大，在產(chǎn)品已經(jīng)基本定型的情況下如何盡快回籠資金成為本項目的一大難點。因此，我公司認為，本項目宜在現(xiàn)有基礎上，盡量挖掘本項目的品質亮點（如：配套高端化），樹立本項目在北碚獨一無二的高端樓盤形象，實現(xiàn)高價位的銷售；：花園洋房VS高層房本項目回收資金謀求利潤的難點在于房屋造價過高，本項目A、B兩區(qū)的物業(yè)形態(tài)分別為花園洋房及高層，其中，花園洋房體量大、造價高，高層物業(yè)的造價和售價的差異相對較小，本項目能否實現(xiàn)利潤的關鍵在于花園洋房的營銷。具體操作辦法敬待進一步合作后我司將以詳細方案送呈；：風水VS工業(yè)區(qū)本項目現(xiàn)基本達到了現(xiàn)房銷售，小區(qū)形態(tài)已經(jīng)基本成型，在小區(qū)硬性條件無法更改的情況下，應發(fā)掘本項目的軟性條件。而風水又是一個仁者見仁智者見智的東西，因此，可以運用一系列突出重點的推廣方式和事件營銷的辦法，將本項目塑造為北碚的風水寶地，而達到使購房者忽略工業(yè)區(qū)等劣勢的目的。因此，本項目應在現(xiàn)有基礎上充分發(fā)掘其在北碚其他項目所不具備的稀缺性優(yōu)勢，如：小區(qū)溫泉入戶、直飲水入戶、北碚唯一的知名品牌幼兒園入駐等。再好的產(chǎn)品也需要包裝與推廣的支撐，本項目力求塑造的是北碚區(qū)的高檔社區(qū)，如何讓人知道本
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