2009年重慶北碚金鼎龍泉項目營銷推廣策劃提案-文庫吧
2025-01-06 20:03 本頁面
【正文】 規(guī)劃中有大型超市、書城、網(wǎng)城、運動休閑城和特色品牌休閑餐飲海宇嘉茵苑畔山公館占地面積:52450平方米，總建筑面積:132615平方米——板式電梯花園洋房，綠地率高達39%德國小鎮(zhèn)人文風情北碚區(qū)盧作孚路168號(行政中心旁)73168平米以兩房三房為主力戶型2700畝縉云山林?？N云廣場和嘉陵風情步行街海宇天賜苑————多層，小高層Living Mall形態(tài)，以休閑、購物、娛樂為主題北碚區(qū)新城5號路口(朝陽小學(xué)旁)——自身休閑，購物，娛樂為一體分析：從上表可以看出，品質(zhì)較高，且戶型以投資型小戶型為主，在售樓盤中除魯商云山元筑外在產(chǎn)品上與本項目有著明顯的區(qū)別，在產(chǎn)品上的競爭較??；城南片區(qū)的樓盤主要以海宇嘉陵步行街的各小項目為主，同質(zhì)化嚴重，該片區(qū)各同質(zhì)產(chǎn)品間競爭激烈，各樓盤銷售狀況較平穩(wěn)，但空置嚴重。結(jié)論與對策：針對以上分析，本項目應(yīng)該在營銷中樹立北碚區(qū)獨一無二的高端樓盤形象，在產(chǎn)品差異化盡量與其他樓盤拉開差距，同時，在推廣中注重對本項目調(diào)性的拔高，并采用一系列推廣手段樹立顧客對本項目訴求點的認同。名稱銷售均價優(yōu)惠開盤時間銷售控制縉云華府2558首先推出的4號樓戶型面積在82121平米之間，起價2461元/平米，均價2558元/平米。08年12月22日開盤率先推出4號樓海宇凌云香榭3200銷售中心于08年7月19日正式開放，看房送6000元購房金08年8月3日開盤——渝復(fù)竹蕓山水26009月27日開盤,折后起價2450元,開盤銷售113套08年9月27日開盤首推40110平米的單間配套到三房渝復(fù)新城麗都3000（建面）——08年4月開盤僅剩70平米左右戶型永達縉云峰景均價3000 尾房階段，均價300008年4月19日尾房銷售，剩余房源以高樓層居多， 天生麗街3300——200711目前項目施工進度為地上5層海宇嘉茵苑畔山公館34502009年4月27日新三房、精兩房12幢VIP卡全城預(yù)約中20080610現(xiàn)銷售12棟海宇天賜苑2800——200712——魯商云山原筑————09年底——華立北泉公園3500——五期815棟2008年10月23日；五期2227棟2007年12月1日；二組團2005年11月5日；一組團2004年10月10日華立北泉花園08年10月23日推五期8棟房源分析：從上表可以看出，位于北碚城南片區(qū)各樓盤項目價格多在3000元—3300元左右，且目前該片區(qū)的推售體量不大，多為遺留銷售；此外，我機構(gòu)通過多方渠道獲知信息分析，本項目的直接競爭樓盤魯商云山原筑及海宇西湖山水的售價應(yīng)在4500左右，由于本項目成本較高，因此該片區(qū)的市場價格對本項目的價格將形成強有力的沖擊。結(jié)論與對策：在本項目的價格不具備競爭優(yōu)勢的情況下，只有提高項目品質(zhì)，深入挖掘產(chǎn)品的稀缺性賣點，才能使本項目能具備足夠的實力應(yīng)對價格抗性，占據(jù)市場空間。通過對市場和項目產(chǎn)品的深入研究，結(jié)合項目區(qū)域本身的行政劃分和自然資源的特性，我們將目標消費群體主要鎖定在以下兩個階層：中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層 ——本地客群及北碚區(qū)域周邊 ；中產(chǎn)階層——主城區(qū)二次置業(yè)者（主要集中在渝北、沙平壩區(qū)域）；具體表現(xiàn)為非體力勞動者，主要是：白領(lǐng)階層：政府公務(wù)員、公司中層管理人員等（以城南行政單位公務(wù)員為主）——有知識有經(jīng)濟基礎(chǔ)的中青年人中產(chǎn)階層：私營公司或私營企業(yè)擁有者，成功的商人（以當?shù)啬推髽I(yè)主為主）——小有成績及地位的中青年人此類消費人群的需求動機本地客群——向往都市的現(xiàn)代生活，追求高品質(zhì)的居住環(huán)境需求：本地客群多為私營企業(yè)主。他們大多根基在本地，并且已經(jīng)習慣了當?shù)貙庫o、休閑的自然生活，隨著其自身的身份、地位及財富在某種程度上得到社會認同，他們對都市高品質(zhì)現(xiàn)代生活方式的需求日漸迫切。北碚周邊區(qū)域客群——周邊居民，渴望融入北碚城市生活，身份得到認同需求： 多為在北碚區(qū)工作人群，一方面為了生活更加方便以及在生活品位、方式上得到進一步的提升。另一方面他們十分渴望通過居住環(huán)境上的改變來得到城市對其身份及地位的認同。主城區(qū)二次置業(yè)者——主城居民，不脫離城市生活且享受最大化的自然資源需求：城市的發(fā)展日漸加快，區(qū)域間的區(qū)別不再明顯，他們習慣于城市的繁華成熟，同時意識到環(huán)境的優(yōu)越才是舒適生活的必要條件。加上交通的暢通，在不遠離城市的前提下，他們更愿意選擇最大化的自然。結(jié)論：綜上所述，我機構(gòu)認為，本地客群為本項目的主力購買人群——理由： ● 項目的戶型和面積主要考慮到當?shù)厥袌鰧嵱眯缘男枨?，并非豪宅定位?● 本地區(qū)域有較高比例的私營企業(yè)主，就近選擇是重要的選擇理由； ● 因目前政府對城南版塊的市政、交通及相關(guān)規(guī)劃已經(jīng)初步成型，對周邊區(qū)域置業(yè)人群有足夠的吸引力及影響力； ● 富足人群關(guān)注樓盤質(zhì)素，本區(qū)域不良因素對他們影響不大；第二部分：項目自身分析“金鼎龍泉”項目位于重慶市北碚區(qū)北溫
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