蕪湖策劃提案word版-在線瀏覽
2025-03-08 04:26本頁(yè)面
【正文】 ● 就近區(qū)域二次置業(yè)換房的潛在客戶(hù)● 外地在蕪湖經(jīng)營(yíng)或投資的住宅消費(fèi)以區(qū)域客戶(hù)為主，主要包括城南、城中的現(xiàn)有潛在購(gòu)房者，同時(shí)又兼顧商業(yè)街投資或經(jīng)營(yíng)客戶(hù)對(duì)住宅再投資置業(yè)，預(yù)計(jì)投資和自用比例分別為：10%、90%。二、客戶(hù)心理分析根據(jù)市調(diào)分析購(gòu)買(mǎi)住宅的潛在客戶(hù)以二次購(gòu)房者比例居多，一般置業(yè)心理謹(jǐn)慎，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ń?jīng)濟(jì)實(shí)力，主要?jiǎng)訖C(jī)是提高居住品質(zhì)，體驗(yàn)全新生活方式。根據(jù)市調(diào)分析購(gòu)買(mǎi)商鋪的潛在客戶(hù)以投資、自用各占半壁江山，他們具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和意識(shí)，最關(guān)心市場(chǎng)能否發(fā)展興旺，贏利概率有多高。三、項(xiàng)目定位根據(jù)前期亞新策劃對(duì)蕪湖市場(chǎng)的充分調(diào)研、分析，結(jié)合目前的實(shí)際情況和有關(guān)專(zhuān)家的建議，我們明確本案的市場(chǎng)地位是市中心商業(yè)街的延伸和補(bǔ)充，并強(qiáng)調(diào)功能上的差異性和互補(bǔ)性。亞新建議，本案的定位為：“立足蕪湖，輻射周邊的新型現(xiàn)代化商業(yè)街”所謂的“新型現(xiàn)代化”，是指包括項(xiàng)目?jī)?nèi)包括居住、酒店、餐飲、休閑娛樂(lè)、精品購(gòu)物、金融、日常生活配套、倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物等等各種行業(yè)、業(yè)態(tài)的綜合體，其發(fā)展標(biāo)志著規(guī)模商業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)的誕生；所謂“立足蕪湖，輻射周邊”是要將本案項(xiàng)目影響力和現(xiàn)代化品位充分張揚(yáng)釋放，將其品位不斷提升，并作為蕪湖市乃至全國(guó)新區(qū)建設(shè)中商業(yè)物業(yè)建設(shè)和住宅社區(qū)建設(shè)成功嫁接之復(fù)合型地產(chǎn)的代表。從項(xiàng)目屬性來(lái)看，城南商業(yè)街是一個(gè)綜合性商業(yè)項(xiàng)目，融商鋪、住宅、飲食、休閑娛樂(lè)為一體的商業(yè)航空母艦，這個(gè)名字有著明顯的公眾吸引力，就像一個(gè)“大眾情人”，人見(jiàn)人愛(ài)。值得一提的是這個(gè)名字和開(kāi)發(fā)商大股東有著密切的聯(lián)系，這個(gè)項(xiàng)目的名字用大鑫對(duì)大鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未來(lái)的品牌價(jià)值影響可想而知，大鑫公司這么多年的良好信譽(yù)可以幫助到項(xiàng)目的商業(yè)推廣，大鑫商業(yè)街的成功和成熟對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言也是一個(gè)里程碑，所以我們建議取名“新大鑫”。l 十里長(zhǎng)街十里長(zhǎng)街很容易讓人聯(lián)想到天街一樣的繁華，十里是一個(gè)數(shù)字概念，長(zhǎng)街更加體現(xiàn)了項(xiàng)目的規(guī)模氣勢(shì)。l 各區(qū)位產(chǎn)品名稱(chēng)： 建材裝飾段美居中心大賣(mài)場(chǎng)段時(shí)代廣場(chǎng)飲食休閑段假日時(shí)光入口段現(xiàn)代城關(guān)于廣告?zhèn)鞑サ钠放坪诵膬r(jià)值分析我們主張以“新時(shí)代商業(yè)街”作為原城南商業(yè)街的案名。前期先推住宅項(xiàng)目“現(xiàn)代城”，著重標(biāo)榜它生活的快捷方便。從新時(shí)代商業(yè)街的商鋪客戶(hù)類(lèi)型來(lái)分析，全部是商人，商人要求生意紅火，人氣要旺。一般看來(lái)，這樣的傳播用語(yǔ)比較俗氣，但是接近大眾，生意人把“恭喜發(fā)財(cái)”常掛在嘴邊，沒(méi)有人會(huì)拒絕這樣的祝福。在接下來(lái)的廣告?zhèn)鞑ブ校F(xiàn)在可以考慮的幾個(gè)支持點(diǎn)：“城南商圈將成為蕪湖商業(yè)的炮口”概念炒作大造聲勢(shì) 強(qiáng)調(diào)大勢(shì)所趨，不可逆轉(zhuǎn)。它將成為蕪湖的第二個(gè)商業(yè)中心，超前的規(guī)劃、整體的配套將為商家的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)舊的商業(yè)中心無(wú)法比擬的商業(yè)氛圍。“今天你坐著等待，明天你望鋪興嘆！” 因?yàn)轫?xiàng)目剛剛啟動(dòng)升值無(wú)限，現(xiàn)在是入市新時(shí)代商業(yè)街是的絕佳時(shí)期。十月份以軟性炒作為主。同時(shí)為樂(lè)配合價(jià)格方面的摸底，做一定量的單張派發(fā)到現(xiàn)有舊的商業(yè)街業(yè)主手上，爭(zhēng)取他們的意見(jiàn)，并起到一定的傳播作用。同時(shí)，案場(chǎng)的接待中心和工地包裝到位。關(guān)于傳播手段建議前期的商業(yè)推廣，主要以軟文炒作和活動(dòng)操作為主。另一方面將選擇在黃金時(shí)間的熱點(diǎn)電視劇插播。宣傳畫(huà)冊(cè)的印刷將以單張為主，不同類(lèi)別的客戶(hù)發(fā)不同的資料，避免浪費(fèi)。主要是浙江江蘇的一些重點(diǎn)城市，還有以蕪湖為中心的沿線中等城市。 文字為主的新聞炒作一定要有力度，比如，“城南商圈將成為蕪湖商業(yè)的炮口！”電視廣告的內(nèi)容將以闡述新時(shí)代商業(yè)街的商業(yè)功能和投資升值的角度進(jìn)行創(chuàng)意。因?yàn)橐坏┐_立項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)，可以大大提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品附加值，打開(kāi)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間；同時(shí)還為開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的品牌經(jīng)營(yíng)打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。二、媒體造勢(shì)利用新聞?lì)A(yù)熱和事件營(yíng)銷(xiāo)，在開(kāi)盤(pán)前造勢(shì)；利用軟新聞炒作，報(bào)紙廣告，電視以及各種銷(xiāo)售媒介在銷(xiāo)售中反復(fù)加強(qiáng)力度，使項(xiàng)目的影響力在短時(shí)期內(nèi)擴(kuò)大；利用樓盤(pán)中后期商業(yè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，提高項(xiàng)目增值利潤(rùn)。l 利用城南地區(qū)超前的規(guī)劃和政府的支持度大打“政府牌”，提高項(xiàng)目的知名度。l 圍繞準(zhǔn)確的定位，形成樓盤(pán)個(gè)性特點(diǎn)，加強(qiáng)樓盤(pán)差異化優(yōu)勢(shì)。比如沿海一些先進(jìn)城市（如上海），在一些商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)后，其一年的商業(yè)街戶(hù)外廣告收入就達(dá)上千萬(wàn)。 第六章、 項(xiàng)目產(chǎn)品建議一、項(xiàng)目分類(lèi)建議 由于本案是以商業(yè)街為主體的項(xiàng)目，因此在分類(lèi)規(guī)劃上要充分考慮內(nèi)部功能的互補(bǔ)和利用。二、項(xiàng)目比例建議本案項(xiàng)目分為住宅、商業(yè)兩大塊。小高層必須要設(shè)計(jì)板式，區(qū)位安排在景觀較好的位置，注意戶(hù)型的均好性。四、項(xiàng)目立面風(fēng)格建議建議住宅立面采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格。色彩上要求首先同商業(yè)鋪面的風(fēng)格協(xié)調(diào)融合，其次再是盡量表現(xiàn)現(xiàn)代、美觀的優(yōu)勢(shì)。建議在設(shè)計(jì)上除了要盡力表現(xiàn)現(xiàn)代建筑的美感，要注重立面表現(xiàn)、色彩搭配上具有濃郁的商業(yè)氣氛。l 住宅設(shè)計(jì)必須保持均好性，進(jìn)深控制在1011米。六、項(xiàng)目單體方案建議（商鋪）l 要求商鋪單體設(shè)計(jì)是考慮錯(cuò)落有致，有收有放；l 商鋪進(jìn)深控制在12米以?xún)?nèi)，~；l 商鋪層高建議做部分加高。l 整體商鋪和住宅風(fēng)格、立面統(tǒng)一協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)要求如下： l 可以拿出50%的小高層或高層做產(chǎn)權(quán)酒店式公寓；l 設(shè)計(jì)成板式高層公寓，朝向上可以任意，但景觀均好性必須強(qiáng)調(diào)；l 單套主力戶(hù)型為15~30平方米，絕對(duì)不能超過(guò)35平方米，控制總價(jià)；l 單套戶(hù)型內(nèi)可以不設(shè)專(zhuān)門(mén)的廚房，但必須預(yù)留用電的炊事配置；l 單套戶(hù)型可以考慮盡可能現(xiàn)代，如采用落地窗、飄窗設(shè)計(jì)；戶(hù)型力求規(guī)整；l 酒店式公寓低樓層區(qū)必須有2~3層拿出設(shè)計(jì)成會(huì)所和服務(wù)中心，這一點(diǎn)極為重要，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)了解將來(lái)的具體用途；l 設(shè)計(jì)酒店公寓可以采用兩種層高模式：~3米的層高設(shè)計(jì)；，可以今后讓客戶(hù)加層做復(fù)式的層高設(shè)計(jì)。另外在今后銷(xiāo)售時(shí)必須做精裝修房銷(xiāo)售，同時(shí)配合樣板房。銷(xiāo)售上主張住宅先行，商鋪待形象基本完成和市場(chǎng)預(yù)熱充分后再行銷(xiāo)售。在東段銷(xiāo)售到一定階段后，根據(jù)銷(xiāo)售反饋對(duì)西段的單體設(shè)計(jì)迅速做出調(diào)整建議，充分優(yōu)化西段單體方案。同時(shí)盡快完成所售組團(tuán)的樣板房、銷(xiāo)售中心和部分景觀，如資金允許，可在上述條件具備后再開(kāi)始正式銷(xiāo)售簽約。商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)：商鋪在開(kāi)始認(rèn)購(gòu)前必須做大量的客戶(hù)接待統(tǒng)計(jì)，應(yīng)本著做旺市場(chǎng)的觀念，分析客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)需求（面積、總價(jià)、層高），租、購(gòu)比，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，從而制定有利于利潤(rùn)最大化、有利于培育市場(chǎng)繁榮的推廣策略。而小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)可以暫
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