【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其余 12%居住在市中心。 （圖九）目前所住區(qū)域分布12%52%16%4%12%4%市中心 西區(qū) 北區(qū) 南區(qū) 東區(qū) 外地/郊 縣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、寫字樓市場(chǎng)概況及趨勢(shì)分析 高端寫字樓物業(yè)匱乏 目前揚(yáng)州真正意義上的寫字樓數(shù)量稀少，真正意義上的寫字樓只有九洲大廈一家。譬如國(guó)貿(mào)大廈，其地理位置與外觀相當(dāng)不錯(cuò)，而且有很大面積的停車場(chǎng)，但是其內(nèi)部辦公間的面積劃 分非常小，且裝修檔次一般，很難吸引上規(guī)模的公司進(jìn)駐。而九洲大廈從形象、停車、硬件條件等方面都在向高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓靠攏，因此市場(chǎng)形勢(shì)看好。 商住樓大行其道 目前揚(yáng)州大量項(xiàng)目都定位為商住兩用，很多還冠以“酒店式公寓”的概念。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，匯展閣、盛世商務(wù)樓、孫莊路步行街兩側(cè)商住樓小公寓等均有大量的公司入駐。例如：由于樓層較低，且底層商鋪經(jīng)營(yíng)檔次不高從而影響公司形象；沒 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 有電梯，為辦公造成不便；沒有停車場(chǎng)，無(wú)法解決停車問(wèn)題；門廳狹小，無(wú)法展現(xiàn)公司實(shí)力；裙樓部分沒有餐飲休閑配套，甚至沒有商務(wù)中心，功能不完善；物業(yè)管理不到位；辦公部分面積劃分過(guò)小，不利于經(jīng)營(yíng)；商住混雜，影響經(jīng)營(yíng)等等。并且隨著揚(yáng)州人視野的不斷開闊，對(duì)寫字樓的要求也逐年提高，但是揚(yáng)州市場(chǎng)上真正能滿足其需求的物業(yè)還是相當(dāng)稀少。寫字樓價(jià)格較商鋪低，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)降低，而寫字樓的收益較住宅項(xiàng)目又較高，因此他們認(rèn)為投資寫字樓在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資中是理想的選擇，本次市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果也證實(shí)了這一點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 揚(yáng)州市商鋪市場(chǎng)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 揚(yáng)州市商鋪的總體特征 銷售狀況總體良好 前一階段揚(yáng)州商鋪銷售狀況總體較好，銷售情況相對(duì)較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近 60%的鋪位。如宋城名都一期 200 多個(gè)商鋪推出后，在十幾天內(nèi)全部售完。 商鋪銷售方式主要有兩種： （ 1）出售產(chǎn)權(quán)，不提供包租。 包租期內(nèi)的投資回報(bào)率有兩種：固定投資回報(bào)率，通常為 8%；固定投資回報(bào)率加超出分成。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的購(gòu)買者中，少則 6070%，多則 90%以上，都是投資者。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）在本地購(gòu)買商鋪者中，政府機(jī)關(guān)工作人員占有不小的比例，還有就是一些私營(yíng)業(yè)主。 如來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)，一期商鋪已基本銷售完畢，已基本具備了開業(yè)經(jīng)營(yíng)的條件， 但由于招商工作進(jìn)展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，目前只有揚(yáng)州市商業(yè)銀行、揚(yáng)州富春酒樓開始營(yíng)業(yè)，來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期商鋪經(jīng)營(yíng)問(wèn)題還直接影響到其二期云鶴大廈的啟動(dòng)。目前，銷售火爆的商鋪由于后期經(jīng)營(yíng)不善，使得投資者的收益得不到保證，對(duì)揚(yáng)州市今后商業(yè)地產(chǎn)投資者的信心也必然會(huì)造成一定打擊。 大面積商鋪大多采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式 從商鋪經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，目前揚(yáng)州大體量商鋪在銷售時(shí)，大都描述為所有者與經(jīng)營(yíng)者分離的經(jīng)營(yíng)模式 。商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)特征為： 統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間。將商鋪?zhàn)龀蓪I(yè)性市場(chǎng)，避免經(jīng)營(yíng)種類的矛盾化，在追求經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一的同時(shí)，以產(chǎn)品品牌區(qū)分市場(chǎng)，形成場(chǎng)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 統(tǒng)一營(yíng)銷推廣。實(shí)現(xiàn)商鋪對(duì)外形象統(tǒng)一化，從根本上立足于市場(chǎng)，形成商鋪的品牌化。但不少大體量的商鋪推向市場(chǎng)后，由于缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)，招商工作受阻，不能正常經(jīng)營(yíng)，目前這類項(xiàng)目鮮有成功案例。白羽廊 一 層 外側(cè)： 15000 元 /㎡ 內(nèi)側(cè)： 10328 元 /㎡ 二 層 7000 元 /㎡ 三 層 5000 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 計(jì)劃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型： 古玩字畫、工藝品等傳統(tǒng)特色商品，餐飲、休閑項(xiàng)目。 得房率： 65%。 銷售狀況： 一期近二百套商鋪，十幾天內(nèi)銷售一空。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前狀況： 招商工作停滯，未能全面開業(yè)。廣場(chǎng)集生態(tài)、文化、休閑、旅游、商貿(mào)為一體。 建筑面積： 總建筑面積 7萬(wàn)平米，其中一期商鋪建筑面積 （已經(jīng)交付），二期云鶴大廈建筑面積 4 萬(wàn)平米（尚未動(dòng)工）。白羽廊：一層外側(cè) 15000 元 /㎡ ；一層內(nèi)側(cè) 10328 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二層： 7000元 /㎡ 三層： 5000元 /㎡ 來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng) 目前狀況： 招商工作停滯，未能全面開業(yè)。 建筑面積 ：約 9000 平方米。 售價(jià)： 一樓： 13000 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二樓： 9500 元 /平方米 三樓： 7300 元 /平方米 四樓： 5700 元 /平方米 五樓： 4700 元 /平方米 得房率： 60%。 銷售狀況： 11月 20日開始銷售，目前商鋪銷售率已經(jīng)達(dá)到 80%。 目前狀況： 未交付 ? 鴻泰家園商業(yè)街 地理位置： 文昌東路北側(cè)。 計(jì)劃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型： 購(gòu)物，餐飲，娛樂(lè)，休閑。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售狀況： 慢于其他同類項(xiàng)目 客戶來(lái)源： 本地和外地的投資人和經(jīng)營(yíng)者。 ? 金鼎國(guó)際廣場(chǎng)裙房臨街商鋪 地理位置： 邗江大道、邗江交通大廈南側(cè)。另有一幢獨(dú)立 5層商鋪。 5層獨(dú)立商鋪部分計(jì)劃經(jīng)營(yíng)餐飲項(xiàng)目， 15層整體出售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前狀況： 由于總價(jià)非常高，因此尚未能出售。建筑面積為 80000 平方米，是集商場(chǎng)、商業(yè)街、住宅、辦公為一體的綜合型物業(yè)。其中 101的 4至 12層與 204 的一部分為小戶型公寓。目前銷售商業(yè)部分。而 103至 107則劃分為 60平方米左右的面積出售，由業(yè)主出租或自主經(jīng)營(yíng)。商業(yè)步行街臨街一層單獨(dú)出售，價(jià)格為 12800 元 /平米或 13800 元 /平米；二三層聯(lián)售，均價(jià)為 5900 元/平米或 6900 元 /平米；一二層聯(lián)售價(jià)格為 11800 元 /平米。 得房率： 商業(yè)部分為 90%。據(jù)售樓員介紹，開盤當(dāng)天售出 60余套商鋪，但具體銷售狀況不詳。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。孫莊路商業(yè)氛圍較為濃厚，沿街均為政府統(tǒng)一規(guī)劃的綜合商業(yè)樓，路南相伴的為路幅１０米的步行街，相互呼應(yīng)，街中有街。目前只有恒通公司的金萊閣項(xiàng)目處于銷售中，其余將在 6月份之后才會(huì)啟動(dòng)。一、二層為商業(yè)用房，最寬門面開間達(dá)到 8 米，南北均有街道；三、四層為商務(wù)公寓，一層設(shè)有豪華門廳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售情況： 目前商鋪已經(jīng)到尾盤階段，尚余兩套面積分割較大商鋪尚未出售。此地現(xiàn)已云集了酒店、商鋪、高校、銀行等配套 設(shè)施。 建筑規(guī)劃： 該項(xiàng)目為 1 幢 13層小高層， 1— 4層為商鋪， 5— 13 層為寫字樓。 商鋪建筑面積： 15000平方米。 經(jīng)營(yíng)范圍： 高檔建材。 銷售后包租 5 年，年回報(bào)率為 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、項(xiàng)目周 邊商鋪分布及價(jià)格分析 項(xiàng)目周邊商鋪分布圖 表示新開發(fā)商鋪 表示老開發(fā)商鋪 表示將開發(fā)商鋪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 文 昌 西 路 孫 莊 路 文 匯 西 路 百祥路 邗江大道 新城河路 來(lái)鶴臺(tái) 廣潤(rùn)發(fā) 本案 福滿樓 商 業(yè) 步 行 街 熙龍閣 蘭 苑 凱萊花園 萊?；▓@ 泰 山姆月城明珠 4 5 翠 崗 1 2 3 望 月 苑 美琪花園 棲 月 苑 華利 月 亮 園 金萊閣 萬(wàn)鴻城市花園 同泰花園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn) 資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 文 昌 西 路 市稅大樓 來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng) 綜合樓樓 汽車 保險(xiǎn) 福滿樓 聯(lián)通 信用社 酒 店 菜場(chǎng) 供電