【正文】 也屬于行政管理。 行政管理主客體及活動(dòng)原則 （ 1） 行政管理的主體 是國家權(quán)力機(jī)關(guān)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，即行政機(jī)關(guān)。 （ 3） 行政管理的基本依據(jù) 是行政權(quán)力。 （ 4） 行政管理活動(dòng)的原則 是依法管理。是國家職能的重要組成部分。 （ 2）運(yùn)作方式和履行職能方式：計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制職能； （ 3）政府發(fā)揮作用領(lǐng)域：制定規(guī)劃、宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管、公共服務(wù)。指政府機(jī)構(gòu)。 物業(yè)服務(wù)行政管理的涵義及工作內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)行政管理 是國家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施行業(yè)管理。 物業(yè)行政管理的主要工作內(nèi)容 （ 1）行政立法：物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)的首要職責(zé)是制定政策法規(guī)。 （ 3）協(xié)調(diào)服務(wù)：協(xié)調(diào)關(guān)系和提供服務(wù)。 （ 4）宣傳引導(dǎo)：宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)、提高物業(yè)管理水平、為物業(yè)管理創(chuàng)造和諧、健康的發(fā)展環(huán)境。 （ 2）省市級的物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ：縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。 （ 4）基層政府及其派生機(jī)構(gòu)：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 3 、物業(yè)服務(wù)的行政管理方式和手段 A對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理方式 （ 1）依法處罰 處罰方式：警告、罰款、沒收違法所得和非法財(cái)產(chǎn)、責(zé)令停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、行政拘留以及其他行政處罰。 B對物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式 （ 1）實(shí)行準(zhǔn)入制度：對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自治管理制度、對專業(yè)人員實(shí)行執(zhí)業(yè)資格準(zhǔn)入制度。 （ 3）組織開展考評活動(dòng)：組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等考評活動(dòng)。 C 物業(yè)管理的行政管理手段 （ 1）限制手段： 主要有吊銷資質(zhì)證書、降低資質(zhì)等級等； （ 2）經(jīng)濟(jì)手段： 主要包括獎(jiǎng)勵(lì)、罰款、沒收非法所得等； （ 3）教育手段， 主要包括教導(dǎo)、規(guī)勸、告誡、表彰和經(jīng)驗(yàn)推廣等。 （ 2）物業(yè)管理促使城市建設(shè)建管并重，提高了城市管理水平。 （ 4）物業(yè)管理促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 社區(qū)管理理論 （一）社區(qū)和社區(qū)管理的概念 社區(qū)是指由居住在某一地方的人們結(jié)成多種社會關(guān)系和社會群體，從事多種社會活動(dòng)所構(gòu)成的社會區(qū)域生活共同體。 社區(qū)管理 ——是指一定的 社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。 社區(qū)文化的特征主要有：開放性、多元性、地域性、歸屬性 。 A社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別 （ 1）管理主體不同 （ 2）性質(zhì)特點(diǎn)不同 （ 3）管理內(nèi)容不同 （ 4）運(yùn)行方式不同 （ 1）管理主體不同 社區(qū)管理的主體是政府指導(dǎo)下由社區(qū)成員參加的社區(qū)管理委員會； 物業(yè)管理的主體是業(yè)主或使用人，以及接受業(yè)主委托的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 （ 2）性質(zhì)特點(diǎn)不同 社區(qū)管理是國家管理社會生活、群眾管理社會生活和社會管理社會生活相互交融的基礎(chǔ)性社會管理，具有明顯的行政性。 （ 3）管理內(nèi)容不同 社區(qū)管理的內(nèi)容不僅包括“人的居住環(huán)境”的有關(guān)內(nèi)容，而且包括“人的社會生活”的更為廣泛的內(nèi)容。 （ 4）運(yùn)行方式不同 社區(qū)管理主要以行政管理、互助管理的運(yùn)行方式來實(shí)施管理。 物業(yè)管理主要以業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運(yùn)行方式由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理下的綜合服務(wù)和有償服務(wù)等。在這個(gè)統(tǒng)一整體中包含著文教衛(wèi)生管理、市容秩序管理、市政設(shè)施管理、社會治安管理、環(huán)境保護(hù)管理、計(jì)劃生育管理、老齡人口管理、流動(dòng)人口管理以及物業(yè)管理等等。因此，物業(yè)管理離不開社區(qū)管理，必須服從于社區(qū)管理，并且只有在社區(qū)管理中才能確定自己的地位。 社區(qū)管理則通過物業(yè)管理等多種途徑來建設(shè)一個(gè) “ 社會安定、經(jīng)濟(jì)繁榮、教育普及、環(huán)境潔美、生活方便、文化體育生活健康豐富 ” 的文明社區(qū)，并從提高居民的文明素質(zhì)著手，培育良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識，為物業(yè)管理的正常開展打下基礎(chǔ)。 復(fù)習(xí)思考題： 1 如何理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)服務(wù)市場中的競爭與合作？ 2 如何理解物業(yè)服務(wù)定價(jià)的原則？ 3 物業(yè)管理對城市管理現(xiàn)代化有什么作用？如何發(fā)揮這樣的作用？ 4 如何理解物業(yè)管理與社區(qū)文化、和諧社區(qū)建設(shè)的關(guān)系？物業(yè)管理在社區(qū)綜合治理的作用如何？ 第九章 物業(yè)管理企業(yè)的管理方法 第一節(jié) 管理方法概述 一、概念： 管理方法是指在執(zhí)行管理職能的過程中，為達(dá)成管理目標(biāo)，保證管理活動(dòng)順利進(jìn)行的各種有關(guān)管理方式、方法、手段和措施的總和。 （ 1）經(jīng)濟(jì)手段包括：價(jià)格、稅收、信貸、工資、利潤、獎(jiǎng)金、罰款。 （二）經(jīng)濟(jì)方法的特點(diǎn)和缺點(diǎn) （ 1）特點(diǎn) ①利益性 ②關(guān)聯(lián)性 ③間接性 ④平等性 （ 2）缺點(diǎn) ①經(jīng)濟(jì)方法很難實(shí)現(xiàn)快速、準(zhǔn)確地見效。 ③單獨(dú)使用作用有限。 ②不能以經(jīng)濟(jì)方法作為調(diào)動(dòng)員工積極性的唯一方法 ③要注意員工的物質(zhì)需要和精神需要 二、行政方法 ，運(yùn)用命令、規(guī)定、指示條例等行政手段，按照行政系統(tǒng)和層次，以權(quán)威和服從為前提，直接指揮下屬工作的管理方法。行政方法根據(jù)不同的目的、不同的對象、不同的條件，有多種形式，如命令、指示、制度、條例、規(guī)定；規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、程序和辦法等，都是一個(gè)組織為統(tǒng)一某一行政職能采取的行政方法和形式。 ：一方面是立法，即建立健全各種法則；另一方面是司法，即按照法律法規(guī)解決、審理案件的活動(dòng)。 ? 強(qiáng)制性 ? 穩(wěn)定性 ? 規(guī)范性 ? 可預(yù)測性 缺點(diǎn) ： ①有很強(qiáng)的局限性：只有合法和違法兩種選擇 ②缺乏靈活性和彈性 運(yùn)用： 在經(jīng)營時(shí)要遵守相關(guān)國家法律法規(guī)； 還要制定管理規(guī)章來約束員工行為； 要保持管理規(guī)章制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性； 與其他管理方法結(jié)合運(yùn)用。 主要內(nèi)容 （ 1）人生觀及道德觀教育 （ 2）愛國主義和集體主義教育 （ 3）民主、法制、紀(jì)律教育 （ 4）科學(xué)文化教育 （ 5）組織文化建設(shè) 特點(diǎn) （ 1） 長期性 ①產(chǎn)生效果需要長期、艱苦的工作。 運(yùn)用需注意的問題 ①教育方法的內(nèi)容和形式要有科學(xué)性，符合行業(yè)的發(fā)展。 權(quán)變 ——即權(quán)宜應(yīng)變。 白貓黑貓理論的最好詮釋！ （二）特點(diǎn)： 開放的系統(tǒng) 與實(shí)際相結(jié)合 有效性 （三）運(yùn)用 計(jì)劃方面 P136 組織方面 領(lǐng)導(dǎo)方面 一、 ABC管理技術(shù) （一）基本思想 該方法由意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕雷托首創(chuàng)。 即管理者如何利用有限的時(shí)間，讓其主要用于少數(shù)重要的工作，更好地實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。 所謂“ 20－ 80” 原則簡單的說就是 20％的因素帶