【正文】 響小區(qū)的園林規(guī)劃。雖然消防車道的載重量有嚴(yán)格的設(shè)計要求，但通過溝通也是可以過的。 操作經(jīng)驗：找個與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局關(guān)系好的設(shè)計公司，在總平方案設(shè)計過程中經(jīng)?！八较隆睅Х桨溉フ乙?guī)劃局的領(lǐng)導(dǎo)、總工“請教”，請他們多給些意見。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 管線綜合審查、排水許可證 管線綜合包括三大項 ：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排放到一張圖紙上?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。因為這些接口時時在變化中。這種事情太常見了。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 單體設(shè)計 ： 就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑設(shè)計方案。 這階段最煩的是車位 。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。所以，搞出了地面停車、子母車位、立體停車等多種形式。這個過程沒什么技術(shù)含量。很少有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。要滿足消防規(guī)范的話，投入非常大，而且還會影響使用。所以消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。 操作經(jīng)驗：一般發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。 人防工程：實際用處不大的中國特色的東西。所以開發(fā)商也是盡量縮小人防工程面積。 節(jié)能審查： 南北標(biāo)準(zhǔn)差異很大，嚴(yán)重干擾戶型設(shè)計，重點在落地窗、客廳挑高、外墻保溫隔熱層等方面 施工圖審查 ：施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥排放 ：由各公路管理部門包括公路、交通、警察管轄。但在很多時候尤其是工程趕進度的時候，需要日夜得都運泥，沒辦法只能提前打通各路神仙。如現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁、禁止夜間施工擾民。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)?，F(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的就屬于安監(jiān)的職責(zé)。 安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)、工人佩帶平安智能卡上班、經(jīng)常下項目搞安全施工巡察等等， 操作經(jīng)驗：項目經(jīng)理要對這兩個部門的領(lǐng)導(dǎo)和職業(yè)都得上心，經(jīng)常搞搞聯(lián)誼什么的，總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。但在某些大城市如廣州，無論國有還是私有企業(yè)都必須做公開招投標(biāo)，由政府招標(biāo)辦統(tǒng)一負責(zé)。 監(jiān)理報建是完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為 OK了就發(fā)一個監(jiān)理審查意見。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 1施工許可證 施工許可證： 申請所須材料基本上是前面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可。大家看看前那些審批項目就知道要花多長時間了。再比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分，把一個項目分割成很多部分發(fā)證。 土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 1放線、驗線 放線： 就是把圖紙上的建筑物落實到實地上的具體位置，這是個技術(shù)活需要實地測量，定坐標(biāo)。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。 在工程未取得施工證提前施工的場合，也需要做通這個測繪院的工作，讓他們來提前做放線。 操作經(jīng)驗： 驗線工作與日后的驗收有莫大的關(guān)系。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 1預(yù)售許可證 預(yù)售許可條件 ：一般要求高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂（部分城市有差異，天津主體結(jié)構(gòu)正負 0）。 捂盤的原因 ： 按揭放款要求全部封頂，稅費全額繳收 預(yù)測繪 ：申請預(yù)售前，房管部門下屬的房屋測量部門根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙事先算一個面積，這個叫預(yù)測繪。 面積補差： 做通房屋實測部門的工作，按預(yù)測結(jié)果出實測報告 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 1預(yù)售許可證 土地解押 ：因為辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。所以辦理預(yù)售許證時可能會面臨著嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物。 沒有錢還貸，又沒有換抵押物可更換，但公司又要辦出預(yù)售許可證，可行嗎？ 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 B、辦理在建工程抵押的城市（很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），土地解押，換成地面上的在建工程抵押。 A、說服銀行更換抵押物，利用房管部門和國土部門之間信息不同步，利用更換新舊抵押物的懸空期，辦出預(yù)售證。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。 消防、人防、管線、 防雷、白蟻、電梯、燃氣 等驗收： 都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。 質(zhì)量驗收： 竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案，非常簡單。這是法定的正式交樓條件。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 1確權(quán) 在入伙后 60天內(nèi)需提交辦理產(chǎn)權(quán)的資料，先申請大確權(quán)，給整個樓盤或某一期幾棟樓做個大確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。（詳見 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知 》 （國辦發(fā)[2022] 64號））策劃部提供 鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A4圖幅的選址紅線圖 1份，配電子文件； 該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標(biāo)識項目紅線范圍） 1份；規(guī)劃所提供 擬建用地總平面圖 2份；設(shè)計部提供 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 (鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 )等電子文件 ；設(shè)計部提供 反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件。（詳見 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知 》 （國辦發(fā)[2022] 64號））策劃部提供 鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A4圖幅的選址紅線圖 1份，配電子文件； 該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標(biāo)識項目紅線范圍） 1份；規(guī)劃所提供 擬建用地總平面圖 2份；設(shè)計部提供 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 (鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 )等電子文件 ；設(shè)計部提供 反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件。辦理立項時 《 選址意見書 》 的原件將被發(fā)展和改革局收去。 立項申請表； 招標(biāo)基本情況表（如果是集體企業(yè)） 用地預(yù)審的意見（如果有調(diào)整用地） 地名申請批復(fù)（交給鎮(zhèn)計統(tǒng)辦） 總平面圖。 費用：需由有資質(zhì)的咨詢公司出具 《 可行性報告 》 ，約為 20220元。 以上資料均由設(shè)計部提供 承辦單位： 規(guī)劃局編研中心（ 5工作日） 結(jié)果： 編研中心出具 《 日照分析較核報告書 》 費用：如果由編研中心制作日照分析校核報告， 0－ 20220 平方米 基準(zhǔn)價格 6000元 20220－ 50000 平方米 按 /平方米計費 50000－ 100000 平方米 按 /平方米計費 100000－ 202200 平方米 按 /平方米計費 20萬以上 平方米 按 /平方米計費 總規(guī)電子報批文件審核 需提交以下資料： 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)申報表一式兩份； 規(guī)劃方案藍圖一份；設(shè)計部提供 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和規(guī)劃用地紅線圖（規(guī)劃局蓋章）的復(fù)印件各一份； 符合 《 東莞市城建規(guī)劃局規(guī)劃方案電子報批技術(shù)規(guī)定 》 的規(guī)劃方案電子文件（應(yīng)包含設(shè)計部分和定義部分）一份；設(shè)計部提供 承辦單位： 規(guī)劃局技術(shù)科（ 5個工作日） 規(guī)劃所（ 5個工作日） 結(jié)果： 通過后技術(shù)科出具 《 總平面電子較核報告 》 費用：由編研中心制作電子報批文件收費標(biāo)準(zhǔn)， 050000平方米為 5000元，用地面積超出 50000平方米每增加 020220平方米加收 1000元。 發(fā)展部 反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件 東、南、西、北各方向均有，并確保地面無建筑物出現(xiàn) 規(guī)劃設(shè)計方案申報 需提交以下資料： 《 規(guī)劃方案送審表 》 1份； 小區(qū)主要配套公建項目一覽表 1份；（鎮(zhèn)區(qū)項目不需要提供，市區(qū)項目需要） 規(guī)劃設(shè)計方案的現(xiàn)狀地形圖 1份，比例 1： 500或 1： 1000或 1： 5000（分區(qū)規(guī)劃）； 〔 配電子文件 〕 規(guī)劃方案的總平面圖 3份； 〔 配電子文件 〕 擬建建筑物方案圖（平、立、剖）； 道路規(guī)劃和豎向規(guī)劃圖（包括交通分析示意圖）； 〔 配電子文件 〕 規(guī)劃方案說明書 1份； 〔 配電子文件 〕 總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各 1份； 〔 配電子文件 ) 屬重報項目須提交前一次已審查方案、批復(fù)意見及修改意見的書面回復(fù) ； 用地紅線圖、用地許可證復(fù)印件各一份； 1電子報批文件校核報告（經(jīng)技術(shù)科審核通過）。 設(shè) 計 部 提 供 規(guī)劃設(shè)計方案申報 提供部門 資料 要求 設(shè)計部 總平面圖及電子文件（包含定義部分及設(shè)計部分） 進行電子報批定義的設(shè)計圖應(yīng)和最終報審紙圖一致，并且包含報審紙圖的所有內(nèi)容； 請勿把電子報批定義圖從設(shè)計圖中分離出來，要使定義圖和設(shè)計圖能疊加顯示 ； 底圖請使用藍圖底圖，保持充分一致，不要刪掉任何內(nèi)容。設(shè)計部提供 承辦單位： 規(guī)劃局技術(shù)科（ 5個工作日） 結(jié)果： 通過后技術(shù)科出具 《 單體建筑設(shè)計方案電子較核報告 》 費用：由編研中心制作電子報批文件收費標(biāo)準(zhǔn)， 030000平方米為 3000元，建筑面積超出 30000平方米每增加 010000平方米加收 1000元。 單體建筑設(shè)計方案申報 需提交以下資料： 《 建筑設(shè)計方案申報表 》 1份；（ 申報項目的 《 技術(shù)指標(biāo)及功能情況表 》 1份；鎮(zhèn)區(qū)項目不需要 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 復(fù)印件 1份；規(guī)劃用地紅線圖 1份（窗口要留一份原件）； 《 國有土地使用證 》 或