【正文】 ZHONGBANG PROPERTIES CONSULTANCY 2022 年 1 月 目 錄 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 總體市場(chǎng)背景 恩施宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 恩施市房地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 房地產(chǎn)政策分析 恩施城市總體規(guī)劃分析 旅游行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 恩施市酒店行業(yè)分析 恩施樓盤分析 恩施市商業(yè)市場(chǎng)分析 第二部分 項(xiàng)目 調(diào)查 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊解析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 項(xiàng)目發(fā)展之 SWOT 分析 本項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 恩施概況 恩施市位于湖北省西南部，地處武陵地區(qū)腹地，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市國(guó)土面積 3972平方公里，總?cè)丝?79萬(wàn)，其中以土家、苗、侗等為主的少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?%。 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 恩施市地處鄂、渝、湘、黔四省交界之地，交通便利， 31 209國(guó)道在境內(nèi)交匯，滬溶西高速公路已建成通車，即將全線貫通的宜萬(wàn)鐵路貫穿全境，恩施機(jī)場(chǎng)已開通韓國(guó)首爾、北京 、上海、廣州、武漢等航線，被列入全國(guó)公路運(yùn)輸 179個(gè)樞紐城市之一，是鄂、渝、湘、黔四省人流、物流、資金流、信息流的聚集地和集散地。 “三張名片 ”恩施大峽谷、恩施女兒會(huì)、 “恩施玉露 ”茶，獨(dú)樹一幟。境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)具有 D 級(jí)以上儲(chǔ)量礦產(chǎn) 14種，尤以硒、煤、硫鐵礦、高嶺土等儲(chǔ)量豐富，其中硒資源蘊(yùn)藏量全國(guó)第一，擁有著世界上唯一的獨(dú)立硒礦床，被譽(yù)為 “中國(guó) 硒都 ”。2022 年被中國(guó)社會(huì)科學(xué)院評(píng)為 “2022 年度全國(guó)最具投資潛力中等城市 50 強(qiáng) ”，2022 年 7 月被世界品牌大會(huì)評(píng)為 “中國(guó)特色魅力城市 200 強(qiáng) ”。 恩施宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 本章節(jié)相關(guān)數(shù)據(jù)參考恩施（ 20222022）統(tǒng)計(jì)年鑒整理。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 第二產(chǎn)業(yè)：工業(yè)、建筑業(yè) ， 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) % 第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)業(yè) ， 增加值 億元， 增長(zhǎng) % 20222022 年全州生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 數(shù)據(jù)來(lái)源：恩施州統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 恩施 近年來(lái)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)速度持續(xù)增長(zhǎng)， 08 年開始首次實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)遞增。 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng) 2022 年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比 2022 年增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn) 20 萬(wàn)元以上項(xiàng)目完成投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 20222022 年恩施州固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：恩施州統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 恩施逐年加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通 訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市功能明顯增強(qiáng)。 全年商品房施工面積 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平米，增長(zhǎng)一倍；銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 20222022 年恩施州商品房銷售與竣工關(guān)系對(duì)比圖 單位：萬(wàn)平方米。 人均可支配收入大幅提高 20222022 年全恩施鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長(zhǎng)速度 單位：元。數(shù)據(jù)來(lái)源：湖北省統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 恩施居民可支配收入逐年上升，但在湖北地級(jí)市中仍屬于排名靠后的位置，反映出恩施正處于發(fā)展的臨界點(diǎn) ，提升空間較大。數(shù)據(jù)來(lái)源：湖北省統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 2022 年人均 收入為 11406 元， 消費(fèi)支出為 8412 元，比 2022 年增長(zhǎng) %，人們生活水平不斷提高，對(duì)改善型房地產(chǎn)及投資的需求將逐年增大。數(shù)據(jù)來(lái)源：湖北省統(tǒng)計(jì)局 分析： 中邦地產(chǎn) 從恩施歷年的儲(chǔ)蓄余額可以明顯的反映出現(xiàn)今恩施城鎮(zhèn)居民的生活水平不斷提高，對(duì)投資理財(cái)?shù)囊庾R(shí)逐步得到加強(qiáng)，由此為恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的先決條件。根據(jù) 《恩施市城市總體規(guī)劃（修改）（ 2022— 2030）》 ， 2022 年，實(shí)現(xiàn)市域總?cè)丝? 萬(wàn)人，市域城鎮(zhèn)人口 41 萬(wàn)人，市域城鎮(zhèn)化率 %。 在政府的科學(xué)發(fā)展和創(chuàng)新發(fā)展理念指導(dǎo)下，恩施的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展邁上新臺(tái)階、綜合實(shí)力更加增強(qiáng)。 【宏觀經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論】 恩施近幾年來(lái)大力發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，城市化水平日益提高，人均收入逐步上升，商品房及投資需求日益上升，這些都為恩施市房地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 恩施市房地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 隨 著全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)近年來(lái)的飛速發(fā)展，作為全省生態(tài)文明建設(shè)試驗(yàn)區(qū)、武陵山區(qū)旅游、商貿(mào)、物流經(jīng)濟(jì)中心區(qū)的恩施城市建設(shè)必將帶來(lái)城區(qū)面積擴(kuò)大和消費(fèi)人口增多。以下對(duì)目前恩施市房地產(chǎn)市場(chǎng)作一分析。數(shù)據(jù)來(lái)源：湖北省統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 近年來(lái)房地產(chǎn)投資額快速增長(zhǎng)， 2022 年恩施市房地產(chǎn)投資總額為 256503 萬(wàn)元（ 億元），比 2022 年的 169704 萬(wàn)元（ 億元），增長(zhǎng)了 %，說(shuō)明自從 2022 年開始，恩施的房地產(chǎn)投資開始進(jìn)入熱門期，恩施巨大的發(fā)展?jié)摿ξ嗽絹?lái)越多的投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。） 住宅開發(fā)穩(wěn)重有升，商業(yè)地產(chǎn)投資額增加顯著 20222022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額關(guān)系圖 單位： 萬(wàn) 元。 商業(yè)地產(chǎn)銷售大幅增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)供銷兩旺，交投活躍 20222022 年 商品房竣工、開工、銷售面積圖 恩施市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積逐年增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度平穩(wěn)， 2022 年施工面積總量約 190 萬(wàn)平方米，與 2022 年相比同比增長(zhǎng) %。 2022 年全市開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)商品房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，其中住宅銷售增長(zhǎng) %，商業(yè)銷售增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資看好，出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。 20222022 年商品房竣工、開工、銷售增長(zhǎng)曲線圖 恩施 房地產(chǎn)銷售面積數(shù)量一直呈平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，呈波峰波谷交替的現(xiàn)象。 恩施市施工面積與竣工面積的倍數(shù)比 施工面積與竣工面積的倍數(shù)比 是一個(gè)重要的前瞻性指標(biāo)，其值的大小反映今后幾年供應(yīng)量的情況，該倍數(shù)比的值太小，可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，但如果其值太大，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大。 價(jià)格 強(qiáng)勁上漲，但仍處于價(jià)值洼地 2022 年，全市商品房住宅均價(jià)為 3106 元（均價(jià)由全市銷售總額除總銷售面積得出），比 2022 年同比增長(zhǎng) %.價(jià)格表現(xiàn)出強(qiáng)勁走勢(shì)。 恩施市房地產(chǎn)（住宅）市場(chǎng)板塊特征 目前，恩施市房地產(chǎn)市場(chǎng)共可為 7 大片區(qū)，即： 舞陽(yáng)壩片區(qū)、土橋壩片區(qū)、六角亭片區(qū)、小渡船片區(qū)、紅廟片區(qū)、龍鳳壩片區(qū)、旗峰片區(qū) 。而旗峰壩片區(qū)由于其交通較為不便，生活配套較為缺乏，其銷售均價(jià)位于全市紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 舞陽(yáng)壩片區(qū) 六角亭片區(qū) 小渡船片區(qū) 土橋壩 紅廟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 龍鳳壩 旗峰壩 各片區(qū)之尾。 ? 從商品房銷售量來(lái)看 ，小渡船片區(qū)無(wú)疑成為銷售量最大，銷售速度最快的片區(qū)。 恩施市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)及銷售全年走 勢(shì) 恩施市商品房供應(yīng)趨勢(shì)圖（截止 11 月） 2022 恩施市 住宅 供應(yīng)較為平穩(wěn)， 商業(yè)用房來(lái)看， 在“金九銀十”的 910月份，推出面積最多 ，大型商業(yè)項(xiàng)目集中在此階段開盤。 未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)分析 恩施出現(xiàn)限購(gòu)可能性不大 近年 恩施房 價(jià)盡管節(jié)節(jié)上升，但走勢(shì)平穩(wěn)， 目前在公開的信息中，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)恩施在近期有限購(gòu)或限價(jià)的跡象， 根據(jù)國(guó)家住建部給出的新增限購(gòu)城市名單的建議，和 “五選二 ”的要求，因?yàn)槎魇┍旧聿辉诒O(jiān)測(cè)名單內(nèi)，便無(wú)限購(gòu)之虞。恩施也不在危險(xiǎn)名單之列。 固定資產(chǎn)投資中城鎮(zhèn)投資施工項(xiàng)目 650 個(gè)，其中新開工項(xiàng)目 343 個(gè)。恩施房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模不大，難以對(duì)湖北房地產(chǎn)業(yè)和總體經(jīng)濟(jì)造成影響，加上需求合理，出臺(tái)限購(gòu)的可能性幾乎沒(méi)有 。 第三次房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是對(duì) 二套房 的 首付 比例從過(guò)去 5成上交 到 6成， 目的是 對(duì)投資性購(gòu)房，進(jìn)一步提高投資性購(gòu)房的門檻。 本次調(diào)控 一個(gè)重要的內(nèi)容，就是針對(duì)地方政府 。 住建部發(fā)布可將 50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。 國(guó)務(wù)院規(guī)定二套房貸款首付比例不得低于40%。 試點(diǎn)城市實(shí)施房產(chǎn)稅。 國(guó)務(wù)院強(qiáng)令除 16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78 戶不以房地產(chǎn)為主的央企進(jìn)行重組。 國(guó)務(wù)院將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限 由 2 的恢復(fù)到 5年，遏制炒 房 現(xiàn)象。 2022318 20220527 20228 2022126 2022418 20221217 2022129 20220525 2022414 的，最核心的，最關(guān)鍵的一個(gè)主體，提出非常明確更具體的要求，把中央的中央的調(diào)控要求轉(zhuǎn)移到地方政府。近年來(lái)，房?jī)r(jià)大幅提升，但總體而言仍處于價(jià)值洼地，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目更加有利。加上 恩施房 地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不大，需求較為合理，房?jī)r(jià)會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)繼續(xù)高位運(yùn)行。 城市規(guī)劃影響分析 本章通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響分析，從戰(zhàn)略的高度來(lái)闡述項(xiàng)目發(fā)展的定位趨向，闡述城市發(fā)展與項(xiàng)目形象之間的關(guān)系，力圖體現(xiàn)項(xiàng)目在城市中的地位及對(duì)城市價(jià)值的提升，為城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的支撐尋找依據(jù)。 二、規(guī)劃期限 近期： 2022— 2022年 中期： 2022— 2020年 遠(yuǎn)期： 2021— 2030年 遠(yuǎn)景： 2030— 本世紀(jì)中葉 三、 規(guī)劃層次 恩施市域國(guó)土面積為 3967平方公里，轄 10個(gè)鄉(xiāng)、 3個(gè)鎮(zhèn)、 3個(gè)街道辦事處共172個(gè)行政村、 34個(gè)居委會(huì)。 規(guī)劃區(qū)總面積約為 308平方公里。 規(guī)劃界定中心城區(qū)范圍，北起龍鳳，南至大沙壩長(zhǎng)約 20公里，寬為 10公里的地域，由現(xiàn)狀城區(qū)辦事處范圍和龍鳳鎮(zhèn)、州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)組成，中心城區(qū)范圍總面積約 120平方公里。武陵山區(qū)旅游、商貿(mào)、物流經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。 規(guī)劃形成 “一核兩圈三副” +“ T 字形主軸” 的城鎮(zhèn)空間總體布局結(jié)構(gòu)。 兩圈： 緊密聯(lián)系圈和外圍輻射圈，前者為恩施中心城區(qū)至利川城區(qū)、宣恩城關(guān)與建始城關(guān)的半小時(shí)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈，后者為恩施中心城區(qū)至咸豐城關(guān)、來(lái)鳳城關(guān)、鶴峰城關(guān)及巴東野三關(guān)的一個(gè)半小時(shí)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈。 T 字形主軸： 沿滬渝高速、宜萬(wàn)鐵路、 G318和 G209北段的復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸；沿安吉高速和 G209南段的復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸。 近期（ 2022年）市域總?cè)丝?，市域城鎮(zhèn)人口 41萬(wàn)人，市域城鎮(zhèn)化率 %。 中心城區(qū)的 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇確定為：綠色食品加工業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)。 五區(qū)：即恩施市的五個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)。 四點(diǎn)：即恩施市的四個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，屯堡鎮(zhèn)區(qū)、芭蕉鎮(zhèn)區(qū)、崔壩鎮(zhèn)區(qū)和白楊坪鎮(zhèn)區(qū)，是恩施市四個(gè)重要的城鎮(zhèn)發(fā)展節(jié)點(diǎn)。 五軸：具體為：恩施中心城區(qū)沿 G318延伸至崔壩鎮(zhèn)區(qū)的城鎮(zhèn)和村莊發(fā)展軸；恩施中心城區(qū)沿 G209及 S340經(jīng)白楊坪鎮(zhèn)區(qū)延伸至太陽(yáng)河鎮(zhèn)區(qū)的城鎮(zhèn)和村莊發(fā)展軸；恩施中心城區(qū)經(jīng)屯堡鎮(zhèn)區(qū)延伸至板橋鎮(zhèn)區(qū)的城鎮(zhèn)和村莊發(fā)展軸；恩施中心城區(qū)經(jīng)芭蕉鎮(zhèn)區(qū)延伸至盛家壩集鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)和村莊發(fā)展軸；恩施中心城區(qū)經(jīng)三岔鎮(zhèn)區(qū)延伸至紅土集鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)和村莊發(fā)展軸。 一級(jí)城鎮(zhèn)：即恩施中心城區(qū)，規(guī)劃至 2030年城市人口規(guī)模 60萬(wàn)。 三級(jí)城鎮(zhèn)：即其他建制鎮(zhèn)作為一般城鎮(zhèn)，規(guī)劃至 2030年鎮(zhèn)區(qū)人口在 下。 六、 城市性質(zhì) (1)區(qū)域性旅游服務(wù)中心。 (3)區(qū)域生態(tài)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。 ： 武陵山區(qū)區(qū)域性中心城市。恩施土家族、苗族自治州首府。 山水園林城： 充分利用恩施城區(qū)山、水、林、城多元交融的自然環(huán)境條件，把恩施城區(qū)打造成生態(tài)綠楔與城市組團(tuán)有機(jī)融合的山水園林城市，提升城市的人居環(huán)境品質(zhì)，建設(shè)山水園林城。 生態(tài)旅游城： 充分利用恩施州豐富的生態(tài)旅游資源，把恩施城區(qū)打造成全州自然與人文生態(tài)旅游服務(wù)基地，提升城市的旅游綜合服務(wù)功能，建設(shè)生態(tài)旅游城。 八、城市規(guī)模 近期（ 2022年），中心城區(qū)人口規(guī)模 ，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?35平方公里以內(nèi)，人均建設(shè)用地不超過(guò) 98平方米。 九、中心城區(qū)空間規(guī)劃 近期以東、北向發(fā)展為主，遠(yuǎn)期沿“ 209”繞城公路兩側(cè)向西、南發(fā)展，同時(shí)龍鳳鎮(zhèn)區(qū)向周邊蔓延發(fā)展。 中心城區(qū)空間劃分為四類區(qū)域進(jìn)行管制。 限建區(qū)：因發(fā)展條件有限，發(fā)展前景尚不明確的區(qū)域。 已建區(qū)：現(xiàn)狀城市建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)覆蓋的區(qū)域。 （ 2）布局結(jié)構(gòu) 城市沿清江向南北兩個(gè)方向生長(zhǎng)的同時(shí)，近中期主要向東部和北部發(fā)