【正文】 手續(xù)之月起，繳納房產(chǎn)稅 ，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅 ? 『正確答案』 AC ? 【例題 根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，甲公司對此幢辦公樓房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是（ ）。 ? 二、納稅人和征稅范圍 （★★★） ? （一）納稅人 ? ，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。 ? 提示： 轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方： ? 轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅； ? 承受方交契稅、印花稅。 ? （ 2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。 ? 【解釋】不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括兩種情況： ? （ 1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人”； ? （ 2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。 （ 1） 出讓 國有土地的行為； （ 2）繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)； （ 3）將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為； （ 4）通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。 ? 【例題 1 ? A、公司與公司之間互換房產(chǎn) ? B、房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn) ? C、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn) ? D、雙方合作建房按照比例分配房產(chǎn)后自用 ? 答案 :A ? 【例題 2 ? A、以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的 ? B、將其開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公司自用 ? C、將其開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于出租 ? D、代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入 ? 答案： BCD ? 二、土地增值稅的計算 （★★★） ? （一）計稅依據(jù) 增值額 ? 增值額 ==轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 一 扣除項目 ? 【解釋 1】 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益； 從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入 。 ? （ 適用新建房轉(zhuǎn)讓 ）：包括 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用 ? （ 適用新建房轉(zhuǎn)讓 ） ? （ 1）納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目 分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明 的： 最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用 =利息 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi) ? （ 2）納稅人 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明 的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用 =（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) ? （ 4） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅 。但需要注意以下兩點： ? ①外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加，因此，在計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時不含城市維護建設(shè)稅和教育費附加。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。 ? 【 解釋 1】 該優(yōu)惠 只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ，除此之外的其他納稅人均不適用，對此考生應(yīng)特別注意。 ? （ 二）稅率 極數(shù) 增值額與扣除項目金 額的比率 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過 50%的部分 30 0 2 超過 50%至 l00%的部分 40 5 3 超過 l00%至 200%的部分 50 15 4 超過 200%的部分 60 35 ? （三）土地增值稅的計算步驟 （★★★） ? 計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（貨幣收入、實物收入） ? 計算扣除項目金額 ? 計算增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入－扣除項目金額 ? 計算增值率＝增值額247。 （ 2） 存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除 ：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；③舊房及建筑物的評估價格。 計算題】 ? 某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2022年 12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價為 20220萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅 1000萬元、印花稅 10萬元；公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金為 3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為 4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為 1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構(gòu)證明）。 ? 要求：計算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅 （ 1） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為 20220萬元 （ 2） 確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額： ? ①取得土地使用權(quán)所支付的金額為 3000萬元 ? ②房地產(chǎn)開發(fā)成本為 4000萬元 ? ③房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（ 3000＋ 4000） 10%=700（萬元） ? ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 1000（萬元） ? ⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（ 3000＋ 4000） 20% =1400（萬元） ⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為： 3000＋ 4000＋ 700＋ 1000＋ 1400=10100（萬元） （ 3） 計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額： 2022010100=9900（萬元） （ 4） 計算增值額與扣除項目金額的比率： 9900247。 計算題】 ? 某公司 2022年轉(zhuǎn)讓一處 舊房地產(chǎn) 取得收入 1600萬元，該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為 200萬元，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的房屋的評估價格為 800萬元，該公司支付給房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估費 20萬元，繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 l0萬元。 ? （ 1）計算扣除項目金額。 ? 扣除項目金額 =200＋ 800＋ 20＋ 10=1030（萬元） ? （ 2）計算增值額 ，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去扣除項目金額后的余額。 增值率 =570247。 （ 4）應(yīng)納稅額 土地增值稅稅額 = 570 40%l030 5%=（萬元） ? 三、稅收減免 （★★★） ? 納稅人建造“普通標準住宅”出售，增值額未超過扣除項目金額 20％ 的，予以免稅；超過 20％ 的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 ? 企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。 ? 【 解釋 1】 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 ? 【例題 ? ? 、國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn) 『正確答案』 BD 四、土地增值稅的納稅清算 （★★） （一）土地增值稅納稅申報程序 7日內(nèi) ，到 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān) 辦理納稅申報。 ? （二）土地增值稅納稅清算 ? 土地增值稅的清算條件 ? 提示：區(qū)分“ 應(yīng)當清算 ”和“ 可要求清算” ? （ 1）符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當 進行土地增值稅的清算： ? ①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ? ②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； ? ③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? 【例題 （ 2022年） ? ? ? ? （預(yù)售）許可證滿 2年尚未銷售完畢的 ? 『正確答案』 ABC ? 【例題 2 ? （預(yù)售）許可證滿 2年仍未銷售完畢的 ? ? ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85％以上 ? ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例雖未超過 85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ? 【答案】 BCD ? 第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅 一般規(guī)定 具體規(guī)定 納稅人 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的 單位和個人 （外商投資企業(yè)、外國企業(yè)同樣征收 ） （ 1）城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的 單位或者個人 繳納 （ 2）擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由 代管人或者實際使用人 繳納 （ 3）土地使用權(quán)未確定或者權(quán)屬糾紛未解決的，由 實際使用人 納稅 （ 4）土地使用權(quán)共有的，由 共有各方分別繳納 【 解釋 】 土地使用權(quán)共有的，以共有各方實際使用土地的面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅 征稅范圍 凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍 （ 1）建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地的地區(qū)，但不包括鎮(zhèn)政府所在地所轄行政村，即征稅范圍不包括農(nóng)村土地 （ 2）建立在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以外的工礦企業(yè)則不需要繳 （ 3）自 2022年 1月 1日起，公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 （ 1）城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定幅度稅額，而且每個幅度稅額的差距為 20倍 （ 2）經(jīng)濟落后地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低幅度不得 超過規(guī)定最低稅額的 30% （ 3）經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額可以適當提高，但須報經(jīng)財政部批準 計稅依據(jù) 納稅人實際占用的土地面積 （ 1）凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準 （ 2）尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準 （ 3）尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)當由納稅人據(jù)實申報土地面積，待核發(fā)土地使用證書后再作調(diào)整 稅額計算 年應(yīng)納稅額＝實際占用應(yīng)稅土地面積（平方米） 適用稅額 【例題 1 A、擁有土地使用權(quán)的國有企業(yè) B、擁有土地使用權(quán)的私營企業(yè) C、使用土地的外商投資企業(yè) D、使用土地的外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機構(gòu) ? 【答案】 ABCD 【例題 2 A、某市證券交易所用地 B、某建制鎮(zhèn)所轄的行政村委會辦公用地 C、某大型鋼鐵企業(yè)生產(chǎn)車間用地 D、某市一大型超市用地 【答案】 ACD 【例題 3 (2022年 ) A、契稅 B、車輛購置稅 C、房產(chǎn)稅 D、城鎮(zhèn)土地使用稅 【答案】 D 【例題 4 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅減免的特殊規(guī)定 ? （ 1）凡是繳納了耕地占用稅的，從 批準征用之日起滿 1年后 征收城鎮(zhèn)土地使用稅；征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅，應(yīng)從 批準征用之次月起 征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品房的用地， 除經(jīng)批準開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的用地 外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。 單選題】 某火電廠總共占地面積 80萬平方米，其中圍墻內(nèi)占地 40萬平方米，圍墻外灰場占地面積 3萬平方米，廠區(qū)及辦公樓占地面積 37萬平方米，已知該火電廠所在地適用的城鎮(zhèn)土地使用稅為每平方米年稅額 。（ 2022年） 『答案及解析』 C 本題考核城鎮(zhèn)土地使用稅的計算。應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（ 80－ 3） ＝ （萬元）。 單選題】 某鹽場 2022年度占地 202200平方米，其中辦公樓占地 20220平方米，鹽場內(nèi)部綠化占地 50000平方米，鹽場附屬幼兒園占地 10000平方米，鹽灘占地 120220平方米。該鹽場 2022年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為（ ）。 【例題 2022年 3月 18日至 12月 31日將 B棟出租。 【答案及解析】 B（ 1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地（ A棟）免征城鎮(zhèn)土地使用稅； （ 2）出租的 B棟應(yīng)自交付出租房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅， B棟應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅＝ 1000 15 9個月 /12＝ 11250（元）。 ，自 辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月 起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? ，應(yīng)由受讓方從 合同約定交付土地時間