【正文】 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 來自 中國最大的資料庫下載 第一：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營招商創(chuàng)新模式 招商策劃的程序 （ 1）確立目標(biāo) A、策劃的目的是什么； B、羅列出實現(xiàn)目標(biāo)需要做的一切工作； C、總結(jié)目標(biāo)是否得到實現(xiàn)； （ 如策劃一次招商新聞發(fā)布會，首先確定通過新聞發(fā)布會想要達(dá)到一個什么目的， 是要讓外界了解項目的投資環(huán)境？了解項目的優(yōu)惠政策？提高項目的知名度？或者是 想招到多少合作商家？隨后要圍繞目標(biāo)收集各種資料，制定各類方案，最后檢查目標(biāo) 是否得到了實現(xiàn)。針對性是指：重點收集與招商工作相關(guān)的資料及信息；廣泛性是指，不要放過附帶而來的一些資料及信息。 C、利用一切可能的方法的手段建立廣泛的信息網(wǎng)絡(luò)，認(rèn)真研究、分析這些潛在 “ 顧客 ” 的動向及其業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，為以后的聯(lián)系、跟蹤奠定基礎(chǔ)。信息瞬息萬變，信息交換日益頻繁，信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新。 E、信息的時效性決定了收集和處理信息一定要及時。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 來自 中國最大的資料庫下載 第一：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營招商創(chuàng)新模式 （ 3）制訂招商方案 方案的可行性和可選擇性是招商方案制訂始終要考慮的兩個重要因素。切忌脫離實際和憑空拍案。方案的提出與實施之間總有一個時間差，多個不可預(yù)測的因素變化可能會使整個招商環(huán)境發(fā)生改變，從而使原先制訂的招商方案無法實施，如果有備選方案就能化被動為主動。 B、要選擇成功率較高的一種方案，成功率的大小與方案的科學(xué)性和創(chuàng)造性有關(guān)，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商對象，這樣才能保證整個項目的穩(wěn)定性和持續(xù)發(fā)展性。成本包括機會成本和貨幣成本，商業(yè)項目的機會成本是指得到一個機會而失去另外一個機會或幾個機會所付出的代價，商業(yè)項目的貨幣成本主要指商家所能承受的租金水平。 招商方案的實施一般時間都比較集中，如舉辦一個招商會一般只是一星期左右，在方案的實施期內(nèi)，參加招商會的有關(guān)人員要做到一天一個會議，交流總結(jié)當(dāng)天的工作情況，明確下一步的工作任務(wù)，以避免工作的盲目性，有利于在工作中互相支持、加強協(xié)調(diào)。因此，在整個招商活動期間內(nèi)，需組織盡可能多的力量，主動出擊，廣交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。 B、對在招商活動中所捕捉到的信息要繼續(xù)跟蹤，對新接觸的商家要保持聯(lián)系，對有合作意向的商家，在方案實施之后創(chuàng)造條件促其盡快簽約。 D、對 “ 如何做好方案實施后的跟蹤反饋工作 ” 也應(yīng)制訂一個方案，分工到人，明確權(quán)責(zé)，并定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。人們常常聽到這樣的抱怨：招商管理太雜亂無章，希而專家卻顯然持有不同的意見 —— 招商管理有規(guī)可循。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 來自 中國最大的資料庫下載 第二、引爆投資熱潮的招商管理法則 法則一：無懈可擊的招商管理戰(zhàn)略 現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。 統(tǒng)一運營管理一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管，這其中 “ 統(tǒng)一招商管理 ” 又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)的起源。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 來自 中國最大的資料庫下載 第二、引爆投資熱潮的招商管理法則 （一） “ 統(tǒng)一招商管理 ” 概念透析 “ 統(tǒng)一招商管理 ” 即按照制定的招商準(zhǔn)則，由商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商，并對所有招來的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。其中，設(shè)計一個合理的、符合實際的招商管理基本原則，又是 “ 統(tǒng)一招商管理 ” 成功與否的關(guān)鍵。此比例特別適合于超大型的購物中心，招商要注意維護和管理好之個比例（這個比例當(dāng)然不是絕對的）。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品版形象。譬如零售業(yè)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市，核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。譬如讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等。 原則 5：招商順序原則 核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 來自 中國最大的資料庫下載 第二、引爆投資熱潮的招商管理法則 原則 7：特殊商戶招商優(yōu)惠原則 “ 以點代面，特色經(jīng)營 ” ，是綜合性購物中心的經(jīng)營特點，特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對他們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛的作用。 原則 8：放水養(yǎng)魚租賃原則 租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為 “ 先做人氣，再做生意 ”的原則。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 來自 中國最大的資料庫下載 第二、引爆投資熱潮的招商管理法則 原則 9：提供統(tǒng)一服務(wù) 統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個統(tǒng)一服務(wù)就是要求服務(wù)出購物中心的品牌與特色來。 建立統(tǒng)一的信息平臺，進(jìn)行精細(xì)化的管理，為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通等便利的服務(wù)；為廣大簽約的商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場信息，提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息；譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等；更為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進(jìn)行無限再分配。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 來自 中國最大的資料庫下載 第二、引爆投資熱潮的招商管理法則 法則二：專業(yè)互補，突破招商瓶頸 層數(shù)越高人氣越弱，這是絕大多數(shù)商場的通病，所以多層購物中心的租金水平一般都是從低層到高層逐漸走低，難有人氣的客觀情況造成了頂層招商難的事實，以下介紹破解頂層招商瓶頸的四大招式，運用得當(dāng)，可以獲得意想不到的效果。 如果一相專業(yè)商品在 4樓能買到，那么 5樓就不能再提供與之同類的產(chǎn)品了。 不僅如此，頂層招商時還應(yīng)對商場周邊的商場業(yè)種進(jìn)行市場調(diào)查，相互之間形成一種互補的效應(yīng)。但同時，它又是專業(yè)化的，它自身不但能生存，而且能給其它樓層帶來人流。 例： 廣州中華廣場的頂層安排了廣州最豪華的電影院，天河城的頂層則是天貿(mào)百貨的品牌特價區(qū)，這兩種業(yè)態(tài)均能吸引大量人流往上走動，不但解決了頂層招商瓶頸問題，而且有效得帶動了下層人氣往上流動。 例：在北京新街口，選擇一些競爭比較弱的區(qū)域開店，就是為了避開這個商圈的競爭，從而以個性化經(jīng)營脫穎而出。 品牌店，其一般都擁有自已獨特的特色，在商品擺設(shè)和布局，也就是商品之間應(yīng)該怎么搭配，都有統(tǒng)一的模式，這種統(tǒng)一的模式影響著消費者的購買行為。 招式五：太古廣場的逆向思維 大多數(shù)高級高場為了顯示尖端的檔次，總是把最好的品牌安排在一樓最好的位置，以調(diào)動目標(biāo)消費者的消費欲望，而香港太古廣場卻反其道而為之。 一層出口是金鐘廓，并與樓裙類的高級寫字樓相通，故一、二層商場顧客定位自然鎖定中環(huán)白領(lǐng)，以一線品牌為主，設(shè)有馬克史賓、連卡弗兩間大型百貨公司。 把最好的商品安置在最頂樓，這種商業(yè)營銷上的逆向思維，打破了習(xí)慣性消費心理，使得各層消費定位自然分割，各得其所，既照顧了名人購物的私密性，又創(chuàng)造了購物中心 “ 越往樓上走租金越貴 ” 的奇跡。 基于這一特點，主題店的招商往往陷入這樣一個困境：無法控制招商局面。這樣做的后果是：一開始不懂行的受眾倒是覺得頗具誘惑，匆忙簽訂，以