【正文】 設(shè)等方面一流，氣勢突出，強強聯(lián)合、相得益彰對客戶具有很強的吸引力與聚集效應(yīng)，對推動本區(qū)發(fā)展有很好的昭示作用，以增強與南區(qū)、中 8 區(qū)相抗衡的競爭力。騰訊總部大樓與大族激光大廈主體高度均在 100 米以上， 外形穩(wěn)重踏實，高雅氣派 ，昭示性極強。在金融危機沖擊，客戶資源萎縮的眼下，本區(qū)域內(nèi)部競爭愈加激烈。 供 過于 求 仍 將繼續(xù)在 這一帶 優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)中出現(xiàn)，并催使整體租金 下調(diào) 的趨勢?？萍紙@北區(qū)靠近南頭關(guān)，交通十分便利，北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨南海大道，東到沙河西路， 12 條公交線路穿插其中，地鐵 1 號延伸、 2 號線 2022 年前通車，將加快科技園區(qū)內(nèi)的交通優(yōu)化升級。強大的交通配套功能 側(cè)面 地提升了片區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的附加值，為片區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)租金和售價的持續(xù)堅挺打下了堅實的基礎(chǔ)。 9 （ 2） 片區(qū)寫字樓調(diào)查匯總表： 名稱 清華信息港 華瀚創(chuàng)業(yè)園 宇陽科技大廈 銀河風云大廈 物業(yè)類型 位置與交通 深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園北區(qū)北環(huán)大道科苑路口， 14 條公交線路到達 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)科苑大道 華瀚 創(chuàng)新園 深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園北區(qū)朗山二號路 深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)北區(qū)五號路 物業(yè)所屬 深圳清華信息港投資發(fā)展有限公司 華瀚科技有限公司 深圳市宇陽科技發(fā)展有限公司 深圳市銀河風云實業(yè)有限公司 管理單位 深圳天安物業(yè)管理有限公司 深圳高新區(qū)物業(yè)管理有限公司 宇陽公司管理部 銀河風云公司管理部 層數(shù) 綜合樓 9層 A、 B座 12層 A座 6層 B座 9層 7層 6層 實用率 70～ 75％ ～ 75% 65% 68% 戶形面積 兩棟 12 層研發(fā)樓 : 全層 1200 一棟 9層的研發(fā)綜合樓： 100～ 300間隔 517～ 4000m2 900~1300m2 全層 1014 租金 55/m2 48/m2 50/m2 管理費 空置率 5% 35% 40% 18% 周邊配套 提供包括風險投資、銀行、商務(wù)中心、餐飲在內(nèi)的全方位服務(wù)，并配有環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備齊全、規(guī)模不等的多功能廳 公交、會議中心、餐飲 地鐵、內(nèi)部餐廳、 公交、餐廳、會議中心 裝修情況 毛坯，提供噴淋、空調(diào)主機 已有舊裝修 毛坯，提供噴淋 毛坯交付 中央空調(diào) 僅提供主機，租戶自主鋪設(shè)管道 有， 12 元 /m2 無，可付費加裝 75元 /m2 無 10 電梯 8部 4部 1部 3部 停車費 150/月 1000m2以上租戶可免費贈送一個 120元 /月 － 150 元 /月 （ 3） 片區(qū)總結(jié) 北區(qū) 是高新園發(fā)展起始地， 位于廣深高速公路和北環(huán)大道之間，包括第五工業(yè)區(qū)和松坪山生活區(qū)。 ? 第五工業(yè)區(qū) 有泰豐電子公司、海王藥業(yè)公司等 多 家高新技術(shù)企業(yè)進駐該區(qū)。 從整體上看，該區(qū)大部分企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品檔次不符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，亟需調(diào)整和改造升級 。 自南山科技園建立初期 到 08年下半年 ， 北區(qū) 一直穩(wěn)坐 深圳高新寫字樓市場的 “一哥 ”地位，匯聚了 飛利浦 、 怡寶 、 太太藥業(yè) 等 一流企業(yè) 寫字樓，可近一年來，隨著 高新區(qū)南區(qū) ———大批新寫字樓的崛起，北 區(qū) 寫字樓的地位正面臨挑戰(zhàn)。然隨著科技園的進一步建設(shè)，中區(qū)、南區(qū)發(fā)展勢頭極快，現(xiàn)已超越了北區(qū)。 與南區(qū)的新項目相比，北區(qū)的傳統(tǒng)寫字樓配置相對落后，特別是電梯、布線、空調(diào)、辦公環(huán)境等方面硬件都不如南區(qū)的新寫字樓項目有優(yōu)勢，公司外遷是市場競爭的必然。據(jù)調(diào)查， 目前北區(qū)寫字樓租金降幅達5%10%。以前寫字樓對大客戶的免租期通常為半個月左右，目前有些項目延長到一到兩個月。同時， 各寫字樓 的定位及租售策略也對整體表現(xiàn)造成影響，包括租戶組合和租金水平。 （ 四 ） 2022年 3月深圳高新區(qū)寫字樓調(diào)查總結(jié) 深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)西部，北起廣深高速公路，南到濱海大道，西臨麒麟路、南油大道，東至沙河西路，面積 。 隨著投資環(huán)境的日益完善，高新區(qū)招商引資的磁場效應(yīng)愈加明 12 顯，大批國內(nèi)外企業(yè)竟相入駐，逐漸形成了電子信息產(chǎn)業(yè)群、生物工程產(chǎn)業(yè)群和新材料產(chǎn)業(yè)群。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是深圳第一支柱產(chǎn)業(yè)，受全球金融危機影響， 2022年一季度深圳高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的增速曾大幅回落，大大低于 2022年超過 20%的增速 . 目前，深圳高新區(qū)內(nèi)生式發(fā)展模式的優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較強的 “抗跌性 ”，產(chǎn)業(yè)增速 “逐月回升 ”，各項經(jīng)濟指標均保持良好增長勢頭，工業(yè)增加值同比增長 %，高于深圳市平均增長水平１０個百分點；稅收同比增長 %，成為深圳市經(jīng)濟 “保增長 ”的最大動力。 2022年前三個季度，華為實現(xiàn)產(chǎn)值高達 817億元，同比增長 50%；中興通訊實現(xiàn)產(chǎn)值 270 億元，同比增長 23%；比亞迪集團產(chǎn)值達 99億元，同比增長 %；騰訊公司總收入同比增長 67%，利潤同比增長 119%；大族激光營業(yè)收入同比增長 47%，出口創(chuàng)匯同比增長 54%；邁瑞公司總產(chǎn)值同比增長 39%，出口創(chuàng)匯增長 48%，稅收增長 83%；中興通訊總產(chǎn)值同比增長 23%，這些本土高新技術(shù)企業(yè)交出了一份搶眼的 “成績單 ”，并極大地穩(wěn)定了上、下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。而全球金融風暴對中國的切實沖擊在 08年第 4季度急速凸顯，經(jīng)濟形式急轉(zhuǎn)而下，對科技園眾多發(fā)展的企業(yè)給予重創(chuàng)，特別是與國外合作掛鉤緊密的企業(yè)。 08 年底至今科技園內(nèi)推出的大批新寫字樓，加劇供求不平衡的現(xiàn)狀，新投放到市場的寫字樓均處境尷尬，招租艱難。該區(qū)也是 深圳高新區(qū) 規(guī)劃重點，多數(shù)在建樓盤都為甲級或超甲級寫字樓 。 由于歷史原因，高新區(qū)已形成了 “一區(qū)多園 ”的格局。在產(chǎn)業(yè)選擇和項目建設(shè)上、存在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、多頭管理、各自為政的問題。 從各片區(qū)的調(diào)查報告及分析也不難發(fā)現(xiàn)，本項目位處的中區(qū)所代表的高新區(qū)內(nèi)發(fā)展較滯后區(qū)域，不處高新區(qū)中心熱帶是有目共睹的事實；同區(qū)域即科技園中區(qū)內(nèi)同期推出的寫字樓不少，競爭對手外形及硬件條件均一流，競爭將尤為激烈；另， 2022年上半年高新區(qū)寫字樓的市場經(jīng)濟環(huán)境及需求市場前景走勢較嚴峻，對于中部片區(qū)而言，競爭力不握優(yōu)勢，招租壓力較大，租金水平艱難維持或隱性下調(diào)，仍然是該片區(qū)面臨的難以解決的問題。 南山科技園雖現(xiàn)狀低迷，但在多項措施全方位刺激扶持下，未來發(fā)展趨勢依舊看好。 綜上所述，如何在惡 劣的經(jīng)濟環(huán)境與市場競爭中求得生存，是我們面臨且必須解決的問題。針對本項目地處高新科技園區(qū)，臨深南大道及地鐵站的地利條件，根據(jù)項目具有的各項特點，寫字樓瞄準潛在的目標客戶 —— 高新科技企業(yè)，將本項目作以下定位： ① 形象定位 ? 臨深南大道主干道， 靠近深圳大學，與騰訊大廈、大族激光大廈、研祥科技大廈 組成 南山區(qū)新的地標建筑群。 15 ? 管理專業(yè)化，由品牌物 業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，鞏固該項目的 專業(yè)性及品牌性形象。 ? 受惠于 政府相關(guān)政策的科技企業(yè)以及政府引導(dǎo)、扶持發(fā)展的特殊行業(yè)企業(yè)。 ? 兼顧 成長潛力較大的其他行業(yè)企業(yè) 。 為實現(xiàn)本項目之定位特點，需具備如下方面的配合作為支撐點： ? 智能化辦公的特點 智能型寫字樓，貼近科技 發(fā)展，滿足高新企業(yè)辦公自動化的需求。 ? 達到 5A 標準化 辦公自動化系統(tǒng) 、 通訊自動化系統(tǒng) 、 消防保安監(jiān)控自動化系統(tǒng) 、 信息處理自動化系統(tǒng) 、 樓宇自動控制系統(tǒng)。因此在本大廈招商管理中，在商業(yè)、寫字樓客戶資源方面擁有絕對的優(yōu)勢。如銀行、西餐廳、咖啡廳、城市便利店以及中式高檔快餐等來豐富大廈的業(yè)態(tài)，提高大廈知名度。 便利店： 711便利店、萬店通、華潤萬佳超市、正章干洗等。如：中國移動、中國聯(lián)通、工商銀行、招商銀 行、中國銀行、 交通銀行、中航健身會總部等等。其中樓宇智能化、自動化系統(tǒng)貫穿應(yīng)用于整個大廈，高標準的硬件配套使整個大廈更具備超甲級寫字樓的風格。 17 但大廈目前硬件設(shè)施最為棘手的就是中央空調(diào)配套問題。最終進駐的客戶租賃面積也會大小不一，因此客戶空調(diào) 的安裝和使用 就 將 成為 較難處理的 問題之一。且如客戶自行安裝，特別是低層客戶散、多，眾多空調(diào)主機的存放目前也沒有設(shè)置 足夠的安裝位置 。 如本大廈沒有配備中央空調(diào)，按目前市場行情預(yù)算， 2400 ㎡的物業(yè)需配備的空調(diào)主機成本約 7080萬 元 （中外合資品牌空調(diào)），純外資 高端 品牌空調(diào)主機成本更高，約為 100 萬 元 左右。 因此，綜合考慮各方面因素，建議大廈空調(diào)安裝問題可以通過以下三種方式解決： ① 大客戶 由客戶自行投資安裝 空調(diào) ，業(yè)主給予適當優(yōu)惠期限，同時應(yīng)制定出計提折舊 殘值 標準 。 ③ 由客戶提前預(yù)支 部分 租金，然后業(yè)主方用預(yù)支租金安裝中央空調(diào)，但應(yīng)給于客戶相應(yīng)的免租期，最終空調(diào)主權(quán)歸業(yè)主方所有， 客戶具有空調(diào)使用 權(quán)。所以本項目突出的劣勢在于商業(yè)缺乏繁榮氣息以及建筑體量大、自用比例低，待招租面積大、園區(qū)政策限制多、招商難度高等方面。但由于本項目推出時機恰遇到肆虐全球的金融風暴，給中國經(jīng)濟帶來巨大的沖擊，目前已有眾多科技、外貿(mào)型企業(yè)已舉步維艱，紛紛縮減成本，集體御寒。因此，本項目在招商啟動前就應(yīng)做好充分的前期準備和市場調(diào)研工作，及時把握市場動態(tài)，做好應(yīng)對準備。 19 S（優(yōu)勢） 1） 位于高新區(qū)中區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，科研氣息濃厚，區(qū)域知名度高； 2） 鄰近深南大道和南海大道，交通四通八達，多路公交線路到達，規(guī)劃地鐵站（深大北門站 ）近在咫尺； 3） 與騰訊大廈、研祥大廈、大族激光大廈形成頗具現(xiàn)代化風格的高層 地標建筑群，社會知名度會無形提升。 5） 大廈設(shè)計停車位充足，并且配備高檔的多功能會議廳，裙樓餐廳等 W（劣勢） 1） 園區(qū)人氣不旺，商業(yè)配套設(shè)施不足，缺乏繁榮氣息； 2） 高新辦對園區(qū)管理嚴格，對物業(yè)招租等有諸多限制，如價格限制、自用比例限制、企業(yè)入園審批限制等，不能完全按照市場規(guī)則進行營銷運作； 3） 大廈推出時機不成熟，剛好遇上全球性金融風暴，寫字樓市場行情不 容樂觀。 O（機會） 1） 高新科技業(yè)作為深圳重要的支柱產(chǎn)業(yè) ,發(fā)展前景廣闊 ,高新企業(yè)對物業(yè)的需求量也在不斷增加； 2） 政府對高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的支持以及市政配套設(shè)施的不斷完善； 3） 大廈是片區(qū)的標志性建筑，規(guī)模、設(shè)計、硬件建設(shè)等方面都是一流，對客戶具有很強的吸引力。 5） 當前經(jīng)濟比較蕭條，特別對科技型企業(yè)、外貿(mào)出口企業(yè)造成巨大沖擊，將會影響到本大廈潛在客戶資源的挖掘。 以下幾點可能會成為項目日后運營中風險較高 的 系數(shù) ? 房地產(chǎn)市場整體不景氣， 可能會導(dǎo)致整個寫字樓市場需求的不穩(wěn)定，客戶需求量的急劇減少。 ? 受到寫字樓租賃市場整體價格下滑趨勢影響 ， 可能會最終招商均價達不到預(yù)定目標。 ? 項目本身推廣和大廈物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)和設(shè)施、設(shè)備配套也是風險因素之一。 項目是否能夠推進關(guān)鍵取決于客戶認 不認同，因此在項目開展前期應(yīng)該盡可能地傾聽目標客戶的意見和建議，針對目標客戶群進行訪談，設(shè)計科學合理的問卷內(nèi)容及方式。 （ 五 ） 定位的再調(diào)整 由于項目可有多種定位方案，項目定位的成功在于是否具有可行性，包括技術(shù)可行性與經(jīng)濟可行性。 同時，由于在定位之后的設(shè)計、客戶訪談等環(huán)節(jié)均有可能得 到一些新的信息，因此需要根據(jù)后續(xù)得到的信息對項目定位進行再調(diào)整，使之更具可行性，更適合市場需求。這種物業(yè)的改造分為兩種情況：一為原物業(yè)陳舊落后，通過改造得以在市場繼續(xù)生存；二是通過對原物業(yè)的改造或擴建，增加和豐富了原物業(yè)的功能，全面提升其價值，從而在市場更具競爭力，甚至開辟新的市場。其實，僅僅是把資金投入到有形物業(yè)的改造，而不能同時給改造物業(yè)注入新的無形內(nèi)涵，這種改造就注定是失敗的。只有如此，物業(yè)的改造才會有真正的提升。 三 、 租賃均價，含最低均價、最高均價及市場比照均價（分寫字樓、商業(yè)、廚房與餐廳、車位，寫字樓還要分樓層、朝向）建議 參考項目周邊各競爭物業(yè)的租金及深圳市同類型寫字樓的租金水平并針對各個競爭對手的規(guī)模、總體規(guī)劃、物業(yè)素質(zhì)、內(nèi)部配套等方面進行綜合的分析比較，最終確定項目租金的價格策略。據(jù)我司市場調(diào)研所得高新北區(qū)租金均價為 60元 / m2，高新中區(qū)租金均價為 70 元 / m2，高新南區(qū)租金均價為 80元 / m2， 因此項目的租金不適宜定得太高。 同時為了規(guī)避高新辦對租金水平的限制，實際租金分解為租金和設(shè)備管理費兩部分，租金初步定在 40元 /m2月的水平。 23 在定價的細化上將從橫向因素和縱向因素進行平衡。縱向因素主要是樓層、景觀因素，具體如下： 樓 層 對 象 租金（元 /m2） 可分租面積（ m2） 備注 3F～ 8F 小型客戶 70～ 75 300～ 500 3F～ 15F目標客戶為中