【正文】 而作為高新區(qū)的最新最有活力的南區(qū)，發(fā)展勢(shì)頭依舊良好，雖然受到金融危機(jī)的沖擊，由調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：南區(qū)較早上市的寫(xiě)字樓租金依舊堅(jiān)挺。 6 南 區(qū)新興的幾個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)，其定位都是地標(biāo)建筑，對(duì)本區(qū) 高科技 氛圍具有鞏固作用，同時(shí)還可拉動(dòng)本區(qū)和外區(qū)的寫(xiě)字樓需求。 目前，在 深南 大道沿線(xiàn)和新城西部，已密集分布了成熟的辦公大 樓，其他在建樓盤(pán)也在如火如荼 封頂放盤(pán) 中，已 完全 呈現(xiàn) 高新園中心 的 狀態(tài) ，租金和售價(jià) 為高新區(qū)之最 。縱觀近幾年南區(qū)主要高檔寫(xiě)字樓的價(jià)格走勢(shì)，繼續(xù)保持穩(wěn)步上揚(yáng)的發(fā)展勢(shì)頭，價(jià)格堅(jiān)挺。本次調(diào)查的物業(yè)包括中國(guó)科技研發(fā)開(kāi)發(fā)院、德賽工業(yè)大廈、創(chuàng)維大廈、九洲電器、 TCL大廈、中興大廈、飛亞達(dá)大廈等 。 造成字樓市場(chǎng)低迷主要有幾大原因： ? 不少原計(jì)劃擴(kuò)張或搬遷的企業(yè)都取消或者推遲了寫(xiě)字樓租賃計(jì)劃，令寫(xiě)字樓需求比上半年大幅縮減； 4 ? 個(gè)別受金融 風(fēng)暴沖擊的企業(yè)，在簽訂租賃意向書(shū)后，因公司經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生變化而退訂； ? 部分迫切尋租辦公地的企業(yè)盡管經(jīng)營(yíng)還未受到影響，出于謹(jǐn)慎考慮而加強(qiáng)了對(duì)預(yù)算的控制，希望租到更平價(jià)的單位而遲遲不出手； ? 外貿(mào)、金融等受災(zāi)嚴(yán)重的企業(yè)，因經(jīng)營(yíng)不善無(wú)力續(xù)租而搬離。工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)亦表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，工業(yè)設(shè)施租金在年內(nèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響有所下降。 深圳物業(yè)市場(chǎng)在 2022年步入調(diào)整期。為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，中國(guó)在年內(nèi)已五次降息，并且推出 4萬(wàn)億元的投資計(jì)劃。 1 目 錄 第一部分：資格審查文件 第二部分：投標(biāo)方案（ 專(zhuān)業(yè)技術(shù)標(biāo) ） 一、市場(chǎng)初步調(diào)查分析，含區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) ............ 3 （ 一） 2022年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧 ................................ 3 （二） 2022年第四季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷 ........................ 3 （三）深圳市南山科技園各片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析 .................. 4 （ 四 ） 2022年 3月深圳高新區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)查總結(jié) ..................... 11 二、項(xiàng)目產(chǎn)品分析，產(chǎn)品租賃市場(chǎng)定位建議 ....................... 14 （ 一 ） 項(xiàng)目理解 ................................................ 14 （二）項(xiàng)目之 SWOT 分析 ......................................... 18 （ 三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ............................................ 20 （四）客戶(hù)訪(fǎng)談分析 ............................................ 20 （五）定位的再調(diào)整 ............................................ 21 （六）項(xiàng)目改造調(diào)整建議 ........................................ 21 三、租賃均價(jià)，含最低均價(jià)、最高均價(jià)及市場(chǎng)比照均價(jià)（分寫(xiě)字樓、商業(yè)、廚房與餐廳、車(chē)位，寫(xiě)字樓還要分樓層、朝向）建議 ........... 22 （一）定價(jià)策略 ................................................. 22 （ 二 ） 客觀因素 ................................................ 24 （ 三 ） 財(cái)務(wù)預(yù)算 ............................................... 24 四、項(xiàng)目招商方案（包括策略方案、樓層分區(qū)分單元調(diào)整建議、適宜開(kāi)始推廣時(shí)間、自身營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、推廣費(fèi)用預(yù)測(cè)等） ....... 25 （一）營(yíng)銷(xiāo)推廣的思想和原則 .................................... 25 （二）我公司專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研分析平臺(tái) ............................ 26 （ 三） 與高新區(qū)軟件園的緊密合作 ................................ 27 （ 四 ）項(xiàng)目推廣、招商策略 ...................................... 27 2 五、招租、招商安排與進(jìn)度控制 ................................. 39 （一） 招商總監(jiān)實(shí)施進(jìn)度控制應(yīng)明確目標(biāo)，采取綜合性措施對(duì)進(jìn)度實(shí)施全面的控制 ................................................. 39 （二）具體招商招租進(jìn)度安排 及計(jì)劃表 ............................ 40 （三）現(xiàn)場(chǎng)管理 ............................................... 42 六、半月報(bào)表管理 ............................................ 45 （ 一 ） 總則 ................................................... 45 （二） 管理內(nèi)容與要求 ......................................... 46 七、代理項(xiàng)目部組織、框架與管理 ............................... 46 （ 一 ） 招商項(xiàng)目組 ............................................. 46 （二）組織框架 ............................................... 47 （三）專(zhuān)業(yè)技術(shù)支持 ........................................... 47 （四）招商專(zhuān)員 ............................................... 47 八、人員培訓(xùn)辦法與內(nèi)容 ...................................... 48 （一）招商百 問(wèn) ............................................... 48 （二）洽談技巧 ............................................... 49 （三）標(biāo)準(zhǔn)流程 ............................................... 50 （四）專(zhuān)業(yè)禮儀 ............................................... 50 （五）開(kāi)發(fā)客戶(hù)的方法 .......................................... 51 九、投標(biāo)人的代理服務(wù)優(yōu)勢(shì)闡述、承諾 ........................... 51 （一）實(shí)力與背景 ............................................. 52 （二）經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì) ............................................. 53 （三 ） 服務(wù)承諾 ............................................... 55 十、客戶(hù)入駐配合與后期經(jīng)營(yíng)管理 .............................. 57 （一）管理措施 ............................................... 57 （二）客戶(hù)關(guān)系的維護(hù) ......................................... 58 （三） VIP客戶(hù)的維護(hù) ......................................... 60 第三部分：商務(wù)標(biāo)（報(bào)價(jià)及代理合同樣稿） .................. 67 3 第二部分：投標(biāo)方案（ 專(zhuān)業(yè) 技術(shù) 標(biāo) ） 一、市場(chǎng)初步調(diào)查分析，含區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) （一） 2022年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)回顧 回顧 2022年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴的大背景下仍保持較高的增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 全 年 GDP增 長(zhǎng) 為 9％，該數(shù)字仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他新興經(jīng)濟(jì)體。預(yù)計(jì) 2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將受到一定影響，但得益于良好的經(jīng)濟(jì)基本面加上政府的積極措施，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展前景仍然看好。豪宅市場(chǎng)供應(yīng)放大，價(jià)格及租金調(diào)整幅度加劇。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)依 然活躍，主要購(gòu)物中心的空置率在 2022年繼續(xù)縮減，租金亦有小幅增長(zhǎng)。 （二） 2022年第四季度深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷 回顧 2022年，上半年，深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)延續(xù)前一年的良好態(tài)勢(shì) ， 但轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)于第四季度，受金融風(fēng)暴的影響，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)從前三季度的穩(wěn)定上揚(yáng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥?徘徊 低迷，這種低迷的狀況預(yù)計(jì)將持續(xù)至 2022年上半年。 （ 三 ） 深圳市南山科技園各片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析 南區(qū) （ 1） 片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本情況： 深南大道 沿線(xiàn)，寫(xiě)字樓林立，商家匯集， 科技 氛圍濃厚 ，是科技園優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集地。 （ 2） 片區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)查匯總表 名稱(chēng) 思創(chuàng)科技大廈 創(chuàng)維大廈 TCL大廈 飛亞達(dá)科技大廈 九洲電器大廈 物業(yè)類(lèi)型 位置交通 深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)高新南一路 南山區(qū)科技園南一道 南山區(qū)高新科技園南一路 南山高新區(qū)南一道 深圳市南山區(qū)高新科技園南區(qū)科技南12路 物業(yè)所屬 思創(chuàng)集團(tuán) 創(chuàng)維集團(tuán) 深圳市宇陽(yáng)科技發(fā)展有限公司 深圳飛亞達(dá)有限公司 深圳九洲電器有限公司 管理單位 思創(chuàng)大廈管理部 深圳創(chuàng)維物業(yè)發(fā)展有限公司 科技園物業(yè)管理有限公司 深圳中航物業(yè)有限公司 九洲電器公司管 理部 層數(shù) 6層 16層 7層 20層 9層 實(shí)用率 65％ 68％ 65～ 68% 70％ 租賃面積按實(shí)用面積結(jié)算 5 戶(hù)形面積 700～ 1400m2 250～ 1200m2 900~1300m2 全層 215m2 200～ 3000M2 租金 85全包 80～ 90/m2 75/m2 60～ 65/M2 75～ 80/m2 管理費(fèi) 含于租金 10/m2 10/m2 9/m2 空置率 25％ 10% 10% 6％ 6% 周邊配套 餐飲、金融行業(yè)、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、綜合商場(chǎng)等 餐飲、金融行業(yè)、休閑 娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、綜合商場(chǎng)等 餐飲、金融行業(yè)、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生、綜合商場(chǎng)等 餐飲、金融行業(yè)、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等 餐飲、金融行業(yè)、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等 裝修情況 現(xiàn)有舊裝修，部分含家私 毛坯 毛坯 毛坯或已有舊裝修 已有舊裝修交付 中央空調(diào) 有， 8小時(shí)中央空調(diào) 加班不提供 有，按流量計(jì)費(fèi) 有，按流量計(jì)費(fèi) 有， 10～ 12/m2 有，整層租戶(hù)按面積比例平攤 電梯 2部 4部 1部 三菱電梯 6部 停車(chē)費(fèi) 220元 /個(gè) 350/個(gè) 350元 /個(gè) 400個(gè) 350元 /個(gè) 地下 330元 /個(gè) 地上 260元 /個(gè) （ 3）片區(qū)調(diào)查總結(jié)： 深南路一帶依托成熟的商務(wù)氛圍，能吸引不少高端客戶(hù)聚集，其中尤以金融、高新科技以及提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的高端客戶(hù)為主。 去年 以來(lái)， 南區(qū)又 有多個(gè)全新 的高端 寫(xiě)字樓項(xiàng)目相繼推出 ， 引發(fā) 高新區(qū) 新一輪的商業(yè)投資潮，進(jìn)一步拉動(dòng) 南區(qū) 商圈配套走向完善 。 而今 年 南區(qū) 的寫(xiě)字樓全面推出 ， 給 中區(qū) 、 北區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了較大沖擊，影響非常明顯，不少寫(xiě)字樓空置率也呈上升趨勢(shì)，租金下降的跡象較明顯，撼動(dòng)了持續(xù)幾年的良好穩(wěn)定的狀態(tài)。 南區(qū) 目前在租或在售的新興寫(xiě)字樓 配置完善 ，面積從 120 平方米至 1600多平方米，商戶(hù)的選擇空間很大。而此區(qū)的 軟件產(chǎn)業(yè)園，形成更大的集 聚效應(yīng) 。 （ 2） 片區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)查匯總表 名稱(chēng) 研詳科技大廈 國(guó)人大廈 深圳科技工業(yè)園 生產(chǎn)力大廈 維用科技大廈 物業(yè)類(lèi)型 位置與 交通 科技園高新中四道31號(hào)鄰近深南大道、北環(huán)大道、廣深高速；坐鎮(zhèn)麒麟立交，交通便利。 此次調(diào)查的項(xiàng)目中，中區(qū)的寫(xiě)字樓都屬比較現(xiàn)代的甲級(jí)寫(xiě)字樓，在較大的需求推動(dòng)下， 該片區(qū)現(xiàn)代寫(xiě)字樓的逐漸走向成熟，片區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓租價(jià)基本上都保持在每平方米 6070 元左右，但是寫(xiě)字樓的出租率仍不高 。 萬(wàn)利達(dá) 項(xiàng)目 與其并列在建的騰訊大廈、大族激光大廈形成了科技園中區(qū)新興物業(yè)的地標(biāo)性建筑群，規(guī) 模、設(shè)計(jì)、硬件建