【正文】 ” 放棄歷史成本作為單一計量屬性，其本質實際是對會計確認基礎的變更。 20 四、會計計量方法 （四）公允價值計量方法的級次 新會計準則體系在投資性房地產(chǎn)、金融工具、非同一控制下的企業(yè)合并、債務重組、非貨幣性交易等方面適度引入公允價值的計量屬性。 不存在活躍市場的，參考熟悉情況并自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參考實質上相同的其他資產(chǎn)或負債的當前公允價值。 21 四、會計計量方法 （五）公允價值計量方法的特點 公允價值的特征可能相當模糊，在不同情況下可以表現(xiàn)出不同的計量屬性，是一種多屬性的交叉重合。 22 四、會計計量方法 相關性和可靠性 是滿足會計計量需求的兩個重要方面。 公允價值雖然能夠提供相對及時、有用的會計信息，但不能保證信息的可靠性。對公允價值可靠性的懷疑實際上是對市場有效性和評估技術可靠性的懷疑。 市價變動會計是非論？ 市價變動會計提供的相關信息可能明顯失真：原油價格的大起大落？供求關系、價格操縱、投資行為與非理性表現(xiàn)？一只股票的收盤價并不一定是次日出售的變現(xiàn)價？ …… 按市價變動計價？按模型計價？按預期價格計價？按未來價格計價？ …… 23 五、投資性房地產(chǎn) 這是一項固定資產(chǎn)？還是投資性房地產(chǎn)？ 究竟是采用成本模式計量？還是公允價值模式計量好？選擇以后還可以再變更嗎？ 要不要計提折舊？要不要進行減值測試？發(fā)生公允價值變動該怎么辦？ 24 五、投資性房地產(chǎn) （一）投資性房地產(chǎn)的范疇 房地產(chǎn)包括土地使用權和建筑物。如已出租的建筑物和土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權。 判斷一項資產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)， 重要的原則是看該房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益是否能夠獨立于其他資產(chǎn)。企業(yè)應根據(jù)自身情況制定劃分投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的標準，并在會計報告附注中披露投資性房地產(chǎn)的種類。 出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，但其間接為企業(yè)生產(chǎn)管理服務，具有自用房地產(chǎn)的性質，不屬于投資性房地產(chǎn)。 閑置土地不屬于持有并準備增值的土地使用權。 26 五、投資性房地產(chǎn) 確認投資性房地產(chǎn)時應當注意的問題 ： 一項房地產(chǎn)，如果部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，在這種情況下，如果兩部分能夠分別計量和出售的，則可將用于賺取租金或資本增值的部分確認為投資性房地產(chǎn)，用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理的部分確認為固定資產(chǎn)；如果這兩部分不能分別計量和出售的，就不能作為投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務取得服務收入，該業(yè)務不具有租賃性質，不屬于投資性房地產(chǎn)。 27 五、投資性房地產(chǎn) 已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。 作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于銷售狀態(tài)不佳，按照能售則售、能租則租的態(tài)度暫時用于出租的房地產(chǎn)，公司的最終目的為通常為出售上述房地產(chǎn)，因此，公司通常應將其認定為存貨。 對于公司以租賃為目的而持有、但暫時未能對外出租的房屋建筑物，公司應主要按照其初始目的和實際業(yè)務情況而決定將其繼續(xù)按照投資性房地產(chǎn)或將其轉為固定資產(chǎn)進行會計核算，例如，在由于租賃期滿而未及時找到下一租戶期間，由于公司對該項房屋建筑物的主要目的仍是繼續(xù)對外出租而獲取租金，而不是將其轉為自用，因此，在通常情況下，公司應將其繼續(xù)按照投資性房地產(chǎn)而進行會計核算。如果是外購房地產(chǎn)，包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費；如果是自行建造的房地產(chǎn)，包括使該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出。 對后續(xù)支出是否資本化，應該結合該投資性房地產(chǎn)取得時的業(yè)務處理。 30 五、投資性房地產(chǎn) （三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 期末資產(chǎn)負債表日，企業(yè)應當對投資性房地產(chǎn)采用成本模式或公允價值模式進行后續(xù)計量。計提的減值準備不得轉回。 31 五、投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)采用公允價值后續(xù)計量模式的關鍵點： （ 1）不計提折舊，不估計凈殘值； （ 2）以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。 公司應通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量 ， 也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量 。 如選用公允價值計量模式 ，公司應對其公允價值的確定方法和確定過程進行充分披露 。 借 ：投資性房地產(chǎn) 貸：盈余公積和年初未分配利潤 或者作相反會計分錄。企業(yè)只能把用于出租的建筑物以及用于出租或準備用于出售的土地使用權轉為投資性房地產(chǎn)。 公司董事會應就重要投資性房地產(chǎn)項目后續(xù)計量模式的選擇、變更以及投資性房地產(chǎn)用途轉換等事項做出決議。對于上市公司變更房地產(chǎn)用途以及后續(xù)計量模式的轉換應重點關注。 如果將投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；如果將自用房地產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。 35 五、投資性房地產(chǎn) 某公司的某項投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。該公司的會計處理如下 : 借：投資性房地產(chǎn) 貸：公允價值變動損益 上述在發(fā)生公允價值變動損益 70萬元時，并不應當將其計入應納稅所得額。當日，該項投資性房地產(chǎn)賬面余額為 270萬元，取得時成本價 200萬元，發(fā)生應交稅費 9萬元。 37 六、資產(chǎn)減值準備 《 企業(yè)會計準則第 8號 ——資產(chǎn)減值 》 只規(guī)范長期資產(chǎn)減值準備 。 新舊體制轉換時，企業(yè)應按照現(xiàn)行會計準則的要求充分計提相關資產(chǎn)減值準備。如無充分證據(jù)表明原計提減值準備的合理性，應按前期差錯更正的原則進行會計處理。 六、資產(chǎn)減值準備 原 《 企業(yè)會計制度 》 新 《 企業(yè)會計準則 》 行次 項目 損益科目 可轉回 項目 損益科目 可轉回 不可轉回 1 壞帳準備 管理費用 √ 壞帳準備 資產(chǎn)減值損失 √ 2 存貨跌價準備 管理費用 √ 存貨跌價準備 資產(chǎn)減值損失 √ 3 長期投資減值準備 投資收益 √ 長期投資減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 4 短期投資跌價準備 投資收益 √ 持有至到期投資減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 5 委托貸款減值準備 投資收益 √ 固定資產(chǎn)減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 6 在建工程減值準備 營業(yè)外支出 √ 無形資產(chǎn)減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 7 固定資產(chǎn)減值準備 營業(yè)外支出 √ 貸款損失準備 資產(chǎn)減值損失 √ 8 無形資產(chǎn)減值準備 營業(yè)外支出 √ 在建工程減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 9 工程物資減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 10 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 11 商譽減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 12 抵債資產(chǎn)減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 13 損余物資減值準備 資產(chǎn)減值損失 √ 14 投資性房地產(chǎn)減值準備 （按成本模式計量） 資產(chǎn)減值損失 √ 39 七、金融資產(chǎn) 金融資產(chǎn)核算對象 初始計量 后續(xù)計量 公允價值變動形成的利得和損失 減值損失 交易性金融資產(chǎn) 公允價值（交易費用借記 “ 投資收益 ” 公允價值 計入當期損益 不考慮 減值測試 持有至到期投資 公允價值 +交易費用 攤余成本 沒有公允價值變動 減值損失計入當期損益 貸款和應收款項 公允價值 +交易費用 攤余成本 沒有公允價值變動 減值損失計入當期損益 可供出售金融資產(chǎn) 公允價值 +交易費用 公允價值 計入資本公積（減值損失和匯兌損益除外） 減值損失計入當期損益 公司董事會和管理層應嚴格依照法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的決策權限，履行相應決策程序并形成明確的書面結論。 一經(jīng)確定后，不得隨意調整 。該公司的會計處理如下 : 借：交易性金融資產(chǎn) ——公允價值變動 貸：公允價值變動損益 2022年 6月 10日將該項交易性金融資產(chǎn)出售，收到出售價款 2100萬元。假定不考慮其他稅費，該公司的會計處理如下： 借：銀行存款 貸：交易性金融資產(chǎn) ——成本 交易性金融資產(chǎn) ——公允價值變動 應交稅費 投資收益 借：公允價值變動損益 貸：投資收益 41 七、金融資產(chǎn) 金融資產(chǎn)追溯調整 在首次執(zhí)行日，企業(yè)應當將所持有的金融資產(chǎn)劃分為以公允價值計量且其變動記入當期損益的金融資產(chǎn)、持有至到期投資、貸款和應收款項，或可供出售金融資產(chǎn)。 在首次執(zhí)行日調整時，不能簡單地將“短期投資”調整為“交易性金融資產(chǎn)”，將“長期債權投資”調整為“持有至到期投資”，將“長期股權投資”中的股票投資調整為“可供出售金融資產(chǎn)” 。 借：交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn) 貸：盈余公積和年初未分配利潤 或者做相反會計分錄。 43 七、金融資產(chǎn) 《 企業(yè)會計準則解釋第 1號 》 認為： 首次執(zhí)行日劃分為可供出售金融資產(chǎn)的，其公允價值與賬面價值的差額，在首次執(zhí)行日應當追溯調整，計入資本公積。 《 企業(yè)會計準則實施問題專家工作組意見第一號 》 第六問的解釋是：“劃分為交易性金融資產(chǎn)或可供出售金融資產(chǎn)的金融資產(chǎn)，在首次執(zhí)行日的公允價值與其賬面價值的差額，應按照 《 企業(yè)會計準則第 38號 ——首次執(zhí)行企業(yè)會計準則 》 的規(guī)定處理?！? 44 八、長期股權投資 （一）取得股權投資的初始計價 1. 企業(yè)合并的股權投資初始計量 （ 1）同一控制下的企業(yè)合并，以支付現(xiàn)金、轉讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔債務方式取得的長期股權投資，按照合并日合并方所享有的被合并方所有者權益賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。 45 八、長期股權投資 根據(jù)會計部與財政部會計司協(xié)調會議精神，對 同一控制條件下的企業(yè)合并的認定應把握從嚴控制原則， 公司通常應將同一企業(yè)集團內(nèi)部所進行的企業(yè)合并認定為同一控制條件下的企業(yè)合并；對于國家或地方國資委控制下的企業(yè)之間發(fā)生的企業(yè)合并，通常應按照個案實際情況進行認定。如