【正文】 現(xiàn)場體驗(yàn)不足，銷售員項(xiàng)目講解不詳細(xì)，導(dǎo)致 成交率不足 客戶對周邊目前雜亂環(huán)境過于關(guān)注， 項(xiàng)目核心價值點(diǎn)未得到強(qiáng)化及清晰傳遞 阻礙本案“快銷”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的營銷內(nèi)因分析 第四 短信覆蓋缺失、內(nèi)容吸引力不大，活動少與業(yè)主聯(lián)系少， 原有營銷策略效果一般。 市場背景分析 項(xiàng)目背景分析 Code of this report | 28 169。 Copyright Centaline Group, 2021 報(bào)告體系 Analyze System 項(xiàng)目 目標(biāo) 界定 及 解讀 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的背景分析 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的整體 策略 爆破式快銷之道 營銷費(fèi)用預(yù)算 Code of this report | 30 169。跑快市場 （突破市場的局限性，積累大批量客戶） —— 快速向上的營銷策略 —— 針對性質(zhì)變 Copyright Centaline Group, 2021 報(bào)告體系 Analyze System 項(xiàng)目 目標(biāo) 界定 及 解讀 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的背景分析 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的整體 策略 爆破式快銷之道 營銷費(fèi)用預(yù)算 Code of this report | 33 169。政府斥資百億拉通黃興南路與黃興北路，營盤路過江隧道通車，擁有高效優(yōu)質(zhì)生活，無限升值前景； ?配套： 城市老商業(yè)及文化圈內(nèi)，享受城市最成熟配套資源，醫(yī)院、學(xué)校、商場近在咫尺 … 本案正居泊富國際廣場、北辰三角洲、萬達(dá)廣場三角財(cái)富核心，匯集所有財(cái)富高端資源，坐享天時地利人和，不僅增值空間巨大，而且增值時間指日可待，是長沙樓市中稀缺的 “珍藏品”。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 爆破式快銷之道 —— 項(xiàng)目起勢 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 特有的文化街結(jié)合教育、醫(yī)療等配套 1 特有的交通地理位臵結(jié)合城市交通規(guī)劃 2 特有的地理位臵結(jié)合競爭項(xiàng)目共享優(yōu)勢 3 項(xiàng)目資源結(jié)合未來城市規(guī)劃 4 具有升值空間最大、城市資源獨(dú)享的極具投資同時又可自住的項(xiàng)目 黃興路主干道，湘春路輔導(dǎo)結(jié)合橘子洲大橋擴(kuò)建，營盤路年內(nèi)通車，黃興路南北廂拉通，地鐵 2號線行遍長沙城等便捷的交通環(huán)境 湘雅醫(yī)院，明德中學(xué)，橘子洲頭環(huán)伺，醇厚的歷史沉淀與大型企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)等現(xiàn)代社會文明成果想結(jié)合 作為 2線江景豪宅小戶型的現(xiàn)代風(fēng)格與現(xiàn)有周邊臟亂差環(huán)境的矛盾，隨著未來城市規(guī)劃將迎刃而解 處于萬達(dá)廣場和泊富國際廣場兩大項(xiàng)目之間，共享客戶，配套，商務(wù)等資源，核心商圈的重大受益者 項(xiàng)目價值體系搭建 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 爆破式快銷之道 —— 項(xiàng)目起勢 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 項(xiàng)目推廣契機(jī) 矛盾點(diǎn)： 新政之下，本案作為一個投資屬性的項(xiàng)目， 不易在線上主宣傳推廣項(xiàng)目投資價值 ！ 契機(jī)點(diǎn)： 觀點(diǎn)一： 任何投資行為的最終功能都為 居住 觀點(diǎn)二： 投資回報(bào) =收益 成本 將投資價值轉(zhuǎn)化為 居住成本的降低 或 居住附加值的增加 推廣策略 變市之下： Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2021 40歲之前 我愿意住在紐約大街、東京的公寓， 60歲之后 我 更 愿意住在農(nóng)村的大別墅 —— 所以 我選擇東宸 19公館 公寓形象定位 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2021 40歲之前 我愿意 步行 5分鐘去上班 ，順便看看街頭美女 60歲之后 我 更愿意躺在院子曬太陽，冥想終日 ————— 所以 我選擇東宸 19公館 Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 項(xiàng)目起勢 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 話題為王，快速炒作，網(wǎng)絡(luò)作為最主要項(xiàng)目價值傳遞渠道（高關(guān)注度） ?運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)的力量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體價值的 宣導(dǎo) ； ?利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行項(xiàng)目價值點(diǎn)和噱頭的 炒作 ； ?房地產(chǎn)門戶：搜房、 0731網(wǎng)。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 項(xiàng)目起勢 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 以量博質(zhì)，短信作為最主要的線上渠道（低成本、高達(dá)到率） ?受眾： 本案短信不僅要瞄準(zhǔn)高端客群及項(xiàng)目周邊，還要瞄準(zhǔn)所有首臵型城市白領(lǐng)客戶群，擴(kuò)大基礎(chǔ)客戶面。 ?發(fā)送時間 ：集中在中午及晚飯時間最為有效。 如： 40歲之前我享受巴黎的繁華，60歲之后我享受鄉(xiāng)村的寧靜！ 【 東宸 19公館 】 3545平城中央?yún)^(qū)公寓節(jié)約生活時間成本，我的選擇：85576828 ?萬科金域華府短信中，此類信息對目標(biāo)客群最有效，相比其他信息對客戶到訪的有效率高 3倍。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 項(xiàng)目起勢 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 路網(wǎng)覆蓋，作為最主要吸引客戶來訪渠道（高指引性、高覆蓋性） ?道旗： 截?cái)嗫蛻糁饕缆罚谙娲郝费鼐€設(shè)臵道旗，吸引進(jìn)入該區(qū)域客群眼球 ?公交廣告： 在途經(jīng)本案周邊區(qū)域的公交車上投放車體廣告或 /公交路線提示語（濱江小戶豪宅東宸 19號公館提醒您，下一站五一廣場 〃〃〃〃 ） ?短信區(qū)域鎖定： 凡客戶進(jìn)入該區(qū)域，則進(jìn)行短信鎖定，發(fā)送項(xiàng)目信息，搶奪競爭項(xiàng)目客戶群 湘春路 湘江路 Code of this report | 45 169。以最快的速度在最短的時間內(nèi)積累最多的客戶。 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 現(xiàn)場改造 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 針對性建議之一： 售樓部大門頭 +樓體噴繪 樓體噴繪 建議：設(shè)置 大尺度門頭發(fā)光字 和 樓體噴繪 ，加大售樓部大門及銷售氣氛，增強(qiáng)昭示性； 建議：設(shè)置大尺度的 項(xiàng)目銘牌 ，增強(qiáng)誘導(dǎo)性； Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 現(xiàn)場改造 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 ? 針對性建議之二： 售樓部增設(shè)保安崗 保 安 崗 建議：在 售樓部門口增設(shè)保安崗 體現(xiàn)項(xiàng)目安全感，提升項(xiàng)目形象！ Code of this report | 50 169。 建議：在樓體掛 條幅 ，最能吸引眼球的銷售措施。 樓體條幅 東宸 19公館 85576828 樓體條幅 圍擋廣告 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 現(xiàn)場改造 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 ? 針對性建議之四： 項(xiàng)目導(dǎo)入從湘江中路進(jìn) 湘春路周邊多棚戶區(qū)，形象較差；且由于周邊道路修整，項(xiàng)目難找，建議：項(xiàng)目導(dǎo)入從湘江中路進(jìn)，區(qū)位介紹口徑為湘江中路與湘春路路口，東行 200米處。 Code of this report | 53 169。體現(xiàn)項(xiàng)目的社區(qū)文化豐富多彩。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 客戶積累 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 ? 客戶拓展問題： 拓客渠道窄，客源危機(jī)！ ? 據(jù)了解，本案作為市中心項(xiàng)目，客戶來訪僅平均 68批 /日，上門客戶量嚴(yán)重不足，無法為公寓產(chǎn)品快速銷售積累足夠客戶量； ?公寓型項(xiàng)目客戶數(shù)量及客戶質(zhì)量受新政影響較大，投資型客戶受限制，客戶觀望情緒濃厚。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 客戶積累 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 老客戶簽約后發(fā)放“業(yè)主權(quán)益卡”。 憑此卡購房成功后，老客戶獲得減免 3個月物管費(fèi)的權(quán)益。 老業(yè)主拓展，老帶新獎勵 7推售節(jié)奏快 類似餐飲現(xiàn)金券？給客戶 “ 傳銷 ” 的工具？。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 客戶積累 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 Commercial district 掃蕩 對象 具象 寫字樓 五一商圈、東塘侯家塘商圈、火車站商圈、伍家?guī)X商圈內(nèi)寫字樓（或商住樓）內(nèi)企業(yè)或高管 ； 商圈 高橋、馬王堆萬家麗、南湖、紅星等大市場私營業(yè)主； 鎖定 項(xiàng)目主要 大客戶拓展區(qū)域 ，主要集中在 以 五一 路、 芙蓉 路沿線為主 的 寫字樓、商住樓 ，其次在 韶山路 、解放路、勞動路等有少量分布 。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 客戶積累 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 銷售員外出大客戶拓展，挖掘以公司名義購房的“商務(wù)客戶群”，主要集中在各大 寫字樓 、大市場 、 重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商會 等投資客戶集中區(qū)域，可舉辦相關(guān)投資講座或論壇活動，進(jìn)行圈層挖掘。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 客戶積累 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 中原 優(yōu)勢 最專業(yè)的中心區(qū)域運(yùn)營商 中國 “ 地王 ” 閃耀登場長沙！ NUO城市共合體創(chuàng)市場銷售奇跡！ 率先突破每平米 一萬元價格巔峰！ Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 客戶積累 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 中原 優(yōu)勢 最狼性的外場銷售團(tuán)隊(duì) ? 必殺技： 【 湘江路沿線攔截 】 【 萬達(dá)廣場、鉑富廣場、鉑宮等 競爭項(xiàng)目定點(diǎn)截客 】 …… 中原專業(yè)的 sales與目標(biāo)客戶的點(diǎn)對點(diǎn)接觸。 Copyright Centaline Group, 2021 爆破式快銷之道 —— 客戶積累 1項(xiàng)目起勢快 2現(xiàn)場改造快 3客戶積累快 4銷售殺客快 6限購應(yīng)變快 5活動升溫快 7推售節(jié)奏快 中原 優(yōu)勢 最具執(zhí)行力的變市營銷團(tuán)隊(duì) Code of this report | 62 169。 中原現(xiàn)有客戶資源明細(xì)（列舉部分） 客戶類型 數(shù)量（約） 招商銀行白金卡客戶 1000個 招商銀行金葵花卡客戶 1000個 長沙企業(yè)老板資料 3300個 高端樓盤客戶資源 45000個 高端車客戶資源 55000個 湖南商會 共約 1000個 邵陽商會 泉州商會 長沙高橋、紅星客戶名單 380個 長沙、瀏陽五星級酒店客戶 730個 井灣子家居 110個 湘府建材家居市場 30個 郁金香建材市場 70個 紅星美凱龍 80個 南湖、三湘市場