【正文】 ................................................ 12 致 謝 ...................................................................... 13 參考文獻(xiàn) ................................................................ 14 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 1 1 引言 住房問(wèn)題是關(guān)系民生的大問(wèn)題。其中，房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等行業(yè)投資迅猛增長(zhǎng)，帶動(dòng)了整個(gè)固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。 但是，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻面臨著許多潛在約束。城市規(guī)模與城市經(jīng)濟(jì)效率的倒“ U”型關(guān)系，又使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在空間上具有相對(duì)的制約 。國(guó)家一再?gòu)木o 的宏觀調(diào)控政策給房地產(chǎn)開發(fā)和融資的壓力日益加大 。 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必要性和重要性 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的定義 可持續(xù)發(fā)展就是即滿足當(dāng)代人的需求，又不對(duì)后代人滿足其自身需求能力構(gòu)成危害的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持 續(xù)發(fā)展關(guān)系到經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等多方面的因素，主要有兩個(gè)含義：一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)在滿足現(xiàn)在人們基本生活需要的同時(shí)，也要保留子孫后代的發(fā)展需求。房地產(chǎn)行業(yè)需要占用大量的物質(zhì)資源，比如土地空間、能源，這些都是不可再生的，這些占用關(guān)系到其他行業(yè)以及子孫后代的發(fā)展。 我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要意義 伴隨著改革開放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的迅速發(fā)展，尤其是在住房制度市場(chǎng)化背景下的城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程全 面提速的情況下，人們對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注和議論其所未有的增加。從自然屬性來(lái)看房地產(chǎn)是以土地資源的占有、利用和開發(fā)為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)，具有位置固定、地域性強(qiáng)、使用和折舊年限長(zhǎng)等特點(diǎn)；從經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性來(lái)看，房地產(chǎn)具有高資本價(jià)值特性，兼有投資和消費(fèi)的雙重屬性，它既是人們生產(chǎn)和生活的重要場(chǎng)所和載體，同時(shí)又是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)和人民生活水平的提高以及工業(yè)化、城市化進(jìn)程起著舉足輕重的作用。 房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的一般內(nèi)涵 土地資源利用與可持續(xù)發(fā)展 所謂土地的可持續(xù)利用，是指土地的使用既能滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，滿足人們居住、娛樂(lè)、休息、旅游交通運(yùn)輸?shù)然顒?dòng)的需要，又能保證后代人有可以永續(xù)利用的土地資源，不危及到后代人生存和發(fā)展的空間。 房地產(chǎn)業(yè)是以占用土地量為基本特征的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)質(zhì)是土地經(jīng)濟(jì)。人們一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都依賴于土地資源，都必須利用土地的生產(chǎn)功能、承載功能和置換功能。而土地所提供的自然資源環(huán)境和環(huán)境，又是取得房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益的基礎(chǔ)，它所提供的存在空間和活動(dòng)空間、能量轉(zhuǎn)換和物質(zhì)循環(huán)條件，決定并直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、速度和效益。 對(duì)城市生態(tài)環(huán)境的保護(hù) 城市房地產(chǎn)開發(fā)，就是通過(guò)投資建設(shè)房屋這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使那些尚未被利用和未被充分利用的各種資源得以最佳利用，獲得最好的效益。 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 3 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展 現(xiàn)代可持續(xù)發(fā)展十分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要性，而不是以環(huán)境保護(hù)為名取消經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不例外。 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 4 2 房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革與中國(guó)住房制度變化密切相關(guān)在改革開放之前，中國(guó)住房實(shí)施 統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房的公有住房實(shí)物分配制度，城鎮(zhèn)住房主要由所在單位解決，住房資金的 90%主要依靠政府撥款，而農(nóng)村戶籍的住房問(wèn)題通過(guò)自建的方式解決，因此，也就不存在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在改革開放之后，中國(guó)住房分配制度改革先后經(jīng)歷了住房實(shí)物分配制度改革實(shí)物分配向住房市場(chǎng) 化改革過(guò)渡 但這兩個(gè)階段的改革都是在計(jì)劃范疇下推進(jìn)的 1998 年，中國(guó)正式邁入住房市場(chǎng)化全面改革的階段，這也拉開了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的序幕。 2021 年平均價(jià)格翻了一倍，達(dá)到了 4 000 元（見(jiàn)圖 1）。中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的主要原因：一是剛性需求是房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展的主線，由于中國(guó)房地產(chǎn)，特別是住房需求的房地產(chǎn)改革相對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較滯后，所以一旦這一領(lǐng)域的改革推進(jìn)，必然使得需求旺盛。 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 5 3 我國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu) 成比例 房?jī)r(jià)是如何制定的 國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)上的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民 36年的平均收入。目前市場(chǎng)上最流行的定價(jià)方式是“市場(chǎng)加權(quán)平均法”，即 :以可比樓盤為參照，設(shè)置相應(yīng)的權(quán)重系數(shù)，進(jìn)而推算出自身項(xiàng)目的銷售均價(jià)；再以銷 售均價(jià)為基礎(chǔ)，設(shè)置項(xiàng)目的平面和立面價(jià)差系數(shù)，形成每一套房子的具體價(jià)格；最后，依據(jù)客戶排號(hào)意向和客源積累情況，在開盤前夕確定最終價(jià)格。 房?jī)r(jià)構(gòu)成的計(jì)算 目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括土地成本、建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)用、各種稅費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)用、前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面。 各項(xiàng)稅費(fèi)占總成本 15%20%。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)稅費(fèi)包括契稅、企業(yè)所得稅、印花稅 、營(yíng)業(yè)稅等。業(yè)內(nèi)人士稱，僅就房地產(chǎn)項(xiàng)目在“開發(fā)建設(shè)過(guò)程”中涉及到的行政性收費(fèi)就達(dá) 30 種，各項(xiàng)稅費(fèi)約占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的 15%20%。此外還包括管理費(fèi)用等。廣告費(fèi)、代理費(fèi)等營(yíng)銷費(fèi)用彈性空間比較大，但總量也不算大，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響比較小。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會(huì)給余下的生產(chǎn)可更新資源的土地產(chǎn)生更大的壓力；地區(qū)優(yōu)勢(shì)的片面發(fā)揮：由于我國(guó)資源和產(chǎn)品價(jià)格體系的不完善，導(dǎo)致一些地區(qū)重工輕農(nóng)，以犧牲農(nóng)業(yè)、占用耕地去追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 結(jié)構(gòu)性矛盾突出，空置率比較高 大多數(shù)房地產(chǎn)投資者不能根據(jù)不同層次的消費(fèi)者需要來(lái)加快結(jié)構(gòu)的 調(diào)整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資保持了近 30%的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，超過(guò)了商品房的銷售速度，加上房?jī)r(jià)一路攀升，開發(fā)商為獲取更多的利益而采取的“ 捂盤惜售 ” 策略，使得商品房空置率大大增加。由于土地批租制度的不統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地方面幾乎談不上公平。這種狀況嚴(yán)重波及到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 住房制度改革中的尋租和腐敗現(xiàn)象 在我國(guó)實(shí)行的一系列住房制度改革過(guò)程中，像福利分房制度和扶貧解困房的審批、城市房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中對(duì)原居民以及郊區(qū)農(nóng)民的拆遷、安置和補(bǔ)償?shù)雀鞣N環(huán)節(jié)，由于制度的不健全，操作不透明，也是產(chǎn)生腐敗的溫床。這些現(xiàn)象的存在不僅造成更大程度上的社會(huì)不公，同時(shí)也使得 房地產(chǎn)業(yè) 乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程受到制約。諸如此類的不規(guī)范或欺詐行為，卻無(wú)人過(guò)問(wèn)，這使得一方面政府部門的行為得不到有效地監(jiān)督和約束，而另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商的錯(cuò)誤行為也得不到及時(shí)的糾正，相應(yīng)的責(zé)任得不到追究。 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 9 5 實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)對(duì)策 建立健全宏觀調(diào)控體系 以科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市規(guī)劃 以 科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分理解加快城市發(fā)展的積極作用，同時(shí)將這種積極性和科學(xué)性結(jié)合起來(lái)，正確處理需要和可能、近期和遠(yuǎn)期、局部（城市）和整體（國(guó)家）的關(guān)系，從實(shí)際出發(fā)，減少盲目性，增加自覺(jué)性，提高科學(xué)性；綜合運(yùn)用各種宏觀調(diào)控手段和管理措施，簡(jiǎn)化政府對(duì)項(xiàng)目的審批程序，由過(guò)去各部門分割管理變?yōu)椤耙粭l龍”服務(wù)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，變政府管理為行業(yè)化“自治”和政府 監(jiān)督與法律制度相結(jié)合，增加競(jìng)爭(zhēng)的透明度。放寬政策，鼓勵(lì)各類存量房交易，規(guī)范中介行業(yè)的發(fā)展，實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)適度的投資性購(gòu)房，進(jìn)一步完善住房公積金方面的制度，加強(qiáng)管理，在保證安全性的前提下，提高資金的使用效率；健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策和法律，完善信息、預(yù)警系統(tǒng)。提高房地產(chǎn)法律中介服務(wù)的水平，大力推行聽(tīng)證制度。 建立房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)模式 （ 1）對(duì)土地空置問(wèn)題的處理供求的結(jié)構(gòu)均衡調(diào)節(jié)要從存量上人手，這就要求招標(biāo)之后還原閑置土地的有效性。 （ 2）適當(dāng)減少開發(fā)商稅收的壓力不平 衡征稅使得房地產(chǎn)開發(fā)商稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重、成本過(guò)高，導(dǎo)致市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)。開發(fā)商的成本降低，房?jī)r(jià)才有下調(diào)的空間。合理利用資源從房地產(chǎn)可行性、規(guī)劃設(shè)中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 10 計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷到管理全過(guò)程進(jìn)行分析，綜合運(yùn)用環(huán)保和節(jié)能新技術(shù)，充分利用太陽(yáng)能、風(fēng)能等自然能源，減少對(duì)不可再生資源的消耗，提高能源利用率，增加住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量，增加居民生活的舒適度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，使房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入可持續(xù)的良性循環(huán)發(fā)展。 保障住房 資源的可持續(xù)性，給子孫后代留下可以再利用的房屋和土地。加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)規(guī)范，加快研究推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)政策，同時(shí)加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)機(jī)制。強(qiáng)化創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，不僅在住宅方面，還包括文化教育領(lǐng)域的房 地產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)，影視城、仿古街等房地產(chǎn)業(yè)與文化領(lǐng)域的合作等。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)涉外房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作及對(duì)其