【正文】 ............................................. 32 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第一章 項(xiàng)目背景與概況 4 第一章：項(xiàng)目背景與概況 該項(xiàng)目 可行性研究的目的 (1) 避免錯(cuò)誤的投資決策。由于科學(xué)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理科學(xué)變化很快 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,客觀要求在進(jìn)行投資決策之前 做出 準(zhǔn)確判斷?，F(xiàn)代化的工程項(xiàng)目規(guī)模大 ,投資額大 ,如輕易 做出 投資決策 ,一旦遭到風(fēng)險(xiǎn) ,損失太大。工程項(xiàng)目方案的可靠性、穩(wěn)定性是非常重要的。 (4) 對(duì)項(xiàng)目因素的變化心中有數(shù)。 (5) 達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效果。 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《平頂山市拆遷管理?xiàng)l例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī) 范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ 9）《平頂山市發(fā)改委關(guān)于核準(zhǔn)平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司 西景住宅小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的批復(fù)》 （ 10） 河 南省《建筑工程預(yù)算定額》及相關(guān)價(jià)格信息 （ 11） 項(xiàng)目用地情況 （ 12） 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 （ 13） 項(xiàng)目選址綜合因素評(píng)定 。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 1） 項(xiàng)目總投資 ： 萬(wàn)元 （ 2） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ： 萬(wàn)元 （ 3） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ： % （ 4） 靜態(tài)投資回收期 : 年 報(bào)告編制說(shuō)明 本可行性研究報(bào)告是決定項(xiàng)目最終是否投資建設(shè)的重要依據(jù)和指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的綱領(lǐng)性文件， 本項(xiàng)目可行性研究由平頂山市常綠隆華置業(yè)有 限公司及平頂山建筑設(shè)計(jì)院共同承擔(dān)。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第二章 投資環(huán)境分析 6 第二章： 投資環(huán)境分析 政策 環(huán)境 2021 年 2 月末國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)政策， (以家庭為單位，每個(gè)家庭只能購(gòu)買一套住房 )。其目的在于調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu) ，增加供應(yīng)種類，滿足不同層次的需求；使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)較健康的發(fā)展道路。兩個(gè)月后限購(gòu)政策升級(jí)，部分二三線城市被納入其中，并采取限購(gòu)、限價(jià)雙行線，與此同時(shí)國(guó)務(wù)院要求個(gè)地方政府?dāng)M定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并對(duì)全國(guó) 70個(gè)大中城市進(jìn)行房?jī)r(jià)監(jiān)管。本屆政府面臨 2021 年換屆，在本屆任期內(nèi)房 價(jià)越調(diào)控越高的現(xiàn)象屢次發(fā)生，已影響到政府的公信力，已使民怨沸騰，所以促使本屆政府下大決心進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控，房?jī)r(jià)是硬指標(biāo)，已成為政治任務(wù)。主題 以方案名字 “ 悅 ” 為概念展開(kāi)構(gòu)思設(shè)計(jì)通過(guò)新型的設(shè)計(jì)理念，新型的設(shè)計(jì)元素的交叉分割綜合把視覺(jué)、嗅覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、感覺(jué)融合為一體化，體現(xiàn)主題 “ 舞韻 ” —— “ 靈、水、躍、音 ” ，的設(shè)計(jì)宗旨。 (2)70 平方公里平西湖與項(xiàng)目緊相毗鄰，碧波浩淼里岸柳依依、飛花河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第二章 投資環(huán)境分析 7 縈繞，既有湖的秀姿又有海的氣魄，極致豪奢的自然尺度，專屬上流名士所享。 (3)西景 置身新城區(qū)核心位置，毗鄰中央行政區(qū)、金融中心、文化休閑區(qū)等醇熟城市配套，公交近在咫尺 ；近鄰鄭堯、漯平落、許平南等高速公路；新老城區(qū)之間由 6 條城市干道快捷相連，四通八達(dá)的便利交通讓新城區(qū)價(jià)值赫然崛起，坐享價(jià)值提升魅力。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2021 以來(lái) ，全球 經(jīng)濟(jì) 危機(jī) 蔓延 ， 處于 反危機(jī)與反衰退的 階段 ，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。那么，在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到怎樣的影響？而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)又該如何分析當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)、制定應(yīng)對(duì)策略呢？最重要的，又如何在危機(jī)中尋找機(jī)遇，獲得更大的發(fā)展呢？ 2021 年，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境更趨嚴(yán)峻對(duì)我國(guó)形成較大的周期性調(diào)整壓力，我國(guó) 房地產(chǎn) 還面臨生產(chǎn)要素價(jià)格上升、市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化和節(jié)能減排等政策性導(dǎo)向所 形成的結(jié)構(gòu)性調(diào)整壓力， 但 我國(guó)仍然處于工業(yè)化、城市化雙加速的發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期，國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄率較高，外匯儲(chǔ)備充裕，基礎(chǔ)設(shè)施投資空間充分，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下進(jìn)一步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制將激發(fā)國(guó)內(nèi)各方面發(fā)展積極性。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第二章 投資環(huán)境分析 8 社會(huì)環(huán)境 中國(guó)從改革開(kāi)放至今，三十余年的發(fā)展之路主要靠出口和投資。于是 GDP 的飛速發(fā)展被誤解為是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速起飛。它只注重?cái)?shù)量上的大，而忽略了社會(huì)的主 體 人。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求日益壯大。 中國(guó)樓市中有將近 26%的空置。房地產(chǎn)脫離了它 “ 大庇天下寒士俱歡顏 ” 的軌道，走向了作為投資的市場(chǎng)。 官員考核機(jī)制在很大程度上決定了中國(guó)的各種社會(huì)現(xiàn)象。只要有利于升遷的事情，他們都會(huì)積極去做。因此官員的激勵(lì)制度和考核指標(biāo)深深地影響了社會(huì)結(jié)構(gòu)。不是對(duì)社會(huì)精英們說(shuō)的，是對(duì)普通百姓們的肺腑之言。 周圍環(huán)境與設(shè)施 （ 1） 西側(cè)是規(guī)劃中的公共 汽車站 和 新城區(qū)規(guī)劃中的第一醫(yī)院 。 （ 3） 從小區(qū)步行十分鐘即可達(dá)到白龜山水庫(kù)，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項(xiàng)目周邊 。 （ 5） 在小區(qū)的東面是規(guī)劃中的商業(yè)市場(chǎng)，北面是平寶大道，為您提供了便利的交通 。 （ 7） 社區(qū)廣場(chǎng)、社區(qū)超市、社區(qū)商業(yè)街分布四周，小區(qū)設(shè)有 兩個(gè)大型網(wǎng)球場(chǎng)、兒童樂(lè)園、幼兒園和老年撞球場(chǎng)。 （ 9） 5 萬(wàn)平方米的大型中心園林景觀，休閑廣場(chǎng)、雕塑小品、噴泉流水、歐式廊亭等豐富的歐式園林元素點(diǎn)綴園中。 （ 11） 園林景觀和綠化的規(guī)劃充分結(jié)合地形地勢(shì)來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)， 同時(shí)與水景、山景和園景層層結(jié)合，形成階梯式、錯(cuò)落有致、極具韻律的坡地建筑群落 。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第三章 市場(chǎng)分析 10 第三章： 市場(chǎng)分析 20212021 年度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 2021 年 5 月份，平頂山市城區(qū)商品房上市面積 萬(wàn)平方米，上市量同比減少 %，環(huán)比增長(zhǎng) 倍；月末累計(jì)可售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %。 5 月份，城區(qū)商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，成交量同比增長(zhǎng) %，環(huán)比減少 %；銷售金額 億元，成交額同比增長(zhǎng) %，環(huán)比減少%；銷售均價(jià) 3457元 /平方米，同比下降 %，環(huán)比上漲 %。 5 月份，城區(qū)商品住房銷售套型主要集中在 90～ 120 平方米、 120～ 144平方米等套型上，分別銷售 133 套、 177 套，占本月商品住房總銷售量的27%、 36%； 60～ 90 平方米成交 56 套，占 11%；大套型 144 平方米以上銷售 122 套，占 24%；小套型 60 平方米以下成交 10套，占 2%，占比最少。 5 月份，城區(qū)二手房成交面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %；成交金額 億元，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比減少 %。 5 月份，城區(qū)二手住 房銷售套型主要集中在 60 平方米以下、 60～ 90平方米等套型上，分別銷售 203 套、 106 套，占本月商品住房總銷售量的51%、 27%； 90～ 120 平方米成交 50 套，占 13%； 120～ 144 平方米成交 34套 ,占 9%。 2021 市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 由以上 最新資料可以得知，平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)受 到了政策的一定影響，并沒(méi)有持續(xù) 2021 年的高漲勢(shì)頭，但是并未像一二線城市受到那么大的沖擊，所以是保持一定的彈性 ，在 2021 年平頂山市房地產(chǎn)雖然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)但也是有一定潛力的。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第三章 市場(chǎng)分析 13 編號(hào) 名稱 占地 建筑面積 綠化率 容積率 其他 1 九天莊園 257畝 24 萬(wàn) ㎡ 41% 道路面積為 37%（ 95畝），停車位約 800 個(gè)，建筑密度為 22% 2 翠林藍(lán)灣 .尚郡 ㎡ 39000 ㎡ 35% 建筑覆蓋率達(dá)25% 3 建業(yè)桂園 畝 萬(wàn)㎡ % 總戶數(shù) 541 戶。 5 君臨天下 2期榮御 9600 ㎡ 55485 ㎡ % 小區(qū)商業(yè)樓頂設(shè)置獨(dú)立的花園，花園內(nèi)設(shè)有景觀水池、綠地，住宅入口和活動(dòng)空間與商業(yè)活動(dòng)空間相互不干擾 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第四章 項(xiàng)目 swot 分析