【正文】 家 形象定位的推導 高品位的生活 —— 實現(xiàn)客戶自我滿足感。 百合 —— 體現(xiàn)高雅，清新的品位，充分體現(xiàn)文化氣息。 傳播力 經緯物業(yè) 37 房策天下（地產思想庫） 在明晰了敵我戰(zhàn)備狀況以及自身的入市態(tài)勢后，我們就要選擇最適宜的作戰(zhàn)軍備武器，實現(xiàn)攻敵要害，出奇制勝。 ? 保利對產品之工藝、品質上不懈的追求，可增加客戶對物業(yè)的好感。 ? 附近眾多大型社區(qū)之區(qū)域配套設施相繼落成并投入使用，成為項目之附屬配套，百合花園由 5萬多平方米的小區(qū)，拓展成為 80多萬平方米的超大型生活社區(qū)。 經緯物業(yè) 42 房策天下（地產思想庫） ? 生活服務體系 —— 五大管理系統(tǒng) 實現(xiàn)全程式人性化家居服務，實現(xiàn)立體式家本文化構建 ? 健康管理系統(tǒng) ? 教育管理系統(tǒng) ? 理財管理系統(tǒng) ? 環(huán)境管理系統(tǒng) ? 物資物業(yè)管理系統(tǒng) 經緯物業(yè) 43 房策天下（地產思想庫） 第六章、項目整體價格策略 ——輔助武器 經緯物業(yè) 44 房策天下（地產思想庫） 項目定價策略 第一步：與周邊競爭對手進行綜合比較，初步制定項目價格為： 4450元 /㎡ （含裝修） 第二步：將項目所有單位按素質差別分為 7大類，然后選擇屬于平均水平一類單位定價為 4450元 /㎡ ，并推導出其他 7類單位的均價水平 第三步：將各類型單位具體細化，然后得出項目每個單位得大約價格，從而反推出項目均價水平為 4453元 /㎡ （含裝修） 經緯物業(yè) 45 房策天下（地產思想庫） 第四步：得出項目每個單位價格后，將所有單位劃分成為 2大部分、 4大系列，劃分后將各類別單位的價格與周邊各競爭對手項目的相同類別單位進行比較，從而驗證本項目定價的競爭力 第五步：在與市場競爭對手各類別單位進行比較后，對本項目的各類型單位的定價進行調整 第六步：最后經過修正后最終得出各類型單位的最終均價（ 4381元 / ㎡ 含裝修） 經緯物業(yè) 46 房策天下（地產思想庫） 項目入市時間分析 根據貴司提供的工程進度表及我司人員到現(xiàn)場實地考察所得 ，現(xiàn)場條件相對完善的時間為 5月中下旬左右 （ 園林具有雛型 ，架空廊已完工 ， 示范單位完成開放 ， 會所初步完工 ） 。 項目自身條件分析 經緯物業(yè) 47 房策天下（地產思想庫） 我司認為本項目的推售時間為 5月 25日開始亮相作內部認購 ， 6月15日公開發(fā)售較為合理及可行 。 一開售 ” 將會面對更多更大的市場壓力 ， 并且 10月開售的延續(xù)銷售期將會比 “ 五 經緯物業(yè) 50 房策天下（地產思想庫） 月份 推售單位 每月預計銷售 套數(shù) 價格 金額 套數(shù) 金額 5 19棟（單） 76 21棟（單） 66 4166 4154 約 5300萬 6 15棟（雙） 40 19棟（雙） 76 23棟（雙） 52 4736 4297 4224 約 6500萬 約 150 約 6000萬 7 21棟（雙） 59 4286 約 2800萬 約 80 約 3200萬 8 23棟（單） 70 4516 約 2200萬 約 50 約 2021萬 合計 438 4271 約 約 280 約 9 剩余 120套 25棟（雙） 50 4516 約 6400萬 約 70 約 3000萬 10 15棟（單） 40 1棟（全） 54 25棟（單） 54 4696 4259 4516 約 7300萬 約 150 約 7000萬 11 17棟（雙） 60 4420 約 1800萬 約 50 約 2021萬 12 17棟單） 68 4420 約 2400萬 約 60 約 2300萬 合計 335 4418 約 約 330 約 2021年整體推售安排 經緯物業(yè) 51 房策天下（地產思想庫） 月份 推售單位 套數(shù) 價格 金額 38 22棟 125 18棟 66 13棟 32 11棟 32 2棟 36 3棟 45 10棟 32 8棟 27 復式 33 4387 4450 4364 4392 4523 4497 4425 4502 4237 約 5100萬 約 5600萬 約 1150萬 約 1150萬 約 1350萬 約 1730萬 約 1160萬 約 1260萬 約 2330萬 合計 506 4412 約 912 5棟 45 6棟 36 12棟 32 16棟 75 7棟 27 9棟 32 復式 26 4582 4446 4381 4739 4487 4418 4263 約 1760萬 約 1460萬 約 1150萬 約 3910萬 約 1250萬 約 1160萬 約 1870萬 合計 273 4518 約 2021年整體推售安排 經緯物業(yè) 52 房策天下（地產思想庫） 商鋪部分 本項目的商鋪 （ 約 90間 ） 我司建議可以在 2021年 3月份推售 （ 招租 ） ， 其考慮因素如下： ? 項目工程基本完成 ， 現(xiàn)場有條件整體推廣商鋪； ? 2021年 3月份作為項目的第二年住宅銷售開售期 ， 商鋪的推廣可以同期使用這部分的資源； ? 項目經前期的推廣 ， 已經有具備一定的知名度 ， 對于推廣本商業(yè)街的進行會比較順利； 經緯物業(yè) 53 房策天下（地產思想庫） 價格（單位：元/㎡）4271441844124518410042004300440045004600第一階段 第二階段 第三階段 第四階段總體價格策略： 本項目的整體價格是采用中開平走的方式。根據本項目的主題定位，制定項目的總體推廣策略時，定要以下列的幾個出發(fā)點為前提，從而使項目的整體推廣策略更為有效，并且亦為解決之前我司總結四大難題，而作出明確的方針和策略。 2. 借保利品牌之勢，借國家示范小區(qū)整合之力，打造大社區(qū)品牌。 4. 推廣策略系列化，將名人品家和 “ 家本文化 ” 博物展做成項目品牌的標簽，更成為 “ 保利地產 ” 品牌的文化窗口。 2步走： 第一步 2021年：確立保利百合花園的市場形象定位，使保利花園的市場形象得以深入民心，從而達到超乎想象的銷售業(yè)績。 經緯物業(yè) 58 房策天下（地產思想庫） 4大階段（四大戰(zhàn)役） 2021年 5— 6月 目的：形象定位期，打響知名度，確立樓盤定位 2021年 2021年 2021年十 2021年五 2021年十 訴求點：強勢推出“ 愛家 ” 的主張，全面訴求產品的核心賣點 訴求點：居住在百合的生活狀態(tài)及生活方式，提升及鞏固百合的品牌形象。 訴求點：整合保利文化品牌，位動企業(yè)品牌聯(lián)動從而提升保利品牌。 1）蓄勢期（ 4月 23日 5月 24日） I、 4月 23日保利地產新聞發(fā)布會 ——保利集團打造南部地產第一品牌 ? 通過保利地產新聞發(fā)布會的信息發(fā)布，將保利地產的未來戰(zhàn)略、發(fā)展方向及保利百合花園的信息進行公布 II、 5月 1日 ——5月 7日保利項目聯(lián)展 ? 通過保利集團聯(lián)展的旗號，帶出保利百合花園的即將開售的信息，為保利百合花園的開售作勢 營銷活動 經緯物業(yè)