【正文】 業(yè)的設(shè)立條件設(shè)什么？ 教學(xué)后記 10 第一節(jié) 房地產(chǎn)行政管理概述 一、房地產(chǎn)行 政管理 學(xué) 的研究對(duì)象：房地產(chǎn)行政管理 學(xué)是指 如何行使行政權(quán)力，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行管理。 第二條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。 （二）二級(jí)資質(zhì)： 1．注冊(cè)資本不低于 2020 萬元； 2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng) 3年以上； 3．近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15 萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4．連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； 5．上一年房屋建筑施工面積 10 萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 12 6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn) 及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 10 人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 3 人； 7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 （四）四級(jí)資質(zhì)： 1．注冊(cè)資本不低于 100 萬元； 2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng) 1年以上； 3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； 4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2 人； 5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； 6．商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 13 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后 30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過 2年。 第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前 1 個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管 部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。 第八條 申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。 第十條 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件： （一） 企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表； （二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）； （三）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告； （四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件； （五）已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料； （六）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使 用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告； （七）其他有關(guān)文件、證明。 一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。 經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。資質(zhì)證書分為正本和副本，資質(zhì)審批部門可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書副本若干份。 企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補(bǔ)領(lǐng)。 第十五條 企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更 30 日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。 第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢 制度。 14 第十八條 一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 具有絕對(duì)性和排他性。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他 項(xiàng)權(quán)利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。占有是 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 的基本內(nèi)容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的占有。房地產(chǎn)的權(quán)屬所有人可以自己行使使用權(quán)，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，如出租、出借、抵押等。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。 相關(guān)政策法規(guī)： 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》 《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》 什么是登記？ 房地產(chǎn)登記 ，即 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 登記 ，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 的法定手續(xù)。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后， 16 由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 證》。 采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。 房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利入，明確 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 狀況等三方面的作用。 國(guó)家對(duì)頒發(fā)全國(guó)統(tǒng) — 的房屋權(quán)屋證書有哪些規(guī)定？ 1994 年 7 月 5 日八屆全國(guó)人大第八次常委會(huì)議通過了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管 理法》，主要有下列規(guī)定： 國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè) 部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門、單位制作的房屋權(quán)屬證書無效，不受國(guó)家法律保護(hù)。 房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。 房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部監(jiān)制。 房屋權(quán)屬證書由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部 門頒發(fā)，未設(shè)人民政府房地產(chǎn)管理部門的市、縣，暫由入民政府作為發(fā)證機(jī)關(guān)，并委托下屬房地產(chǎn)管理單位具體辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作。 各直轄市、市、縣房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)必須在建設(shè)部注冊(cè)，未經(jīng)注冊(cè)的單位不得發(fā)放房屋權(quán)屬證書。 實(shí)行房屋和土地統(tǒng)一管理，發(fā)放房地產(chǎn)合一權(quán)屬證書的城市，房地產(chǎn)權(quán)屬證書 暫且由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理部門制定，報(bào)建設(shè)部備案。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序 理論 /實(shí)訓(xùn) 理論 授課日期 第 3 周 第 1 次 課 題 房地產(chǎn)開發(fā)程序 教 學(xué) 目 的 知識(shí) 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序 教學(xué)重點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)程序 教學(xué)難點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)階段 教學(xué)方法 講授 教 具 教學(xué)進(jìn)程 （包括時(shí)間分配） 18 （ 3分鐘） （導(dǎo)語的設(shè)計(jì)：典型案例）（ 2分鐘） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） 給學(xué)生提問（ 3分鐘） 布置作業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段 、八個(gè)步驟是什么？ 教學(xué)后記 房地產(chǎn)開發(fā)程序 雖然 房地產(chǎn)開發(fā) 是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，但從操作上看，每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都可分解為4 個(gè)階段。 1 決策立項(xiàng) 一般又稱為可行性研究，它是指定 房地產(chǎn)開發(fā) 策略最重要的環(huán)節(jié)。為下階段的地上建設(shè)打下基礎(chǔ)。開發(fā)方的主要任務(wù)是：通過招投標(biāo)，確定建設(shè)施工單位；保證工程施工進(jìn)度，控制開發(fā)成本，解決施工中出現(xiàn)的糾紛，確保工程質(zhì)量。 4 營(yíng)銷階段 為了盡快回收資金，減少風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商往往在建設(shè)施工階段就開始預(yù)售房屋。 開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷有出售和出租兩種方式，選擇何種方式？通常要考慮市場(chǎng)、物業(yè)類型等方面的因素。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套 1征求主管部門審查意見 1落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案 1報(bào)審市政配套方案 1市政各管理部門提出市政配套意見 1市政管線綜合 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi) 工程勘察（測(cè)量）費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 竣工檔案保證金 臨時(shí)用地費(fèi) 臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi) 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi) 古建園林工程設(shè) 計(jì)費(fèi) 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序 理論 /實(shí)訓(xùn) 理論 授課日期 第 3 周 第 2次 課 題 房地產(chǎn)開發(fā)程序 教 學(xué) 目 的 知識(shí) 說出 列舉 解釋 說明 技能 掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序中前期階段的工作內(nèi)容。 教學(xué)重點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)程序的建設(shè)階段 教學(xué)難點(diǎn) 建設(shè)階段 教學(xué)方法 講授 教 具 教學(xué)進(jìn)程 （包括時(shí)間分配） （ 3分鐘） （開門見山） （ 80 分鐘） （ 2分鐘） （ 5分鐘） 布置作業(yè) 建設(shè)階段的 主要 工作內(nèi)容 有哪些？ 教學(xué)后記 24 第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、 建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃 交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi) 交納自來水廠建設(shè)費(fèi) 交納污水處理廠建設(shè)費(fèi) 交納供熱廠建設(shè)費(fèi) 交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi) 土地有償出讓項(xiàng)目辦理 “四源 ”接用手續(xù) 設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖 出施工圖 1編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金 1辦理消防審核意見表 1審批人防工程、辦理人防許可證 1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1 領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo) 1辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng) 1招標(biāo)準(zhǔn)備 1招標(biāo)通告 1編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 編制招標(biāo)工程標(biāo)底 2標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) 2標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo) 2投標(biāo)單位資格審批 2編制投標(biāo)書并送達(dá) 2召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng) 2召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo) 2評(píng)標(biāo)、決標(biāo) 2發(fā)中標(biāo)通知書 2簽訂工程承包合同 工程承包合同的審查 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理 3辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手 續(xù) 3建設(shè)工程監(jiān)理 3辦理開工統(tǒng)計(jì)登記 3交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) 3辦理開工前審計(jì) 3交納投資方向調(diào)節(jié)稅 3領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 3報(bào)裝施工用水、電、路 3協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 協(xié)調(diào)交通管理部門 4交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議 4領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工 4施工場(chǎng)地的 “三通一平 ” 4施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè) 4工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 4施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 4辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù) 4辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》 4商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記 5辦理竣工房屋測(cè)繪 5辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 三通一平費(fèi) 自來水廠建設(shè)費(fèi) 污水處理廠建設(shè)費(fèi) 供熱廠建設(shè)費(fèi) 煤氣廠建設(shè)費(fèi) 地下水資源養(yǎng)蓄基金 地下熱水資源費(fèi) 市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)） 開發(fā)管理費(fèi) 城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi) 1建筑行業(yè)管理費(fèi) 1綠化建設(shè)費(fèi) 1公園建設(shè)費(fèi) 1綠化補(bǔ)償費(fèi) 1路燈維護(hù) 費(fèi) 1環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi) 1生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)） 1電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)） 1外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)） 建安工程費(fèi) 2建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi) 2合同預(yù)算審查工本費(fèi) 2質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) 2竣工圖費(fèi) 2建材發(fā)展補(bǔ)充基金 2實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) 2工程監(jiān)理費(fèi) 2工程標(biāo)底編制管理費(fèi) 2機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 超計(jì)劃用水加價(jià) 3夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi) 3占道費(fèi) 3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié) 25 稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段 房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》 選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所 與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書 簽訂正式買賣契約 辦理簽約公證 辦理外銷商品房預(yù)售契約公證 辦理外銷商品房的預(yù)售登記 外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記 外銷商品房抵押登記 樓宇交付入住手續(xù) 1辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù) 二、內(nèi)銷商品房的銷售 1提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明 1簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 1辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》 1銷售項(xiàng)目備案 1委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售 1與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書 1與購(gòu)房者簽訂買賣契約 1辦理預(yù)售登記 辦理轉(zhuǎn)讓登記 2辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) 2樓宇交付入住 2質(zhì)量保證書和使用說明書 2辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù) 三、房地產(chǎn)出租的綜合管理 2房屋出租權(quán)的確認(rèn) 2申請(qǐng)房屋租賃許可證 2出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議 2租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù) 2租賃房屋的轉(zhuǎn)租 房屋租賃關(guān)系的終止 四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理 3房屋出租權(quán)的確認(rèn) 3出租人辦理房屋 租賃許可證 3出租人辦理《房屋租賃安全合格證》 3簽訂書面租賃協(xié)議 3租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù) 26 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序 理論 /實(shí)訓(xùn) 實(shí)訓(xùn) 授課日期 第 4 周 第 2次 課 題 房地產(chǎn)開發(fā)程序 教 學(xué) 目 的 知識(shí) 討論、形成文字。 ，要求每一小組形成一份完整的文字型內(nèi)容。按