【正文】 根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級(jí)和服務(wù)檔次。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。 項(xiàng)目提出過程 XX 區(qū)老年康復(fù)中心是 XX區(qū) 2020 年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是為貫徹黨的十七大會(huì)議精神，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，提升社會(huì)福利事業(yè)的水平，使全區(qū)乃至更大范圍的老年人老有所養(yǎng)、病有所送，解決廣大居民后顧之憂，構(gòu)建和諧社會(huì)的建設(shè)項(xiàng) 目，現(xiàn) 結(jié)合調(diào)查狀況和規(guī)劃以及資金等籌措能力，提出了實(shí)施計(jì)劃，為了加快項(xiàng)目的實(shí)施，取得政府有關(guān)部門的支持，特編制該項(xiàng)目的申請(qǐng)報(bào)告上報(bào)。 目標(biāo)定位 隨著新世紀(jì)的來臨，百姓養(yǎng)老觀念不斷更新，社會(huì)集中養(yǎng)老的方式正在逐漸被人們所接受。 根據(jù)我們的調(diào)查，在人們的觀念中，老年公寓與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院（敬老院）有著很大的不同，養(yǎng)老院一般僅解決老人的基本吃住問題，大多是為無依無靠的孤寡老人和政府的一些民政對(duì)象服務(wù)的，條件較差。調(diào)查表明，人們對(duì)老年公寓的認(rèn)同遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老院。第二，從設(shè)計(jì)的角 度來研究空間環(huán)境在支持、改變，或否認(rèn)老年人的社會(huì)、生理需求的過程中，將起什么樣的作用。第四、從政策、法規(guī)設(shè)計(jì)規(guī)范的角度來研究如何促進(jìn)老年人居住水平的提高。②社會(huì)交往：應(yīng)為老年人提供一個(gè)進(jìn)行社會(huì)交往的公共空間。④清楚的方向性和明確的標(biāo)志系統(tǒng)，它為記憶力減退的老年人提供活動(dòng)上的方便。⑥可達(dá)性和易操作：供老年人活動(dòng)的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性（即無障礙）。⑦適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個(gè)有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)?；顒?dòng)。⑨環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。 我國改革開放 30多年來，國民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的生活水平也有了很大提高，從而加速了人口老齡化的進(jìn)程，同時(shí)，老人們對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的要求也越來越高。 面向新世紀(jì)的老年公寓，應(yīng)該以老有所養(yǎng)、老有所為、老有所樂為目標(biāo)，提供多功能、全方位的服務(wù)，形成一個(gè)完善的老人社區(qū)。 在設(shè)施建設(shè)上，住房應(yīng)以單元式公寓套房為主，有臥室、起居室、小廚房、衛(wèi)生間，配備家具、彩電、冰箱、空調(diào)、電話等設(shè)備，使之具有家庭氣氛；衛(wèi)生間及過道、走廊均安裝扶手，床頭安裝緊急呼救裝置。公寓的輔助設(shè)施應(yīng)有小商場、 郵電所、銀行、停車場等。公寓定期為入住老人進(jìn)行體檢，醫(yī)護(hù)人員 24 小時(shí)關(guān)注老人身體狀況，隨時(shí)診治，必要時(shí)及時(shí)送往專門醫(yī)院。 本項(xiàng)目建成后將投入 市場化運(yùn)作，適應(yīng)現(xiàn)代老人需求，定位較高的新型老年公寓。老人入住均為賓館式單人或雙人住房，設(shè)施齊全； 并 聘知名中西醫(yī)專家坐診，例行健康體檢；娛樂區(qū)設(shè)有棋牌室、健身房 、歌舞廳等， 同時(shí)公寓相鄰于 XX青年公園，內(nèi)有水庫， 喜歡釣魚的老人可盡興垂釣； 康復(fù)中心內(nèi) 24 小時(shí)提供熱水，星級(jí)賓館服務(wù)水準(zhǔn)，而且入住后所有服務(wù)設(shè)施均免費(fèi)，使老人有如“家”的感覺。具體組成如下： 建筑 工程 本項(xiàng)目 由門診樓、病房樓、康復(fù)樓、公寓樓及附屬樓組成，詳見下表： 建筑構(gòu)成 一覽表 表11 建筑類型 幢數(shù) 房屋層數(shù) 建筑面積 備注 門診樓 1 5 5600 病房樓 1 6 7600 康復(fù)樓 1 6 5076 公寓樓 3 5 6888 附屬樓 1 2 3396 合計(jì) 7 28560 道路 根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)及 康復(fù)中心 規(guī)模確定本 項(xiàng)目內(nèi) 道路為二級(jí)，如下： 生活 型 道路：一般以通行非機(jī)動(dòng)車和人為主，并滿足救護(hù)、消防、運(yùn) 貨及搬運(yùn)家具等車輛通行的要求，路面 寬 度一般為 4～ 6 米； 交通 型 道路：用以解決居住區(qū)的內(nèi)外聯(lián)系，車行道寬度一般為 9 米，紅線寬度不小于 16 米。景觀綠地與庭院綠地由林蔭步行道連結(jié)，形成有主、有次、點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，綠化率達(dá)65%。 （ 2）供電系統(tǒng) 本 項(xiàng)目 規(guī)劃內(nèi)設(shè)置配電室。 公寓樓 用電 指標(biāo)按 60W/M2指標(biāo)計(jì)算， 公建 用電指標(biāo)按 100W/M2指標(biāo)計(jì)算。 詳見公寓、公建用電量表： 用電量表 表 12 項(xiàng)目 建筑面積（㎡） 指標(biāo) 小計(jì) 公寓 照明 11271 60W/㎡ 676KW 公建照明 28560 100W/㎡ 2856KW 合計(jì) 39831 3532KW ②低壓配電系統(tǒng) 從 配電室 以放射式配出電纜埋地暗敷至低輔 至各房間 。 整幢樓 設(shè)有斷開標(biāo)志的電源總開關(guān)，再分照明，普通插座和空調(diào)等多個(gè)分回路，各分回保護(hù)斷路器均應(yīng)具有過載保護(hù)和短路保護(hù)。 ③計(jì)量 公寓 每 房間 設(shè)單相 10（ 40） A 電度表，樓內(nèi)的用的公共照明等也單獨(dú)設(shè)表計(jì)量。 ④照明 整個(gè)康復(fù)中心 內(nèi)綠化環(huán)境好，面積大，電氣設(shè)計(jì)應(yīng)起到畫龍點(diǎn)睛的作用。 在生活 型 道路 周圍 安裝單叉高壓鈉燈，在綠地和次干道旁安裝多種庭院燈。 （ 3）供熱 ①供熱指標(biāo)： 公寓 樓 293KJ/㎡ ， 公建 335KJ/㎡ 。 ③熱源及管道布置 ： 該區(qū)熱源由已建成的周圍管道接入，再設(shè)一換熱站，采暖外管采用枝狀直埋式敷設(shè)。規(guī)劃給水管管徑 DN300。 ③污水：污水經(jīng)各建筑物樓前管匯集后由 北 排入 城市 排污管線。 （ 5）電話通訊及寬帶網(wǎng) 線路采用光纜分別由南面的 XX路接入， 康復(fù)中心 內(nèi)主干線斷面為 6孔砼塊 +3 孔 DN100PVC 管。 （ 6）消防與人防規(guī)劃 規(guī)劃中所有道路寬度、建筑間距等指標(biāo)都考慮到消防要求，使消防車、消防用具都可以迅速、順利地到達(dá)整幢樓的各個(gè)部位。人防 設(shè)施結(jié)合住宅內(nèi)部集中綠地設(shè)置在地下，總面積按總建筑面積的 2%考慮，共計(jì) 571 平方 米。敷設(shè)方式與通訊線路相同，兩條管線平行敷設(shè)。 ② 建筑物根據(jù)本體結(jié)構(gòu)的條件考慮采用基礎(chǔ)鋼筋和樁內(nèi)鋼筋形成接地體。 五、項(xiàng)目建設(shè)方案 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 老年公寓 的 設(shè)計(jì) 首先要一切從老人的居住生活行為特 征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會(huì)養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計(jì)方針。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動(dòng)作就能使用的操作方法。 （ 2）要有安全性 建筑 內(nèi)總會(huì)存在一些不安全的因素，需要 加以注意。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。 (3)要有健康性 要保持老人的居室、廁所、浴室 等 容易清掃的方便條件。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫 的設(shè)備。 設(shè)計(jì)要求 (1)項(xiàng)目選址 從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧靜 ，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了老年住宅項(xiàng)目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。 （ 2）規(guī)劃設(shè)計(jì) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，也應(yīng)該從老年 人 的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。 (3)單體設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)以多層為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮，樓高不宜超過 5 層，而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下。 (4)色彩規(guī)劃 老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個(gè)： 一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶； 二是不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。 六、 室內(nèi)裝修設(shè)計(jì) 老年人由于生理機(jī)能的下降和心理上發(fā)生的變化，普通的住宅裝修難以滿足他們的需求。 主要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容： 1 墻、地面裝修 老年人隨著生理、心理的變化，動(dòng)作變得遲緩，反應(yīng)不能隨心，事故易發(fā)率較高。一般應(yīng)選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。墻體陽角部位宜做成圓角或切角，且在 1． 8m 高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角。衛(wèi)生間墻面應(yīng)盡可能避免出現(xiàn)陽角。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。地面材料應(yīng)防滑，即便有水時(shí)，也不應(yīng)發(fā)生打滑的情況，并應(yīng)采用摔倒時(shí)可減輕撞擊力的材料，同時(shí)應(yīng)便于清潔、防污；不應(yīng)使用長毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應(yīng)和其他材料保持在一個(gè)平面上。防滑條如果太厚，就會(huì)產(chǎn)生羈絆的危險(xiǎn)，應(yīng)與臺(tái)階面幾乎設(shè)置在同一平面上，太厚的防滑條應(yīng)鑲嵌埋入臺(tái)階面內(nèi)。 設(shè)計(jì)推拉門、折疊門時(shí)，也應(yīng)使用地下埋設(shè)式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。廚房吊柜離地高度為 ，深度比案臺(tái)退進(jìn) ，以方便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度 為宜。 由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會(huì)忘記灶臺(tái)上燒的水或飯，而導(dǎo)致燃?xì)庑孤┗虬l(fā)生火災(zāi)，因此對(duì)老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃?xì)庠罹摺? 老年人使用衛(wèi)生間的時(shí)間較長，且動(dòng)作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應(yīng)選擇操作簡單的設(shè)備，其安裝尺寸應(yīng)適當(dāng)放寬，位置符合老年人的生理特點(diǎn)；選擇使用時(shí)能確保身體安全和當(dāng)老年人跌倒時(shí)，危險(xiǎn)性小的設(shè)備。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。可根據(jù)需要設(shè)置適合坐姿的洗臉臺(tái)，臺(tái)面 下應(yīng)留有放膝蓋的地方。浴缸邊緣應(yīng)為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有 400mm 寬的坐浴臺(tái)。 老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動(dòng)水龍頭。 安全扶手的安裝 老年人由于身體機(jī)能的下降，很多時(shí)候需要扶手的協(xié)助以獨(dú)立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動(dòng)作。在經(jīng)常通行的地方應(yīng)安裝水平行走時(shí)使用方便的扶手，或預(yù)留出可安裝扶手的位置并在墻面相應(yīng)位置做好加固措施。扶手的高度應(yīng)方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、臥室等地方的移動(dòng)，其高度以 800900mm為宜。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應(yīng)以 400mm 以下為標(biāo)準(zhǔn)。扶手與墻壁的間隔為 46cm，以不碰手為宜。后期安裝即事先做好安裝扶手的準(zhǔn)備，并在圖上標(biāo)明墻面加固位置或在墻面上做出標(biāo)記，以便需要時(shí)可以隨時(shí)安裝。臥室門可采用帶觀察窗的門，使家人可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。 老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會(huì)極大的影響老年人的心理和生理健康。開啟扇的設(shè)計(jì)不應(yīng)過大、過沉，開啟方式應(yīng)易于操作。 門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)安裝在適當(dāng)?shù)奈恢蒙?。杠桿 式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。把手中心距地宜為 8001000mm。 門扇裝有玻璃時(shí)，宜使用安全玻璃，否則應(yīng)將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時(shí)傷人。 電氣設(shè)計(jì) 老年人的思維能力有所下降，復(fù) 雜的操作對(duì)他們來講有難度，同時(shí)電氣操作的安全性也是進(jìn)行電氣設(shè)計(jì)的首要內(nèi)容。 開關(guān)及插座應(yīng)清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進(jìn)行操作。 廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣候情況下通風(fēng)良好。廚房排油煙機(jī)的開關(guān)應(yīng)設(shè)置在老年人使用方便的位置上。 照明設(shè)計(jì) 老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地方容易產(chǎn)生危險(xiǎn)，因此應(yīng)根據(jù)照明用途和場所適當(dāng)配置照明器具。 為便于老年人夜間行走，在轉(zhuǎn)彎和容易滑倒的地方 (門廳、走廊、臥室的出入口、有高差處 )應(yīng)安置輔助燈 (腳燈 )。 老年人對(duì)亮度變化的適應(yīng)能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對(duì)老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設(shè)法使亮度逐漸變化。臥室宜采用可調(diào)節(jié)亮度的開關(guān)，并應(yīng)在床頭方便的位置設(shè)置照明開關(guān)。所有照明開關(guān)均應(yīng)采用大面板、帶燈的開關(guān)。在空間、標(biāo)高、材質(zhì)變化等易發(fā)生事故的地方，應(yīng)通過裝修材料或色彩等的變化來達(dá)到容易識(shí)別的目的。在日本，這種情況從 50 歲開始， 60 歲時(shí) 60％ 的人視覺產(chǎn)生黃變化， 70歲時(shí)達(dá)到 84％。 (1)彩度：一般都會(huì)降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。 (2)明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。 在設(shè)計(jì)中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。 七 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） =1160 萬元 年利潤＝ 636萬元 開發(fā) 成本 利潤 =13％ 年 利潤率 =29% 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策 和行業(yè)準(zhǔn)入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、 中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展 我國自 1999 年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面 前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。 中國人口老齡化的發(fā)展 我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝 先著，1998年版）。又據(jù)預(yù)測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 2020 年的 億（占總?cè)丝诘?％），增加到 2050 年的 億（占總?cè)丝诘?％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增 長。而且，目前 “ 四二一 ” 的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。中國老人 “ 養(yǎng)