【正文】 答：同 40 題。 4土地利用所受的限制有哪些？ 答：①土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制；②房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制；③土地使用管制。 4什么是房地產(chǎn)？ 答：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。 ②可以改善和提高人們的居住條件和生活條件。 ④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有 利于城市規(guī)劃的實(shí)施。 ⑥可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)； ⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整； ⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)； ⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)； ⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面，解決一部分人的就業(yè)問題。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 4確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原則是什么？ 答：①確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 ③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的 原則實(shí)施。 各分項(xiàng)工程費(fèi)用占總費(fèi)用的百分比如下表 分 項(xiàng)工程 代號 費(fèi)用（萬元） 占總費(fèi)用的白分比（ %） 鋼筋混凝土灌注樁 A 500 系梁 B 50 墩柱和墩臺(tái) C 290 后張 T 梁 D 760 混凝土鋪裝層 E 208 橋面防水 F 80 瀝青混凝土鋪裝 G 640 合計(jì) 2528 100 由表可知各分項(xiàng)工程費(fèi)用占總費(fèi)用的 百分比，所以根據(jù) ABC 分析法的選 A 原則，應(yīng)選后張 T 梁、瀝青混凝土鋪裝、鋼筋混凝土灌注樁三項(xiàng)工程作為 VE 分析對象。 i}=2020 {[(1+i)121]247。 4)10*4]=20200 =44160（元） 某企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決定在年末存入銀行一筆資金，從明年起連續(xù) 6年，在每年年末提取 1000 元，作為職工技術(shù)革新獎(jiǎng)金發(fā)放，若利率為 6%，問現(xiàn)在存款多少才能滿足這一需要。第一年為 4000 元，此后直至第 l0年，逐年遞增 1000 元，若投資收益率 為 15％。 解：將 A1=4000, G=1000, n=10, i=15%，分別代入公式 P=A[ 得： P1=4000[ P2= 某企業(yè)計(jì)劃自籌資金，在 6 年后擴(kuò)建廠房，估計(jì)那時(shí)將需要資金 1000 萬元，問從現(xiàn)在開始平均每年應(yīng)積累資金多少？利率為6%。 6 年為 萬元。 分部名稱 代號 費(fèi)用 占總費(fèi)用的白 分比（ %） 基礎(chǔ) A 28000． 00 墻體 B 4000． 00 框架 C 75000． 00 樓地板 D 12020． 00 裝飾 E 22020． 00 門窗 F 30000． 00 其他 G 6000． 00 總計(jì) 213000． 00 100 其價(jià)值系數(shù)計(jì)算見下表： 零部件代號 一對一比較原則 積分 功能系數(shù) fi 成本系數(shù) ci 價(jià)值系數(shù) vi A B C D E F G A 1 0 1 1 1 1 5 0.24 0.13 1.85 B 0 0 1 1 1 1 4 0.19 0.19 1.00 C 1 1 0 1 1 1 5 0.24 0.35 0.69 D 0 0 1 1 0 1 3 0.14 0.06 2.23 E 0 0 0 0 0 1 1 0.05 0.10 0.50 F 0 0 0 1 1 0 2 0.09 0.14 0.64 G 0 0 0 0 0 1 1 0.05 0.03 1.67 小計(jì) 21 1 1 價(jià)值系數(shù)＝功能系數(shù)247?？偡e分；成本系數(shù)＝該項(xiàng)成本247。 00 元，建筑面積為 1691。 分部名稱 代號 費(fèi)用 (元 ) 占總費(fèi)用的白分比（ %） 基礎(chǔ) A 墻體 B 框架 C 樓地板 D 裝飾 E 門窗 F 其他 G 總計(jì) 100 解 : 計(jì)算結(jié)果見下表 零部件代號 一對一比較原則 積分 功能系數(shù) fi 成本系數(shù) ci 價(jià)值系數(shù) vi A B C D E F G A 1 0 1 1 1 1 5 38 40 1.70 B 0 0 1 1 1 1 4 90 86 1.02 C 1 1 1 1 1 1 6 86 49 0.82 D 0 0 0 1 0 1 2 95 47 2.02 E 0 0 0 0 0 1 1 48 93 0.52 F 0 0 0 1 1 0 2 95 63 0.58 G 0 0 0 0 0 1 1 48 23 2.08 小計(jì) 21 1 1 價(jià)值系數(shù)＝功能系數(shù)247?？偡e分；成本系數(shù)＝該項(xiàng)成本247。 各部分費(fèi)用表 分部名稱 代號 費(fèi)用 占總費(fèi)用的白分 比（ %） 基礎(chǔ) A 墻體 B 框架 C 樓地板 D 裝飾 E 門窗 F 其它 G 總計(jì) 100 解 : 計(jì)算結(jié)果見下表 零 一對一比較原則 積 功 成 價(jià) 6 部件代號 A B C D E F G 分 能系數(shù) fi 本系數(shù) ci 值系數(shù) vi A 1 0 1 1 1 1 5 38 34 1.78 B 0 0 1 1 1 1 4 90 94 0.98 C 1 1 1 1 1 1 6 86 48 0.82 D 0 0 0 1 0 1 2 95 48 1.98 E 0 0 0 0 0 1 1 48 95 0.51 F 0 0 0 1 1 0 2 95 56 0.61 G 0 0 0 0 0 1 1 48 25 1.92 小計(jì) 21 1 1 價(jià)值系數(shù)＝功能系數(shù)247?？偡e分；成本系數(shù)＝該項(xiàng)成本247。 11 價(jià)值工程創(chuàng)新階段包括： 方案創(chuàng)新 ， 方案評價(jià) ， 提案編寫 3 個(gè)步驟。 2 設(shè)計(jì)與施工方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的基本要求是什么？ 答： 建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案與施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析除必須遵循技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的一般原則之外，還有其特殊要求。 ①以國家的建設(shè)方針為標(biāo)準(zhǔn)，注意方案的總體經(jīng)濟(jì)效果，盡可能使經(jīng)濟(jì)、適用、美觀三者統(tǒng)一。 ③在進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，靈活地采用定性分析和定量分析兩種方法。 ④在作技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論時(shí)，既要著眼于建設(shè)項(xiàng)目的目前效 果，也要看長期效果；既要看局部效果，又要看整體效果，切忌片面性。比選方案時(shí)如果缺乏可比性，就等于失去分析比較的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果會(huì)使工作無法進(jìn)行或得出錯(cuò)誤的結(jié)論。 4 什么是招標(biāo)和投標(biāo)？ 答： 招標(biāo)與投標(biāo)是市場經(jīng)濟(jì)的一種競爭方式，是國際上采購物資設(shè)備、承包工程及設(shè)計(jì)咨詢等普遍采用的合同雙成交的貿(mào)易行為。投標(biāo)是對國際公開招標(biāo)的響應(yīng) ,是承包工程向買方發(fā)出的應(yīng)諾條件和報(bào)價(jià)實(shí)盤。 三、論述題 1 試述建筑工程價(jià)值分析的特點(diǎn)。日本也是在這一年首次召開“建筑工程 VE 討論會(huì)”，之后才成立了本行業(yè)的價(jià) 值分析的學(xué)術(shù)團(tuán)體。國外建筑工程的價(jià)值分析，一般是由設(shè)計(jì)部門組織價(jià)值分析小組，從分析各項(xiàng)功能入手，提出問題，設(shè)計(jì)出多種改進(jìn)方案，最后經(jīng)價(jià)值分析決定出最優(yōu)方案。 （一）設(shè)計(jì)和施工的一次性 一般制造業(yè)的產(chǎn)品多為批量生產(chǎn)，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一次性改進(jìn)可以影響到以后的大批產(chǎn)品，因而在價(jià)值分析活動(dòng)中，只要每件產(chǎn)品有少量 的成本節(jié)約，就可以獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。不過每項(xiàng)建筑工程的費(fèi)用一般數(shù)額較大，特別是大中型工程項(xiàng)目的建設(shè)耗資巨大，開展價(jià)值分析同樣具有重要意義，雖然是一次設(shè)計(jì)施工，其節(jié)約額也是非?？捎^的。因此，要抓住建筑工程中按標(biāo)準(zhǔn)化，定型化，工廠化生產(chǎn)的構(gòu)件和配件以及標(biāo)準(zhǔn)住宅等開展價(jià)值分析活動(dòng)。 （二）壽命周期長和經(jīng)營使用費(fèi)比重大 凡是壽命周期長和使用費(fèi)比重大的產(chǎn)品，要按產(chǎn)品的整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命周期（包括使用年限）來計(jì)算全部費(fèi)用，既要降低一次性的生產(chǎn)成本，又要節(jié)約經(jīng)常性的使用 費(fèi)，并盡可能延長其使用年限。不過從經(jīng)濟(jì)效益來考慮，使用壽命一般都在百年以下，多數(shù)不超過 50 年。隨著技術(shù)的進(jìn)步，未來建筑材料、設(shè)備的發(fā)展水平都是無法估計(jì)的，而這項(xiàng)費(fèi)用占總費(fèi)用的比重又比較大，故又是有效地展開建筑工程價(jià)值分析工作必不可少的，這就是給價(jià)值分析工作帶 7 來很大影響。 （三）影響建筑物總費(fèi)用的部門和因素多 一般工業(yè)品的價(jià)值分析，由生產(chǎn)該產(chǎn)品工廠的科研或設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)就可以了。 建筑物一般都由若干不同功能的單位工程組成，如土建工程、給排水、衛(wèi)生、照明、暖氣通風(fēng)等。這些分部分項(xiàng)工程因采用的材料、施工工藝不同，其單位成本相差也很大。各單位工程之間互有聯(lián)系又互有影響，不過主要是土建對其他工程的影響。 2 試述工程項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)。由于其自身具備的群體性、固定性、協(xié)作性、復(fù)雜性和預(yù)約性等特點(diǎn) ,決定了工程項(xiàng)目質(zhì)量難以控制的特點(diǎn)： （ 1）影響質(zhì)量的因素多。由于建設(shè)工程以露天作業(yè)為主 ,受氣候和地質(zhì)的影響較大 ,無穩(wěn)定的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)環(huán)境 ,具有產(chǎn)品固定、人員流動(dòng)的生產(chǎn)特點(diǎn) ,與有固定的自動(dòng)線和流水線的一般工業(yè)產(chǎn)品相比 ,建設(shè)工程項(xiàng)目更容易產(chǎn)生質(zhì)量波動(dòng)； （ 3）容易產(chǎn)生系統(tǒng)因素變異。工程項(xiàng)目建設(shè)過程中 ,由于各道工序需要交接 ,或隱蔽工程部位后道工序?qū)⒏采w前道工序的成果 ,若不及時(shí)進(jìn)行工序交接間的檢查 ,往往會(huì)由于后道工序的覆蓋 ,將前道工序的不合格誤認(rèn)為合格 ,即容易產(chǎn)生第二判斷錯(cuò)誤。由于建設(shè)工程的位置固定和結(jié)構(gòu)上的建造特點(diǎn) ,對于建成的產(chǎn)品不可能拆卸檢查其內(nèi)部質(zhì)量。 答： （一）土地的所有權(quán)與使用 權(quán) 1）土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指在法律工的范圍內(nèi)，土地所有者對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處置的權(quán)利。 由于作為土地所有權(quán)的主體 —— 國家與集體，未必親自去經(jīng)營和使用土地，因此，土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人和使用人。全面理解和正確認(rèn)識(shí)中國現(xiàn)行土地所有制，需要把握下列內(nèi)容： 1）全部土地都為社會(huì)主義公有制。 2）土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種。 3）土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由 國務(wù)院代表國家行使。”