【正文】 的文化底蘊，為成都創(chuàng)造了引以為豪的城市榮耀，這是一塊凝聚了偉人足跡、幾代人心血和汗水 的神奇土地，是一塊承載了工業(yè)文明和歷史的土地。 第一部分 項目營銷定位 一、項目概況 項目簡介 1） 項目概況 “淺水半島”地處四川省成都市二環(huán)路與府青路交匯處，扼守成綿廣省際高速通道入口，是成都市城東北片區(qū)門戶?！皽\水半島”是成都市政府“東調(diào)計劃”的標(biāo)志性項目之一，項目的啟動有力地支持了城市戰(zhàn)略發(fā)展，其樣板示范作用將帶動城市東區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和再造。為此，開發(fā)商通瑞地產(chǎn)將以尊重歷史人文、尊重土地和建筑的態(tài)度，保留地塊內(nèi)已有 50年歷史的“俄式”紅樓，開辟專用基地，將其打造為成都唯一的“工業(yè)文明標(biāo)志性建筑”，成為成都市城市象征。項目共分三期開發(fā)，建成后將成為成都市最大的高層建筑集群。 3） 領(lǐng)先的建筑設(shè)計 “淺水半島”共計 35 幢 27 層現(xiàn)代風(fēng)格建筑，來自生物標(biāo)本的設(shè)計靈感和以人為本的設(shè)計理念帶來了極度創(chuàng)新的建筑立面和功能。這種尊重生態(tài)的建筑美 學(xué)觀為中國城市建設(shè)的創(chuàng)造性貢獻(xiàn)將在未來突顯更大價值。戶型上切合現(xiàn)實需求和人體空間美學(xué)，更注重人性化細(xì)節(jié)設(shè)計。在有限的空間內(nèi)，設(shè)臵舒適的基本功能空間，每戶充分預(yù)留儲物空間、工作間，滿足居住空間多樣化需求； 每戶預(yù)留集中空調(diào)與地?zé)嵯到y(tǒng)安裝空間 。另引入入戶花園、空中露臺、 270176。 5） 景觀規(guī)劃 “淺水半島”以 3 萬平方米水面為核心，演繹 了出神入化的“水靈魂”社區(qū)景觀系統(tǒng)，社區(qū)三大中庭的超級水體，融合島、湖、淺灘、荷堤、灣畔、跌瀑、濕地、溪流等眾多元素，在城市中心區(qū)創(chuàng)造了震撼人心的綜合景觀系統(tǒng)，再結(jié)合臨二環(huán)路、府青路主干道共 2 萬平方米的體育公園和休閑公園，共 5 萬平方米的景觀規(guī)劃使本項目集超級水面、樹林、運動為一體，當(dāng)之無愧地稱之為“生態(tài)社區(qū)”。最大限度地滿足住戶的社區(qū)生活、健康需要、休閑需求是配套設(shè)施的規(guī)劃原則，這種配套在成都可謂首屈一指，實用性、價值感和身份感將為住戶帶來更多享受。 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項目總體概況 規(guī)劃建筑凈用地面積： 平方米 規(guī)劃建筑總面積： 667202 平方米 地上建筑面積： 561543 平方米 商業(yè)建筑面積： 27373 平方米 住宅建筑面積： 533770 平方米 其它建筑面積： 400 平方米 地下建筑面積： 105659 平方米 停車面積： 73359 平方米 設(shè)備用房建 筑面積： 2020 平方米 其他建筑面積： 31300 平方米 容積率： 建筑基底面積： 28396 平方米 建筑密度： % 綠地率： % 機(jī)動車位： 3105 輛 非機(jī)動車位： 6280 輛 居住戶（套）數(shù)： 4679 戶（套） 其中： 建筑面積 ≥ 90 ㎡ —— ≤ 180 ㎡ 的戶（套）數(shù)： 3126 戶（套） 建筑面積 ≥ 60 ㎡ —— ≤ 90 ㎡ 的戶（套）數(shù)： 1553 戶（套） 建筑面積 ≤ 60 ㎡ 的戶（套）數(shù)： 0 戶（套） 一期概況 總建筑面積 總套數(shù) 戶型產(chǎn)品情況 配套 項目規(guī)劃設(shè)計 項目規(guī)劃設(shè)計上，結(jié)合地塊的形式，運用“大圍合、大間距、低密度” 的規(guī)劃布局，板點結(jié)合的建筑形態(tài)、 270 度主臥采光、創(chuàng)新的外立面設(shè)計、 6米跳高陽臺、觀景電梯，人性化細(xì)節(jié)設(shè)計：每戶充分預(yù)留儲物空間，滿足居住空間多樣化需求 。 干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、主客分區(qū)，管線內(nèi)隱，保證建筑立面整齊美觀，全力營造一種極致尊崇的生活。 二、目標(biāo)客戶群分析 項目目標(biāo)客戶群 項目規(guī)模龐大，客戶構(gòu)成勢必極其豐富。 一期目標(biāo)客群特征 1) 分布區(qū)域 主力客戶群主要為城東、城北的居民，大致分布于成華區(qū)、金牛區(qū)、錦江區(qū)一帶，他們在城東生活了很多年，工作、生活、朋友圈子均分布在城東范圍內(nèi)，對他們而言，他們有強(qiáng)烈的東部情結(jié)，不愿離開他所熟悉的這個區(qū)域。 2) 購買目的：居住自用為主，少量預(yù)期升值的投資客戶 3) 年齡：年齡跨度較大，約為 25 歲 — 50 歲 4) 購買力 總價承受能力：主力客戶群購買力在 50 萬元以內(nèi)； 首期支付能力：主力客戶的首期支付能力在 10～ 17 萬元間（首付 三成計）； 月按揭支付能力：主力客戶的月支付貸款能力在 1000～ 2020元間（ 15～ 20 年計）； 5) 職業(yè)特征 國有企業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層及專業(yè)人士 國家公務(wù)員 各中學(xué)、大學(xué)的教師 私營企業(yè)主、城北做生意老板 資金充裕的房產(chǎn)投資客 外地購房者 區(qū)域外的白領(lǐng) 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ● 二環(huán)路側(cè)城市住宅，稀缺資源 ● 地塊面積較大，利于成為高品質(zhì)規(guī)模居住社區(qū) ● 豐富的教育資源 ● 八里小區(qū)，李家沱的居住氛圍較為濃厚 ● 歷史文化和工業(yè)文化的積淀很深 ●“ 東調(diào) ” 為該片區(qū)提供了前所未有的市場前景，本項目將成為 “ 東調(diào) ” 的 首個大盤 劣勢： ● 大環(huán)境較差 ● 緊鄰交通主干道，二環(huán)路、府青立交，噪音較大 ● 區(qū)域商業(yè)配套較為欠缺，主要以小商業(yè)為主，檔次不高 ● 目前市場對本區(qū)域的樓盤品質(zhì)認(rèn)可度還不高 ● 市場對超高層住宅的接受度還有待成熟 機(jī)會： ● “東調(diào)”實施后品牌開發(fā)商介入與開發(fā)量井噴形成規(guī)模優(yōu)勢、集群效應(yīng) ● 價格上漲空間大 ● “舊城改造”、“東調(diào)”的實施，形成新的住宅需求 ● 區(qū)域目前供應(yīng)相對較少，市場需求較為旺盛 ● 產(chǎn)品可超越空間大 ●片區(qū)規(guī)劃：踏水改造、駟馬橋改造、北湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)、動物園、植物園、沙河等一系列的改造、完善，使得 區(qū)威脅： ● 國家近期再次出臺相關(guān)調(diào)控政策，影響房地產(chǎn)市場消費信心與消費預(yù)期 ● 區(qū)域形象與認(rèn)知尚未成熟，商業(yè)配套、生活配套不完善、檔次不高 ● 競爭威脅，東二環(huán)路沿線及市區(qū)品質(zhì)大盤較多，構(gòu)成與本項目的直接競爭關(guān)系 域形象提升 ●家樂福、伊藤、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)的入駐，提升區(qū)域商業(yè)形象 優(yōu)勢： 1）二環(huán)路側(cè)城市住宅，稀缺資源 近幾年，成都市大量房地產(chǎn)項目的開發(fā)，已使得市區(qū)二環(huán)內(nèi)、二環(huán)附近已基本無土地可開發(fā)，大量房地產(chǎn)項目都已轉(zhuǎn)移至三環(huán)附近甚至近郊。 2）地塊面積較大，利于成為高品質(zhì)規(guī)模居住社區(qū) 地塊占地 204畝，其體量在成都市區(qū)二環(huán)路附近已是超大規(guī)模，同時由于地塊規(guī)模較大，便于景觀、環(huán)境以及規(guī)模的打造，故項目利于成為高品質(zhì)大規(guī)模的高尚社區(qū)。 4）八里小區(qū)，李家沱的居住氛圍較為濃厚，市場認(rèn)可度較高 項目周邊的八里小區(qū)、李家沱小區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)，其社區(qū)生活配套已基本完善，居家氛圍較好，市場對該兩個社區(qū)的認(rèn)同度較高。 6） “ 東調(diào) ” 為該片區(qū)提供了前所未有的市場前景，本項目將成為規(guī)劃后的首個大盤。 2）緊鄰交通主干道，二環(huán)路、府青立交，噪音較大 項目緊臨二環(huán)路和府青立交，且該兩條道路都是交通樞紐，來往車輛較多，噪音及污染較大。 5）市場對超高層住宅的接受度還有待成熟 成都作為一個居家休閑城市，房地產(chǎn)起步以來一直以多層住宅為供應(yīng)主體，超高層住宅建筑群是在近年城市土地緊縮后出現(xiàn)的產(chǎn)物，目前還未成為供應(yīng)主流且在本土消費意識中還存有超高層住宅品質(zhì)不如多層住宅（因此價格比多層住宅低）不適宜居家。 2）價格上漲空間大 城東目前的住宅均價低于城西、城南等區(qū)域，隨著老工業(yè)區(qū)搬遷和舊城改造的完成，區(qū)域內(nèi)的生活配套設(shè)施將更加完善，居住環(huán)境也將大大改善。 3）產(chǎn)品可超越空間大 區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目為中小型樓盤，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤缺乏開發(fā)主題和 支撐體系。產(chǎn)品上存在很大的超越空間，有條件發(fā)展為區(qū)域