【正文】 檔住宅組成，已委托北京標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院（鳥巢設(shè)計(jì)單位）規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì) 20xx 年一期 10 萬(wàn)平方米交付使用。 未來五年內(nèi)，寶升昌 房地產(chǎn) 預(yù)計(jì)總開工量達(dá)到 150 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)額預(yù)計(jì)超過 45 億元。城市先行者是“寶升昌”努力倡導(dǎo)的目標(biāo)。公司致力通過規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、透明和穩(wěn)健、專業(yè)的發(fā)展模式，成為客戶、投資者、員工、政府、社會(huì)信任和歡迎的企 業(yè)。 項(xiàng)目工作概況 受項(xiàng)目建設(shè)單位的委托，對(duì)該項(xiàng)目的基本概況進(jìn)行調(diào)查了解、實(shí)地考察，并根據(jù)唐山市發(fā)展總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項(xiàng)目具體情況，對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行了分析。 項(xiàng)目概況及結(jié)論 （ 1）建設(shè)理由 剛剛召開的市委八屆五次全會(huì)確定了以“搶抓新機(jī)遇，建設(shè)新唐山，實(shí)現(xiàn)新跨越”為主題，以科學(xué)發(fā)展示范區(qū)建設(shè)為總攬，堅(jiān)持保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)，發(fā)出了“朝著建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范區(qū)、建設(shè)人民群眾幸福之都”的宏偉目標(biāo)加速前進(jìn)的號(hào)召。 8 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司置身于當(dāng)前全區(qū)上下 ,大干快上科學(xué)發(fā)展的實(shí)踐洪流，倍感機(jī)遇難得、時(shí)不我待，決心把對(duì)黨和社會(huì)濃濃感激之情，轉(zhuǎn)化為積極投身“四個(gè)路南”建設(shè)的巨大動(dòng)力，努力為“三年再造一個(gè)新路南”做出最大貢獻(xiàn)。 隨著全市大規(guī)模城市建設(shè)改造工程的推進(jìn)，我市城區(qū)西部原有的渤海影劇院及其西側(cè)建筑已經(jīng)全部拆除。這一項(xiàng)目是我市建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范區(qū)的迫切要求，是我區(qū)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、打造實(shí)力路南的具體實(shí)踐，是應(yīng)對(duì) 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、有效拉動(dòng)內(nèi)需的具體措施，必將成為造福全市人民、打造幸福路南的德政工程。建筑密度 60%，綠化率 30%。 （ 3）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 該項(xiàng)目坐落在唐山市路南區(qū)南湖生態(tài)城內(nèi)，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。 該址 用地形狀不規(guī)則 ，地勢(shì)較為平坦，交通便捷，周邊環(huán)境良好，地理位置優(yōu)越，給水、排水、供暖、供氣、供電、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的需要。上述各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)和用地性質(zhì)均符合該區(qū)域控制性規(guī)劃要求 。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是 橙天娛樂集團(tuán)繼影視、音樂、娛樂之后發(fā)展的新戰(zhàn)略，未來十年內(nèi)將在東南亞區(qū)域成為 最著名的 電影 主題公園之一，代表了 中國(guó) 文化 。 唐山 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 可以讓更多的 唐山 人了解 中國(guó) ，了解 電影 文化。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 內(nèi)的一個(gè)個(gè)電影主題 10 既獨(dú)立成章 ,又相互關(guān)聯(lián)，隨著新電影的不斷放映會(huì)有新的 游 藝項(xiàng)目更新，內(nèi)容的延展性 將 更加豐富。國(guó)外最著名的電影主題公園是好萊塢環(huán)球影城，環(huán)球影城是世界上規(guī)模最大的圍繞電影拍攝場(chǎng)景建立的主題娛樂公園，是一個(gè)能夠讓游客走入電影，親身體驗(yàn)電影拍攝的神奇世界。 電影主題公園最初用于拍攝，其市場(chǎng)主要面向影視拍攝劇組，而旅游化之后，電影主題公園的目標(biāo)市場(chǎng)則逐漸轉(zhuǎn)向了旅游者。國(guó)家旅游局的調(diào)查結(jié)果顯示，目前我國(guó) 電影主題公園的主要消費(fèi)對(duì)象是國(guó)內(nèi)旅游者，而歐美游客主要鐘情于我國(guó)的傳統(tǒng)山水風(fēng)光和文物古跡景點(diǎn)。通過更多科技的引進(jìn)可以極大的提高國(guó)產(chǎn)電影的制作水平和觀眾的欣賞水平，三維計(jì)算機(jī)技術(shù)的大量應(yīng)用可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合 唐山 的城市定位，也符合 生態(tài)唐山 的理念。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 的 游 樂景點(diǎn)中室內(nèi)和棚蓋部分約占 70％，更加適合北 方 的氣候特征 。 嘉禾電影主題公 11 園Ⅰ期 定位于家庭和商務(wù)，適合各個(gè)年齡段的 游 客，較迪斯尼樂園 及好萊塢影城 具有更加廣泛的客源市場(chǎng)。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 擬選址在唐山市南湖生態(tài)城“南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園”內(nèi)， 地處 唐山市區(qū)南大門 ， 規(guī)劃占地 130 畝，投資亞洲最大的電影城及商業(yè)附屬設(shè)施。 中國(guó)境內(nèi)居民 早已熟悉了香港迪士尼樂園 及美國(guó)好萊塢影城 ，正可來 唐山 觀光 游覽，既欣賞 唐山 風(fēng)情 又 可 體驗(yàn) 嘉禾 環(huán)球影城的魅力 。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 由橙天娛樂集團(tuán)（國(guó)際）控股有限公司投資，唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司開發(fā)，以中國(guó)文化植入唐山，打造中國(guó)的文化高地 。 （ 6）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期為 20xx61 至 20xx531，第 3 年開始 經(jīng)營(yíng) ，整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)算期為 14 年。 （ 8）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各項(xiàng)指標(biāo)結(jié)果見下表 主要財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 1 銷售收入 萬(wàn)元 2 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 3 總成本 萬(wàn)元 4 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 5 所得 稅 萬(wàn)元 6 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 7 總投資 萬(wàn)元 建設(shè)投資 +鋪底流動(dòng)資金 8 投資利潤(rùn)率 % % 9 投資利稅率 % % 10 銷售利潤(rùn)率 % % 11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 12 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 13 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 通過分析研究，本報(bào)告認(rèn)為 ” 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 ”文化創(chuàng)意 13 產(chǎn)業(yè)項(xiàng) 目 項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)可行，并將帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （ 2）此項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 為 %，高于銀行同期貸款利率，財(cái)務(wù)效益較好，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 14 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 發(fā)展規(guī)劃分析 我國(guó)近年來的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好， 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定。 20xx 年我國(guó)順利加入 WTO，到目前為止各方面情況運(yùn)轉(zhuǎn)良好，已基本度過入世磨合期，今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然看好。 在科學(xué)發(fā)展觀方面，“十一五”規(guī)劃提出的“堅(jiān)持以人為本，轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念、創(chuàng)新發(fā)展模式、提高發(fā)展質(zhì)量”，以及“進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，合理控制投資規(guī)模，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，正確把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的變化，保持社會(huì)供求總量基本平衡， 避免經(jīng)濟(jì)大起大落”等觀點(diǎn)，都與影視旅游 行業(yè)有關(guān)。 20xx 年全市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 2700 億元，全部財(cái)政收入 350 多億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 12376 元和 5155 元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均居河北省首位。 該項(xiàng)目選址位于 唐山市路南區(qū)南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園內(nèi) ， 東臨唐柏路，西臨南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園，南臨南湖入水渠（護(hù)城河），北臨岳各莊大街 ；地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。 建設(shè) 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是加快唐山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。 產(chǎn)業(yè)政策分析 電影 主題公園，即不以影視拍攝功能為主，而是成為以影視拍攝場(chǎng)景、場(chǎng)地、道具、服飾、片段等為資源，以影視文化為主題的娛樂公園。環(huán)球影城是世界上規(guī)模最大的圍繞電影拍攝場(chǎng)景建立的主題娛樂公園，是一個(gè)能夠讓游客走入電影，親身體驗(yàn)電影拍攝的神奇世界。目前我國(guó) 國(guó)內(nèi)的影視主題公園很難達(dá)到如環(huán)球影城一樣的規(guī)模和 16 影響力，但仍有一些具有獨(dú)特的吸引力、發(fā)展較為成功的案例。 2． 3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 4 月 3 日，法定代表人戶健，注冊(cè)資本 4000 萬(wàn)元， 房地產(chǎn) 開發(fā)三級(jí)資質(zhì)（編號(hào)：冀建房開唐字第 319 號(hào)）公司注冊(cè)地址：唐山市路 南區(qū)渤海東西街 9 號(hào)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 13020xx00020593，組織機(jī)構(gòu)代碼： 787014923。執(zhí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)一名常務(wù)副總經(jīng)理、一名 工程 副總經(jīng)理及一名財(cái)務(wù)總監(jiān)。 本次申請(qǐng)開發(fā)的 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 項(xiàng)目工程總占地面積15813 平方米，總建筑面積 28500 平方米，符合國(guó)家 相關(guān)的行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。由于 1976 年大地震的原因，改革開放初期，唐山 17 處于邊恢復(fù)邊建設(shè)的時(shí)期； 1986 年恢復(fù)建設(shè)基本完成后，唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨溃?1988 年全市國(guó)民生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)第一個(gè)翻番； 1994年實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)翻番； 1996 年跨入全國(guó)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)。三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成比重為 ： ： 。六大龍型經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，全市 500 萬(wàn)元以上規(guī)模農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè) 225 家，其中銷售收入超億元的 16 家。機(jī)電一體化、電子信息、生物工程、新材料四個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群體扎實(shí)起步。 1988 年，唐山市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為沿海對(duì)外開放地區(qū)，對(duì)外開放初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域格局。 20xx年實(shí)際利用外資 億美元 。人民生活總體達(dá)到小康水平。城市居民人均可支配收入 14480萬(wàn)元，位居河北省首位。 當(dāng)前，唐山正處于經(jīng)濟(jì)社會(huì)加速轉(zhuǎn)型、全面小康和現(xiàn)代化建設(shè)加速推進(jìn)的新階段。 20xx 年 7月，胡錦濤總書記視察唐山并發(fā)表重要講話 ，殷切希望我們加快建設(shè)繁榮文明和諧新唐山 ,把曹妃甸建成科學(xué)發(fā)展示范區(qū)； 20xx 年“ ”國(guó)際勞動(dòng)節(jié)，溫家寶總理又親臨曹妃甸 視察，明確要求我們把曹妃甸這塊“黃金寶地”建成環(huán)渤海地區(qū)的“耀眼明珠”。 一個(gè)主題 ：就是搶抓新機(jī)遇，建設(shè)新唐山。 兩大任務(wù) ：就是實(shí)現(xiàn)更好更快發(fā)展，構(gòu)建和諧唐山。 六項(xiàng)戰(zhàn)略重點(diǎn) ：就是以建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范區(qū)為主導(dǎo)，大力推進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型；以重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集聚為主要抓手，加快曹妃甸新區(qū)建設(shè)； 以打造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈為著力點(diǎn)，不斷提高經(jīng)濟(jì)的整體實(shí)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力；以建設(shè)適宜人居和創(chuàng)業(yè)的濱海城市為目標(biāo)，把城市規(guī)劃建設(shè)管理提高到一個(gè)新水平；以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為基本途徑，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程；以提高人民群眾幸福指數(shù)為著眼點(diǎn)，扎實(shí)推進(jìn)和諧唐山建設(shè)， 把新唐山建設(shè)得更繁榮更文明更和諧。 20 第三章 資源條件評(píng)價(jià) 資源開發(fā)方案 可持續(xù)發(fā)展是人類社會(huì)的一種全新的發(fā)展觀。特別是在人口、資源、環(huán)境日趨沉重的壓力下 ,人們徹底認(rèn)識(shí)到 ,可持續(xù)發(fā)展是人類擺脫危機(jī)、真正達(dá)到健康發(fā)展的唯一出路。發(fā)展 影視旅游 業(yè)必須把生態(tài)環(huán)境保護(hù)與資源節(jié)約放在首位，把可持續(xù)發(fā)展作為現(xiàn)代 影視旅游 業(yè)最大的利益原則，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須同自然環(huán)境及社會(huì)環(huán)境相聯(lián)系，使經(jīng)濟(jì)建設(shè)與資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，以保證社會(huì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。 此項(xiàng)目在資源利用方面嚴(yán)格遵守可持續(xù)發(fā)展得原則，符合資源的有效利用。土地是第一資源，也是最為重要的資源。土地為唐山寶升 21 昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司通過掛牌招標(biāo)取得開發(fā)權(quán) 。 屬土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市建設(shè)用地范圍 內(nèi) 的土地，依據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國(guó)土資源發(fā) [20xx]307 號(hào)）河北省人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)家土地調(diào)控政策的實(shí)施意見》（冀政辦 [20xx]2 號(hào)）等文件精神，本項(xiàng)目按照高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)原 則實(shí)現(xiàn)五通一平，充分合理利用開發(fā)了土地。 能源種類 計(jì)量單位 年需實(shí)物量 折標(biāo)系數(shù) 折標(biāo)煤噸 電力 萬(wàn)千瓦時(shí) 865 采暖 百萬(wàn)千焦 19555 煤氣 萬(wàn)立方米 合計(jì) 節(jié)約能源是我國(guó)能源政策的重要組成部分，本項(xiàng)目選用先進(jìn)合理的技術(shù)，以及國(guó)內(nèi)高性能的節(jié)能設(shè)備，本著節(jié)約能源、利用能源的目的，在滿足正常生活條件下，盡量減少能源的不必要損耗，在充分利用能源的同時(shí)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。停車場(chǎng)設(shè)庭院燈，方便顧客，增 加城市夜景。為保證用電安全，各建筑設(shè)總等電位連接，在需要處作局部等電位連接。建設(shè)期， 根據(jù)國(guó)家頒發(fā)的《節(jié)約能源暫行條例》、《評(píng)價(jià)企業(yè)利用電技術(shù)導(dǎo)則》、《評(píng)價(jià)企業(yè)合理利用熱水技術(shù)導(dǎo)則》等有關(guān)能源綜合利用、節(jié)約能源的規(guī)定，編制本項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書節(jié)能措施。運(yùn)營(yíng)期， 本項(xiàng)目在 開發(fā)、建設(shè)、銷售上 本著例行節(jié)約的原則，按照節(jié)約能源的要求設(shè)計(jì)。在 開發(fā)、建設(shè)、銷售 過程中，注意提高能源利用率，降低能耗，使能源得到綜合利用 。 由于我國(guó)高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直是依托在高耗能低產(chǎn)出的粗曠型發(fā)展模式的背景下進(jìn)行的，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)能源緊缺的現(xiàn)狀，全國(guó)南北拉閘限電不斷，煤炭供不應(yīng)求。因此，節(jié)能節(jié)水的性能是本項(xiàng)目重點(diǎn) 24 考慮的問題。 本項(xiàng)目所有建 筑均設(shè)計(jì)為鋼結(jié)構(gòu)或砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)，均為獨(dú)立柱基礎(chǔ)。所有建筑從設(shè)計(jì)、施工等方面要求抗變形。外窗及陽(yáng)臺(tái)門的氣密性等級(jí)，不低于該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的 II級(jí)。 本項(xiàng)目采暖供熱系統(tǒng)按連續(xù)供熱進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 各個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)都是為了優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)，滿足相關(guān)技術(shù)政策和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)而采用的主要節(jié)能降耗措施，并起到了相應(yīng)的節(jié)能效果。把生活廢水生活中排放的污水、雨水等，經(jīng)過收集、凈化處理后，用于綠化、空調(diào)冷卻、消防供水、水景設(shè)施、沖洗便器等，從而達(dá)到節(jié)省淡水用量的目的。 給水工程。本項(xiàng)目最高日用水量 26 125 立方米，最高日最大時(shí)用水量 立方米 /h。 年用水量為 40500 立方米， 接入城市供水網(wǎng)絡(luò)。給水管采用襯塑鋼管，直埋敷設(shè)。雨水按重現(xiàn)期 P=1 計(jì)算，中心最大時(shí)雨水量 萬(wàn)立方米 /h。把生活廢水生活中排放的污水、雨水等，經(jīng)過收集、凈化處理后，用于綠化、空調(diào)冷卻、消防供水、水景設(shè)施、沖洗便器等，從而達(dá)到節(jié)省淡水用量的目的。 項(xiàng)目節(jié)水分兩個(gè)階段 ：施工建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)階段。此階段中，主要是混凝土攪拌過程和養(yǎng)護(hù)過程的合理用水，避免浪費(fèi)。生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段消耗主要是辦公、生活用水。采用先進(jìn)技術(shù)、工藝和設(shè)備，增加循環(huán)用水次數(shù)，提高水的重復(fù)利用率。 （ 1） 規(guī)劃 要求 項(xiàng)目用 地面積 15813平方米 。 項(xiàng)目所在地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為 商 業(yè)文化娛樂 用地 。 (2)土地權(quán)屬 該