【正文】 區(qū)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、打造實力路南的具體實踐，是應(yīng)對 當前經(jīng)濟形勢、有效拉動內(nèi)需的具體措施，必將成為造福全市人民、打造幸福路南的德政工程。 8 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司置身于當前全區(qū)上下 ,大干快上科學發(fā)展的實踐洪流，倍感機遇難得、時不我待，決心把對黨和社會濃濃感激之情，轉(zhuǎn)化為積極投身“四個路南”建設(shè)的巨大動力，努力為“三年再造一個新路南”做出最大貢獻。 項目工作概況 受項目建設(shè)單位的委托，對該項目的基本概況進行調(diào)查了解、實地考察，并根據(jù)唐山市發(fā)展總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項目具體情況，對相關(guān)情況進行了分析。城市先行者是“寶升昌”努力倡導的目標。該項目由 5 萬平方米商業(yè)及 15 萬平方米高檔住宅組成，已委托北京標準設(shè)計研究院（鳥巢設(shè)計單位）規(guī)劃設(shè)計，預計 20xx 年一期 10 萬平方米交付使用。預計實現(xiàn) 銷售額為5 億元，預計實現(xiàn)利潤 1 億多元。該項目西至渤海南北街、東至協(xié)和醫(yī)院、南至新華西道小學、北至新華西道，總占地面積 28000平方米，規(guī)劃建筑密度 55%，容積率 ，綠化率 35%，總建筑面積 萬平方米。 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司是一家年輕但極具發(fā)展?jié)摿Φ膶I(yè)性 房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)，資產(chǎn)總額過 10 億元。公司現(xiàn)有員工 65 人， 95%以上為大學專科以上學歷，具有專業(yè)技術(shù)職稱的在職員工 45 人，員工平均年齡 36 歲。 公司設(shè)立股東大會作為公司最高決策機構(gòu)，股東即董事會成員，由董事會選聘高級經(jīng)理層負責公司日常的經(jīng)營管理。執(zhí)行總經(jīng)理負責制，下設(shè)一名常務(wù)副總經(jīng)理、一名 工程 副總經(jīng)理及一名財務(wù)總監(jiān)。 公司法人代表戶健，男， 1975 年出生， 1996 年畢業(yè)于大連輕工業(yè)學院，學生時代選修工民建專業(yè)，為進入 房地產(chǎn) 行業(yè)打下了堅實的基礎(chǔ)。公司自成立以來，先后在唐山市路南區(qū)、開平區(qū)、豐南區(qū)、灤縣、遷西縣、蘆臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)縣，通過土地招拍掛、企業(yè)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等多種方式，取得待開發(fā)土地上千畝。建筑為高層，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，層高約 100米。該項目計劃建成唐山市融居住、 6 商務(wù)、購物一體的大型城市廣場，成為唐山市又一個對外開放的亮點。該項目將建成遷西縣一流的集 百貨商場、商業(yè)步行街、高檔住宅三位一體的大型景觀式花園建筑群落，并由愛購物業(yè)提供五星級的物業(yè)管理，傾力打造遷西魅力山城?！皩毶闭J為，恪守商業(yè)道德，拒絕粗制濫造，堅持以誠信為基石，獲取合理企業(yè)利潤，是“寶升昌”發(fā)展的信念。在此基礎(chǔ)上，對該項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、技術(shù)方案、投資估算、資金籌措、項目銷售情 況進行了分析，并據(jù)此編制本報告。 通過大量的市場調(diào)研，我公司發(fā)現(xiàn)，雖然我市經(jīng)濟總量不斷發(fā)展壯大、綜合實力不斷躍上新臺階，在環(huán)京津、環(huán)渤海地區(qū)影響力和戰(zhàn)略地位不斷增強，但與之相配套的現(xiàn)代 房地產(chǎn) 業(yè)，特別是文化軟實力與建設(shè)現(xiàn)代化發(fā)達城市的要求存在較大差距 ，提升唐山市文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，加快與之相配套的文化 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)成為當務(wù)之急。 （ 2）項目建設(shè)規(guī)模 本項目總占地面積 15813 平方米（ 畝），容積率 ，總建筑面積 28500 平方米。該項目選址于南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園內(nèi)，東臨唐柏路，西臨南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園，南臨南湖入水渠（護城河），北鄰 岳各莊大街。 （ 4）項目特點 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是以影視文化為主題的娛樂公園 ，同時配套商業(yè)街等附屬設(shè)施。如果說 嘉禾出品 呈現(xiàn)給中國人的是一個 個美麗的故事 ，那么 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 帶來的是更多元的文化要素。按照娛樂方式劃分，影視主題公園有觀光型、體驗型以及兼具觀光和體驗功能的類型。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 科技含量高，超過迪士尼樂園， 娛 樂項目的緊張刺激程度也遠超迪士尼樂園。無論春夏秋冬均可 游 覽。 比鄰 小南湖 ，可與 陶瓷展覽館以及 畫家村 等相得益彰，代表一 種文化 的兩個不同主題。 （ 5）投資估算及資金籌措 該項目總投資為： 萬元 ； 資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元， 銀行項目貸款 為 萬元 。 （ 1）此項目擁有良好的市場前景， 目前 唐山 這種大型的電影主題公園還不是很多 ，市場前景樂觀。改革開放二十多年來，我國經(jīng)濟保持著年均 7%的增長速度。 改革開放以來，唐山國民經(jīng)濟和社會各項事業(yè)迅速發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。 本項目開發(fā)建設(shè)的為普通 商業(yè)文化娛樂設(shè)施 ，符合唐山市城市發(fā)展規(guī)劃及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃。國外最著名的影視主題公園即好萊塢環(huán)球影城。 縱觀國內(nèi)外影視主題公園的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)其成功的要素必然包含：一是準確的主題定位；二是優(yōu)越的區(qū)位條件；三是富有吸引力和市場競爭力的產(chǎn)品；四是科學的管理和經(jīng)營，這些都是缺一不可的。公司常設(shè) 六 部一室，分別為綜合辦公室、前期開發(fā)部、營銷策劃部、 材料 部、工程 項目 部、合同預算部、財務(wù)部。 20xx 年生產(chǎn)總值登上千億元臺階；“十五”期間，全市生產(chǎn)總值年均增長 %；20xx 年國民生產(chǎn)總值達到 億元；人均 萬元，全部財政收入 億元， 均居河北省首位。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營額達到 230 億元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營率 %.工業(yè)已形成煤炭、鋼鐵、電力、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、造紙等十大支柱產(chǎn)業(yè)，五大產(chǎn)業(yè)基地：精品鋼材、基礎(chǔ)能源、優(yōu)質(zhì)建材、裝備制造和化工。“十五”期間全市累計實際利用外資 。 20xx年，唐山市地區(qū)生產(chǎn)總值 2769 萬元，較上年增長 %，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值 37889 元，較上年增長 %；全市全部財政收入 330億元，增長 25%，占全省比重 23%。黨中央、國務(wù)院對唐山的發(fā)展高度重視。 一大方略 ：就是依托 19 大港、走向海洋、跨越發(fā)展。 此項目的建設(shè)與開發(fā)符合根據(jù)國家 影視旅游 規(guī)劃及唐山市政府制定的本地相應(yīng)計劃 ，能推動和協(xié)調(diào) 娛樂設(shè)施 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作，必定會促進我市乃至我國的 第三 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的協(xié)同效應(yīng)。由于可持續(xù)發(fā)展觀強調(diào)環(huán)境的保護、資源的永續(xù)利用、經(jīng)濟的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展和人民生活質(zhì)量的全面提高 ,因此 ,人類可持續(xù)發(fā) 展道路的確立 ,是一次世界范圍的綠色革命。 資源利用分析 資源是項目存在的物資基礎(chǔ)，是制約項目的生產(chǎn)規(guī)模的重要條件，本節(jié)將主要對項目所需資源情況、保證 措施實行分析評價。地類 (用途 )為商 業(yè)文化娛樂 用地；使用權(quán)類型為出讓。 通過增強建 22 筑圍護結(jié)構(gòu)保溫隔勢性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標的前提下，與未采取節(jié)能措施時相比，采暖、空調(diào)能耗節(jié)約 60%。 23 第四章 節(jié)能節(jié)水 節(jié)能措施 ． 1 節(jié)能規(guī)范 影視旅游產(chǎn) 業(yè) 是一個綜合而全面的產(chǎn)業(yè)，所以對能源的利用也是一個不可忽視的問題，我們應(yīng)該在規(guī)范和制度上都要嚴格遵守“高標準，高要求，高利用”的原則完成項目的開發(fā)運用與發(fā)展的各個環(huán)節(jié)。項目所用設(shè)備均為國際、國內(nèi)先進機型，運行效率高，通過科學管理可達到節(jié)能和合理利用能源的目的。在今后相當長的時期內(nèi)電荒和水荒將不可能避免的伴隨人們的生活。板均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝結(jié)構(gòu)，外圍護結(jié)構(gòu)采用保溫砌塊和陽光板，屋面按空調(diào)冷卻塔或風冷機組進行結(jié)構(gòu)設(shè)計。使用中空環(huán)境，減少熱損失 ； （ 2）電氣節(jié)能 ◇電梯、供熱、供水等設(shè)備優(yōu)先選用國家推薦的質(zhì)量合格的節(jié)能型產(chǎn)品，以達到節(jié)能降耗的目的； ◇選用低損耗變壓器，力求降低用電設(shè)備自身損耗； ◇ 合理選擇變、配電站位置，力求使其處于負荷中心，從而最大限度減少配電距離，降低電纜的線路損耗； ◇選用無功功率自動補償裝置，保證在大量感性負荷工作狀 25 態(tài)下，自動調(diào)整無功功率，降低無功損耗； （ 3）采暖節(jié)能 ◇合理布置熱交換站的位置，盡量減短供熱管線，減少供熱過程中沿途熱損失；選用保溫效果好的墻體材料，在保證生活的正常情況下，降低建筑物耗熱量，從而達到節(jié)能的目的； ◇在供熱管網(wǎng)各環(huán)路的建筑路口處安裝采暖平衡閥，以利于管道的水利平衡，達到節(jié)能目的； ◇加強管網(wǎng)保溫，減少能量損失。 節(jié)水措施 ． 1 能耗分析 根據(jù)河北省人民政府關(guān)于加強城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知，在“十一五”期間，力爭完成中水回用設(shè)施建設(shè)。本項目用水主要為駐場人員和外來人員的日常生活用水、 消防用水、冬季鍋爐用水及廠區(qū)綠化用水。場區(qū)生活、消防采用統(tǒng)一的給水系統(tǒng)。 ． 2 節(jié)水措施 根據(jù)河北省人民政府關(guān)于加強城市供水節(jié)水和水污染防治工作的通知，在“十一五”期間，力爭完成中水回用設(shè)施建設(shè)。 （ 1）施工建設(shè)階段。因此節(jié)水措施主要考慮多加節(jié)水宣傳，并采用有效的節(jié)水設(shè)施，如節(jié)水龍頭等。地上 總建 筑面積 28500平方米 ,容積率 ，建筑密度 60%,綠地率 30%。土地為唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司通過掛牌招標取得開發(fā)權(quán) 。場地開闊，施工條件良 28 好。不同電價的用電需分別進行計量。 (7)供暖 該項目熱源由 附近 熱力站提供，供熱總負荷為 。地處環(huán)渤海灣中心地帶 ，南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰，是 連 接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊。唐山地處交通要塞，是華北通往東北的咽喉地帶，京沈、京秦、大秦三大鐵路橫貫全境。 氣候條件： 唐山屬暖溫帶半濕潤季風氣候，氣候溫和，全年日照 30 26002900 小時，年平均氣溫 度，無霜期 180190 天，常年降水 500700 毫米，降霜日數(shù)年平均 10 天左右。礦產(chǎn)資源品種多、儲量大、質(zhì)地優(yōu)良、分布集中、易于采 選。（ 2）大氣降水在年際分配上變率大。 地質(zhì)條件： 1） 場地工程地質(zhì)條件 場地土勘察深度范圍內(nèi)主要由雜填素土、粉土、細砂、細砂粉質(zhì)粘士、細砂組成 ,下面將隔層 土按自上而下的順序描述如下 : 31 地層分層表 地層編號 地層名稱 地層描述 1 雜填素土 雜色，由碎石、碎磚頭、灰渣及素土組成，平均 2 粉土 褐黃色，可見氧化鐵，土質(zhì)均勻，平均 3 細砂 黃褐色，長石、石英為主含云母，亞圓形，均勻。 擬建建筑物抗震設(shè)防類別為丙類 ,場地土 20 米以上土層等效剪切波速依據(jù)波速試驗測定結(jié)果為 ,場地覆蓋層厚度 ＞ 50 米 ,依據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB5001120xx,建筑場地類別為 Ⅲ 類 ,場地土類型為中軟土。給水工程管線、排水工程管線、電力工程纜線、電訊工程纜線均已敷設(shè)到新華道沿線，可以加以利用。該址 用地形狀不規(guī)則 ， 地勢較為平坦，交通便捷，周邊環(huán)境良好，地理位置優(yōu)越， 給水、排水、供暖、供氣、供電、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可滿足本項目建設(shè)及運營的需要。項目所在地附近沒有地表河流。固體廢棄物全部得到安全處理，綜合利用率達到 90%以上；加強 項目基地 內(nèi)的綠化和生態(tài) 保護，充分利用植被特別是樹木對煙塵和粉塵的阻擋、過濾和吸收作用，確保植物防護間距。 影視旅游 業(yè)是社會再生產(chǎn)過程的重要環(huán)節(jié) ,它既包括物質(zhì)循環(huán)利用、能量轉(zhuǎn)化 ,又有價值轉(zhuǎn)化與價值實現(xiàn)?，F(xiàn)代 影視旅游 業(yè)的出現(xiàn) ,較好地解決了這一問題。 生態(tài)環(huán)境保護措施 本項目有關(guān)環(huán)境保護標準主要依據(jù)現(xiàn)行國家標準： 35 ◇《中華人民共和國環(huán)境保護法》 ◇《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 GB30951996 ◇《污水綜合排放標準》 GB89781996 ◇《大氣污染物綜合排放標準》（ GB162971996） ◇《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》 ◇中共河北省委、省政府關(guān)于環(huán)境保護若干問題的決定。 （ l） 施工期 噪 聲環(huán)境影響分析 建筑施工全過程 根據(jù)作業(yè)性質(zhì)一般分為以下幾個階段 :清理場地階段、土石方階段、基礎(chǔ)工程階段、主體工程階段、掃尾階段。 這樣可將施工噪音對周圍環(huán)境的影響控制在一 定的范圍內(nèi) 。 （ 3） 施工期水環(huán)境影響分析 廢水有施工廢水和生活污水兩種 ,施工 、 生活污水來自施工人員排放的生活污水 ,其水質(zhì)與城市生活污水差別不大 。 37 (4) 施工期固體廢棄物環(huán)境影響分析 本項目施工期固體廢棄物主要來自施工人員的生活垃圾及建筑施工垃圾 。 工程開挖防塵：工程開挖土方應(yīng)集中堆放，縮小揚塵影響范圍，及時回填低凹地處，注意土石方挖填平衡。 交通揚塵消減與控制：施工道路應(yīng)保持平整，設(shè)立施工道路養(yǎng)護、維護、清掃專職人員，保持道路清潔、運行狀態(tài)良好。 設(shè)置圍墻擋板：施工工地要設(shè)置擋板和圍墻，以減少工地對外環(huán)境的影響，設(shè)置圍擋高度不低于 ，可以將施工揚塵影響距離縮小 40%。對于燃氣廢氣 ,由于其燃燒后排放的煙氣中有害成分極少 ， 因 此 可以直接 排放 。定期由物業(yè)部門運送到垃圾集中轉(zhuǎn)運站 ,然后由專業(yè)部門處理。建成后使用 階段對項目影響較小，并且其治理措施完善可行。首先表現(xiàn)在對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻明顯。 行業(yè)影響分析 該項目為商業(yè)文化娛樂項目，總占地面積 15813 平米，總建筑面積 28500 平米，建設(shè)期 2 年，占唐山市年影視旅游開發(fā)量比重較低，不會形成行業(yè)壟斷。 影視旅游 業(yè)通過引進域外先進技術(shù)、企業(yè)管理技術(shù)等途徑促進城市群的技術(shù)進步，成為技術(shù)進步的一個新引擎 ?？鐕就瑫r也為城市群帶來國際領(lǐng)先的技術(shù)．隨著更多跨國公司進入城市群，更多先進技術(shù)將被引進城市群。 （ 2）相關(guān)效益