【正文】 要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件、技術(shù)方案、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目銷售情 況進(jìn)行了分析，并據(jù)此編制本報(bào)告。 項(xiàng)目概況及結(jié)論 （ 1）建設(shè)理由 剛剛召開的市委八屆五次全會(huì)確定了以“搶抓新機(jī)遇，建設(shè)新唐山，實(shí)現(xiàn)新跨越”為主題，以科學(xué)發(fā)展示范區(qū)建設(shè)為總攬，堅(jiān)持保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)，發(fā)出了“朝著建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范區(qū)、建設(shè)人民群眾幸福之都”的宏偉目標(biāo)加速前進(jìn)的號(hào)召。貫徹落實(shí)市委全會(huì)精神，元月 5 日閉幕的區(qū)委八屆四次全會(huì)確立了“小區(qū)域、大發(fā)展、多貢獻(xiàn)”的理念，提出了“大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)優(yōu)做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)，鞏固提升第一產(chǎn)業(yè)，三年再造一個(gè)新路南”的階段性目標(biāo)，特別提出了打造“ 激情路南、實(shí)力路南、魅力路南、幸福路南”的奮斗目標(biāo)，宏偉藍(lán)圖鼓舞人心，催人奮進(jìn)。 8 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司置身于當(dāng)前全區(qū)上下 ,大干快上科學(xué)發(fā)展的實(shí)踐洪流，倍感機(jī)遇難得、時(shí)不我待，決心把對(duì)黨和社會(huì)濃濃感激之情，轉(zhuǎn)化為積極投身“四個(gè)路南”建設(shè)的巨大動(dòng)力，努力為“三年再造一個(gè)新路南”做出最大貢獻(xiàn)。 通過大量的市場(chǎng)調(diào)研，我公司發(fā)現(xiàn)，雖然我市經(jīng)濟(jì)總量不斷發(fā)展壯大、綜合實(shí)力不斷躍上新臺(tái)階，在環(huán)京津、環(huán)渤海地區(qū)影響力和戰(zhàn)略地位不斷增強(qiáng)，但與之相配套的現(xiàn)代 房地產(chǎn) 業(yè)，特別是文化軟實(shí)力與建設(shè)現(xiàn)代化發(fā)達(dá)城市的要求存在較大差距 ，提升唐山市文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，加快與之相配套的文化 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)成為當(dāng)務(wù)之急。 隨著全市大規(guī)模城市建設(shè)改造工程的推進(jìn)，我市城區(qū)西部原有的渤海影劇院及其西側(cè)建筑已經(jīng)全部拆除。根據(jù)當(dāng)前全市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，特別是貫徹區(qū)委、區(qū)政府“小區(qū)域、大發(fā)展、多貢獻(xiàn)”的理念，我們認(rèn)為整合原渤海電影院及其周邊土地資源，提升劇院及其承載的群眾性文體活動(dòng)中心的功能，打造唐山市大型綜合性文化場(chǎng)所、標(biāo)志性城市景觀已經(jīng)勢(shì)在必行。這一項(xiàng)目是我市建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范區(qū)的迫切要求，是我區(qū)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、打造實(shí)力路南的具體實(shí)踐，是應(yīng)對(duì) 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、有效拉動(dòng)內(nèi)需的具體措施，必將成為造福全市人民、打造幸福路南的德政工程。 （ 2）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積 15813 平方米（ 畝），容積率 ，總建筑面積 28500 平方米。建筑密度 60%，綠化率 30%。 主要建 9 設(shè)露天汽車電影院 3500 ㎡， 汽車及電影文化展廳、餐飲、娛樂、休閑、汽車裝具等設(shè)施 25000 ㎡。 （ 3）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 該項(xiàng)目坐落在唐山市路南區(qū)南湖生態(tài)城內(nèi)，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。該項(xiàng)目選址于南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園內(nèi)，東臨唐柏路，西臨南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園，南臨南湖入水渠（護(hù)城河），北鄰 岳各莊大街。 該址 用地形狀不規(guī)則 ，地勢(shì)較為平坦，交通便捷，周邊環(huán)境良好，地理位置優(yōu)越，給水、排水、供暖、供氣、供電、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的需要。 項(xiàng)目所在地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為 商 住用地。上述各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)和用地性質(zhì)均符合該區(qū)域控制性規(guī)劃要求 。 （ 4）項(xiàng)目特點(diǎn) 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是以影視文化為主題的娛樂公園 ，同時(shí)配套商業(yè)街等附屬設(shè)施。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是 橙天娛樂集團(tuán)繼影視、音樂、娛樂之后發(fā)展的新戰(zhàn)略，未來十年內(nèi)將在東南亞區(qū)域成為 最著名的 電影 主題公園之一，代表了 中國(guó) 文化 。唐山 作為 中國(guó)發(fā)展 環(huán)渤海區(qū)域的核心城市 ，同樣是 世界矚目的焦點(diǎn) ，在這里 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 可以與中華文化結(jié)合，營(yíng)造出具有中國(guó)風(fēng)情的獨(dú)特項(xiàng)目。 唐山 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 可以讓更多的 唐山 人了解 中國(guó) ，了解 電影 文化。如果說 嘉禾出品 呈現(xiàn)給中國(guó)人的是一個(gè) 個(gè)美麗的故事 ，那么 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 帶來的是更多元的文化要素。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 內(nèi)的一個(gè)個(gè)電影主題 10 既獨(dú)立成章 ,又相互關(guān)聯(lián)，隨著新電影的不斷放映會(huì)有新的 游 藝項(xiàng)目更新，內(nèi)容的延展性 將 更加豐富。 電影主題公園，即不以影視拍攝功能為主，而是以影視拍攝場(chǎng)景、場(chǎng)地、道具、服飾、片段等為資源， 以影視文化為主題的娛樂公園。國(guó)外最著名的電影主題公園是好萊塢環(huán)球影城，環(huán)球影城是世界上規(guī)模最大的圍繞電影拍攝場(chǎng)景建立的主題娛樂公園，是一個(gè)能夠讓游客走入電影，親身體驗(yàn)電影拍攝的神奇世界。按照娛樂方式劃分，影視主題公園有觀光型、體驗(yàn)型以及兼具觀光和體驗(yàn)功能的類型。 電影主題公園最初用于拍攝，其市場(chǎng)主要面向影視拍攝劇組，而旅游化之后，電影主題公園的目標(biāo)市場(chǎng)則逐漸轉(zhuǎn)向了旅游者。同時(shí)，那些仍保留拍攝功能的電影主題公園其目標(biāo)市場(chǎng)也包括影視劇組，但是影視拍攝的市場(chǎng)份額已大大降低。國(guó)家旅游局的調(diào)查結(jié)果顯示，目前我國(guó) 電影主題公園的主要消費(fèi)對(duì)象是國(guó)內(nèi)旅游者，而歐美游客主要鐘情于我國(guó)的傳統(tǒng)山水風(fēng)光和文物古跡景點(diǎn)。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 科技含量高，超過迪士尼樂園， 娛 樂項(xiàng)目的緊張刺激程度也遠(yuǎn)超迪士尼樂園。通過更多科技的引進(jìn)可以極大的提高國(guó)產(chǎn)電影的制作水平和觀眾的欣賞水平，三維計(jì)算機(jī)技術(shù)的大量應(yīng)用可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合 唐山 的城市定位，也符合 生態(tài)唐山 的理念。 唐山 大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)， 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 也為之提供了新的思路和發(fā)展動(dòng)力。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 的 游 樂景點(diǎn)中室內(nèi)和棚蓋部分約占 70％，更加適合北 方 的氣候特征 。無論春夏秋冬均可 游 覽。 嘉禾電影主題公 11 園Ⅰ期 定位于家庭和商務(wù)，適合各個(gè)年齡段的 游 客，較迪斯尼樂園 及好萊塢影城 具有更加廣泛的客源市場(chǎng)。 唐山 作為 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中京津唐的東部門戶 ，同時(shí)也是 未來 的 沿海 國(guó)際城市 。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 擬選址在唐山市南湖生態(tài)城“南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園”內(nèi)， 地處 唐山市區(qū)南大門 ， 規(guī)劃占地 130 畝，投資亞洲最大的電影城及商業(yè)附屬設(shè)施。 比鄰 小南湖 ，可與 陶瓷展覽館以及 畫家村 等相得益彰，代表一 種文化 的兩個(gè)不同主題。 中國(guó)境內(nèi)居民 早已熟悉了香港迪士尼樂園 及美國(guó)好萊塢影城 ，正可來 唐山 觀光 游覽，既欣賞 唐山 風(fēng)情 又 可 體驗(yàn) 嘉禾 環(huán)球影城的魅力 。 以上是 唐山 市引入 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 項(xiàng)目的部分分析。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 由橙天娛樂集團(tuán)（國(guó)際）控股有限公司投資，唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司開發(fā)，以中國(guó)文化植入唐山，打造中國(guó)的文化高地 。 （ 5）投資估算及資金籌措 該項(xiàng)目總投資為： 萬元 ； 資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元， 銀行項(xiàng)目貸款 為 萬元 。 （ 6）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期為 20xx61 至 20xx531，第 3 年開始 經(jīng)營(yíng) ，整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)算期為 14 年。 （ 7）經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)計(jì)算， 項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，第 3 年可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，投資回收 期（稅后） 年（含建設(shè)期 2 年），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 12 （全部投資所得稅后），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（全部投資所得稅后）。 （ 8）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各項(xiàng)指標(biāo)結(jié)果見下表 主要財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 1 銷售收入 萬元 2 銷售稅金及附加 萬元 3 總成本 萬元 4 利潤(rùn)總額 萬元 5 所得 稅 萬元 6 稅后利潤(rùn) 萬元 7 總投資 萬元 建設(shè)投資 +鋪底流動(dòng)資金 8 投資利潤(rùn)率 % % 9 投資利稅率 % % 10 銷售利潤(rùn)率 % % 11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 12 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 13 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 通過分析研究，本報(bào)告認(rèn)為 ” 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 ”文化創(chuàng)意 13 產(chǎn)業(yè)項(xiàng) 目 項(xiàng)目工程開發(fā)建設(shè)可行，并將帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （ 1）此項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景， 目前 唐山 這種大型的電影主題公園還不是很多 ，市場(chǎng)前景樂觀。 （ 2）此項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 為 %，高于銀行同期貸款利率，財(cái)務(wù)效益較好，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （ 3）項(xiàng)目的實(shí)施，為地方政府創(chuàng)收頗豐，增加了本區(qū)域的就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必將產(chǎn)生良好的社會(huì)效益。 14 第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 發(fā)展規(guī)劃分析 我國(guó)近年來的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好， 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定。改革開放二十多年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持著年均 7%的增長(zhǎng)速度。 20xx 年我國(guó)順利加入 WTO，到目前為止各方面情況運(yùn)轉(zhuǎn)良好，已基本度過入世磨合期，今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然看好?？梢?，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè) 健康高速的 發(fā)展階段，這必將帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的良好發(fā)展。 在科學(xué)發(fā)展觀方面，“十一五”規(guī)劃提出的“堅(jiān)持以人為本，轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念、創(chuàng)新發(fā)展模式、提高發(fā)展質(zhì)量”，以及“進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，合理控制投資規(guī)模，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，正確把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的變化，保持社會(huì)供求總量基本平衡， 避免經(jīng)濟(jì)大起大落”等觀點(diǎn)，都與影視旅游 行業(yè)有關(guān)。 改革開放以來，唐山國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)迅速發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。 20xx 年全市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 2700 億元，全部財(cái)政收入 350 多億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 12376 元和 5155 元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均居河北省首位。唐山人民生活水平提高了，對(duì)生活要求也高了，而唐山這種集 環(huán)球影城、游樂園及配套商業(yè)設(shè)施為 一體的綜合性 15 設(shè)施還不是很多， 中國(guó)境內(nèi)居民早已熟悉了香港迪士尼樂 園及美國(guó)好萊塢影城，正可來唐山觀光游覽，既欣賞唐山風(fēng)情又可體驗(yàn)嘉禾環(huán)球影城的魅力 。 該項(xiàng)目選址位于 唐山市路南區(qū)南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園內(nèi) ， 東臨唐柏路，西臨南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園，南臨南湖入水渠（護(hù)城河），北臨岳各莊大街 ；地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的為普通 商業(yè)文化娛樂設(shè)施 ，符合唐山市城市發(fā)展規(guī)劃及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。 建設(shè) 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是加快唐山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和質(zhì)量的重要標(biāo)志，也是唐山經(jīng)濟(jì)中最有潛力的部份，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)已被省委、市委列入 20xx年工作重點(diǎn)，通過 影城 、 游樂園 、休閑、購(gòu)物場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)，可以推動(dòng)唐山第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)路南經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，倡導(dǎo)文明消費(fèi)、 文明休閑娛樂 、 摒棄 舊的陋習(xí)。 產(chǎn)業(yè)政策分析 電影 主題公園，即不以影視拍攝功能為主，而是成為以影視拍攝場(chǎng)景、場(chǎng)地、道具、服飾、片段等為資源，以影視文化為主題的娛樂公園。國(guó)外最著名的影視主題公園即好萊塢環(huán)球影城。環(huán)球影城是世界上規(guī)模最大的圍繞電影拍攝場(chǎng)景建立的主題娛樂公園，是一個(gè)能夠讓游客走入電影，親身體驗(yàn)電影拍攝的神奇世界。經(jīng)過不斷的完善和發(fā)展，好萊塢環(huán)球影城已經(jīng)成為游客游覽好萊塢必不可少的一個(gè)景點(diǎn)。目前我國(guó) 國(guó)內(nèi)的影視主題公園很難達(dá)到如環(huán)球影城一樣的規(guī)模和 16 影響力，但仍有一些具有獨(dú)特的吸引力、發(fā)展較為成功的案例。 縱觀國(guó)內(nèi)外影視主題公園的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)其成功的要素必然包含：一是準(zhǔn)確的主題定位；二是優(yōu)越的區(qū)位條件；三是富有吸引力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品；四是科學(xué)的管理和經(jīng)營(yíng)，這些都是缺一不可的。 2． 3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 4 月 3 日，法定代表人戶健，注冊(cè)資本 4000 萬元， 房地產(chǎn) 開發(fā)三級(jí)資質(zhì)（編號(hào)：冀建房開唐字第 319 號(hào)）公司注冊(cè)地址：唐山市路 南區(qū)渤海東西街 9 號(hào)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 13020xx00020593，組織機(jī)構(gòu)代碼： 787014923。 公司設(shè)立股東大會(huì)作為公司最高決策機(jī)構(gòu)，股東即董事會(huì)成員，由董事會(huì)選聘高級(jí)經(jīng)理層負(fù)責(zé)公司日常的經(jīng)營(yíng)管理。執(zhí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)一名常務(wù)副總經(jīng)理、一名 工程 副總經(jīng)理及一名財(cái)務(wù)總監(jiān)。公司常設(shè) 六 部一室，分別為綜合辦公室、前期開發(fā)部、營(yíng)銷策劃部、 材料 部、工程 項(xiàng)目 部、合同預(yù)算部、財(cái)務(wù)部。 本次申請(qǐng)開發(fā)的 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 項(xiàng)目工程總占地面積15813 平方米，總建筑面積 28500 平方米，符合國(guó)家 相關(guān)的行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 改革開放以來，唐山國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)迅速發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。由于 1976 年大地震的原因，改革開放初期，唐山 17 處于邊恢復(fù)邊建設(shè)的時(shí)期； 1986 年恢復(fù)建設(shè)基本完成后，唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨溃?1988 年全市國(guó)民生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)第一個(gè)翻番； 1994年實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)翻番； 1996 年跨入全國(guó)綜合實(shí)力 50 強(qiáng)。 20xx 年生產(chǎn)總值登上千億元臺(tái)階；“十五”期間，全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %；20xx 年國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 億元；人均 萬元，全部財(cái)政收入 億元， 均居河北省首位。三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成比重為 ： ： 。 農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)全面發(fā)展，果菜、乳業(yè)、瘦肉型豬、板粟、花生、水產(chǎn)品。六大龍型經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，全市 500 萬元以上規(guī)模農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè) 225 家，其中銷售收入超億元的 16 家。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)額達(dá)到 230 億元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)率 %.工業(yè)已形成煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、造紙等十大支柱產(chǎn)業(yè)，五大產(chǎn)業(yè)基地：精品鋼材、基礎(chǔ)能源、優(yōu)