【正文】 133 平方米，銷售 均 價(jià)在 1600元 /平方米 以上 ，項(xiàng)目 主要適合居家，現(xiàn)在正在 內(nèi)部認(rèn)購期 ，于 2020 年底交房。 處 于 衡南縣城主干道云集大道東段，出行便捷， 43 路公交車經(jīng)過，直達(dá)衡陽市經(jīng)濟(jì)中心， 107 國道，衡云干道至衡陽 15 分鐘經(jīng)濟(jì)圈 ， 由 衡陽清泉房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 投資 開發(fā) ，杭州名策地產(chǎn)全案策劃代理 。 項(xiàng)目戶型 主要為三房、四房 ，面積為 113181 平方米 。目前銷售率在 95%左右， 項(xiàng)目現(xiàn)處于期房， 2020 年底交房，項(xiàng)目周邊配于 北斗星實(shí)驗(yàn)中學(xué) .衡南縣交警隊(duì) .云集駕校 .衡南縣委黨校 .老年公寓 。 （ 5） 山水名城 項(xiàng)目位于 衡南縣云集大道與迎賓路交匯處（生態(tài)公園旁） ， 南面為云集大道，北面為生態(tài)公園，東臨衡陽工學(xué)院，西鄰洛夫文化廣場、湘江。 項(xiàng)目 戶型以 二房，三房，四房 為主，面積 98158 平方米， 三房舒適而不失華麗，起 價(jià)在 2800 元 /平方米，均價(jià)在 3000 元 /平方米左右。項(xiàng)目頂樓和商業(yè)不對外出售，開發(fā)商自己擁有。 財(cái)富廣場 項(xiàng)目位于 新衡南縣城，東臨云集汽車站，西靠清泉路，北至云集大道，南面為公園北路，規(guī)劃總用地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 92080 平方米，其中：門面建筑面積： 28380 平方米；賓館建筑面積： 1580 平方米；住宅建筑面積： 62120平方米；容積率： ；建筑密度： %；綠化率： %；立足集貿(mào)行業(yè)。 項(xiàng)目由衡南桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)， 項(xiàng)目由 29 棟小高層組成，一層為門面，戶型以三室兩廳為主，起價(jià)為 1580 元 /平方米，目前銷售率在 95%以上。 （ 7） 濱江 由 衡陽市興源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資開發(fā)。 2． 2． 立新開發(fā)區(qū)主要樓盤 介紹 （ 1）蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城 項(xiàng)目位于立新開發(fā)區(qū)濱江大道 1 號，臨近蒸水河。 項(xiàng)目以奧林匹克文化為主題，小區(qū)內(nèi)有一個(gè) 60 畝的奧林匹克文化廣場。是衡陽第一家以運(yùn)動(dòng)、健康為主題的大型住宅社區(qū)。 （ 2） 憬華花園 項(xiàng)目位于立新開發(fā)區(qū)立新大道北門。 項(xiàng)目周邊有衡陽市第八中學(xué)及幼兒園、華銀旺和超市。 戶型以三房兩廳、四房兩廳為主，面積在 140170 平方米左右。 2． 新城板塊住宅總結(jié) （ 1） 產(chǎn)品形態(tài)早期以多層為主，中天花園先建中心花園再建住宅的創(chuàng)新做法標(biāo)志著開發(fā)理念的一次大突破，嘉華花苑 100%的銷售率也使其成為早期開發(fā)的一個(gè)代表。城市花園的出現(xiàn)使整個(gè)市場的產(chǎn)品提前進(jìn)入升級換代的時(shí)期，高品質(zhì)樓盤的開發(fā)在未來必定成為一個(gè)主流方向； （ 2） 園林景觀、綠化受 到前所未有的重視，部分樓盤綠化率已達(dá)到 4050%，貝爾高林挺進(jìn)中小城市意味著景觀開始成為樓盤的一個(gè)重要賣點(diǎn)； （ 3） 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和水平有明顯提升，國內(nèi)知名物管公司中海進(jìn)駐香江主力戶型為 130160 ㎡左右的三室兩廳、四室兩廳，大面積的五房和復(fù)式 雖然有一定的市場需求但絕不可能成為主流，目前滯銷產(chǎn)品也多為此類； （ 6） 住宅整體均價(jià)高于老城板塊，小高層價(jià)格區(qū)間在 13001900 元 /㎡，高層價(jià)格區(qū)間在 15002800 元 /㎡，產(chǎn)品的性價(jià)比偏低，但有較大的升值潛力。 三、新城板塊商業(yè)市場分析 類型：主要有 2 類 —— 一是社區(qū)獨(dú)立街鋪，一是商業(yè)裙樓。 業(yè)態(tài)： ①獨(dú)立街鋪在功能方面主要是滿足社區(qū)居民的日常生活消費(fèi)， 業(yè)態(tài)大多為餐飲、副食、干洗、藥店、五金、家居、美發(fā)、網(wǎng)吧、娛樂等； ②在調(diào)查中尚未發(fā)現(xiàn) 2 層裙樓有經(jīng)營項(xiàng)目， 1 層裙樓大多分租給銀行、電信、移動(dòng)、小型超市； ③從目前情況看，日鑫建材大市場、通程大酒店與即將入駐的香江百貨樣板店將是華新區(qū)最大的商家。 典型區(qū)域街鋪?zhàn)饨鸨容^表 區(qū)域 面積 租金 售價(jià) 太陽廣場西名雅花苑周圍 2 層 80100 ㎡ 1015 元 /㎡ 一樓 5000 元 /㎡ 太陽廣場東名郵政局周圍 2 層 4060 ㎡ 2025 元 /㎡ 一樓 8000 元 /㎡ 市政府東面小區(qū)內(nèi) 2 層 6080 ㎡ 1015 元 /㎡ 一樓 4000 元 /㎡ 市政府南面嘉華花苑周圍 2 層 6080 ㎡ 1015 元 /㎡ 一樓 5000 元 /㎡ 華新客運(yùn)站周圍 1 層 3050 ㎡ 10 元 /㎡ 一樓 2500 元 /㎡ 第二部分 項(xiàng)目的 SWOT 分析 一、 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目地處衡陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)長湖北街以東，白云路以北，一、二期正在施工并部分已竣工。 本地塊為一矩形地塊，地形較呆板，且項(xiàng)目功能比較復(fù)雜，集商業(yè)、住宅、辦公為一體，共 3 棟。 二、 優(yōu)勢點(diǎn) 項(xiàng)目地處華新開發(fā)區(qū)，隨著眾多市級機(jī)關(guān)遷入，使該區(qū)住宅房價(jià)不斷升值，且政策驅(qū)動(dòng)，市一中、市中心醫(yī)院、南華附屬醫(yī)院等相繼入駐該區(qū)。 項(xiàng)目為電力新村 3 期，在此之前的 2 期已經(jīng)具有相對成熟的規(guī)模和比較廣泛的客戶群，可為蓄勢過程中的推廣和認(rèn)購起到良好的作用。 小區(qū)綠化率達(dá) 38%，擁有十分不錯(cuò)的園林景觀。 戶型多樣，且所有住戶均朝南，并有景觀入戶花園。 三、 劣勢點(diǎn) 暫未通公交車，交通不便。 市民對高層住宅的種種弊端存在不少疑慮。 小區(qū)周邊的道路景觀、公園的開發(fā)都未有完善，從而使人還無法感受到小區(qū)周邊環(huán)境的好處。 城市中心的遷移必將吸引數(shù)量龐大的置業(yè)群體。以香江以宏和 項(xiàng)目一、二期業(yè)主基本上是電業(yè)局內(nèi)部員工，三期業(yè)主可能對此心存芥蒂，社區(qū)融合性較差。 六、 總結(jié) —— 尋找項(xiàng)目的突破點(diǎn) 從總體上說，項(xiàng)目具有較大的開發(fā)價(jià)值。在我們充分分析了衡陽市開發(fā)區(qū)樓市的情況，并清醒地認(rèn)識到項(xiàng)目的威脅和優(yōu)、劣勢之后，我們認(rèn)為需要從項(xiàng)目自身質(zhì)素的完善、策劃包裝、特殊的營銷手法等方面入手，苦修內(nèi)功，外展神姿，找到合適的定位，并加以完善的包裝，從而確立項(xiàng)目的獨(dú)特形象，使項(xiàng)目在市場上贏得有利的競爭地位。從項(xiàng)目所處區(qū)域來看，樓盤的同質(zhì)化傾向比較明顯。以現(xiàn)代主義定義，就是要賦予樓盤一種風(fēng)格。 （ 2）、項(xiàng)目的自身質(zhì)素始終是獲得購買者認(rèn)同的基本點(diǎn)。品質(zhì)決定品位，風(fēng)格成就價(jià)值 ，品質(zhì)與風(fēng)格的結(jié)合才能更突出項(xiàng)目的優(yōu)勢。具體操作如下： ⑴ 比較系數(shù)＝項(xiàng)目板塊評估得分 / 比較項(xiàng)目評估得分 ⑵ 可調(diào)均價(jià)＝各比較板塊的比較系數(shù) * 比較項(xiàng)目均價(jià) ⑶ 項(xiàng)目板塊評估均價(jià)＝ ∑ 各比較板塊可調(diào)均價(jià)之和 *比較權(quán)重 *項(xiàng)目評估均價(jià) 通 過計(jì)算和比較， 我們 得出 項(xiàng)目 的 住宅 市場均價(jià) 在 1900 元 /㎡ 左右 ； 商鋪均價(jià)在 3500 元 /㎡ 左右（ 其中一樓商鋪： 4500 元 /㎡ 左右，二樓商鋪： 2500 元 /㎡左右）。那么，我們的房子賣給誰呢？ 我們的對象只能是少量的城市精英階層。 對精英層，我們有如下的理解： （ 1）、他們具有各不相同的支配力。 （ 3）、他們在意生活的品質(zhì)，有意無意間擯棄缺乏品位的生活。 （ 4）、他們更在意安全、安靜。 （ 6）、他們對小區(qū)的質(zhì)素要求較高。 （ 7）、他們對子女的教育很關(guān)注。 從以上對精英階層的理解，結(jié)合衡陽目前的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，我們的目標(biāo)對象可以集中在以下區(qū)間： （ 1）、城市里的管理人員（包括政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位管理人才）他們是城市或者部門的管理者，有權(quán)力支配、管理、引導(dǎo)別人的生活。 （ 2）、城市里的盈利人員（包括企業(yè)主、個(gè)體工商戶） 他們是城市里財(cái)富的創(chuàng)造者，他們不一定有很高的學(xué)歷，但他們有很強(qiáng)的盈利能力，能夠創(chuàng)造更多的財(cái)富。圍繞對項(xiàng)目的定位，除了要做好項(xiàng)目本身的質(zhì)素以外，在其附加值層面，也應(yīng)該做出努力。 所以我們需要挖掘項(xiàng)目的最大價(jià)值，讓項(xiàng)目的形象最大化。因此我們建議在以下方面項(xiàng)目需要完善： 2． 周邊環(huán)境 （ 1）、以電力局的名義，向市公交公司申請?jiān)谛^(qū)邊開通 12 條