【正文】 好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 2021 年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出： 2021 年各季度 XX 市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動作用。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表： 各季度 XX 市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較 低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。 2021 年， XX市正式步入住宅的商品時代。經(jīng)過 1999 年的過度轉(zhuǎn)換，從 2021 年開始，實物分 房已完全停止，居民 “ 等、靠、要 ” 的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在 2021 年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 195 萬平方米，竣工面積為 65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷（預(yù)）售 11 萬平方米，其中預(yù)售 萬平方米，銷售率超過 100%，解決了 1 萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。 2021 年 XX 市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而 XX 市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。存量房交易 的興起和已售公房的上市交易，大大推動了 XX 房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至 “8 成 30 年 ” 的期限。公積金方面 ：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強(qiáng)。共批準(zhǔn)發(fā)放個人住房貸款 9019 戶，共計 億元，同比增長 %；支持個人購房建筑面積達(dá) 萬平方米，房屋總價值達(dá) 1 億元。 2021 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 起，比 1999 年增長 1%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。 1999 年底成立了 XX 市住房擔(dān)保公司， 2000 年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300 起，發(fā)放貸款 4000 萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。 2021 年 XX 市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。與此同時2021 年 8 月底舉辦了 “ 百家房地產(chǎn)中介機(jī) 構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動 ” ，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了 XX 市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍 XX 市二、三級市場起到了十分重要的作用。 2021 年 XX 市各區(qū)聯(lián)動舉辦 “ 房交會 ” ，進(jìn)一步了活躍住房市場。據(jù)統(tǒng)計， 2021 年全市的房交會，共銷售商品房 5662 套，成交面積 萬平方米 ，成交金額 13 億元；二手房成交 1681 起，成交面積 15 萬平方米，成交金額 億元；辦理權(quán)證 1876 起；辦理抵押、按揭 245 起。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2021 年在徐東路上縱橫不下 10 個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。同樣光谷也是 2021 年 的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2021 年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。而面積大都在 90120 平方米之間。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2021 年銷售的一個新變化。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2021 年 11 月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。 6．從樓盤設(shè)計上看， 2021 年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求， 2021 年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點，可謂百花齊放。 7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求， 2021 年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬 環(huán)境的美化和完善。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點、線、面結(jié)合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2021 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。 9．從樓盤的賣點來看， 2021 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。 2021 年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學(xué)府佳園打出 “ 智能牌 ” ，逐漸將這一概念置根于市場中。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。例如藍(lán)灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。 3． 3 分類物業(yè)特點（億房網(wǎng) 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計， 2021 年四個季度， XX市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下： 從以上數(shù)據(jù)可以看出， 2021 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在 2021 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。 2021 年四個季度我市住宅價格分別為 /平方米、 1963 元 /平方米、 元 /平方米、 元 /平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價格為 元 /平方米。 寫字樓 由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2021 年我市寫字樓價格較往年都有提高。 2021 年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。寫字樓地段 價格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是 XX 市高檔寫字樓最密集的地方。該地段真正是我市 “ 寸土寸金 ” 的黃金地段，平均售價在 7580 元 /平方米 ，平均月租價為 60 元 /平方米，平均入住率 為 60%左右。平均售價為 5036 元 /平方米，平均月租金為 元 /平方米，入住率為 55%，退居次席。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為 4160 元 /平方米，平均月租價為 32..8 元 /平方米，入住率為 50%左右。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為 4091 元 /平 方米，平均月租價為 元 /平方米，入住率達(dá) 70%。平均售價為 3810 元 /平方米，平均月租價為 30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 商業(yè)服務(wù)用房 2021 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。我市 2021 年新開大型商場 2 家 —— 莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。 3． 2021 年及未來 XX 市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) 2021 年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。 1． 2021 年 XX 市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到 100 億，住宅竣工面積達(dá) 500 萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。 2． 2021 年， XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市 場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動作用。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有 效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 另據(jù)專家預(yù)測， 2021 年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈 “ 軟升 “ 狀態(tài)。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如 2021 年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價格起到積極作用。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。 111 月累計完成工業(yè)增加值 21327 億元，比上年同期增長 %。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 111 月累計，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 個百分點。 11 月份全國居民消費價格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 %。 （二） XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來， XX 市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP 增長帶來的財政收入增長額約為 13 億元左右。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元 ，增長 %；房地產(chǎn)完成 億元，增長 %。對外貿(mào)易 10月份實現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬美元，比上年同期增長 %，保持較高的增長幅度。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 點，明顯低于去年同期 點的水平。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。其中，商品住宅銷售價格為每平方米 1962 元，比前 10 個月增加 47 元。今年前11 個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固 定資產(chǎn)投資比重達(dá) %。前 11 個月，全國累計土地開發(fā)面積 5337 萬平方米，同比增長 %。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項生活指標(biāo)的調(diào)查。 該項目位于 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對 XX 區(qū) 房地產(chǎn)市場作簡要的概述。位于高雄路的國信城園林小區(qū)， 1998 年 5 月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房價格出售了 4500 平方米，銷售業(yè)績較好。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、 XX 生態(tài)花園等住宅小區(qū)。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為 1886 元 /平方米，低于 XX 區(qū)的均價，本季度銷售了 萬方。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入 手調(diào)查分析。 該地塊位于 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成），新春村（有 2021 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的 XX 大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿 XX 大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 項目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 XX 鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500 米。 社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有 716 一路公交。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。居民的房屋大體為 23 層，比較簡陋。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如 XX 新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。對村大隊而言，收入主要以 “ 賣地 ” 為主（該村的集 體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為