【正文】 地價值是有多種因素綜合作用的結果。 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染 ，植被水系豐富。 西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。路邊附近有 23 個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機構的分點。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。 經(jīng)濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500 元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。該村交通不發(fā)達，小學，中學都比較遠。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交車。當?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在 1500 元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車 XX 銷售公司等為民營及私營企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺 ,打工 ,出租房屋為來源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不平 ,綠化很少 ,自然環(huán)境一般 ,無污染 . 整個經(jīng)濟實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強 ,交通也便利 ,基礎公共設施也相對完備 ,但自然環(huán)境 ,景觀不如其他村。漢口殯儀館就在石橋村路旁 ,有兩所學校 ,一所幼兒園 ,兩個集貿(mào)市場 ,一個衛(wèi)生所和幾個小診所 ,因 XX 大道在建 ,鄉(xiāng)里的水電十分方便。 經(jīng)濟環(huán)境 :發(fā)展大道一帶較繁華 ,銀行 ,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多 。 人文環(huán)境及生活配套設施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉儲 ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠 ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設施。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。 氣 :整個 XX 地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設 DN500管道至 XX 生態(tài)花園一帶 ,XX 路在黃浦路延長線西側已埋設 DN300 現(xiàn)狀管道 ,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設 DN300 管道。 地區(qū)住宅市場調查 地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 XX地區(qū)是 XX市十大綜合組團之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。中聯(lián)三星 600 畝 ,20 萬元 /畝 ,加規(guī)費 2223 萬元 /畝 ,世紀家園康居工程 3000 畝 ,XX 生態(tài)花園 600 畝 ,18 萬元 /畝 .XX 鄉(xiāng)政府已征用地 22002300 畝 ,城開集團 100130 畝。 地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 XX 地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有 XX 生態(tài)花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目． XX 地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。 XX 大道建成通車，各樓盤的配套設施到位 后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到 1900 元 /平方米以上，這個漲幅是漸進式的。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。今明年隨著區(qū)域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。戶型面積指標如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身 公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為 17001820 元／平方米，小高層價格為 19352365 元／平方米，高層單身公寓價格為 18002100 元／平方米。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告 ，其售樓部為 XX 市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過 2021 年上半年房交會。 4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達 48%，容積率為 ，有３棟６層， 3 棟 11 層， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2021 年 10 月交房。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。一期總建筑面積約 6 萬平方米， 16 棟多層住宅 498 戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型 2*2 和 3*2，面積為 90130 平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０ １４０平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。其中 3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。有 10 棟集合別墅 130 戶， 7 棟多層公寓 192 戶，容積率為 ．綠化率為 45%。 ５ .價格策略 多層公寓起價 1625 元 /平方米，最高價 2021 元 /平方米，均價在 17001800 元 /平方米之間，集合別墅起價2280 元 /平方米，最 高價 2530 元 /平方米，均價在 23002400 元 /平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認購階段， 2021 年 XX 金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當?shù)某晒?，隨后又參加了 2021 年 11 月的房交會，同時在竹葉山轉盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤處。小區(qū)容積率為 ，綠化率 40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準現(xiàn)房，別墅面積為240300 平方米。 客戶主要為開發(fā)商的關系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 客戶類別 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近 XX 的范圍。 購買力 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15 萬元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在 1300 元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。 經(jīng)營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 ① 國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開 發(fā)經(jīng)營期。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①XX 花園的自然環(huán)境，在 XX 市得地獨優(yōu)，其遠離市中心； ②XX 花園可作為 XX 區(qū)、 XX 鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③XX 花園占地近百多。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。現(xiàn)對該項目真正的、突出于 XX鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房 地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 XX 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已 購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè) 45% 45% 10% 由于 XX 屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 同 XX 市其他區(qū)域 相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質。 項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。一期總建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項目總規(guī)劃有 3109 戶。 前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主， 2021 年 10 月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期 1/2 版的廣告，效果不是很理想。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn) 認購銷售 100套。 竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D 區(qū) C 區(qū) C 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉 苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達 55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ 15 水表，配置供電容量 8ＫＷ， 40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關．小區(qū)內(nèi)還設有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設有會所，幼兒園，金融 ，郵政服務等。 ８ .客戶分析 一期主要客戶為集團購買，雷達學院購 6 棟， XX 鄉(xiāng)政府購 5 棟，散戶主要為 XX 區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少， 98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有戶外廣告?？傉嫉孛娣e 420 畝，建筑面積 40萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為 XX 市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過 2021 年上半年房交會。戶型面積指標如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為 17001820 元／平方米，小高層價格為 19352365 元／平方米，高層單身公寓價格為 18002100 元／平方米。 客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達 48%，容積率為 ，有３ 棟６層， 3 棟 11 層， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2021 年 10 月交房。 物業(yè)管理 物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方 向。 付款方式 隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如 XX 生態(tài)花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。可以這么說，未來一段時間內(nèi) XX 地區(qū)住宅供應量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2021)001 號拍賣地塊 125 畝 ,上方約 168 畝 ,下方臨路邊有 36畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預留線兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點 ,菜地 ,魚塘 ,以南為菜地和魚塘 ,因石橋村村規(guī)劃未上報 ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。 XX地區(qū)大約有 ,已征用一萬畝 ,尚未征用的地塊有 萬畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標的約為 30 家 ,但尚無項目 ,依據(jù)現(xiàn)狀