【正文】 ，合理安排調(diào)動(dòng)資金； 為由金融機(jī)構(gòu)融入建設(shè)資金提供參考； 制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。 二、本報(bào)告由十堰聯(lián)合房地產(chǎn) 估價(jià)事務(wù)所有限公司進(jìn)行編制。 五、本報(bào)告編制過程中，有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)參考委托方規(guī)劃設(shè)想及提供的資料。 十堰聯(lián)合房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所有限公司 二 00 四年四月十二日 第一部分 項(xiàng)目概況 第一章 項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目名稱 十堰“香格 里拉”城市花園一期工程 二、開發(fā)建設(shè)單位 十堰匯城置業(yè)有限公司 三、項(xiàng)目區(qū)域狀況 地理位置 十堰“香格里拉”城市花園一期工程位于十堰市新建成的北京路立交橋南側(cè)。 周邊環(huán)境 該項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好，空氣清新。但隨著我市城區(qū)東移戰(zhàn) 略的逐步實(shí)施，市政府及相關(guān)建設(shè)企業(yè)將加大對(duì)北京路沿線的投入，建成后的“香格里拉”城市花園所處區(qū)域?qū)⒊蔀楣δ荦R全，配套到位，環(huán)境優(yōu)美的城市新亮點(diǎn)。但新建的北京路對(duì)人民路交通擁擠的狀況有較大的分流作用，來往車輛隨著北京路沿線基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善日漸增多。柳林路經(jīng)過改造，目前已成為我市直達(dá)東部郊區(qū)，連接漢十高速公路入口的最為便捷的道路；北京路作為十堰市新建的城市主干道，道路平整、寬闊，并與人民路平行，與柳林路相交。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 十堰香格里拉城市花園一期總用地面積 150610 平方米，總建筑面積237251 平方米，建成后可容納居住戶數(shù) 1265 戶。其擬開發(fā)建設(shè)的“香格里拉”城市花園項(xiàng)目，即以“高起點(diǎn)，高品位”定位。 二、企業(yè)法定代表人 十堰匯城置業(yè)有限公司法定代表人應(yīng)崇江， 1961 年生，經(jīng)濟(jì)師。 在他的精心管理下，九十年代將浙江?？等沼闷酚邢薰景l(fā)展成為中 國最大的不銹鋼保溫制品出口基地，年產(chǎn)值 億元人民幣，年創(chuàng)匯 1000萬美元。 2021 年組建的十堰匯城置業(yè)有限公司，即以智能化、高品位的居住社區(qū)定位，預(yù)算總投資 9 億元人民幣，開發(fā)建設(shè) 66 萬平方米的十堰香格里拉城市花園（本項(xiàng)目為其一期工程）。全境南北相距 公里，東西相距 200 公里，轄區(qū)總面積 23680 平方公里，中心城區(qū)面積 平方公里。 十堰市是國家重要的汽車生產(chǎn)和科研基地，是以發(fā)展旅游、信息等新興產(chǎn)業(yè)為主的鄂豫渝陜川交界地區(qū)的綜合性中心城市。 此外，東風(fēng)與日產(chǎn)合資，十堰將成為東風(fēng)公司系列載重車基地；南水北調(diào)中線工程啟動(dòng)也將對(duì)十堰的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。隨著這一規(guī)劃的實(shí)施，十堰在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略中的支點(diǎn)作用將進(jìn)一步凸現(xiàn)。目前城區(qū)有開發(fā)企業(yè) 100 余家。 2021 年，十堰城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，投資與消費(fèi)同步增長；供應(yīng)量與需求量基本平衡，且供應(yīng)略大于需求，市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善；初步形成了增量與存量聯(lián)動(dòng)，銷售與租賃并舉的市場(chǎng)格局。 從銷售情況看， 2021 年，除多個(gè)舊盤繼續(xù)銷售外，涌現(xiàn)出了 30 余個(gè)新 盤，平均銷售率達(dá)到 80%以上，開盤半年以上的樓盤基本售罄。精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平衡狀態(tài)：自 2021 年翔龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的“世紀(jì)花園”一期工程投入市場(chǎng)、并創(chuàng)十堰房地產(chǎn)銷售價(jià)格的歷史新高以來， 2021 年我市精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模有了進(jìn)一步的擴(kuò)大，其中興麗房地產(chǎn)公司開發(fā)的“澳門花園”、 春華房地產(chǎn)公司開發(fā)的“春華苑小區(qū)”、“世紀(jì)花園”二期工程、陽光房地產(chǎn)公司開發(fā)的“東方廣場(chǎng)”等項(xiàng)目興起了我市中高檔住宅的開發(fā) 建設(shè)熱潮，中高檔住宅所占的市場(chǎng)份額有了進(jìn)一步提高，也使大部分開發(fā)企業(yè)開始注重企業(yè)品牌和樓盤品牌，提高了我市的房地產(chǎn)開發(fā)水平。 表 2 2021 年度房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況比較表 年 份 投資額 （億元） 其中外商 投資 施工面積 (萬平方米 ) 竣工面積 (萬平方米 ) 銷售面積 (萬平方米 ) 銷售額 (億元 ) 2021 年度 2021 年度 增長比例(%) 近兩年，成交價(jià)格明顯上漲。至 2021 年，房屋銷售價(jià)格在 2021 年的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，漲幅平均達(dá)到 %。值得一提的是，由于精屋樓盤和高檔住宅聚居該區(qū)，尤其是澳門花園、東山苑、世紀(jì)花園的推出，使該區(qū)的房價(jià)一路飚升，最高價(jià)格已升至 4000 元 /平方米。 二、市場(chǎng)因素分析 政策層面 （ 1） 2021 年 6 月 5 日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑施工流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。 （ 2） 2021 年 8 月 12 日，國務(wù)院正式向全國下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確肯定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)濟(jì)層面：東風(fēng)公司與日產(chǎn)合資、漢十高速公路建成通、城市布局結(jié)構(gòu)調(diào)整引起的城市發(fā)展空間的增大以及經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等都有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。需求量的急劇增長成為推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α? 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 第一章 項(xiàng)目銷售前景分析 有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，十堰市商品住宅的空置率在供應(yīng)量的 1015%之間，按照國際上通行的 空置率 20%以下為正常的指標(biāo)來看，十堰市商品 住宅供求關(guān)系趨于平衡，沒有出現(xiàn)明顯的供大于求的現(xiàn)象。另外一種現(xiàn)象是周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，卻去興建單體樓，造成銷售困難，這主要是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，在不適宜做房地產(chǎn)的地方建商品房，與需求沒有直接關(guān)系。 城市人口和居民消費(fèi)現(xiàn)狀分析 市民的居住水平較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的年銷售量也處于低量徘徊狀態(tài)。而全市商品房銷售面積為 萬平方米，商品房銷售額 億元，占儲(chǔ)蓄存款余額的 %和零售商品總額的 %，這樣的比例明顯偏低，與全國其經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)?shù)某鞘斜容^明顯落后。 另外，十堰市民人均居住面積在 15 平方米以上的家庭占全市家庭的約 50%，人均居住面積超過 20 平方米的家庭約占 20%。 居民消費(fèi)方式現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與市民的收入狀況和消費(fèi)模式有著非常密切的聯(lián)系。 十堰市 2021 年市區(qū)職工平均工資收入為 11687 元，其中部分行業(yè)如 汽車、能源、交通、電訊、金融、保險(xiǎn)及科技文教行業(yè)的收入水平均在 萬元以上，個(gè)別行業(yè)超過 萬元。 十堰市民高收入階層的特點(diǎn)為隱性收入較高，民營及個(gè)體從業(yè)人員收入 水平較高，因此高收入階層的實(shí)際收入水平較統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)要高。首先是食品在消費(fèi)支出中的比例略有下降， 2021 年都已降至 25%，而居住消費(fèi)支出比例則上升至 10%。 2021 年市民的娛樂、文教服務(wù)消費(fèi)猛增至 16%，是一個(gè)重要的市場(chǎng)訊號(hào)。因此，這是新的耐用消費(fèi)品市場(chǎng)（如家庭汽車市場(chǎng)和房地產(chǎn) 市場(chǎng)）起動(dòng)的契機(jī)。因此，未來幾年內(nèi)住房消費(fèi)將成為市民消費(fèi)比例中增長最快的部分。2021 年城市居民人均可支配收入為 6217 元，比上年增加 357 元，增長%。 第二章 項(xiàng)目 SWOT 分析 十堰香格里拉城市花園，就其規(guī)模來說，在十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)中，具有以下的 SWOT： 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，可以歸納為：發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)勁，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；項(xiàng)目規(guī)模寵大，可塑性強(qiáng)；樓宇單位南北向、朝向佳，戶戶有景；專有會(huì)所服務(wù)設(shè)施；風(fēng)情商業(yè)街區(qū)；超大型低密度樓盤。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 超前規(guī)劃，超前生活模式，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、園林公司、施工企業(yè)等，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造超前生活氣度；產(chǎn)品領(lǐng)先，高規(guī)劃、高建設(shè)，在產(chǎn)品概念引導(dǎo)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、對(duì)戶型的控制上，為目標(biāo)客戶群度身定作；區(qū)域規(guī)劃，北京路的規(guī)劃建設(shè)是政府打造城市名片的一個(gè)重大舉措；大盤概念，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)大盤之一；營銷領(lǐng)先，成熟開發(fā)，成熟營銷，成熟服務(wù)，成熟生活。 第三章 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)銷售價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目的。 一、住宅部分 選取可比實(shí)例。 綜合考慮，本項(xiàng)目住宅部分平均售價(jià)約為 2200 元 /m2。車庫取 3000 元 /平方米。該項(xiàng)目位于十堰市，該地塊東至北京 路，北以柳林路為界，建設(shè)項(xiàng)目用地150610 平方米，總建筑面積 237251 平方米。 一、空間環(huán)境構(gòu)思 項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃布局以中心商業(yè)景觀軸線貫穿整個(gè)地塊，并與中心商業(yè)及廣場(chǎng)相結(jié)合?？臻g關(guān)系上秩序與自由、張與弛、疏與密、剛與柔的對(duì)比，以及超大尺度形成強(qiáng)烈的形式感和場(chǎng)所感。小區(qū) 居住組團(tuán)外輪廓呈 圍合曲線形，中間以水體及綠化廣場(chǎng)景觀帶環(huán)繞，尤如綠洲般相互簇?fù)怼? 三、功能分區(qū) 該項(xiàng)目地塊隨山形自然分成兩大區(qū)，即沿中心商業(yè)街兩端布局的商業(yè)區(qū)和東西兩塊局住區(qū)。 四、公建布局 沿柳林路入口處布置休閑小型商店；在商業(yè)街中心布置圓形公共開放綠化廣場(chǎng)；在北京路入口處布置一個(gè)中心辦公區(qū)（此設(shè)計(jì)方案目前以取消）；沿北京路往北一側(cè)分別布置超市、建材市場(chǎng)和辦公區(qū)，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的 與小區(qū)組團(tuán)聯(lián)系起來。 第二章 景 觀道路設(shè)計(jì) 中心商業(yè)街 —— 香格里拉大街如一條巨龍宛延盤旋，連通整個(gè)小區(qū)南北。 一、沿商業(yè)街區(qū)的主要節(jié)點(diǎn) 歡樂廣場(chǎng) 在柳林路頸部客流最大處設(shè)置二十四小時(shí)便利店、銀行及羅馬風(fēng)格的小品，以及具有時(shí)代感的浮雕等具有親和力的建筑和標(biāo)志。 日月廣場(chǎng) 位于大街中心的日月廣場(chǎng)，為落差為十八米的下沉式廣場(chǎng)。 名牌時(shí)尚街 從日月廣場(chǎng)至雙月廣場(chǎng)的路段為名牌時(shí)尚街，定位為高端商業(yè)街。 雙月廣場(chǎng) 北京路入口處設(shè)置雙月廣場(chǎng)，并被北京路一分為二，形成兩上半月型廣場(chǎng)。居住區(qū)東區(qū)主入口設(shè)在北京路，西區(qū)主入