【正文】 目的財務(wù)效益良好，抗風(fēng)險能力較強。 十堰香格里拉城市花園為該公司成立后的處女作，起點較高，投資規(guī)模較大，定位為中高檔商住區(qū)。經(jīng)測算，項目具備貸款償還能力。 由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險。詳見表 6。詳見表 5 及圖 3。 第二章 清償能力分析 該項目申請銀行貸款 15000 萬元，假設(shè)第二年及第三年分兩次償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售及銷售收入。 第三章 銷售利潤測算 總銷售收入 61805 萬元 經(jīng)營稅費及附加 兩稅一費 %： 61805 %=3399 萬元 土地增值費： 4578 萬元 合 計： 7977 萬元 總投資 39025 萬元 利潤總額 19079 萬元 所得稅： 6296 萬元 稅后凈利潤： 12783 萬元 詳見附表 4。 詳見附表 附表 2。 第七部分 銷售及經(jīng)營收入測定 第一章 項目銷售收入估算 參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目商業(yè)銷售均價為 5000 元 /平方米，住宅銷售均價為 2200 元 /平方米，車庫均價 3000元 /平方米。詳見圖 2 圖 2 資金籌措圖 第三章 項目建設(shè)及用款計劃 該項目自 2021 年 1 月開始建設(shè)，計劃 2021 年完工。 以上分析估算，本項目總投資額為 39025 萬元，其中 計入開發(fā)成本35383 萬元。 取整，即 1854 萬元。 200 元 /平方米 萬平方米 =4746 萬元 公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費用，考慮到項目在定位方面的 特殊要求，該項費用以每平方米建筑面積 100 元計算： 100 元 /平方米 萬平方米 =2373 萬元 其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、指標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 3%計，則： （ ++16611）萬元 3%= 萬元 取整，即 757 萬元。 二、項目投資概算 土地費用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝 30 萬元，該占地 150610平方米，合 畝，則： 30 萬元 /畝 畝 = 萬元 取整，即 6777 萬元。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。住宅建筑南北，進行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶外綠化等設(shè)計，使住宅、步行活動等充分接近生態(tài)。 第三章 生態(tài)綠化布局 該項目綠化方案設(shè)計以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。設(shè)置名牌時尚店等設(shè)施，并在假日廣場十八米上部設(shè)置一個標(biāo)志性墻以及極具時代沖擊力的雕塑。 大眾時尚街 歡樂廣場至日月廣場段為大眾時尚街，定位為中檔時尚專賣店一條街，街 兩側(cè)建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，配備有值班管理室、居委會、便民服務(wù)點、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點等公共設(shè)施。以達到“龍形環(huán)繞，綠洲簇擁”的效果。各個商業(yè)地塊形成統(tǒng)一整體，以景觀布道和水景形成居住景觀軸線，自由布局。 第四部分 項目規(guī)劃設(shè)計要點 及建筑方案 十堰香格里拉城市花園以天人合一的全新理念，在喧囂的都市中創(chuàng)造一個寧靜溫馨的世間桃園，一個讓現(xiàn)代人一見傾情的新都市香格里拉。我們在十堰市城區(qū)選取幾個具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如表 3 所示 表 3 區(qū)域住宅樓盤分析 項目名稱 實例 A：東方廣場 實例 B：澳門花園 實例 C：世紀花園 地理位置 公園路張灣區(qū) 政府前 三堰澳門街后 東岳路 建筑層數(shù)棟 數(shù) 2 棟， 25 層 7 層 二期七棟 總建筑面積 46000m2 900000m2 70000m2 戶 型 2 室 2 廳 1 衛(wèi)、 3 室 2廳 2 衛(wèi)、 4 室 2 廳復(fù)式 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 三房二廳、四房二廳、五房二廳復(fù)式 平均售價 2159元 /m2 2380元 /m2 2200元 /m2 銷售進度 (至 2021 年 10月 ) 75% 一期 30%售出 90%以上 竣工時間 對外交通 5 路、 7 路、 8 路 4 路、 5 路、 7 路、 8路 21 路、 22 路 周邊生活 配 置 銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購物中心 離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場、三堰客運站較近 距離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場及商業(yè)區(qū)較近 綜合評價 位于黃金地段、交通便利、購物、休閑，生活方例快捷，但噪居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房價偏高，消費群規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽光會所，風(fēng)情商業(yè) 音較大 體有限 街 以評估項目為基準，對實例各種因素進行糾正，最終確 定十堰香格里拉城市花園均價，并取整。 項目威脅點分析 區(qū)域分流，北京路區(qū)域與其他城區(qū)，特別是中心城成熟區(qū)域；片區(qū)競爭，臨北京路區(qū)域屯積的開發(fā)商，大部分都是有經(jīng) 驗，相對成熟的開發(fā)商，如何在市場中成熟地控制成本、做出好的產(chǎn)品（產(chǎn)品的差異性）、好的服務(wù)、有實效的營銷等，將是開發(fā)商們面對的最大問題。據(jù)調(diào)查顯示，十堰市可購買 20 萬元以上的中高檔 住房的家庭達 6500戶，而在 2021 年以前，十堰市基本無中高檔住宅供應(yīng)，預(yù)計在未來 35年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會超過 4000 套，由此看來，未來 35 年是開 發(fā)中高檔住宅的最好時機。據(jù)統(tǒng)計 2021 年商品房銷售約 億元，比去年增長 %，以上數(shù)據(jù)表明市民對耐用消費品的消費傾向已由傳統(tǒng)的家電轉(zhuǎn)向住房。其次，從市民擁有的高檔耐用消費品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費支出已由購置耐用消費品轉(zhuǎn)向其他方面。同時十堰市民的儲蓄率較高， 2021 年底人均儲蓄存款余額為 3689 元。綜上所述，我們認為十堰市 房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚未滿足城市發(fā)展的需要，市民的購房潛力有待進一步挖掘。 2021 年十堰市城市居民儲蓄存款余額高達 億元，消費品零售商品總額為 億元。進一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過大，通常達到 130 平方米以上，戶型設(shè)計較差，配套不足，客戶無法接受而造成空置。 社會層面：經(jīng)濟的發(fā)展，居民消費水平的提高，人們的居住消費理念正在由生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展了住房需求量。新政策的出臺對防范金融風(fēng) 險、促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了積極的推動作用。特別是茅箭區(qū)僅住宅類平均價格已達 元 /平方米。詳見表 2。 從投資情況看，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比 2021 年增長%，房屋竣工面積 萬平方米，商品房銷售面積 萬平方米，與 2021 年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)都保持了較高的增長速度。 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)市場分析 十堰市房地產(chǎn)市場自 1994 年起步，到 2021 年步入快遇發(fā)展期。 十堰市旅游資源豐富，有自然景觀和人文景觀 100 多處，形成了以武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)為重點的鄂西北重要旅游基地。 第二部分 項目投資環(huán)境和市場研究 第一章 宏觀背景 一、城市基本情況 十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。于1986 年至 2021 年，先后創(chuàng)建了浙江?？等沼弥破酚邢薰?、浙江?？导瘓F、上海眾江房地產(chǎn)有限公司、上海城房置業(yè)有限公司及十堰匯城置業(yè)有限公司，均擔(dān)任董事長。技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見表 1 表 1 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)系列一覽表 項 目 計算單位 數(shù) 值 用地面積 m2 150610 建筑面積 m2 237251 住戶數(shù) 戶 1265 住宅建筑面積 m2 169572 其中 多層建筑面積 m2 67560 小高層建筑面積 m2 89700 別墅建筑面積 m2 9240 TOWNHOUSE m2 3072 商業(yè)建筑面積 m2 59103 其 柳林路商業(yè) m2 2040 中 精品商業(yè)街 m2 16924 中心商業(yè) m2 12211 超市 m2 5300 北京路商業(yè) m2 8808 馬街商業(yè) m2 13760 會所建筑面積 m2 850 托幼建筑面積 m2 1780 車庫建筑面積 m2 5446 建筑密度 % 綠化率 % 容積率 — 機動車停車位 輛 784 地上停車 輛 159 地下停車（含半地下） 輛 468 （以上指標(biāo)為委托方提供） 第三章 項目主辦單位簡介 一、項目主辦單位 十堰匯城置業(yè)有限公司于 2021 年 10 月 8 日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和