【正文】 目的財(cái)務(wù)效益良好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 十堰香格里拉城市花園為該公司成立后的處女作，起點(diǎn)較高，投資規(guī)模較大，定位為中高檔商住區(qū)。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目具備貸款償還能力。 由于人為或非人為的因素直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。詳見表 6。詳見表 5 及圖 3。 第二章 清償能力分析 該項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款 15000 萬元，假設(shè)第二年及第三年分兩次償還，其資金來源主要為可利用預(yù)售及銷售收入。 第三章 銷售利潤(rùn)測(cè)算 總銷售收入 61805 萬元 經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加 兩稅一費(fèi) %： 61805 %=3399 萬元 土地增值費(fèi)： 4578 萬元 合 計(jì)： 7977 萬元 總投資 39025 萬元 利潤(rùn)總額 19079 萬元 所得稅： 6296 萬元 稅后凈利潤(rùn)： 12783 萬元 詳見附表 4。 詳見附表 附表 2。 第七部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 第一章 項(xiàng)目銷售收入估算 參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況的市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合對(duì)該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，擬定本項(xiàng)目商業(yè)銷售均價(jià)為 5000 元 /平方米，住宅銷售均價(jià)為 2200 元 /平方米，車庫均價(jià) 3000元 /平方米。詳見圖 2 圖 2 資金籌措圖 第三章 項(xiàng)目建設(shè)及用款計(jì)劃 該項(xiàng)目自 2021 年 1 月開始建設(shè)，計(jì)劃 2021 年完工。 以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為 39025 萬元，其中 計(jì)入開發(fā)成本35383 萬元。 取整，即 1854 萬元。 200 元 /平方米 萬平方米 =4746 萬元 公共配套設(shè)施，包括綠化及智能增加費(fèi)用，考慮到項(xiàng)目在定位方面的 特殊要求，該項(xiàng)費(fèi)用以每平方米建筑面積 100 元計(jì)算： 100 元 /平方米 萬平方米 =2373 萬元 其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的 3%計(jì)，則： （ ++16611）萬元 3%= 萬元 取整，即 757 萬元。 二、項(xiàng)目投資概算 土地費(fèi)用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝 30 萬元，該占地 150610平方米，合 畝，則： 30 萬元 /畝 畝 = 萬元 取整，即 6777 萬元。建筑風(fēng)格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。住宅建筑南北，進(jìn)行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶外綠化等設(shè)計(jì)，使住宅、步行活動(dòng)等充分接近生態(tài)。 第三章 生態(tài)綠化布局 該項(xiàng)目綠化方案設(shè)計(jì)以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。設(shè)置名牌時(shí)尚店等設(shè)施，并在假日廣場(chǎng)十八米上部設(shè)置一個(gè)標(biāo)志性墻以及極具時(shí)代沖擊力的雕塑。 大眾時(shí)尚街 歡樂廣場(chǎng)至日月廣場(chǎng)段為大眾時(shí)尚街，定位為中檔時(shí)尚專賣店一條街，街 兩側(cè)建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，配備有值班管理室、居委會(huì)、便民服務(wù)點(diǎn)、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點(diǎn)等公共設(shè)施。以達(dá)到“龍形環(huán)繞，綠洲簇?fù)怼钡男Ч?。各個(gè)商業(yè)地塊形成統(tǒng)一整體，以景觀布道和水景形成居住景觀軸線，自由布局。 第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 及建筑方案 十堰香格里拉城市花園以天人合一的全新理念，在喧囂的都市中創(chuàng)造一個(gè)寧靜溫馨的世間桃園，一個(gè)讓現(xiàn)代人一見傾情的新都市香格里拉。我們?cè)谑呤谐菂^(qū)選取幾個(gè)具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如表 3 所示 表 3 區(qū)域住宅樓盤分析 項(xiàng)目名稱 實(shí)例 A：東方廣場(chǎng) 實(shí)例 B：澳門花園 實(shí)例 C：世紀(jì)花園 地理位置 公園路張灣區(qū) 政府前 三堰澳門街后 東岳路 建筑層數(shù)棟 數(shù) 2 棟， 25 層 7 層 二期七棟 總建筑面積 46000m2 900000m2 70000m2 戶 型 2 室 2 廳 1 衛(wèi)、 3 室 2廳 2 衛(wèi)、 4 室 2 廳復(fù)式 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 6 室 3 廳 3 衛(wèi) 三房二廳、四房二廳、五房二廳復(fù)式 平均售價(jià) 2159元 /m2 2380元 /m2 2200元 /m2 銷售進(jìn)度 (至 2021 年 10月 ) 75% 一期 30%售出 90%以上 竣工時(shí)間 對(duì)外交通 5 路、 7 路、 8 路 4 路、 5 路、 7 路、 8路 21 路、 22 路 周邊生活 配 置 銀行、公園、餐飲、醫(yī)院、幼兒園、大型購(gòu)物中心 離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)、三堰客運(yùn)站較近 距離學(xué)校、醫(yī)院、酒店、集貿(mào)市場(chǎng)及商業(yè)區(qū)較近 綜合評(píng)價(jià) 位于黃金地段、交通便利、購(gòu)物、休閑，生活方例快捷，但噪居住檔次較高，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但房?jī)r(jià)偏高，消費(fèi)群規(guī)劃較好，有十堰地區(qū)較好的園林環(huán)境，陽光會(huì)所，風(fēng)情商業(yè) 音較大 體有限 街 以評(píng)估項(xiàng)目為基準(zhǔn)，對(duì)實(shí)例各種因素進(jìn)行糾正，最終確 定十堰香格里拉城市花園均價(jià)，并取整。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 區(qū)域分流，北京路區(qū)域與其他城區(qū)，特別是中心城成熟區(qū)域；片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，臨北京路區(qū)域屯積的開發(fā)商，大部分都是有經(jīng) 驗(yàn)，相對(duì)成熟的開發(fā)商，如何在市場(chǎng)中成熟地控制成本、做出好的產(chǎn)品（產(chǎn)品的差異性）、好的服務(wù)、有實(shí)效的營(yíng)銷等，將是開發(fā)商們面對(duì)的最大問題。據(jù)調(diào)查顯示，十堰市可購(gòu)買 20 萬元以上的中高檔 住房的家庭達(dá) 6500戶，而在 2021 年以前，十堰市基本無中高檔住宅供應(yīng)，預(yù)計(jì)在未來 35年內(nèi)，中高檔住宅供應(yīng)量不會(huì)超過 4000 套，由此看來，未來 35 年是開 發(fā)中高檔住宅的最好時(shí)機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021 年商品房銷售約 億元，比去年增長(zhǎng) %，以上數(shù)據(jù)表明市民對(duì)耐用消費(fèi)品的消費(fèi)傾向已由傳統(tǒng)的家電轉(zhuǎn)向住房。其次，從市民擁有的高檔耐用消費(fèi)品的比例可發(fā)現(xiàn)，市民家庭的大宗消費(fèi)支出已由購(gòu)置耐用消費(fèi)品轉(zhuǎn)向其他方面。同時(shí)十堰市民的儲(chǔ)蓄率較高， 2021 年底人均儲(chǔ)蓄存款余額為 3689 元。綜上所述，我們認(rèn)為十堰市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚未滿足城市發(fā)展的需要，市民的購(gòu)房潛力有待進(jìn)一步挖掘。 2021 年十堰市城市居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá) 億元，消費(fèi)品零售商品總額為 億元。進(jìn)一步調(diào)查顯示，出現(xiàn)空置的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，某些樓盤（主要是單體樓）的戶型過大，通常達(dá)到 130 平方米以上，戶型設(shè)計(jì)較差，配套不足，客戶無法接受而造成空置。 社會(huì)層面：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)水平的提高，人們的居住消費(fèi)理念正在由生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，尤其是住房分配制度改革的深化，從“居者有其屋”至“居者優(yōu)其屋”，拓展了住房需求量。新政策的出臺(tái)對(duì)防范金融風(fēng) 險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。特別是茅箭區(qū)僅住宅類平均價(jià)格已達(dá) 元 /平方米。詳見表 2。 從投資情況看，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比 2021 年增長(zhǎng)%，房屋竣工面積 萬平方米，商品房銷售面積 萬平方米，與 2021 年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)都保持了較高的增長(zhǎng)速度。 第二章 十堰市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1994 年起步，到 2021 年步入快遇發(fā)展期。 十堰市旅游資源豐富，有自然景觀和人文景觀 100 多處，形成了以武當(dāng)山風(fēng)景區(qū)為重點(diǎn)的鄂西北重要旅游基地。 第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 第一章 宏觀背景 一、城市基本情況 十堰市位于湖北省西北部，漢江中上游。于1986 年至 2021 年，先后創(chuàng)建了浙江?？等沼弥破酚邢薰尽⒄憬？导瘓F(tuán)、上海眾江房地產(chǎn)有限公司、上海城房置業(yè)有限公司及十堰匯城置業(yè)有限公司，均擔(dān)任董事長(zhǎng)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1 表 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)系列一覽表 項(xiàng) 目 計(jì)算單位 數(shù) 值 用地面積 m2 150610 建筑面積 m2 237251 住戶數(shù) 戶 1265 住宅建筑面積 m2 169572 其中 多層建筑面積 m2 67560 小高層建筑面積 m2 89700 別墅建筑面積 m2 9240 TOWNHOUSE m2 3072 商業(yè)建筑面積 m2 59103 其 柳林路商業(yè) m2 2040 中 精品商業(yè)街 m2 16924 中心商業(yè) m2 12211 超市 m2 5300 北京路商業(yè) m2 8808 馬街商業(yè) m2 13760 會(huì)所建筑面積 m2 850 托幼建筑面積 m2 1780 車庫建筑面積 m2 5446 建筑密度 % 綠化率 % 容積率 — 機(jī)動(dòng)車停車位 輛 784 地上停車 輛 159 地下停車（含半地下） 輛 468 （以上指標(biāo)為委托方提供） 第三章 項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目主辦單位 十堰匯城置業(yè)有限公司于 2021 年 10 月 8 日成立，是由上海城房置業(yè)有限公司和