【正文】 發(fā)揮業(yè)主自治、自律功能廣大業(yè)主共同參與物業(yè)服務(wù)，變香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處單向推動(dòng)為香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處與廣大業(yè)主雙向共管，是當(dāng)今物業(yè)服務(wù)發(fā)展的要求和趨勢(shì)。五、 香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù) 模式 建立和實(shí)施完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系物業(yè)服務(wù)要達(dá)到高質(zhì)量高水平必須建立并實(shí)施一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系，在香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作中，從一開(kāi)始我們就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)，依據(jù)住宅物業(yè)的特點(diǎn)和要求盡快建立和實(shí)施符合本物業(yè)特色的科學(xué)的、具操作性的質(zhì)量保證體系。在居住區(qū)文化建設(shè)上，我 們還注重大與小、老與少、教與樂(lè)、雅與俗的結(jié)合。 措施七：充分借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)，向社區(qū)文化要物業(yè)服14 / 48務(wù)的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。這種辦法體現(xiàn)在管理機(jī)構(gòu)、人員安排、治安、社區(qū)文化活動(dòng)安排等各個(gè)方面。對(duì) 于亂停亂放的問(wèn)題 ，我 們將盡力向車(chē)主勸說(shuō) ，令其改正。針對(duì)居住區(qū)布局和環(huán)保要求，我們將設(shè)置環(huán)境維護(hù)部，以保障居住區(qū)環(huán)境清潔，養(yǎng)護(hù)居住區(qū)園林，并對(duì)居住區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等 環(huán)保要素 進(jìn)行監(jiān)控，全面加強(qiáng)居住區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，井在此基礎(chǔ)上做好各項(xiàng)工作：1．維護(hù)好已有的園林綠化，實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程，加 強(qiáng)對(duì)小內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使每個(gè)住 戶都自覺(jué)熱愛(ài)居住區(qū)內(nèi)的環(huán)境； 2．垃圾分類(lèi)收集，建立分類(lèi)回收系統(tǒng)；13 / 483．開(kāi)展環(huán)境社區(qū)文化建設(shè)， 實(shí)施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，整合社區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃居住區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。物防上統(tǒng)一采用通透式圍欄、防盜窗、監(jiān)控等手段提高防范能力。 措施二：在治安管理上，運(yùn)用我公司在管項(xiàng)目治安防范的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“四防”相結(jié)合，以確保香格里拉項(xiàng)目安全。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“二個(gè)到位” 。并通過(guò)建立主題社區(qū)開(kāi)社區(qū)建設(shè)之先河，香格里拉項(xiàng)目的低容積率、高 綠化率特性，以 “綠色社區(qū)” 為主題開(kāi)展一系列的 CI 活動(dòng)。定位四：高品質(zhì)的社區(qū)形象通過(guò)對(duì)居住區(qū)設(shè)施、設(shè)備、景觀、公共部位等項(xiàng)目的良好維護(hù)，確保社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善與良好啟用；建立多種形式的交流平臺(tái)，給業(yè)主、商戶以認(rèn)識(shí) 、交流機(jī)會(huì)，融合社區(qū)。為此，我們 高度重視香格里拉項(xiàng)目項(xiàng)目，在項(xiàng)目管理上高 標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以體現(xiàn)客戶利益、維護(hù) 客戶權(quán)益。在管理初期，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 將集中精力搞好裝修管理、公共關(guān)系管理環(huán)境管理和安全管理。更需要理性的借 鑒廣東省碧桂園房產(chǎn)公司的包裝和操作理念，在前期交付的 B 區(qū)板塊，要重視安置房物業(yè)管理服務(wù)工作對(duì)后期樓盤(pán)銷(xiāo)售的帶動(dòng)、示范的作用，建 議采取開(kāi)發(fā)商墊付部分資金，全面提升和改革當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)模式的方法，來(lái)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)售后維保速度質(zhì)量和后期物業(yè)服務(wù)相配合的完美尊貴推銷(xiāo)理念；a) 對(duì)客戶負(fù)責(zé)的需求樓盤(pán)銷(xiāo)售出去以后，開(kāi)發(fā)商需要一家有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)公司為客戶提供服務(wù)，解決后顧之憂。因此，如何將物業(yè) 服務(wù)作為樓盤(pán)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售策劃人員考慮的問(wèn)題。即：通過(guò)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造樓盤(pán)的“名氣”， 帶動(dòng) 開(kāi)發(fā)商的新一輪開(kāi)發(fā)。8 / 48二、香格里拉項(xiàng)目概況與分析（一）、物業(yè)特點(diǎn)及分析：【香格里拉】香格里拉” 位于山東省惠民 縣，東臨南關(guān)大街、南臨文安路、北鄰護(hù)城河，本項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)、住宅（多層、高層）、會(huì)所、幼兒園等大型綜合體樓盤(pán)。為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求，把管理服務(wù)這 一無(wú)形產(chǎn)品推向更高層次，我公司在長(zhǎng)期的管理服務(wù)工作中，培養(yǎng)和造就了一支綜合素質(zhì)好， 業(yè)務(wù)能力強(qiáng) ，服 務(wù)意識(shí)佳、專(zhuān)業(yè)化程度7 / 48高的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在公司匯集了土建工程師、 電器工程師、 給排水工程師、園林工程師、會(huì)計(jì)師、律師等專(zhuān)業(yè)管理人才 20 多人?；菝窨h香格里拉物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的合作將會(huì)給我們一個(gè)展示管理高水平、新理念的舞臺(tái)，我 們將把握這次合作的機(jī)會(huì)，將積累多年的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)融入利達(dá)香格里拉項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)當(dāng)中，派出公司管理精英提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)，把惠民縣香格里拉項(xiàng)目打造成惠民縣乃至濱州市的物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀典范。由 于 時(shí) 間 緊 促 ，資 料 尚 不 夠 詳 盡 ，本方 案 若 有 遺 漏 和 疏 忽 ，敬 請(qǐng) 原 諒 ！6 / 48第一章 香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)理念和目標(biāo)一、北京東旭凱旋物業(yè)服務(wù)公司簡(jiǎn)介北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司在孕育組建的發(fā)展過(guò)程中，具備了對(duì)大型社區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的成功實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn) 在 我 公 司 提 供 2 種 方 案 供 惠 民 縣 泰 隆 置 業(yè) 有 限公 司 選 擇 ：A、全 委 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 模 式B、前 期 顧 問(wèn) 式 物 業(yè) 服 務(wù)4 / 48目 錄鄭重聲明 ………………………………………………………………… 01 頁(yè)摘 要 ………………………………………………………………… 02 頁(yè)目 錄 ………………………………………………………………… 03 頁(yè)前 言 ………………………………………………………………… 04 頁(yè)A 部分 香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案 ………………………………… 06 頁(yè)第一章 香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)理念和目標(biāo)…………………………… 06 頁(yè)第二章 對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售的建議 ………………………………………… 15 頁(yè)笫三章 北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目配合銷(xiāo)售的措施 …… 17 頁(yè)第四章 香格里拉項(xiàng)目接管方案及有關(guān)事宜 ……………………… 18 頁(yè)第五章 合作方式……………………………………………………… 24 頁(yè)第六章 香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算…………………………… 26 頁(yè)B 部分 香格里拉前期物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)方案 ………………………… 29 頁(yè)第一章 項(xiàng)目簡(jiǎn)介及顧問(wèn)模式建議…………………………………… 32 頁(yè)第二章 物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)運(yùn)作方式概述………………………………… 33 頁(yè)第三章 物業(yè)前期介入顧問(wèn)工作 ……………………………………… 34 頁(yè)第四章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建顧問(wèn)工作………………………………… 41 頁(yè)第五章 營(yíng)銷(xiāo)配合和促進(jìn)工作………………………………………… 42 頁(yè)第六章 驗(yàn)收和整改顧問(wèn)工作………………………………………… 42 頁(yè)第七章 交付和裝修管理顧問(wèn)工作 …………………………………… 42 頁(yè)5 / 48第八章 正常期管理顧問(wèn)工作 …………………………………………42 頁(yè)第九章 香格里拉質(zhì)量跟蹤及保證措施 ……………………………… 42 頁(yè)第十章 香格里拉物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)安排和報(bào)價(jià)………………………… 43 頁(yè)結(jié)束語(yǔ)…………………………………………………………………… 44 頁(yè)前 言首 先 感 謝 惠 民 縣 泰 隆 置 業(yè) 有 限 公 司 對(duì) 我 公 司 的 信 任 ，我 公 司 對(duì) 本 次 合 作機(jī) 會(huì) 非 常 重 視 ，將 全 力 以 赴 ，力 爭(zhēng) 把 握 住 這 次 機(jī) 遇 ，希 望 能 夠 充 分 展 示 北 京東 旭 凱 旋 物 業(yè) 的 形 象 ，在 山 東 惠 民 創(chuàng) 建 二 級(jí) 品 牌 。北 京 東 旭 凱 旋 物 業(yè) 現(xiàn) 所 涉 及 的 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 項(xiàng) 目 包 括 寫(xiě) 字 樓 、居 住 小 區(qū) 、綜 合 商 務(wù) 樓 宇 等 ，有 較 長(zhǎng) 配 合 房 產(chǎn) 公 司 銷(xiāo) 售 的 管 理 服 務(wù) 經(jīng) 驗(yàn) 積 累 ，并 具 備 從中 總 結(jié) 出 了 大 量 優(yōu) 秀 的 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 經(jīng) 驗(yàn) 。 妥善保管本項(xiàng)目方案書(shū)，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開(kāi)本方案書(shū)內(nèi)容。本公司要求惠民縣泰隆置業(yè)有限公司收到本物業(yè)管理服務(wù)方案時(shí)做出以下承諾： 本方案書(shū)僅供惠民縣泰隆置業(yè)有限公司在選擇“北京東旭凱旋物業(yè)管理服務(wù)有限公司”前期物 業(yè)管理服 務(wù)服務(wù)合作單位和考慮 相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)事宜時(shí)使用。 特此申明！ 北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司二零一一年八月十五日3 / 48摘 要根 據(jù) 惠 民 縣 的 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 ，香 格 里 拉 項(xiàng) 目 的 項(xiàng) 目 定 位 ，建筑 設(shè) 計(jì) 標(biāo) 準(zhǔn) 、詳 細(xì) 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 服 務(wù) 需 求 分 析 、惠 民 縣 泰 隆 置 業(yè) 有 限 公 司 對(duì)本 項(xiàng) 目 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 的 要 求 ，我 公 司 香 格 里 拉 項(xiàng) 目 建 議 提 供 一 站 式 無(wú) 憂 物業(yè) 管 理 服 務(wù) ，著 重 于 管 理 服 務(wù) 的 每 一 個(gè) 細(xì) 節(jié) ，滿 足 尊 貴 業(yè) 主 的 各 種 需 求 ，以卓 越 的 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 理 念 、先 進(jìn) 的 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 方 式 創(chuàng) 造 “安 全 、整 潔 、舒適 、文 明 、”的 居 住 環(huán) 境 。我 公 司 將 香 格 里 拉 的 管 理 標(biāo) 準(zhǔn) 定 位 為 專(zhuān) 業(yè) 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) ，提 供 物 超 所值 的 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 服 務(wù) 。我 公 司 管 理 香 格 里 拉 項(xiàng) 目 ，能夠 在 管 理 和 運(yùn) 作 上 充 分 發(fā) 揮 出 新 理 念 、新 模 式 的 優(yōu) 勢(shì) ，為 業(yè) 主 提 供 值 得 信 賴(lài)的 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) ，為 開(kāi) 發(fā) 商 銷(xiāo) 售 業(yè) 績(jī) 保 駕 護(hù) 航 ；本 方 案 僅 針 對(duì) 已 在 建 的 香 格 里 拉 項(xiàng) 目 提 出 初 步 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 方 案 ，將作 為 今 后 開(kāi) 展 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 工 作 的 基 本 執(zhí) 行 框 架 ，更 為 詳 盡 的 管 理 實(shí) 施 計(jì)劃 將 在 簽 訂 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 合 同 后 提 出 。作為城市配套服務(wù)行業(yè)必將成為市場(chǎng)積極的參與者。高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的生命線，是我們參與競(jìng)爭(zhēng)的資本。公司網(wǎng)站： 歡迎瀏覽了解。(二)、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求分析 創(chuàng)造品牌的需求按照一些小型開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍做法，樓盤(pán)銷(xiāo)售完畢交付使用后，樓盤(pán)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的直接經(jīng)濟(jì)利益的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，開(kāi)發(fā)商忽略了交付使用后的樓盤(pán)還具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，還可以給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)潛在的品牌效應(yīng)?，F(xiàn)階段，廣大市民的物業(yè)管理意識(shí)在提高，作 為購(gòu)房考慮的因素之一——物業(yè)管理服務(wù)受到的關(guān)注也已經(jīng)越來(lái)越大。我公司認(rèn)為貴公司在惠民縣應(yīng)充分重視樓盤(pán)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)入住的特殊情況，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家法規(guī)新政的重視，加速 項(xiàng)目建設(shè)速度，注意 營(yíng) 造品牌效應(yīng)。b) 樓盤(pán)適用的管理模式香格里拉項(xiàng)目為大型住宅居住區(qū)，建成面積將達(dá)到 181833 萬(wàn)平方米，我們將根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此樓盤(pán)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理相結(jié)合的形式。針對(duì)香格里拉項(xiàng)目以及開(kāi)發(fā)商建設(shè)開(kāi)發(fā)理念、人性化的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)施、 設(shè)備配套、景觀、綠 化率、建筑容積率等開(kāi)發(fā)建設(shè)要求，深刻感受到開(kāi)發(fā)商充分體現(xiàn)以人為本的開(kāi)發(fā)理念，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，我 們將以合作者的身份將委托方的開(kāi)發(fā)理念不斷延伸和體現(xiàn)。定位三：高質(zhì)量的服務(wù)水平根據(jù)香格里拉項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、業(yè)主構(gòu)成，響 應(yīng)委托方要求制定相適應(yīng)的服務(wù)準(zhǔn)則，11 / 48通過(guò)擬定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求、服務(wù)流程的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐以及委托方的意見(jiàn)反饋，從中 檢驗(yàn)服務(wù)的缺陷與不足，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)、要求、流程再造使物 業(yè)服務(wù)水平適合業(yè)主。在委托方 CIS 已建立的情況下，充分根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)用 VI（視覺(jué)標(biāo)示）、 MI（行為標(biāo)示）使項(xiàng)目社會(huì)影響擴(kuò)大、印象加深。我們擬成立設(shè)備技術(shù)攻關(guān)小組，多方培訓(xùn)并吸納專(zhuān)業(yè)人才，在充分研究各種配套設(shè)備的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案、維護(hù)方案。配套管理制度、操作 規(guī)程制定、實(shí)施到位，為各系統(tǒng)正常運(yùn)行提供制度保障。 “人防” 上我們實(shí) 施治安快速反應(yīng)體系，由控制中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即固定 崗與流動(dòng)崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相 結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合、小圍合與大圍合相結(jié)合。 措施三：精心養(yǎng)護(hù)園區(qū)內(nèi)綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)園區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。我們將在車(chē)輛主要出入口和停車(chē)場(chǎng)出入口，車(chē)管員現(xiàn)場(chǎng)指揮，加強(qiáng)對(duì)住戶停車(chē)的引導(dǎo)。 香格里拉項(xiàng)目在整體規(guī)劃布局上分期開(kāi)發(fā)、分區(qū)入住的實(shí)際情況，為順應(yīng)這種規(guī)劃布局的要求，我們?cè)诠芾砩弦蚕鄳?yīng)采取大區(qū)域整體管理與居住區(qū)域局部管理相結(jié)合的辦法。 在居住區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中，針對(duì)居住區(qū)機(jī)電設(shè)備多、周邊治安環(huán)境復(fù)雜等特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮北京東旭凱旋物管的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)秩序管理、綠化、機(jī) 電維修等各專(zhuān)業(yè)聯(lián)動(dòng)管理，統(tǒng)一調(diào)度，全方位降低管理成本，力爭(zhēng) 為住戶提供更多的無(wú)償服務(wù)，充分體現(xiàn)北京東旭凱旋物業(yè)“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的經(jīng)營(yíng)方針，讓居住區(qū)廣大住戶真正受益。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等五個(gè)方面全方位展開(kāi)，通過(guò)循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂(lè)的社區(qū)文化建設(shè)，提高居民素 質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。針對(duì)業(yè)主的需求，我們將實(shí)行全方位的服務(wù)， 規(guī)范服務(wù)行為，同 時(shí)超前挖掘住戶的潛在需求，滿足住戶深層次的物質(zhì)和精神需要，住 戶 想到的我們一定盡力做到，住 戶沒(méi)想到的我們也要想到并且做到。二是“培訓(xùn)關(guān)”，我們每年都要針對(duì)不同的崗位分別制定出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，以?xún)?nèi)部培 訓(xùn)為主， 輔以“請(qǐng)進(jìn)來(lái)” 、“走出去”的培訓(xùn)方式實(shí)施培訓(xùn)，使員15 / 48工素質(zhì)逐步提高，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍，確保向客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范化的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)。我們相信在我們雙方共同努力