【正文】 《民用建筑設(shè)計 通則 》 (JGJ37—87)； 《投資項 目 可行性研究指南》 (2021) 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (2021 年，第三版 ) 國家頒布的其他有關(guān)工程建設(shè)標準和設(shè)計規(guī)范。 XX 市礦工東路南側(cè)，東邊不遠處即是月臺河。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容為普通住宅和商業(yè)用房。 鷹城和諧苑項目申請報告 10 投資規(guī)模和資金籌措方案 本項目總投資估算 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 單位 建筑面積 備注 1 總用地面積 平方米 4827 畝 2 總建筑面積 平方米 其中 :住宅建筑面積 平方米 商業(yè)用房 平方米 1150 地下室建筑面積 平方米 其他建筑面積 平方米 265 3 面積率 5 4 綠地率 % 20 5 建筑密度 % 25 6 建筑高度 米 80 7 居住戶數(shù) 戶 300 8 停車泊位 臺 70 鷹城和諧苑項目申請報告 11 第二章 產(chǎn)業(yè)政策與城市規(guī)劃 2． 1 產(chǎn)業(yè)政策與城市 規(guī) 劃 當前國家的房地產(chǎn)業(yè)政策 自上世紀八十年代以來，國務院及有關(guān)部門陸續(xù) 頒布了《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、 《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《關(guān)于加強城市綜合開發(fā)的暫行規(guī)定》、《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》等促進和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)、規(guī)章和政策，停止了住房實物分配，建立了住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。2021 年 8 月，國務院頒布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (國發(fā) (2021)18 號文件 )； 2021 年 5 月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》 (國辦發(fā) (2021)37 號 )； 2021 年 8 月，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》(建住房 (2021)196 號 )，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了具體要求。國家關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一系列決策，其基本出發(fā)點就是要逐步解決和保障城鎮(zhèn)絕大多數(shù)群眾的住房要 求 。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)震，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力 措施 ；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的 有效途徑。 (2)堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系。 (3)積極推進城鎮(zhèn)住房制度改革。 (4)加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。 (5)增加普通商品住房供應。對普通商品住房建設(shè)要調(diào)控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。各地要根據(jù)實際情況，合理確定高 檔商品住房和普通住房的劃分標準。也可以適當提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預售條件。在城市總體規(guī)劃和近期建 鷹城和諧苑項目申請報告 14 設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危 舊 房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)旋建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項目，并合理配置市政配套設(shè)施。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地 計劃供應制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。土地供應過量、閑置建設(shè)用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地 供應。 “十一五 ??期間，要重點發(fā)展普 通商品住房。 (10)嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。 (11)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。 要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟適用住房 )和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居 鷹城和諧苑項目申請報告 15 住用地供應總量的 70％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎(chǔ)上采取竟地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 (12)嚴格控制被動性住房需求。 2021 年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在 2021 年的水平以內(nèi)。 (13)自 2021 年 8 月起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房 項目。 2． 1． 2 綜合開發(fā)是舊城改造的有效途徑 城市建設(shè)綜合開發(fā)是在城市體制改革中出現(xiàn)的城市建設(shè)和房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的新形式。綜合開發(fā)能夠合理使用土地，提高土地利用率，有利于改變分散建設(shè)而造成浪費土地的現(xiàn)象，綜合開發(fā)能夠做到多方聚集資金，改善住宅環(huán)境，可以發(fā)揮國家、地方、企業(yè)、個人四者方面的積極性，逐步實行住宅商品化。 目前房地 產(chǎn)市場整體供給不足 目前房地產(chǎn)市場整體供給不足，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市居民收入不斷提高，城市消費能力已躍上以住房、汽車、教育、旅游為特征的新水平。當前我國城鄉(xiāng)居民住房仍然處于較低水平，表現(xiàn)在 居住 環(huán)境還不高，住房質(zhì)量還較低，人均居住面積還不大等方面，人們改善居住條件的要求十分強烈。 XX 市城調(diào)隊對市區(qū) (主要是新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū) )百戶城市居民住房消費意向進行入戶快速調(diào)查。 據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計， 2021 年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 平方米，比 2021 年提高 6 平方米。 “十五 ??時期， XX 省 17 個地級市城市住宅建設(shè)完成投資額 億元，比 2021 年增加 億元，年均增長 ％。 XX 省建設(shè) “ 十一五 ”規(guī)劃確定的米表， 2021 年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達到30 平方米。 2． 2 平項山市城市援劃 2． 2。 鷹城和諧苑項目申請報告 18 XX 自然環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)山河密布，叢森疊峰，風景秀麗，山明水秀，氣侯宜人； XX 礦產(chǎn)資源豐富，原煤儲量 103 億噸，素有 “中原煤包 ”之稱 ，鹽儲量 2300 億噸，我國第二大井鹽產(chǎn)地，也是中國十大鐵礦之一； XX 工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，建立了以煤炭、電力、鋼鐵、化纖等八大工業(yè)基地為支撐的新興工業(yè)體系，是 XX省中原城市群九個中心城市之一； XX 文化底蘊雄厚， 古 為應國，又稱 XX，是世界劉姓、葉姓華人祖地； XX 投資環(huán)境優(yōu)越，市委、市政府正帶領(lǐng)全市人民，按照實 施 二次創(chuàng)業(yè)，退二進三打造經(jīng)濟強市，提前 5 年實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標，求真務實，真抓實干，共創(chuàng) XX 美好明天。按照XX 省委、省政府提出的 XX 要 “ 建設(shè)大城市、發(fā)展大工業(yè) ” 的總體要求和納入中原城市群的戰(zhàn)略部署。 按照新的城市總體規(guī)劃 (200l 一 2020)， XX 市城市規(guī)劃區(qū)總面積 540 平方公里， 規(guī)劃 區(qū)范圍包括規(guī)劃建成區(qū)、近郊區(qū)及周圍的生態(tài)控制區(qū)、白龜山水庫及水源地保護區(qū)、風景旅游區(qū)。 城市發(fā)展定位于豫中地區(qū)中心城市，增強經(jīng)濟輻射力，提高在 XX 省的經(jīng)濟地位。近期城市建設(shè)重點是開發(fā)建設(shè)西部新區(qū)。 居住區(qū)規(guī)劃 根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃 (20212020)》，城市居住區(qū)建 設(shè)應符合全面建設(shè)小康社會的要求，貫徹新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造相結(jié)合的方針，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。 在老城區(qū)，規(guī)劃安排 56 萬居住入口，其中鐵路北 28 萬人，鐵路南 28 萬人，對鐵路以北的現(xiàn)建成區(qū)范圍內(nèi)的居住區(qū)主要進行調(diào)整和改造，逐步將三、四類居住區(qū)改 造為二類居住區(qū)，尤其 鷹城和諧苑項目申請報告 20 要加快工廠設(shè)施等向外搬遷，搬遷和改造后的用地主要用于完善公共配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè) 施 、增加公共綠地面積，全面提高居住環(huán)境質(zhì)量。 舊 城改造的主要政策 為全面提高 XX 市城市建設(shè)水平，從根本上改變城市建成區(qū)人居環(huán)境，加快城市化進程，改善城市形象， 2021 年 10 月， XX市人民政府以平政 (2021)42 號文件印發(fā)了《關(guān)于加快城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造的意見》 ； 該文件對舊城改造工作制定了一系 列的政策規(guī)定： (1)城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作政策性強，涉及面廣，難度 大，與群眾利益密切相關(guān)。 (2)建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作要按照城市總體土地規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度計劃和分區(qū)詳細規(guī)劃，統(tǒng)一組織、分批實施。 (3)建成區(qū)村莊開發(fā)改造要有序進行。 (4)在組織開發(fā)改造過程中，堅持優(yōu)先安置被拆遷居民的原則， 鷹城和諧苑項目申請報告 21 切實維護群眾利益；制定具體措旌，保證除主次干道以外的各項公共基礎(chǔ)設(shè)施同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步竣工。經(jīng)營服務性收費按成本收取。 (7)市政府有關(guān)部門和相應單位要積極支持，大力配合建成區(qū) 村莊改造建設(shè)工作，從速從 簡 辦理各項手續(xù)，任何單位和個人不得設(shè)置障礙影響建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作。 綜上所述，該項目開發(fā)建設(shè)能夠優(yōu)化城市老區(qū)環(huán)境，改善居民居住條件，有利于繁榮市場經(jīng)濟，完全符合國家有關(guān)法規(guī)和XX 市的各項政策和城市規(guī)劃。 用 地 情況 項目建設(shè)用地范圍內(nèi)原址系 XXXX 集團下屬子公司倉儲用地 、大營村村民 宅基地用地。根據(jù)市委、市政府盤活城市存量土地，提高土地利用效率，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和市區(qū)環(huán)境，努力改善城市面貌和城市居住條件以及三年內(nèi)完成城中村改造任務的要求， XXXX 集團經(jīng)與大 營 村民委員會充分協(xié)商并對原有居民進行了補償安置，利 用 自有土地和大營村村民宅基地進行商品房開發(fā)。 項目建設(shè)用地共計 4827 ㎡ 。 鷹城和諧苑項目申請報告 23 第 四 章 安置補償 本項目區(qū)域內(nèi)的原有房屋 是 XXXX 集團下屬子公司倉儲用地和大營村村民宅基地。拆遷補償方案和安置措旋已經(jīng)落實到位。 (2)選擇貨幣補償?shù)?，其補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確 定。 (3)拆遷范圍內(nèi)的違法、超過批準期限的臨時建筑，占用道路 作臨時性經(jīng)營點及攤位的，必須在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)按規(guī)定拆除，對拆除的違章建筑、經(jīng)營點、自建房不予補償安置。 (5)在過渡期間，被拆遷人一律自行過渡，過渡期為 24 個月， 過渡時期補助費每月每平方米 元 (按原主房建筑面積計算 )。 (6)新 建樓房按拆遷順序挑選摟層，先拆先挑。 鷹城和諧苑項目申請報告 25 第五章 建設(shè)方案 5．