【正文】 第三節(jié)、規(guī)避項目劣勢的措施 .......................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié)、客戶定位 ............................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 第 三節(jié)、市場定位 ............................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié)、案名及寓意 ........................................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 第六章、規(guī)劃設計建議 .................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第八章、項目營銷推廣 .................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié)、項目整體包裝 ..................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第九章、重要主題策劃 .................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第十一章、港隆簡介 ...................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一章、報告概要 本報告通過對煙臺房地產(chǎn)市場、南郊市場、消費者和項目的分析，將目標客戶鎖定為中低收入的中青年置業(yè)群體，本項目作為南城新生活方式的倡導者，最終命名為“南城小鎮(zhèn)”，定位為“新南城純然生活宜居社區(qū)”，以力創(chuàng)“煙臺 2021年度最高性價比樓盤 ” 為目標，利用團購快速啟 動市場，運用價格策略配合系列公關、宣傳主題活動，打出開發(fā)商和項目知名度的同時實現(xiàn)完全銷售，并為二期宣傳做好鋪墊。同時，房地產(chǎn)開發(fā)層次也逐步提升。 傳統(tǒng)住宅主要為多層板樓，現(xiàn)在則是高層和小高層的公寓、豪宅、別墅、普通住宅、寫字樓、商鋪等建筑形態(tài)并存， SOHO、LOFT、旅游、教育、體育、景觀等地產(chǎn)新概念更是層出不窮，開發(fā)商也經(jīng)歷了從《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 賣房子、賣地段、賣環(huán)境，到賣生活方式和居住文化的轉變。目前，買房結婚的年輕人、住煙外來人口、本地和外地投資者，共同組成了煙臺龐大的房地產(chǎn)消費市場。煙臺市僅 2021年遷入的人口就達 萬人，外地購房者占到了煙臺房市 30%。 截至 2021年 11 月底，煙臺國土資源局公 開推出土地為 78 宗，流拍土地 2宗，出讓宗地比2021 年增加 35 宗；土地出讓面積為 9232427 ㎡，同比增加 281％；規(guī)劃建筑面積 15246073 ㎡，同比增加 277％；平均單宗土地面積約 115448 ㎡，同比增加110％。 異地開發(fā)商入煙，房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇。 第二節(jié)、南郊市 場分析 市民對“南郊”的理解不斷向南伸延 ： 1996 年前后，市民心中的南郊是指《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 市委黨校、小東夼一帶； 2021 年惠安小區(qū)建成，市民將惠安小區(qū)以南定為南郊；2021 年鴻運汽車城建成，南郊的理解延伸推到了黃務立交橋。 根據(jù)煙臺城市總體規(guī)劃，南郊將發(fā)展成綜合性、生態(tài)型新區(qū)。南郊房產(chǎn)升值潛力巨大，投資者紛紛在此投資。 隨著汽車南站、 青年南路、通世路、紅旗路等市政項目的建設，交通不便的狀況將逐步改善，教育、醫(yī)療、金融、娛樂等生活配套的完善，使南郊作為未來城市副中心的吸引力越來越大。 消費者日漸成熟和理性，對開發(fā)商提出了越來越高的要求。由單純考慮地段、環(huán)境，轉向對教育、醫(yī)療、購物、健康、休閑等方面的綜合考察。不同消費者在地域、業(yè)態(tài)、風格、戶型、面積、景觀、社區(qū)文化、配套、裝修、物業(yè)等方面的要求存在較大差異。每一種選擇，都是消費者的自我延伸。 第四節(jié)、競爭對手分析 本項目地處南郊，南郊現(xiàn)主要項目有位于初家、夏家之間的 山水龍城、下曲家的馨逸苑、東珠巖的現(xiàn)代山水田園、東陌堂新區(qū)，比較如下： 項 目 現(xiàn)代山 水田園 東陌堂新區(qū) 馨逸苑 山水龍城 本項目 建筑面積 （萬㎡） 2 50 40 100 42 銷售進度 在售、現(xiàn)房 在售、期房 在售、期房 在售、期房 期房 戶型面積（㎡） 70120 70113 60120 80130 60100 起始價格（元／㎡） 2380 2158 （含 煤暖） 3020 2900 配套 配套不完善 基本設施配套 幼兒園、小 學、會所 煙臺山社區(qū)醫(yī)院、中學、小學、幼兒園、大型超市、銀行、飯店、酒館、 SPA 幼兒園、小學、會所 定位 綠色節(jié)能、締造工薪階層品質生活 一 個 心 情盛 開 的 地方 １００萬平米原生態(tài)社區(qū) 新南城純然生活宜居社區(qū) 距離市中心（里） 23 29 12 10 21 交通 ９路 ９路 9 、 19 、2 56 路 19 路 ９路 通過上圖比較可以看出，山水龍城、馨逸苑、東陌堂新區(qū)和本項目規(guī)模都比較大，配套方面相對完善，面積以 70120㎡較為實用的戶型為主。 山水龍城、馨逸苑相對本項目有較大優(yōu) 勢，現(xiàn)代山水田園、東陌堂新區(qū)和本項目在規(guī)模、交通、配套、環(huán)境有極大相同之處，但本項目在地理位置方面要優(yōu)于現(xiàn)代山水田園、東陌堂新區(qū)。 《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第三章、項目分析 第一節(jié)、項目概況 本項目位于黃務朱家疃村，占地面積 236791 平方米，建筑面積約 42萬平方米。 本項目屬于舊村改造工程，由村民安居房、經(jīng)濟適應房、普通商品房組成，在建設過程中會涉及到拆遷 問題。交《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 通僅有 9路公交車及少量城郊客車，距市區(qū)有四十分鐘車程，上班時間擁擠； 舊村改造項目，時間長、人員雜：舊村改造往往給人樓盤品質差的感覺。 產(chǎn)品設計上突出新意，改變以往南郊樓盤戶型的設計，迎合當今購房者對戶型方面的需求（如錯層、坐北朝南帶落地窗的客廳）。 通過單位團購，在價格上減少與本項目以南項目差距，同時提升項目品質。 宣傳中突出配套，減少客 戶由于配套不完善而產(chǎn)生的擔心。 推出 “ 純然生活 ” 概念，倡導新的健康生活方式，引導新的居住理念。自住群體以工薪階層為主，他們主要考慮生活交通便利，房屋總價低；投資群體關注地段發(fā)展前景、周邊環(huán)境配套。目標客戶收入低，分期付款可以減輕暫時的購房壓力，投資者也希望能夠分期付款減輕資金壓力； 《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 第二節(jié)、價格定位 一、周邊項目價格 本項目相對于其他項目，優(yōu)劣勢并存，項目價格可參考其他項目。 二、綜合比較 本項目分別距馨逸苑和山水龍城 8站路、現(xiàn)代山水田園 3站路、東陌堂新區(qū)5站路。因此，本項目入市價格必須有競爭力，才能保障項目的可操作性和后期的持續(xù)銷售。 第三節(jié)、市場定位 本項目地處煙臺南郊，南城概念漸入人心。 本項目自然環(huán)境優(yōu)美，規(guī)避城市噪音、灰塵等危害，迎合人們“離塵不離城” 、向往自然卻又留戀都市生活的心態(tài)，倡導新都市主義生活方式。 第五章、項目案名與主題推廣 第一節(jié)、案名及寓意 命名堅持與建筑風格一致的原則，考慮項目體量，綜合本項目市場定位，經(jīng)過前期對碰，本項目案名定為“南城小鎮(zhèn)”?！澳铣恰焙汀靶℃?zhèn)”，易使人聯(lián)想到民俗的意境，靈動、古樸、悠然，適合居住 ， 迎合了人們向往自然又留戀 都市的生活情懷。置身山清水秀，漫享純凈悠然都市生活。因此項目定位為： 新南城純然生活宜居社區(qū) 結合南城小鎮(zhèn)特色，項目主要訴求點有： 都市在左，田園在右，生活在中央（生活方式）； 純然生活社區(qū)，純粹自然空間（生活、環(huán)境）； 《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 離繁華不遠，距自然很近（區(qū)位、環(huán)境）； 力創(chuàng) 2021 年度最高性價比樓盤（綜合）； 第六章、規(guī)劃設計建議 一、建筑外觀 建筑整體要體現(xiàn) 新古典主義建筑風格的典雅明快。考慮到冬季 本項目周邊較荒涼，色彩暗淡，建議采用淡黃色和米黃色搭配使用； ? 屋頂：以瓦紅色、棕紅色為主，與建筑外觀協(xié)調； ? 細節(jié)：底沿選用帶花紋的典雅風格瓷磚，屋檐邊花紋修飾； 二、景觀設計 ? 作 為小區(qū)的品味名片，大門設計突出古樸、典雅之美； ? 青石板小路、仿古路燈、木制小橋、石底流水、長亭、照壁，營造古樸、幽謐的意境和韻味； ? 常綠和落葉植物合理搭配， 混植層次分明。 四、戶型設計方面 根 據(jù)調研報告和項目實際情況，項目戶型堅持實用原則。根據(jù)團購消費者實調的具體情況，可對戶型進行相應調整。戶型設計以人為本，最大限度地 滿足人們對舒適、寬敞、明亮、觀景等的追求。 所有戶型均需注意： 預留適中面積，增加戶型功能的靈活性，住戶可根據(jù)需求自由組合為讀書、《 20